О некоторых вопросах, связанных с договором аренды

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ

А. М. АНЧОКОВ

Анчоков Артур Магометович, старший юрисконсульт ОАО "МегаФон". Родился 17 апреля 1980 г. в с. Дружба Прикубанского района Ставропольского края. В 2002 г. окончил Саратовскую государственную академию права. Работал в Межрайонной инспекции ФНС России N 1 по Карачаево-Черкесской Республике (2002 - 2005 гг.), ЗАО "Юрэнергосервис" (2005 - 2010 гг.), ОАО "МегаФон" (с 2010 г.). Автор статьи "Применение аналогии при расчетах за коммунальные услуги" (Право и экономика. 2010. N 9).

В статье рассмотрена возможность расширения практики применения таких конструкций договоров аренды вещи, в том числе недвижимой, как: договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора; договор аренды (пользования), при котором арендодатель сохраняет за собой право пользоваться вещью; договор аренды части недвижимой вещи, не имеющей кадастрового паспорта (с учетом позиции, изложенной в проекте Постановления Пленума ВАС РФ "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Ключевые слова: арендодатель пользуется вещью, аренда части вещи, множественность арендаторов.

Some issues related to the lease agreement A. M. Anchokov

The author proposes to consider the possibility of extending the practice of using the following models of contracts of lease of things, including real estate, such as: (a) the lease with the multiplicity of parties on the side of the tenant, (b) the lease, in which the lessor retains the right to use the thing, (c) the lease of real property with no cadastral passport (including the position set out in the Draft Resolution of the Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation "On Amendments to the Resolution of the Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation of 17.11.2011 N 73" On some issues of practice application of the rules of the Civil Code of the Russian Federation on the lease").

Key words: landlord uses thing, Rental part of thing, Multiplicity of tenants.

К 2015 г. объем интернет-трафика в России может вырасти в 5 раз по сравнению с 2012 г. Рост трафика приводит к необходимости увеличивать пропускную способность сети, а последнее предполагает развитие соответствующей инфраструктуры (сооружений связи). Строительство собственной инфраструктуры - наиболее дорогой и наименее рисковый способ развития сети связи. Рассмотрим вопросы владения и пользования (аренда) чужой инфраструктурой для размещения средств и линий связи. В настоящее время договоры аренды сооружений связи для размещения средств связи и линий связи заключаются редко. Вместо этого с собственниками инфраструктуры заключаются договор на размещение оборудования <1> или соглашения об ограниченном праве пользования вещью (сервитут). -------------------------------- <1> В данном случае под оборудованием понимается в том числе кабель.

Договор на размещение оборудования

Правовая конструкция договора на "размещение" содержит признаки аренды (имеет место пользование имуществом "исполнителя") и возмездного оказания услуг <2>. Хотя сделка имеет смешанный характер, отношения сторон по своей правовой природе тяготеют к арендным. -------------------------------- <2> См.: Определение ВАС РФ от 3 мая 2011 г. по делу N ВАС-4983/11.

Наиболее точно на этот счет высказался Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в своем Постановлении от 31 октября 2007 г. N Ф08-7159/07 по делу N А53-1152/2007-С2-32, в котором, в частности, указал, что оказание услуг предполагает совершение активных действий со стороны исполнителя услуг, обусловленных достижением нематериального результата, неотделимого от самого процесса оказания услуг. Целью заключения спорного договора является не оказание предприятием услуг обществу, а удовлетворение экономического интереса общества в использовании опор контактной сети, находящихся на балансе предприятия, для размещения оптоволоконного кабеля в целях осуществления обществом предпринимательской деятельности по оказанию услуг связи. Таким образом, договор направлен на передачу имущества, принадлежащего предприятию (опоры контактной сети), во временное возмездное пользование общества, что позволяет квалифицировать существовавшие между сторонами отношения как арендные. Вместе с тем анализ судебной практики за 2012 г. показал, что в большинстве случаев между операторами и собственниками инфраструктуры заключаются именно договоры на оказание услуг на размещение, отличительной чертой которого является возможность одностороннего расторжения по инициативе любой стороны. При этом положения, ограничивающие право одностороннего отказа, в том числе штрафные санкции за досрочное расторжение, являются ничтожными в силу их несоответствия ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] (далее - ГК РФ). Кроме того, существует риск признания такой сделки договором возмездного оказания услуг <3> в суде. -------------------------------- <3> См.: Определение ВАС РФ от 31 мая 2012 г. по делу N ВАС-6762/12.

