Существенное уменьшение начальной продажной цены залога как основание отмены судебного решения

СУЩЕСТВЕННОЕ УМЕНЬШЕНИЕ НАЧАЛЬНОЙ ПРОДАЖНОЙ ЦЕНЫ ЗАЛОГА КАК ОСНОВАНИЕ ОТМЕНЫ СУДЕБНОГО РЕШЕНИЯ

М. К. БЕЛОБАБЧЕНКО

Белобабченко М. К., ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук.

Банк-кредитор обратился в суд с иском к ответчикам З., З. Е. о взыскании в солидарном порядке в пользу банка-кредитора во исполнение обязательств по кредитному договору от 1 ноября 2006 г. 5040108,04 долл. США и залогодателю - ООО "Ч", а также о взыскании госпошлины в сумме 60 тыс. руб. Обратить взыскание на заложенное имущество - помещения площадью 1913,7 кв. м.

1. Состоявшиеся по делу судебные решения

Решением Перовского районного суда г. Москвы от 16 ноября 2010 г. исковые требования истца удовлетворены. Начальная продажная цена заложенного имущества определена судом в размере 80097458 руб. 00 коп. и установлен способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов. Недостающие денежные средства взысканы в солидарном порядке за счет личного имущества З. и З. Е. В случае наличия излишних денежных средств при продаже заложенного имущества постановлено возвратить их залогодателю - ООО "Ч". Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 марта 2011 г. решение Перовского районного суда г. Москвы от 16 ноября 2010 г. оставлено без изменения. Ответчиками подана надзорная жалоба, в которой они указывают на допущенные судом существенные нарушения норм материального и процессуального права и просят состоявшиеся по делу судебные постановления отменить. Судьей Московского городского суда 1 июня 2011 г. гражданское дело по иску банка-кредитора к З., З. Е. и залогодателю ООО "Ч" истребовано из Перовского районного суда г. Москвы, 9 июня 2011 г. дело поступило в Московский городской суд. Определением судьи Московского городского суда от 8 июля 2011 г. надзорные жалобы З. Е., З. с гражданским делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции. Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорных жалоб, выслушав представителя З. Е. по доверенности Х., президиум Московского городского суда находит доводы обоснованными, а решение Перовского районного суда г. Москвы от 16 ноября 2010 г. и Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 марта 2011 г. - подлежащими отмене и направлению на новое рассмотрение в ином составе суда по следующим основаниям.

2. Обстоятельства дела и исследовавшиеся судом первой, кассационной и надзорной инстанций доказательства

