Гражданско-правовой договор найма жилого помещения

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Е. Н. КИМИНЧИЖИ

Киминчижи Е. Н., адвокат, ассистент кафедры гражданского права и процесса Белгородского государственного университета.

Правовая природа договора найма жилых помещений не может на первый взгляд быть определена однозначно. Содержание норм жилищного законодательства о договоре социального найма не дает оснований однозначно установить в нем частноправовые начала, поскольку текст ЖК РФ буквально пронизан императивными нормами, которые влияют и на содержание условий договора социального найма. Как отмечает Е. Ю. Бакирова, "типичным примером такого императивного регулирования является детальная регламентация с помощью императивных норм, содержащихся в ЖК РФ, договора социального найма без каких-либо оговорок о свободном усмотрении сторон" <1>. Между тем сама постановка вопроса о том, что регулирование предмета и условий договора социального найма основано на императивных началах, может привести на практике к самым неожиданным последствиям, что способно негативно отразиться на правах нанимателей. -------------------------------- <1> Бакирова Е. Ю. Понятие договора и его место в механизме правового регулирования жилищных отношений // Российский судья. 2007. N 9; СПС "КонсультантПлюс".

Например, в ст. 11 ЖК РФ мы не найдем упоминания о возможности такой формы защиты нарушенного жилищного права, как признание недействительным договора социального найма. Закон предоставляет лишь защиту, сущность которой заключается в требовании заинтересованного лица (стороны договора) о прекращении либо об изменении жилищного правоотношения. Справедливости ради необходимо указать на то, что п. 6 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ говорит также об иных способах защиты гражданских прав, при этом смысл такого указания сводится к тому, что ориентирует на применение ст. 12 ГК РФ, где среди способов защиты гражданского права названо заявление требований о признании сделок недействительными. Однако можно ли говорить о том, что наниматель по договору социального найма располагает возможностью заявить такое требование? Здесь весьма кстати будет рассмотрение круга тех правовых отношений, которые регулируются нормами жилищного законодательства. На наш взгляд, разделение отношений по пользованию жилыми помещениями, находящимися в муниципальной либо государственной собственности (п. 1 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ), и отношений по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда (п. 2 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ) красноречиво свидетельствует о том, что предусмотренная ЖК РФ возможность использования способов защиты нарушенного права, предусмотренных в ст. 12 ГК РФ, может быть использована только в случае нарушения права пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда. Кроме того, в тексте ЖК РФ мы нигде не найдем прямого указания на возможность применения к жилищным правоотношениям норм жилищного законодательства. Общее указание ст. 7 ЖК РФ о том, что в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), не решает проблему. Нет такого указания и в ст. 2 ГК РФ. Более того, содержание ст. 7 ЖК РФ как раз и апеллирует к тому указанию, которое было сделано нами раньше, поскольку пользование жилыми помещениями на договорных началах предусмотрено гл. 35 "Наем жилого помещения" ГК РФ, что, однако, не свидетельствует о возможности применения способов защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ, если принимать во внимание императивность регулирования отношений социального найма. Мы же в свою очередь полагаем, что договор социального найма является институтом частного (гражданского) права. Публичные образования как сторона такого договора действуют как субъекты частных отношений, на началах равенства со всеми иными участниками гражданских отношений (ст. 124 - 127 ГК РФ). И в таком случае договор социального найма надлежит рассматривать не как особый публичный жилищный договор <2>, а как гражданско-правовой договор, в котором воля второй стороны ограничена. Дело в том, что законодательству известны случаи ограничения принципа свободы договора. Причины к тому могут быть совершенно различные, но одна из них нам видна очень отчетливо, и проявляет она себя в связи с процессом социализации гражданского права. Сам же договор социального найма вполне может быть рассмотрен в аспекте ст. 428 ГК РФ в качестве договора присоединения, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Этот вывод более соответствует действительности, тем более если вспомнить, что ни органы государственной власти субъектов РФ, ни органы местного самоуправления не наделены правом устанавливать содержание условий договоров социального найма <3>. Напротив, ст. 12 ЖК РФ содержит норму о том, что к компетенции органов государственной власти РФ относится правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями, а также определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений, которые являются существенными условиями договора социального найма. Особо необходимо отметить, что ч. 2 ст. 63 ЖК РФ установлено, что типовой договор социального найма жилого помещения утверждается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Таким образом, договор социального найма является гражданско-правовым договором присоединения. -------------------------------- <2> Предложение о введении в научный оборот особой категории "жилищный договор", а также разграничение данных договоров на публично-правовые и частноправовые было предложено относительно недавно в отечественной цивилистике. См., например: Батова О. В. Понятие, система и особенности жилищно-правовых договоров по законодательству Российской Федерации: Автореф. дис. ... к. ю.н. М., 2008. С. 9 - 10. К данной работе мы вернемся чуть позже. <3> В ст. 13, 14 ЖК РФ данные полномочия указанных субъектов не указаны.