Понятно, что данная конструкция не соответствует интересам операторов связи, заинтересованных в долгосрочных отношениях.

Соглашение об ограниченном праве пользования вещью (сервитут)

Соглашение об ограниченном праве пользования вещью (сервитут) имеет ряд неоспоримых достоинств по сравнению с договором на размещение оборудования. Так, соглашение заключается на длительный срок, отсутствует возможность его досрочного расторжения в одностороннем порядке, даже в случае смены собственника инфраструктуры; производится государственная регистрация "обременения" инфраструктуры, что делает соглашение более надежным в глазах сторон. Однако у оператора отсутствует возможность принудительного заключения соглашения о сервитуте в связи со следующим: оператор не имеет господствующей вещи; в связи с большой удаленностью господствующей вещи оператора кабель может быть проложен разными маршрутами по разным земельным участкам, в связи с чем многократно усложняется доказывание необходимости прокладки кабеля на каком-либо определенном земельном участке. Таким образом, правоотношения сторон не соответствуют понятию "сервитут" в его классическом понимании, которое в настоящее время содержится в ст. 274 ГК РФ. Очевидно, что ни соглашение о сервитуте, ни, тем более, договор на размещение оборудования не могут обеспечить надлежащую правовую защиту интересов операторов. Рассмотрим возможность заключения договоров аренды имущества несколькими лицами и аренды части имущества.

Аренда имущества несколькими лицами (совместная аренда)

Согласно ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Иными словами, когда у нас есть один арендодатель и один арендатор, все ясно, просто и соответствует ГК РФ. Что же делать, когда собственник канализации сдает ее в аренду, например, двум операторам? Получается что арендодатель один, а арендаторов - два. Выделить какие-либо места в канализации и индивидуализировать их очень сложно ввиду специфики объекта аренды, соответственно, заключение договора аренды части имущества (места в канализации) не представляется возможным. По нашему мнению, для данного случая подойдет такая договорная конструкция, как договор аренды недвижимости с множественностью лиц на стороне арендатора. Однако вопросы совместного пользования (владения) и пользования арендованным имуществом действующим законодательством прямо не урегулированы. Исключение - аренда земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации [2] (далее - ЗК РФ)). Полагаю, что в силу ч. 1 ст. 6 ГК РФ положения о совместной собственности в части правил совместного владения и пользования должны применяться к положениям о совместной аренде. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 ГК РФ). Из приведенных норм следует, что действующим законодательством Российской Федерации в достаточной степени урегулированы вопросы совместного владения и пользования имуществом, вытекающие из совместной собственности. Эти же правила могут быть использованы для урегулирования вопросов совместного владения и пользования имуществом, вытекающие из аренды. Такой же вывод содержится в письме Министерства регионального развития РФ от 27 июня 2011 г. N ОГ-Д23-182. Что касается судебной практики, то относительно аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при том что предметом аренды не является земельный участок, практика немногочисленна, но она существует, и она положительная <4>. -------------------------------- <4> См.: Определения ВАС РФ от 21 декабря 2011 г. N ВАС-16339/11; от 26 октября 2009 г. N ВАС-13269/09.