В ходе рассмотрения дела суд установил, что 1 ноября 2006 г. между банком-кредитором и З. был заключен кредитный договор на сумму 6 млн. долл. США с взиманием процентов за пользование кредитом в размере 13% годовых. Срок погашения кредита - 1 ноября 2010 г. путем ежемесячных выплат частей долга с процентами. Истец выполнил принятые на себя обязательства в полном объеме, перечислив денежные средства на текущий счет З. В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между банком-кредитором и З. Е. был заключен договор поручительства от 1 ноября 2006 г. 30 ноября 2006 г. между банком-кредитором и ООО "Ч" - залогодателем был заключен договор об ипотеке помещения площадью 1913,7 кв. м, удостоверенный нотариусом и зарегистрированный УФРС по г. Москве. Стоимость заложенного имущества сторонами определена в размере 273880000 руб. 00 коп. На 18 августа 2010 г. задолженность З. перед истцом составила 5040108 долл. США 04 цента. Ввиду неуплаты З. в срок предусмотренных договором процентов за пользование кредитом, а также наличия просроченных обязательств по кредитному договору на основании п. 8.1 кредитного договора истец потребовал досрочного возврата суммы кредита, процентов за пользование кредитом, а также обращения взыскания на заложенное имущество. Разрешая настоящий спор, суды исходили из того, что поскольку З. Е. выступила поручителем З., то З. и З. Е. должны отвечать перед истцом в солидарном порядке. Кроме того, исполнение обязательств заемщика З., возникших из кредитного договора, в соответствии с п. 1.2 договора об ипотеке от 30 ноября 2006 г. и дополнительными соглашениями к нему от 2 марта 2009 г. и от 11 сентября 2009 г., заключенными между истцом и залогодателем - ООО "Ч", обеспечивается предметом ипотеки в виде помещений площадью 1913,7 кв. м, в том числе суммы основного долга (кредита), процентов за пользование кредитом, платы за обслуживание кредита, неустойки за несвоевременный возврат кредита. Стоимость заложенного имущества сторонами определена в договоре в размере 273880000 руб. 00 коп. Руководствуясь ст. ст. 334, 348 - 350 ГК РФ, суд обратил взыскание на заложенное имущество - помещения площадью 1913,7 кв. м (далее - заложенное имущество). Суд, исходя из отчета об оценке рыночной стоимости заложенного имущества (далее - отчет об оценке), составленного оценщиком и проведенного самостоятельно, по инициативе истца, к началу судебного разбирательства, определил начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80097458 руб. 00 коп. Проверяя законность решения суда в кассационном порядке, судебная коллегия не усмотрела оснований для его отмены и согласилась с выводами суда первой инстанции. В отношении определения начальной продажной цены заложенного имущества и принятия в качестве доказательства указанной стоимости предмета залога отчета об оценке переданных в залог помещений, представленного истцом, суд в решении указал, что не видит оснований для проведения судебной экспертизы для определения начальной продажной стоимости имущества, поскольку представитель З. не был готов нести расходы, связанные с ее оплатой, а представитель залогодателя соответствующих ходатайств не заявлял. Между тем данное утверждение суда не соответствует действительности, что подтверждается материалами дела. Из материалов дела следует, что уточненные исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ в части установления начальной продажной цены заложенного имущества в сумме 80097458 руб. 00 коп. в виде отчета об оценке рыночной стоимости имущества представителем истца были предъявлены в судебном заседании и приобщены к материалам дела 10 ноября 2010 г. Это обстоятельство явилось основанием для отложения дела на 16 ноября 2010 г. в связи с необходимостью направления копии уточненного искового заявления ответчику З. Вопрос о возможности проведения по данному делу экспертизы в целях определения стоимости заложенного имущества судом перед сторонами не ставился и не обсуждался. Более того, в материалах дела имеется заявление представителя ответчика З. Е., из которого усматривается, что после отложения судебного заседания 10 ноября 2010 г. дело не было сдано в канцелярию, в связи с чем представитель ответчика не имел возможности ознакомиться с представленной истцом новой оценкой заложенного имущества, в том числе и подтверждающей требования истца, в части уменьшения начальной продажной цены указанного имущества. Из протокола судебного заседания от 16 ноября 2010 г. также следует, что вопрос о возможности проведения по данному делу экспертизы в целях определения стоимости заложенного имущества судом в данном судебном заседании перед сторонами не ставился и не обсуждался, а сведений о том, что представитель З. Е. не был готов нести расходы, связанные с оплатой экспертизы, протокол не содержит. Наоборот, в судебном заседании представитель ответчика З. Е. полагал необходимым проверить правильность проведенной представителем истца оценки заложенного имущества. Согласно ст. 339 ГК РФ и ст. 9 Закона об ипотеке оценка стоимости заложенного имущества является существенным условием договора о залоге. Неопределенность относительно рыночной цены предмета залога на момент возможной реализации в значительной степени устраняется возможностью указывать в договоре не определенную, а определимую цену, привязанную к тому или иному прогнозируемому показателю. На момент предоставления кредита и подписания договора ипотеки стороны оценили предмет ипотеки в размере 273880000 руб. 00 коп. При определении же начальной продажной цены заложенного имущества при рассмотрении дела судом взят за основу представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости заложенного имущества, в котором "первоначальная продажная стоимость" предмета залога установлена в размере 80097458 руб. 00 коп. Суд должен основывать свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, и законы, которыми руководствовался суд (ч. 4 ст. 198 ГПК РФ) при вынесении решения. Таким образом, суд должен был проанализировать представленные сторонами доказательства, дать им оценку, определить все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела. Юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось устранение существенных противоречий в части определения стоимости находящегося в залоге имущества на момент заключения договора залога и на момент рассмотрения спора в суде. Между тем в нарушение требований процессуального законодательства данное обстоятельство, имеющее существенное значение для правильного разрешения спора, суд не установил. Вместо этого суд принял за основу представленную истцом новую оценку, которая явно не соответствовала реальной стоимости заложенного имущества. Вместе с тем уменьшение судом начальной продажной цены предмета залога более чем в три раза существенно влияет на права З. Е., поскольку недостающие для полного погашения задолженности денежные средства подлежат взысканию с З. Е. и З. в солидарном порядке.

