Перспективы признания права собственности на недвижимое имущество в судебном порядке при неисполнении застройщиком своих обязательств перед инвесторами по инвестиционным контрактам

(Кюрджев М.)

("Жилищное право", 2012, N 11)

Текст документа

ПЕРСПЕКТИВЫ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ

ИМУЩЕСТВО В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ ПРИ НЕИСПОЛНЕНИИ ЗАСТРОЙЩИКОМ

СВОИХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПЕРЕД ИНВЕСТОРАМИ

ПО ИНВЕСТИЦИОННЫМ КОНТРАКТАМ

М. КЮРДЖЕВ

Кюрджев Михаил, адвокат, партнер компании DS Law.

Приобретение квартиры или иного объекта (апартаментов, машино-места) по инвестиционному контракту - предприятие рисковое. Нарушение сроков строительства и сдачи объектов, разорившиеся инвестиционные компании, привлекшие деньги граждан, обанкротившиеся застройщики, недобросовестные подрядчики - все это очень хорошо знакомо российским покупателям квартир.

Но риск в нашей стране дело не такое уж благородное, а скорее обыденное. К примеру, приезжает инвестор-покупатель на объект, а объект красивый, строится быстро, компания-застройщик имеет за плечами портфолио из десятка построенных (и даже в срок) объектов - ну какой тут риск?

О том, как обманутые инвесторы-дольщики ведут борьбу с недобросовестными застройщиками и инвестиционными компаниями, статей написано много. В структуре Правительства Москвы создан даже специально уполномоченный орган Москомстройинвест (который, к слову, проявил себя с хорошей стороны на стороне дольщиков).

Я бы хотел остановиться на примере, когда ситуация не такая тяжелая, но для ее разрешения требуется участие юристов. Ситуация следующая: объект построен, но зарегистрировать права на объект (квартиру, машино-место, апартаменты и т. д.) в установленном законодательством порядке не получается - Росреестр выносит отказ. Мотивируется такой отказ невыполнением застройщиком всех обязательств по инвестиционному контракту с местной администрацией. Как следствие, местная администрация уведомляет регистрационную службу о том, что она как участник инвестиционного контракта возражает против государственной регистрации каких-либо прав на возведенный объект.

До середины прошлого года покупатели-инвесторы выходили из этой ситуации просто: подавали в суды иски о признании права собственности на объект (квартиру, апартаменты, машино-место и т. д.). Застройщики, естественно, не возражали. И суды эти иски удовлетворяли, несмотря на недовольство местных администраций. При этом в судебном порядке нужно было только подтвердить следующие обстоятельства:

- наличие договора инвестирования в строительство объекта (или иных форм договоров, отражающих инвестиционную сущность правоотношений);

- подтверждение того, что истец является стороной такого инвестиционного договора;

- факт оплаты по этому договору, при этом суды признавали надлежащей формой оплаты даже расчеты векселями (см. Определение Московского городского суда от 26 декабря 2011 г. по делу N 33-40615);

- наличие самого объекта (зачастую это документы БТИ, содержащие характеристику конкретного объекта - квартиры, машино-места, апартаментов и т. д.);

- отсутствие в сведениях Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сведений о правах третьих лиц на указанную квартиру.

Масла в огонь добавило Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Высший Арбитражный Суд РФ разъяснил, что исковое требование о признании права собственности на объект может быть удовлетворено, только если сведения об этом объекте уже содержатся в ЕГРП. Таким образом, если в ЕГРП сведений об объекте нет (а в подобных случаях это именно так), то иски о признании права собственности удовлетворению не подлежат.

Несмотря на имеющееся разъяснение Высшего Арбитражного Суда РФ, суды общей юрисдикции продолжили удовлетворять исковые требования граждан о признании прав собственности на квартиры (подчеркну: на квартиры) - см. решение Никулинского районного суда города Москвы от 4 июня 2012 г. по делу 2-2708/2012, Определение Московского городского суда от 16 декабря 2011 г. по делу N 33-38925/2011, Определение Московского городского суда от 26 декабря 2011 г. по делу N 33-40615 и т. д.

На машино-места, апартаменты и прочие нежилые помещения иски удовлетворяются крайне редко, и это обстоятельство я прокомментирую чуть ниже.

Подозреваю, иски о признании права собственности на квартиры удовлетворяются вовсе не потому, что разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ формально не являются руководящими для судов общей юрисдикции (в отличие от разъяснений Верховного Суда РФ). Здесь, я полагаю, возникло опасение того, что недовольные граждане, оставшиеся без квартир (а иногда даже и без крыши над головой), начнут открыто митинговать, выражая свое недовольство судебной системой.

Что же касается перспективы признания в судебном порядке права собственности на нежилые помещения (апартаменты, машино-места и т. д.), здесь весь прошлый год и начало этого года арбитражная практика и практика судов общей юрисдикции четко придерживалась разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Тем не менее встречаются судебные решения, в которых суды становятся на сторону инвестора-покупателя (см. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 октября 2011 года по делу N А40-1949/11-53-17). Отмечу обстоятельства, которые суд принимает во внимание при удовлетворении таких исков:

- наличие договора инвестирования в строительство объекта (или иных форм договоров, отражающих инвестиционную сущность правоотношений);

- подтверждение того, что истец является стороной такого инвестиционного договора;

- факт осуществления оплаты по этому договору;

- наличие самого объекта (зачастую это документы БТИ, содержащие характеристику конкретного объекта - машино-места, апартаментов и т. д.);

- отсутствие в сведениях Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сведений о правах третьих лиц на указанную квартиру;

- обоснованность отказа местной администрации от подписания акта о реализации инвестиционного контракта.

В заключение хотелось бы привести уникальную, на мой взгляд, практику, когда инвесторы-покупатели признали за собой право собственности на квартиру в объекте строительства, который не был введен в эксплуатацию.

Ситуация выглядела так: строительство дома компанией-инвестором не было завершено, компания-инвестор была признана банкротом и перспектив у покупателей-инвесторов получить свою квартиру и машино-место не было. Но граждане решили использовать все возможные механизмы и подали исковое заявление о признании прав собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде квартиры и машино-места. Суд признал истца участником инвестиционных отношений и, невзирая на возражения Правительства Москвы, признал за ним право собственности на объекты в незавершенном строительством объекте (Определение Московского городского суда от 22 сентября 2011 г. по делу N 33-30309).

Как вы видите, есть самые различные подходы к судебному признанию прав на объекты недвижимости. Как говорится, дорогу осилит идущий.

------------------------------------------------------------------

Название документа