Также к компетенции органов государственной власти относится установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы, что вполне закономерно, ибо договор найма согласно ст. 671 ГК РФ является возмездным. И то, что плата по договору социального найма со стороны нанимателя не может быть расценена как доход наймодателя, не умаляет природы данного договора и не превращает его в особую конструкцию, пронизанную императивным духом и лишенную частных начал. Это в том числе подтверждается тем, что договорное регулирование социального найма осуществляется исключительно на уровне органов государственной власти РФ, а, как известно, в исключительной компетенции РФ находится и гражданское законодательство. Те нормы ЖК РФ, которыми установлены правомочия субъектов РФ и органов местного самоуправления, позволяют им принимать решения по жилищным вопросам, но только в аспекте управления и контроля, и именно данные полномочия позволяют рассматривать жилищное законодательство в качестве комплексного нормативного образования, в котором содержатся нормы гражданского права (в части регулирования содержания и условий договора социального найма) и нормы административного права (в части установления функций контроля и управления в жилищной сфере). Гражданско-правовая природа договора жилого помещения не позволяет нам согласиться с предложением о выделении особой группы жилищных договоров, с включением в жилищное законодательство не только договоров найма жилого помещения, но также договоров ренты, и соответственно с исключением их из сферы регулирования гражданского законодательства. Обосновывая данное предложение, О. В. Батова приходит к выводу, что "такие договоры должны регламентироваться только жилищным законодательством" <4>. -------------------------------- <4> Батова О. В. Понятие, система и особенности жилищно-правовых договоров... С. 10.

Что же представляет, по мнению О. В. Батовой, конструкция "жилищного договора"? Автор предлагает под жилищным договором понимать "соглашение между собственником или иным титульным владельцем жилого помещения и физическим лицом о проживании в предоставленном жилом помещении" <5>. Здесь отметим, что предлагаемое исследователем определение жилищного договора есть не что иное, как видовой тип договоров, направленных на передачу имущества. Данный тип договоров традиционно выделяется в доктрине гражданского права, и его оспаривать не просто бессмысленно, но и бесполезно. Как отмечается в литературе, "именно передача имущества (пусть и на самых разных условиях) составляет основной элемент предмета обязательств, возникающих из этих договоров" <6>. -------------------------------- <5> Батова О. В. Указ. соч. С. 9. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <6> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 2-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2000. С. 6 (автор - В. В. Витрянский). Договоры о передаче имущества выделяются также в учебной литературе. См., напр.: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А. П. Сергеева. М.: ТК Велби, 2008. С. 843 (автор главы - О. Ю. Скворцов).

О. В. Батова, на наш взгляд, заблуждается относительно частноправовой природы рассматриваемых ею договоров. И вот почему. Во-первых, никакого особого правового режима, которому подчиняются жилищные договоры, на самом деле нет. Есть специальный объект данного договора, которым является жилое помещение. Сами же договоры, о которых говорит О. В. Батова, а точнее, те обязательства, которые возникают по поводу жилых помещений, сами по себе характеризуют особенности режима жилых помещений как объектов гражданского права, но не наоборот. Во-вторых, О. В. Батова приходит к сделанным ею выводам только потому, что ею в содержании всех жилищных договоров выделяется "особое субъективное жилищное право, основанное на конституционном праве каждого на жилище" <7>. Нисколько не умаляя значение заложенного в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ права на жилище, следует все же помнить о том, что содержанием всякого обязательственного отношения, порождаемого договором, является право требования управомоченным лицом от обязанного лица совершения каких-либо действий либо требование воздержания от их совершения. Предоставляя некоторым категориям граждан право требовать предоставления жилых помещений, государство, конечно же, способствует реализации конституционных предписаний. Однако от этого сама обязательственная природа отношений между государством и такими гражданами никуда не девается. И возможность возникновения соответствующего обязательства возможна исключительно в договорной форме, чего не отрицает и сама О. В. Батова. -------------------------------- <7> Батова О. В. Указ. соч. С. 11.