3. Комментируемые вопросы

3.1. Определение стоимости при залоге недвижимого имущества

Таким образом, основным и решающим обстоятельством, послужившим основанием для отмены решения суда первой инстанции и решений последующих судебных инстанций, явилось игнорирование судом имеющихся в его распоряжении материалов, касающихся оценки стоимости заложенного по кредитному договору имущества на момент заключения договора об ипотеке и на момент рассмотрения спора сторон в суде, и, как следствие этого, недостаточно мотивированное определение начальной продажной цены данного имущества. Между тем, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки, суд, как говорится в подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, должен сам определить и указать в решении начальную продажную цену в случае спора сторон по данному вопросу. А такой спор, безусловно, имеет место, и это вытекает из материалов рассматриваемого дела (имущество оценивалось сторонами на момент подписания договора об ипотеке в размере 273880000 руб. 00 коп.; оценка, представленная суду истцом, в размере 80097458 руб. 00 коп.). Произошедшая корректировка (в сторону существенного уменьшения) стоимости заложенного имущества в ходе судебного рассмотрения дела и принятие соответствующего решения в этой части свидетельствуют о неполном исследовании и анализе судом имеющихся в его распоряжении доказательств. Часть 1 ст. 339 ГК РФ и нормы законов, регулирующих оценочную деятельность (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности)) и ипотеку (Закон об ипотеке) <1>, напрямую указывают на обязательность решения вопроса об определении судом начальной продажной цены заложенного имущества в случае обращения взыскания на предмет ипотеки, а также в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта. -------------------------------- <1> См.: ст. 13 Закона об оценочной деятельности; подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке.

Как показывает судебная практика, в большинстве случаев определение начальной продажной цены устанавливается судом исходя из цены закладываемого имущества, указанной в договоре ипотеки при его заключении <1>, если, конечно, стороны не возражают. В самом же договоре ипотеки может указываться несколько видов стоимости: рыночная стоимость, на основе отчета независимого оценщика, кадастровая стоимость и так называемая "залоговая", или справедливая, стоимость недвижимого имущества. Именно последний вид стоимости чаще всего указывается кредитором-истцом при обращении взыскания на предмет ипотеки и берется за основу, как мы уже указывали, судом при принятии решения и назначении начальной продажной цены. -------------------------------- <1> См.: Определение Верховного Суда РФ от 3 ноября 2009 г. N 49-В09-16; Определение Московского городского суда от 16 февраля 2012 г. по делу N 33-4677; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 3 ноября 2011 г. по делу N А53-2704/2010.

Нормативно установленные виды стоимости, которые применяются при оценке, утверждены приказами Минэкономразвития России. Это федеральные стандарты оценки <1> (далее - ФСО N 2 и ФСО N 3) и виды стоимости с учетом действующих международных стандартов. -------------------------------- <1> См.: Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" // Российская газета. 2007. 4 сент.; Приказ N 254 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" // Российская газета. 2007. 5 сент.