При данных обстоятельствах договор аренды имущества может быть заключен между арендодателем и несколькими арендаторами. При этом предмет договора, например кабельная канализация, будет в достаточной степени идентифицирован, а порядок его совместного использования - установлен арендаторами в соглашении о порядке совместного владения и пользования имуществом. Теперь немного усложним ситуацию. Наш арендодатель, который сдал свою канализацию в аренду двум арендаторам, имеет в этой канализации свой кабель (на практике такая ситуация встречается чаще, чем в первом примере). С одной стороны, серьезных отличий от первого варианта нет: собственник по-прежнему будет единолично распоряжаться имуществом, однако владеть и пользоваться имуществом он будет в соответствии с соглашением о порядке пользования имуществом, которое он заключит с арендаторами. С другой стороны, имеется интересная судебная практика на этот счет. ВАС РФ в своем Определении от 3 марта 2011 г. N ВАС-2032/11 указывает, что по договору аренды подлежит передаче в пользование имущество, при этом арендодатель утрачивает на время аренды право владеть и пользоваться переданным в аренду имуществом. В связи с этим суд не нашел оснований для квалификации спорного договора как договора аренды, а пришел к выводу о том, что стороны заключили непоименованный в ГК РФ договор, который не противоречит Кодексу и Федеральному закону от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи", а отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и условиями самого договора. В Постановлении от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" ВАС РФ указывает следующее. 7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. Полагаю, что в данном случае крышей и несущими стенами пользуются как жильцы, так и арендатор. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом. Таким образом, из судебной практики следует, что такие договоры возможны, к ним применяются положения законодательства о договоре аренды, в том числе в части государственной регистрации обременений, однако этот договор не является договором аренды. Что же, придумать иное наименование такому договору - это не самая большая из проблем, назовем его договором на "пользование". Не очень отличается от аренды, но суд устраивает. Учитывая изложенное, договор аренды имущества, при котором арендодатель может пользоваться сданным в аренду имуществом (договор на пользование), также возможен в случае, если между собственником (арендодателем) и пользователем (арендатором) будет заключен порядок совместного владения и пользования имуществом. По моему мнению, суды не должны в данном случае ограничивать волю сторон.

Аренда части имущества

Что мешает заключать договор аренды части недвижимого имущества? Догма в том, что договор аренды недвижимой инфраструктуры не может быть зарегистрирован, ввиду того что объект инфраструктуры не арендуется целиком, а необходимо идентифицировать путем присвоения отдельного кадастрового номера именно ту часть, которая передается в аренду. Такой подход (догма) подтверждается мнением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, изложенном в письме от 14 июля 2011 г. N 14-4499-ГЕ, в котором содержатся ссылки на кадастровый паспорт, план части здания, сооружения, помещения, передаваемых в аренду. Однако приведенное мнение органа, осуществляющего государственную регистрацию, не соответствует ч. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Так, согласно указанной норме, в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Рассматриваемое положение Закона не содержит указаний о необходимости идентификации части помещения путем присвоения кадастрового номера. В силу ч. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации, согласно которой документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны в том числе содержать описание недвижимого имущества. Такое же мнение содержится в письме Федеральной антимонопольной службы от 26 марта 2010 г. N ИА/8413: в соответствии с ч. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если в аренду сдаются части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Что касается позиции ВАС РФ, то можно считать, что он, наконец, сформировал мнение в проекте Постановления Пленума ВАС РФ "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в частности, в проекте содержится следующая позиция. Судам следует иметь в виду, что это положение (в том числе с учетом ст. 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор, по которому допускается пользование не всей вещью в целом, а только отдельной ее частью. Если по договору аренды между юридическими лицами и (или) гражданами, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ такой договор подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается в целом на всю недвижимую вещь. Если на государственную регистрацию такого договора его стороны представили подписанный ими документ, содержащий графическое или текстуальное описание (в том числе с использованием данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществлять арендатор, и из него следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора по причине непредоставления кадастрового паспорта на объект аренды не соответствует закону, так как по смыслу абзаца первого п. 2 ст. 6 и п. п. 2 и 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление кадастрового паспорта при регистрации договора аренды необходимо лишь в случае одновременной государственной регистрации ранее возникшего права собственности арендодателя и государственной регистрации договора аренды. При том что это лишь проект письма, следует иметь в виду, что ВАС РФ в данном случае указывает на тенденции развития судебной практики по рассматриваемому вопросу.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 // СПС "КонсультантПлюс". 2. Земельный кодекс Российской Федерации // СПС "КонсультантПлюс".

------------------------------------------------------------------

Название документа