Между сторонами 10.09.2012 был заключен договор аренды земельного участка. Земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи. Однако данный земельный участок не поставлен на кадастровый учет. Спустя семь месяцев, с 22.03.2013, арендатор перестал уплачивать арендные платежи, ссылаясь на то, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет и, следовательно, объект договора не индивидуализирован, на основании чего данный договор аренды считается незаключенным

Считается ли данный договор аренды земельного участка заключенным? Имеет ли право в данном случае арендатор отказаться от уплаты арендных платежей?

Ответ: Договор аренды земельного участка, который не поставлен на кадастровый учет, считается заключенным, если договор фактически исполняется сторонами. При таких обстоятельствах стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды. Соответственно, арендатор не имеет права отказаться от уплаты арендных платежей, так как данный договор является заключенным и порождает права и обязанности для сторон.

Обоснование: В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

В соответствии со ст. 7 Закона N 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

На основании официальной позиции ВАС РФ, изложенной в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Обращаем внимание, что изменения от 25.01.2013, внесенные в Постановление Пленума ВАС РФ N 73, были опубликованы 21.03.2013, сформированная ВАС РФ правовая позиция по указанной категории дел подлежит применению судами и обязательна для судов с 21.03.2013.

Таким образом, если не конкретизирован объект договора, в частности, аренды, он будет считаться заключенным, если стороны фактически выполняли права и обязанности по данному договору. Фактическое исполнение сторонами условий договора означает, что сторонам понятен объект и условия заключенного между ними договора. Если стороны фактически не перешли к выполнению условий договора, то в данной ситуации он будет считаться незаключенным.

Данная позиция также подтверждается примерами из судебной практики.

Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 04.07.2013 N Ф09-6038/13 указывается, что довод арендатора отклоняется ввиду отсутствия у сторон сомнений в отношении объекта аренды, так как стороны фактически исполняли условия договора аренды земельного участка. Отсутствие указания на его кадастровый номер не влияет на наличие сомнений между сторонами в отношении указанного земельного участка, являющегося объектом по договору аренды.

Ю. Ю.Терехина

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

10.09.2013