В п. 7 ФСО N 2 конкретно перечислены случаи, когда оценщиком должна определяться рыночная стоимость объекта оценки. В этот перечень входят и случаи определения стоимости объекта залога при заключении договора об ипотеке. Статья 8 Закона об оценочной деятельности, в которой указываются случаи обязательности проведения оценки, относит к таковым ипотечное кредитование физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки. При этом в ст. 7 данного Закона указывается, что, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость оцениваемого объекта. В ч. 2 указанной статьи уточняется, что указанное правило подлежит применению и в отношении использования в указанных документах не предусмотренных Законом об оценочной деятельности или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе "действительная стоимость", "реальная стоимость" и др. Как видим, перечень приведенных видов стоимости не исчерпывающий. Представляется, что приведенные выше положения из Закона об оценочной деятельности и ФСО N 2 дают основание говорить если не об идентичности понятий залоговой и рыночной стоимости предмета залога при ипотечном кредитовании, то по крайней мере об их сопоставимости. Ни Законом об оценочной деятельности, ни стандартами оценки не предусмотрен термин "залоговая стоимость". Но так ли это на практике? В определении рыночной стоимости объекта оценки в ФСО N 2 указывается на то, что это "наиболее вероятная" цена объекта, по которой он может быть отчужден. На наш взгляд, именно допущение вероятности при определении рыночной стоимости оцениваемого залога объективно дает возможность банку-кредитору определять залоговую стоимость передаваемого в качестве обеспечения недвижимого имущества при заключении договора ипотеки, близкую к рыночной, но не равную последней. Пункт 2.3 Положения о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности, утвержденного Банком России 26 марта 2004 г. <1> (далее - Положение 254-П), предписывает, что кредитная организация должна отражать в своих внутренних документах порядок и периодичность справедливой стоимости залога, определяя последнюю так же, как и в положениях ФСО N 2. -------------------------------- <1> Вестник Банка России. 2004. N 28.

3.2. Соотношение рыночной стоимости и "залоговой стоимости" имущества

Вместе с тем если руководствоваться положением ст. 337 ГК РФ о том, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение расходов по взысканию, то очевидно, что требования кредитора увеличатся в случае невозврата кредитных средств и необходимости обращения с иском в суд. Поэтому, если заложенное имущество будет оценено в размере рыночной стоимости, указанной в отчете независимого оценщика без учета вышеназванных показателей, а также возможного изменения конъюнктуры рынка недвижимости в течение срока действия кредита, в кредитном договоре и в договоре ипотеки стоимость заложенного имущества будет скорректирована с учетом возможных расходов как залоговая стоимость. Поэтому указываемая в кредитном договоре и в договоре ипотеки стоимость залога, кроме того, что она должна покрывать основной долг заемщика (кредит и проценты), должна еще и обеспечивать возможные расходы кредитора в будущем. И здесь банковская практика выработала два варианта: дисконтирование стоимости закладываемого имущества или предоставление кредита на меньшую сумму, чем оценен предмет залога. Суть этих вариантов одна - создать некий "резерв" для покрытия возможного увеличения требований (судебных издержек, расходов по взысканию и т. п.) в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Как правильно указывает в своей статье Б. Шевелев, в этом случае речь идет "о коэффициенте залога", который определяет, каков может быть предельный размер основного обязательства заемщика по кредитному договору при заданной рыночной стоимости залогового обеспечения" <1>, поскольку размер кредита напрямую зависит от установленной с учетом дисконта стоимости предоставляемого в залог имущества. Вместе с тем размер так называемого коэффициента залога при принятии банком обеспечения в виде недвижимости не так велик и колеблется в пределах от 7 до 20% от ее рыночной стоимости <2>. -------------------------------- <1> Шевелев Б. Существует ли залоговая стоимость? // Бухгалтерия и банки. 2011. N 10. <2> Сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию: http://www/ahml. ru; сайт Сбербанка России: http://www/sbrf. ru.

Таким образом, принимая во внимание обстоятельства рассматриваемого дела и имеющиеся доказательства, наличие спора об оценке предмета залога, а также требования действующего законодательства при определении цены закладываемого имущества при заключении соответствующего договора и существующую банковскую практику, сумма в размере 80097458 руб. 00 коп., которая была принята судом в качестве начальной продажной цены заложенного имущества, не соизмерима с суммой оценки, которую определили стороны при заключении договора об ипотеке, в 273880000 руб. 00 коп. и ее нельзя признать законной и обоснованной. Из материалов дела и из постановления суда надзорной инстанции следует, что суд при явном несогласии ответчика с представленной новой оценкой заложенного имущества и обращении представителя ответчика о необходимости провести проверку предоставленной оценки тем не менее не использовал свое право на проведение независимой оценки имущества для определения начальной продажной цены, что является существенным нарушением прав и интересов ответчика. Более того, сравнивая первоначально обозначенную сторонами в договоре об ипотеке цену заложенного имущества и ту, что была представлена при судебном рассмотрении дела, скорее можно соотнести с ликвидационной стоимостью объекта оценки, а не с рыночной или залоговой ее стоимостью. Такие случаи также имеют место в судебной практике и являются основанием для отмены судебных решений <1>. -------------------------------- <1> Определения Санкт-Петербургского городского суда от 3 августа 2011 г. N 33-11860/2011; от 19 декабря 2011 г. N 33-18799.

