Непосредственное управление многоквартирным жилым домом

НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ

Л. Н. СИМАНОВИЧ

Симанович Л. Н., кандидат юридических наук, декан юридического факультета Серпуховского филиала АНО ВПО НИЕВ.

Автор с использованием различных нормативно-правовых актов рассматривает вопрос правовой регламентации непосредственного управления многоквартирным жилым домом. Констатируется, что Жилищный кодекс Российской Федерации содержит ряд положений, которые не в полной мере отвечают интересам собственников жилых помещений.

On the basis of different normative acts the author considers the issue of legal regulation of direct management of block of fl ats. The author notes that the Housing Code of the RF contains a number of provisions which do not meet the interests of flat owners <*>. -------------------------------- <*> Simanovich L. N. Direct Management of Block of Flats.

Жилье начинается с дома. Эта мысль покажется большинству наших сограждан тривиальной. Какую пользу можно из нее извлечь? Все знают, что жилье начинается с дома, и что такое дом, знают все, ведь все мы живем в домах (кроме тех, кто живет на улице). Однако дом, как и любое творение человеческих рук, далеко не так прост, как кажется: дом вовсе не один и тот же на протяжении истории человечества, он меняется и в материальном, и в социальном, и в юридическом отношении. С ростом городов меняется сам дом как материальный объект, происходит смена его конструкций, плана, фасадов, этажности, усложняются требования к его санитарному обустройству, пожарной безопасности, что подробно излагается в исследованиях по строительству и архитектуре. Начинаются изменения в правилах расположения жилого дома: от свободного расположения на территории усадьбы, свойственного сельской местности, происходит переход к фасадической постановке дома по "красным линиям" улиц, когда у здания имеет место лишь один фасад, и ему уделяется особое внимание. Этим изменения в правилах расположения дома в городе не ограничиваются, порождая дальнейшие усложнения городской планировки. Со временем изменяются формы собственности на жилье, а также характер ее использования. Долгое время в городе преобладает личная собственность на дома, сам же дом предназначен в подавляющем большинстве случаев для личного проживания хозяина и его семьи, слуг и работников, а также для производственных нужд. Привычные для нас понятия "жилой дом" и даже "жилое помещение" еще не сформировались, в средневековой мастерской жилые и производственные помещения часто не разделены. Наниматель берет на себя обязанность предоставить работнику жилье, а для кратковременного проживания существуют трактиры и постоялые дворы, для бедных и нуждающихся - приюты и ночлежки при церкви. Переход к мануфактурному производству, рост разделения труда и массовое привлечение наемных работников в города приводят при возросшем спросе на жилье к возникновению жилья, специально предназначенного для сдачи внаем ("доходного дома"). Таким образом, в городах возникают и развиваются жилищный рынок и жилищный бизнес. Для жилищного рынка характерно большое разнообразие, рассчитанное на разный достаток нанимателя (от роскошных особняков и квартир до ночлежных домов), его вкусы и потребности (от скромных "меблирашек" до пансионов с широким набором услуг) и срок найма (от длительного проживания до гостиниц разного калибра). Однако привлечение в сферу жилищного бизнеса капитала сталкивается с серьезными трудностями. С одной стороны, дом - достаточно дорогой объект, поэтому требует значительных капиталовложений, а с другой стороны, доля оборотного капитала в жилищном бизнесе невелика, поэтому он приносит достаточно низкий доход по сравнению с другими сферами капиталовложений. Поэтому во многих странах мира идет поиск совершенствования управления жилищно-коммунальным хозяйством. Принятие в 2004 г. Жилищного кодекса РФ ознаменовало собой новый этап в развитии реформы жилищно-коммунального хозяйства нашей страны. С этого дня (согласно ст. 1 и 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ") утратили силу законодательные акты, ранее регулировавшие вопросы управления, содержания, ремонта многоквартирных жилых домов, в том числе Жилищный кодекс РСФСР, Федеральный закон от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" (в части положений, регулирующих вопросы обслуживания и ремонта приватизированного жилья, - раздел III), Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Можно выделить следующие значимые нормативно-правовые акты: Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждены Постановлением Госстроя РФ N 170 от 27 сентября 2003 г. (далее - Правила и нормы технической эксплуатации); Правила пользования жилыми помещениями, утверждены Постановлением Госстроя РФ N 25 от 21 января 2006 г. (далее - Правила пользования жилыми помещениями); Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждены Постановлением Правительства РФ N 307 от 23 мая 2006 г. (далее - Правила предоставления коммунальных услуг); Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 г. (далее - Правила содержания общего имущества и Правила изменения размера платы); Приказ Госстроя РФ от 9 декабря 1999 г. N 139 "Об утверждении Рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда" (далее - Приказ Госстроя РФ N 139). Организации, обслуживающие многоквартирный дом, - это управляющие, эксплуатационные, подрядные организации и поставщики коммунальных услуг. Управляющие организации - это компании, которые заключают договор с каждым собственником многоквартирного дома или с правлением ТСЖ на управление этим домом. Эксплуатационные организации - это предприятия, которые выполняют работы по обслуживанию многоквартирных домов (ЖЭУ, специализированные организации по обслуживанию инженерного оборудования - лифтов, приборов учета, систем противопожарной автоматики, специализированные организации по санитарной обработке и др.). Подрядные организации - это организации, выполняющие различного вида ремонты. Поставщики