Для проживания работника во время командировки в другом городе организация заключила договор аренды квартиры с физическим лицом (собственником доли в праве собственности на квартиру). Необходимо ли заключение договора аренды с другим собственником квартиры или наличия его письменного разрешения достаточно для признания данной сделки действительной? Каким образом оформить сделку по аренде жилого помещения, если второй собственник жилья является несовершеннолетним? Возможно ли в данном случае заключение договора аренды только с одним из собственников? Вправе ли организация признать расходы по данному договору при исчислении налога на прибыль?

Ответ: Физическое лицо - владелец доли в праве собственности на квартиру вправе заключить договор аренды этой квартиры либо при условии предоставления ему соответствующих полномочий остальными собственниками, либо при их непосредственном участии (многосторонняя сделка), либо при последующем одобрении ими сделки в любой форме. Если второй собственник доли несовершеннолетний, уполномочить на заключение сделки, одобрить ее или участвовать в ней от его имени может его законный представитель (родители, усыновители, опекуны). Организация вправе учесть арендную плату в расходах по налогу на прибыль при условии ее экономической оправданности.

Обоснование: Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством (ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Сдача имущества в аренду - распоряжение имуществом.

Распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Без согласия всех собственников квартиру нельзя передать третьим лицам в пользование. В противном случае сделка будет ничтожной (ст. 168 ГК РФ, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.09.2012 N 11-20616, Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2011 N КГ-А41/891-11, Определение Московского городского суда от 04.06.2012 N 11-8835). Даже если квартира коммунальная, собственник комнаты не вправе сдавать ее в аренду без согласия владельцев остальных комнат (п. 2 ч. 5 ст. 42 ЖК РФ, Определение Московского городского суда от 30.11.2010 N 4г/7-10132/10).

ГК РФ и ЖК РФ не определяют, каким образом собственник доли может выразить согласие на заключение договора аренды квартиры другим собственником. Собственник доли может заключить договор аренды от своего имени и от имени остальных совершеннолетних собственников на основании доверенности, составленной в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 182, п. п. 1, 2 ст. 185 ГК РФ, Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2004 N Ф09-2779/04-ГК). Если такая сделка была заключена им единолично, но остальные собственники не возражают, сделка будет считаться заключенной, если они одобрят заключение договора аренды в письменной или устной форме (п. 1 ст. 183 ГК РФ, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Что касается несовершеннолетних собственников долей, то заключить договор, выдать доверенность на заключение договора или одобрить заключенную сделку могут их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны, за исключением случая объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным (ст. 26, п. 1 ст. 27, п. 1 ст. 28 ГК РФ). Особого порядка заключения договора или одобрения сделки для данного случая законодательство не предусматривает, достаточно подтверждающего документа, что лицо, действующее от имени несовершеннолетнего, является его законным представителем, например свидетельства о рождении несовершеннолетнего (ст. 47 Семейного кодекса РФ, Федеральный закон от 15.11.1997 N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния").

Арендная плата, при условии ее экономической обоснованности и документального подтверждения, может учитываться организацией в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (п. 1 ст. 252, пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ). Глава 25 НК РФ не ставит право уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль в зависимость от выполнения требований других отраслей права, поэтому организация может учесть арендную плату в налоговых расходах, даже если при заключении договора не были выполнены требования о получении согласия от владельцев других долей.

О. Г.Хмелевской

Издательство "Главная книга"

09.09.2013