Судом при рассмотрении данного дела, кроме уже названных статей ГК РФ и ГПК РФ, была, по нашему мнению, нарушена также и ст. 56 ГПК РФ, согласно которой сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований. Однако суд не потребовал от истца дополнительных разъяснений в отношении его позиции по представленной новой оценке, не вызвал в судебное заседание представителя оценщика для уточнения оснований такого существенного расхождения в оценке стоимости заложенного имущества. Кроме того, обращает на себя внимание резолютивная часть решения суда первой инстанции, оставленная в силе кассационной инстанцией. Условно она состоит из трех частей: 1) взыскать с ответчика и поручителя в солидарном порядке сумму основного долга и сумму госпошлины; 2) обратить взыскание на заложенное имущество - недвижимость, определив начальную продажную цену в размере 80097458 руб. 00 коп.; 3) недостающие денежные средства взыскать в солидарном порядке за счет личного имущества должника и поручителя, а при наличии излишних денежных средств, оставшихся от реализации заложенного имущества, возвратить их залогодателю - ООО "Ч". На наш взгляд, "третья часть" формулировки резолютивной части определения суда вызывает вопросы. Почему суд посчитал, что за счет имеющихся способов обеспечения кредитор не сможет удовлетворить все имеющиеся требования? Почему при наличии поручительства, как следует из материалов дела, на полную сумму имеющихся обязательств суд определил, что из этой суммы удовлетворит требования кредитора только в части суммы основного долга и суммы госпошлины, ничего не указав про проценты, хотя в материалах дела требования о взыскании процентов за пользование кредитными средствами были заявлены кредитором. Если в ходе рассмотрения дела у суда возникли сомнения в том, что за счет имеющихся видов обеспечения кредитор не сможет удовлетворить все предъявленные им требования, то, на наш взгляд, суд тем более должен был проверить все доказательства и выслушать все доводы сторон в отношении представленной суду новой оценки заложенного имущества. Однако ни суд первой инстанции, ни суд кассационной инстанции этого не сделали. В п. 2 ст. 363 ГК РФ законодатель прямо указывает, что поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек и других убытков кредитора. Статья 350 ГК РФ и гл. IX Закона об ипотеке определяют порядок реализации заложенного имущества, в том числе и в случае недостаточности средств, полученных от реализации для покрытия требований кредитора. При таком результате торгов залогодержатель вправе получить недостающую сумму за счет другого имущества должника, не пользуясь при этом преимуществом, основанным на залоге. Выводы. Таким образом, руководствуясь положениями приведенных статей ГК РФ и Закона об ипотеке у суда, на наш взгляд, не было необходимости в специальном указании в решении о взыскании в солидарном порядке денежных средств за счет личного имущества должника и поручителя в случае их недостаточности после проведения торгов. Формулируя решение таким образом, суд нарушил нормы материального и процессуального права, прежде всего ст. 349 ГК РФ и ст. 67 ГПК РФ. Также, учитывая все вышесказанное, новому составу суда первой инстанции, которому предстоит рассматривать заново данное дело, необходимо выяснить и дать оценку всем обстоятельствам, связанным с оценкой переданного в залог недвижимого имущества, как на этапе предоставления кредита, так и в ходе судебного рассмотрения; заслушать объяснения сторон и установить, имел ли место факт невозможности ознакомления ответчика с новой оценкой заложенного имущества и, соответственно, его согласие на принятие такой оценки; проанализировать объем обязательств по договору поручительства и дать им правовую оценку.

------------------------------------------------------------------

Название документа