Банк и клиент заключили кредитный договор, обеспеченный ипотекой, предоставленной клиентом. В отношении клиента началась процедура банкротства
Суд удовлетворил требования банка об обращении взыскания по договору ипотеки. Однако предмет ипотеки не был реализован с торгов, повторных торгов не проводилось, так как банк решил оставить заложенное имущество за собой. Несмотря на это, банк не смог зарегистрировать право собственности на не реализованное с торгов имущество, так как в представленных им документах на регистрацию орган по регистрации нашел технические ошибки, которые должны были быть устранены, и банк не предпринял действий по устранению таких нарушений.
Означает ли это, что залог считается прекращенным?
Ответ: В связи с тем что повторные торги в отношении заложенного имущества не проводились, а банк не смог зарегистрировать право собственности на предмет ипотеки, основания считать залог прекращенным отсутствуют.
Обоснование: Согласно ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Как устанавливает ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 343 ГК РФ;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ;
4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
По ст. 350 ГК РФ при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.
При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.
В связи с тем что повторные торги не проводились, а банк не смог зарегистрировать право собственности на предмет ипотеки, основания считать залог прекращенным отсутствуют.
На это указывает и судебная практика (см., например, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2013 по делу N А27-18529/2012).
А. Ю.Буркова
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
03.09.2013