Суперфиций как альтернатива сервитуту

И. ОСЬКИНА, А. ЛУПУ

Илона Оськина, доктор юридических наук, генеральный директор.

Александр Лупу, доктор юридических наук, заместитель гендиректора, начальник отдела по работе с юридическими лицами.

Владелец земельного участка может предоставить другому лицу право возвести сооружение на своей площади. Возникшие отношения, закрепляемые договором, носят название "суперфиций". Каковы особенности этих отношений?

Кто собственник сооружений?

Принцип, введенный еще в римском частном праве: "все, что построено на земле - принадлежит владельцу земли" <1>, был реализован в российском земельном законодательстве в форме закрепления прочной связи самого земельного участка и его принадлежностей.

<1> Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М., 1997.

Однако из данного положения имеется ряд исключений. Так, в соответствии с положениями ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения либо передать это право другим лицам. При этом п. 2 ст. 263 ГК РФ подтверждается ранее описанный принцип земельного законодательства, устанавливавший правило, что собственник такого земельного участка становится собственником построенных на участке зданий и сооружений, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом лицо, которое не является собственником земельного участка, обязано осуществлять принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником участка (п. 2 ст. 264 ГК РФ).

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность того, что стороны путем заключения специального договора могут изменить действие указанного принципа прочной связи, и тем самым косвенно регулирует правоотношения, получившие название "суперфиций".

Такое правоотношение, например, может возникнуть, когда с согласия собственника на земельном участке было построено здание/сооружение, права на которое были зарегистрированы в установленном законом порядке. В таком случае правообладатель прав на объект строительства получает и некие права на этот земельный участок - суперфиций.

При этом необходимо понимать, что права собственности на застроенный земельный участок путем застройки приобрести нельзя.

Сущность суперфиция заключена в другом.

Суперфицием (правом застройки) признается вещное право пользования земельным участком, принадлежащим другому лицу, с целью возведения и эксплуатации здания или сооружения над и под поверхностью этого участка либо эксплуатации существующего здания или сооружения. Это право отчуждаемо, передается в порядке правопреемства и может быть предметом договора имущественного найма.

Таким образом, законодатель определяет суперфиций как разновидность права на чужие вещи, которое имеет строго ограниченную сферу действия - пользование зданием или сооружением на чужом земельном участке.

Гарантии защиты прав

При этом вопрос надлежащих гарантий защиты прав пользователя земельного участка от непредвиденных действий его владельца с каждым днем становится все более актуальным, особенно в контексте крупных строительных проектов.

В настоящее время не стоит рассматривать право пользования чужим земельным участком под застройку как альтернативу арендных отношений, поскольку регулирование суперфиция происходит в исключительном порядке только нормами ГК РФ, да и то не напрямую, а косвенно, что на практике вызывает целый ряд объективных сложностей.

Тем не менее суперфиций и предусматривает более надежные гарантии защиты прав и интересов пользователя земельного участка именно в земельных правоотношениях, возникающих в области строительства, нежели те, которые могут вытекать из договора аренды.

А именно:

- для отчуждения суперфиция какого-либо дополнительного согласия владельца не требуется, при аренде изменение пользователя земельного участка путем передачи аренды в субаренду возможно только при участии арендодателя;

- право пользования чужим земельным участком под застройку может быть установлено на неопределенный срок, чего нет при формировании правоотношений на основании договора аренды земельного участка;

- право суперфиция находится вне зависимости от того, передано ли право собственности на земельный участок третьему лицу.

Однако недостатки правового регулирования очевидны, именно этим можно объяснить тот факт, что практикующие юристы не уделяют суперфицию большого внимания.

