Правомерно ли взыскание с организации-застройщика неустойки в двойном размере от размера неустойки, предусмотренного договором, в том случае, если стороной договора участия в долевом строительстве является физическое лицо, а объектом указанного договора - квартира?

Ответ: Взыскание с организации-застройщика договорной неустойки в двойном размере не является правомерным. Положения ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в части взыскания неустойки в двойном размере относятся только к законной неустойке.

Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 2 ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ определено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

В силу п. 1 ст. 332 Гражданского кодекса РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Вместе с тем п. 2 ст. 332 ГК РФ установлено, что размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает.

Частью 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Из изложенного следует, что законная неустойка может быть увеличена соглашением сторон.

При этом следует особо подчеркнуть, что положения ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ прямо не указывают, распространяется ли правило о взыскании неустойки в двойном размере и на договорную неустойку в случае, если стороной договора участия в долевом строительстве является физическое лицо, а объектом указанного договора - квартира.

Вместе с тем ФАС Поволжского округа в Постановлении от 10.09.2010 по делу N А12-15502/2009 прямо указал, что не может быть принято во внимание требование заявителя о двукратном увеличении суммы договорной неустойки по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ. Данная норма предусматривает повышение вдвое установленной законом неустойки, рассчитываемой из 1/300 ставки рефинансирования Банка России, если участником долевого строительства является гражданин. На основании данной нормы подлежит увеличению только законная неустойка, но не договорная.

Таким образом, договорная неустойка не подлежит увеличению в два раза, так как соответствующее правило распространяется только на законную неустойку.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

03.06.2014