коммунальных услуг - организации, которые обеспечивают жителей многоквартирных домов водой, отводом сточных вод, теплом, электроэнергией, газом. Каждая организация, которая занимается технической эксплуатацией многоквартирного дома, имеет определенный круг обязанностей, которые отражаются в договорах. При непосредственном управлении собственниками все вопросы, касающиеся общей собственности, должны разрешаться на общем собрании собственников, которое является высшим органом управления многоквартирным домом. Это значит, что собственники должны созывать собрание и на нем принимать решения по любому вопросу, связанному с общим имуществом: поломка вентиля, авария коммуникаций, уборка подъездов, вывоз мусора и т. д. Соответственно необходимо будет принимать решения о том, кто устранит аварии, каков будет размер денежных взносов каждого собственника на восстановление работоспособности коммуникаций, на оплату услуг специализированных организаций, устанавливать сроки и порядок внесения денежных средств. И конечно, нужно назначить ответственного за денежные средства, собранные с собственников жилья, и за контроль исполнителей работ. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме на основании решений общего собрания заключают договоры оказания услуг по содержанию (или выполнению работ по ремонту) общего имущества со специализированными организациями. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения) заключаются каждым собственником помещения от своего имени. На основании решения общего собрания от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов, связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов, достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален. Государственный контроль содержания общего имущества осуществляется федеральными органами исполнительной власти (различные надзорные органы) и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (жилищные инспекции) в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации. Собственники жилых помещений имеют право осуществлять контроль деятельности управляющей организации или ТСЖ (ЖСК) либо через выбранные ревизионные комиссии, либо непосредственно сами. Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами ТСЖ, ЖСК или иного кооператива вправе: 1) получать от ответственных лиц не позднее пяти рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен; 2) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы); 3) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые; переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением: - влечет за собой наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от сорока до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от четырехсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда (ст. 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях). Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами: - влечет за собой наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда (ст. 7.23 Кодекса РФ об административных правонарушениях). Актуальность исследования правовых аспектов реализации собственниками помещений в многоквартирных домах прав на управление своей собственностью обусловлена прежде всего тем, что в результате проводимой реформы жилищно-коммунального хозяйства в стране появился большой процент собственников жилых помещений. На эту категорию граждан государство возложило весь груз ответственности за содержание принадлежащего им имущества. Однако реформа жилищно-коммунального хозяйства, в основе которой лежали принципы договорных отношений в жилищно-коммунальной сфере, развитие конкуренции, повышение качества услуг, ну и как следствие - переход на их полную оплату гражданами, проводилась преимущественно на бумаге, а в реальности все ограничилось переходом на полную оплату жилищно-коммунальных услуг при достаточно низком их качестве. Сегодня мы наблюдаем очередной виток реформы и не оставляем надежды, что принимаемые на высшем уровне решения позволят достичь ее целей. Между тем права граждан в жилищной сфере реализуются далеко не всегда. Жилищный кодекс Российской Федерации содержит ряд положений, которые не в полной мере отвечают интересам собственников жилых помещений. При этом одни нормы этого закона уже применяются на практике, что позволяет оценить как положительные, так и отрицательные последствия их принятия, последствия же других пока анализируются только в теории. Подводя итог всему вышесказанному, остается дать рекомендацию: для того чтобы жилищная реформа в России стала успешной, необходимо спустить ее из заоблачных высот на грешную землю, не выдумывать отвлеченные подходы и механизмы, а воспользоваться богатым опытом как отечественных, так и зарубежных реформаторов. Именно в отрыве от реальности, от "почвы", и заключается главная причина тех проблем, которые испытывает в настоящее время наша страна.

ЛИТЕРАТУРА

1. Конституция РФ 1993 г. 2. Гражданский кодекс РФ, ч. 1 от 21.10.94. 3. Гражданский кодекс РФ, ч. 2 от 22.12.95. 4. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ. 5. Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ. 6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Российская газета. 2004. 30 декабря. 7. Федеральный закон от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" // Российская газета. 1995. 20 апреля. 8. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". 9. Закон от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". 10. Чуев А. В., Говоренкова Т. М., Савин Д. А. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование". 2004. Март. N 1(18). 11. Витрянский В. В. Защита права собственности // Закон. 1995. N 11. 12. Грудцына Л. Ю. Защита жилищных прав по новому Жилищному кодексу. 2-е изд. М.: Эксмо, 2005. 13. Ермишина А. В. Формирование муниципальной политики в сфере жилищно-коммунального комплекса города: участие общественности // http://www. socpolitika. ru/rus/conferences/3985/3992/3994/document4356.shtml.

------------------------------------------------------------------

Название документа