Сторонами было достигнуто соглашение о расторжении договора аренды нежилых помещений. Арендатором регистрирующему органу были представлены дополнительное соглашение к договору аренды; соглашение о расторжении договора аренды; кадастровые паспорта

Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации такого соглашения, мотивируя свое решение тем, что кадастровые паспорта, представленные арендодателем, не индивидуализируют предмета договора, так как они индивидуализируют каждое помещение, входящее в предмет договора аренды, а не его целиком. Арендатором, в свою очередь, обозначен размер арендуемой площади путем его прямого указания в дополнительном соглашении к договору аренды и представленных кадастровых паспортах, также указаны адрес данных помещений и их учетные номера. Регистрирующий орган мотивировал свое решение тем, что не соблюдены требования абз. 10 п. 1 ст. 20, п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", выразившиеся в изменении предмета договора аренды и отсутствии кадастрового паспорта, содержащего описание помещения.

Имеются ли в данном случае у регистрирующего органа основания для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения?

Ответ: У регистрирующего органа нет основания для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения, так как представленные кадастровые паспорта, где указаны точные адреса нежилых помещений, их площади и учетные номера, являются достаточной индивидуализацией объекта договора.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Также на основании п. 2 указанной статьи права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В п. 1 ст. 131 ГК РФ закреплено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

На основании п. 1 ст. 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Пунктом 2 ст. 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом N 122-ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона N 122-ФЗ и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В Письме Росреестра от 14.07.2011 N 14-4499-ГЕ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обращается внимание, что, если кадастровые паспорта здания, сооружения и помещения являются неотъемлемой частью соответствующих договоров аренды, полагаем возможным не представлять вместе с договором аренды недвижимого имущества, представляемым на государственную регистрацию, дополнительные экземпляры кадастровых паспортов соответственно здания, сооружения и помещения.

Проанализировав данное положение, можно сделать вывод, что в случае государственной регистрации соглашения сторон о расторжении договора аренды возможно не представлять кадастровые паспорта нежилых помещений, если они являются неотъемлемой частью самого договора аренды.

Таким образом, представленные сведения для государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды в рассматриваемой ситуации соответствуют требованиям законодательства РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данная позиция также подтверждается примерами из судебной практики.

Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 12.07.2013 N А40-95746/12-157-895 указывается, что кадастровые паспорта, представленные лицом, индивидуализируют предмет аренды путем указания точного адреса, площади объекта аренды, инвентарного (учетного) номера и что в данном случае у регистрирующего органа отсутствуют законные основания для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

Также в Определении ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15922/12 отмечается, что, если при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами были указаны точный адрес объекта и его площадь, такой договор считается заключенным, а сам объект договора - индивидуализированным и идентифицированным.

Проанализировав данную позицию суда, можем применить ее к рассматриваемой ситуации по аналогии.

Таким образом, если сторонами представлены регистрирующему органу кадастровые паспорта нежилых помещений с указанием их площади, а также сведения о точном адресе данных помещений и их учетные номера, регистрирующий орган не имеет оснований для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды нежилых помещений.

Ю. Ю.Терехина

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

11.09.2013