Строительная фирма осуществляет строительство многоквартирных жилых домов с привлечением инвесторов на условиях долевого участия

По окончании строительства выяснилось, что рыночная цена квартир на момент заключения договоров долевого участия на начальном этапе строительства (сумма вклада дольщика) значительно ниже, чем цена, которая сложилась исходя из фактически понесенных организацией затрат.

Надо ли доначислять налоги по данным сделкам согласно ст.40 НК РФ исходя из сложившейся на момент окончания строительства себестоимости 1 кв. м?

Пользователи СС "КонсультантБухгалтер"

Ответ: Рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях (п.4 ст.40 Налогового кодекса РФ).

Для целей налогообложения принимается цена, указанная сторонами сделки, которая считается соответствующей уровню рыночных цен до тех пор, пока не доказано обратное (п.1 ст.40 НК РФ).

Налоговые органы вправе проверить правильность применения цен по сделкам при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени (пп.4 п.2 ст.40 НК РФ).

В случае, когда налоговый орган установил, что примененная сторонами сделки цена товара (работы, услуги) отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), он вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пеней, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из рыночных цен (п.3 ст.40 НК РФ).

Из содержания указанных положений следует, что принятие решения о доначислении суммы налога и пеней в соответствии с рыночной ценой является правом налогового органа, которое он реализует, проведя необходимые исследования и установив, что применение налогоплательщиком цены, отклоняющейся сверх указанного в п.3 ст.40 НК РФ уровня от рыночной цены, повлекло занижение налоговой базы и суммы налога. На доначисленную в соответствии с рыночной ценой сумму налога распространяются установленные НК РФ правила по взысканию недоимки.

На основании принятого налоговым органом мотивированного решения налогоплательщику направляется требование об уплате налога и пеней (ст. ст.69, 70 НК РФ). В случае согласия с таким решением налогоплательщик должен внести соответствующие исправления в поданные им налоговые декларации и уплатить доначисленные суммы налога и пени.

В случае несогласия с решением налогового органа о доначислении суммы налога налогоплательщик может обжаловать это решение в вышестоящий налоговый орган или в суд в соответствии с гл.19 НК РФ.

При рассмотрении судом спора налоговый орган должен представить убедительные обоснования правильности примененной им при доначислении суммы налога рыночной цены, а суд вправе учесть любые обстоятельства, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в п. п.4 - 11 ст.40 НК РФ (п.12 ст.40 НК РФ). При этом бремя по доказыванию несоответствия примененной налогоплательщиком цены уровню рыночных цен целиком лежит на налоговом органе.

При возникновении споров с налоговыми органами в отношении соответствия цены сделки рыночному уровню строительная организация может привести следующие аргументы.

1. На момент определения вклада дольщика уровень рыночных цен существенно отличался от соответствующего уровня на момент окончания строительства. Подтверждением правильности применения цены по сделкам могут служить официальные источники информации о рыночных ценах, действовавших на тот момент времени (п.11 ст.40 НК РФ).

2. Кроме того, при определении рыночной цены могли быть учтены скидки в цене, связанные с колебаниями потребительского спроса, маркетинговой политикой строительной организации, и другие факторы (п.3 ст.40 НК РФ).

Если текстом договора долевого участия между строительной организацией и дольщиком предусмотрено условие, оставляющее строительной организации право корректировать (увеличивать) стоимость строительства в зависимости от инфляционных, рыночных и иных факторов, строительной организации необходимо обосновать причины, по которым она не воспользовалась указанной возможностью изменения цены сделки.

Таким образом, доначислять налог в соответствии с положениями ст.40 НК РФ строительная организация не обязана, так как цена, указанная в договоре долевого участия в финансировании строительства, признается соответствующей уровню рыночных цен, пока не доказано обратное. Доказывать указанное несоответствие обязан налоговый орган. На наш взгляд, для оценки возможных последствий обжалования решения налогового органа о доначислении налога и пеней в соответствии с положениями ст.40 НК РФ строительной организации следует исходить из наличия достаточного количества аргументов, свидетельствующих о правильности примененных по сделкам цен.

В. А.Александров

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

18.11.2003