Тем не менее данный институт земельных отношений сложился и действует, при этом, рассматривая его существенные условия, необходимо обратить внимание, что они не прописаны в действующем законодательстве. Это позволяет сделать вывод, что к таким договорам применяются общие требования к сделкам с земельными участками, а также ряд специфических, которые продиктованы самой природой данного правового института:

- целенаправленность договора - для застройки, поэтому он может содержать характеристики и функциональное назначение будущего сооружения. Детализация характеристик и функционального назначения объекта важна, если собственник земельного участка заинтересован в выкупе сооруженного объекта после прекращения действия договора. В таком договоре целесообразно прописать обязательства по согласованию с владельцем земельного участка проектной документации до ее утверждения соответствующими органами власти;

- будущие доходы - если планируется возведение некоего объекта, например промышленного характера, использование которого в дальнейшем предполагает извлечение доходов, то целесообразно в договоре об установлении суперфиция добавить правило о будущем разделе этих доходов, полученных в результате эксплуатации такого объекта. При этом разделу подлежит именно доход, то есть суммы средств, полученных от эксплуатации объекта, до вычета расходов и общеобязательных платежей. Следовательно, стороны могут договориться о специфической форме оплаты за пользование земельным участком путем вычета процента с дохода, полученного от эксплуатации построенного объекта.

Вознаграждение владельцу

При этом необходимо принимать во внимание, что поскольку условие договора о выплате вознаграждения владельцу земельного участка является положением с отлагательным условием, то право на вознаграждение в виде доли дохода возникнет лишь в случае получения такого дохода. Следовательно, если собственник земельного участка планирует обогатиться за счет получения дохода от строительства промышленного объекта, он должен учесть вероятность того, что такой доход может и не возникнуть.

Что касается платы за пользование земельным участком, то практика применения суперфиция показывает, что он традиционно является возмездным и чаще всего коммерческим, а поскольку в соответствии с действующим законодательством использование земли в Российской Федерации осуществляется на платной основе, то целесообразно включать в договор условия о порядке платы за пользование земельным участком в целях застройки таким порядком, чтоб платежи за использование земельного участка компенсировали земельный налог, который владелец уплачивает в бюджет.

Сроки и порядок использования

Срок договора суперфиция может быть определен сторонами такого договора: срочный договор либо бессрочный - без указания срока своего действия. Срок договора имеет принципиальное значение для определения дальнейшего использования земельного участка собственником возведенного сооружения и/или иного объекта недвижимого имущества, в таком случае перспективным представляется заключение договора аренды данного земельного участка либо же установление сервитута данного участка.

Порядок совместного использования - поскольку установление суперфиция не предусматривает утрату права собственника на пользование своим земельным участком, то в договоре должен быть прописан порядок совместного использования земельного участка обеими сторонами правоотношения. Ведь обе стороны договора ограничены в своей свободе пользования земельным участком. Следует отметить, что договор суперфиция не ограничивает полномочия собственника по распоряжению земельным участком.

Установление суперфиция не может произойти на основе судебного решения, ведь это право, основанное исключительно на добровольном решении владельца земельного участка.

Договор суперфиция не связан с определенным лицом, а устанавливает связь с определенным имущественным объектом. Данная связь обеспечивает оборотоспособность права суперфиция и позволяет передавать (отчуждать) его любой третьей стороне.

Иногда сервитут используют в качестве альтернативы суперфиция. Нетрудно догадаться, что в этих случаях суперфиций не может быть использован в связи с определенными обстоятельствами, например:

1) владелец не соглашается на предоставление права застройки своего земельного участка;

2) застройка чужого земельного участка вряд ли возможна в связи с существованием в ее пределах охранных зон или специального природоохранного режима осуществления хозяйственной деятельности;

3) застройка чужого земельного участка необходима для реализации законных прав третьего лица, в частности права собственности на соседний земельный участок. Это может касаться строительства дорог, инженерных сооружений и коммуникаций.

Поскольку суперфиций не может быть установлен по решению суда, в случае существования вышеуказанных обстоятельств владелец соседнего земельного участка может обратиться в суд с требованием установить земельный сервитут.