Две российские организации, являющиеся ООО, заключили договор аренды недвижимого имущества сроком на пять лет, при этом указанный договор процедуру государственной регистрации не прошел, однако фактически сторонами исполнялся в течение года. Вправе ли в указанном случае арендатор по прошествии года отказаться от внесения арендных платежей, мотивируя свой отказ незаключенностью договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации?
Ответ: Арендатор по договору аренды сроком на пять лет, не прошедшему государственную регистрацию, не вправе отказаться от внесения арендных платежей, мотивируя свой отказ незаключенностью договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Обоснование: Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Таким образом, следует вывод, что арендная плата подлежит уплате за пользование арендованным имуществом и размер и сроки внесения арендой платы определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. п. 1 и 3 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
А п. 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Таким образом, из изложенного можно предположить, что право пользования объектом аренды и обязанность по внесенную арендной платы за такое пользование возникают у арендатора только после государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более года.
Однако Президиум ВАС РФ в п. 3 Информационного письма от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указал, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст. 450 ГК РФ).
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
Е. А.Башарин
Юридическая компания "Юново"
03.06.2014