На наш взгляд, выделение категории жилищного договора неоправданно. Вместо выделения некой особой категории жилищного договора, употребление которого весьма нежелательно даже в научных целях, необходимо вести речь в указанных случаях о договорах в жилищной сфере, тем самым как подчеркивая гражданско-правовую природу таких договоров, так и указывая на особенности их объекта. К числу договоров в жилищной сфере можно отнести как договоры найма жилых помещений, так и соглашения между проживающими в жилом помещении гражданами по вопросам порядка пользования жилым помещением, распределения бремени его содержания, облекаемые в письменную форму волеизъявления о согласии на вселение в жилое помещение третьих лиц, а также некоторые другие договоры, которые выражают соглашение проживающих лиц по возникающим в связи с пользованием для целей проживания жилым помещением. Указанные волеизъявления, даже если их нельзя рассматривать в некоторых случаях как договор <8>, имеют сделочную природу и не могут трактоваться иначе как гражданско-правовые сделки. Нам, в частности, известны случаи, когда суд не принимал во внимание показания свидетелей в порядке п. 1 ст. 162 ГК РФ, показывающих о выражении собственником жилого помещения устного согласия на вселение ответчика в жилое помещение, поскольку такое согласие является односторонней сделкой, к которой законом предъявляется требование совершить ее в простой письменной форме. Потому требование ст. 70 ЖК РФ о письменной форме согласия членов семьи нанимателя и наймодателя на вселение других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи является верным и соответствует сделочной природе такого согласия. Аналогичные правила содержатся в ст. 679 ГК РФ, которая, правда, требует уточнения о необходимости письменного согласия наймодателя, нанимателя и членов его семьи, которое с учетом изложенных выше позиций презюмируется. При этом под наймодателем необходимо понимать не только публичного собственника, но и любое частное лицо, владеющее жилым помещением на праве собственности. Конечно же, представить, что собственник при вселении третьих лиц будет запрашивать письменное согласие проживающих с ним членов его семьи, несколько затруднительно. Однако логика закона в том и состоит, чтобы впоследствии избежать споров, наличие письменного согласия предпочтительнее. -------------------------------- <8> Вселение собственником либо нанимателем третьих лиц при наличии письменного согласия членов его семьи и в случае социального найма жилья при наличии письменного согласия наймодателя вполне укладывается, по нашему мнению, в договорную форму, совершаемую конклюдентно в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 434 ГК РФ.

Выделение же к числу договоров в жилищной сфере некоторых видов договоров ренты вряд ли оправданно, тем более что сами эти договоры имеют совершенно иной объект и никак не могут примыкать к выделяемой нами группе договоров, даже в аспекте конституционного права на жилище. Существенным условием договора социального найма является указание на его бессрочность (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Общим же условием согласно п. 1 ст. 683 ГК является указание на что, договор найма заключается сроком на пять лет. Отступление от данного общего правила связывается нами с последствиями социализации частноправовой сферы, о которой мы уже говорили. Вообще же считаем, что ограничение действия договора найма жилого помещения пятилетним сроком не может быть признано обоснованным, и вот почему. По своей природе договор найма может быть признан видом договора аренды <9>, особенность которого заключена в его объекте, которым является пригодное для проживания помещение. Норма ст. 610 ГК РФ формулирует правило о том, что договор аренды может быть заключен на срок, установленный договором. Каких-либо преград к заключению бессрочного договора аренды нет, срок его действия определяется единственно целями сторон. Установление аналогичного регулирования условия о сроке договора найма обнаруживается применительно к договорам социального найма жилых помещений, однако совершенно игнорируется для договоров коммерческого найма. На наш взгляд, срок действия договора коммерческого найма должен быть также отдан на усмотрение сторон, поскольку именно они способны определить для себя, в течение какого времени одна сторона договора (наниматель) желает удовлетворять свою потребность в жилье и в течение какого времени вторая сторона (наймодатель) способна (имеет волю) содействовать первой стороне в удовлетворении ее потребности и удовлетворять собственную потребность в получении платы от сдачи жилого помещения внаем. Потребность человека в жилье характеризуется, на наш взгляд, критерием постоянства (бессрочности) проживания, что связано с исторически сложившимися обстоятельствами и внутренним стремлением человека к оседлому образу жизни. Критерий постоянства проживания является необходимым для установления правового режима жилых помещений. Жилые помещения должны быть пригодны по общему правилу не столько для проживания, сколько для постоянного проживания, о чем прямо говорится в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, согласно которой жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Следовательно, ограничение периода действия договора коммерческого найма пятилетним сроком не только находится в противоречии с природой человека, но и нарушает целостность режима жилых помещений и является излишним. Полагаем, норму п. 1 ст. 683 ГК РФ необходимо сформулировать аналогично норме ст. 610 ГК РФ и именно прописать в законе, что (1) договор найма жилого помещения заключается на срок, установленный договором, и (2) что, если срок действия договора найма сторонами не определен, считается, что договор заключен бессрочно. Отсутствие указания в типовой форме договора социального найма на срок действия договора, а также на его бессрочность в ч. 2 ст. 60 ЖК РФ подтверждает правильность нашего предложения и не может расцениваться как отступление от принципа свободы договора, хотя бы законом (ЖК РФ) для рассматриваемого договора и были предусмотрены специальные правила, установление которых мы оправдываем отсутствием общей нормы о бессрочности договора найма жилого помещения. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <9> Данный вывод основан на положениях ранее действовавшего законодательства. Подробнее об этом см.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 654 - 657.

Однако в интересах членов семьи собственника либо нанимателя жилого помещения считаем вполне оправданным установление срока для проживания временных жильцов (ст. 680 ГК РФ, ст. 80 ЖК РФ) и указание ст. 77 ЖК РФ о том, что если в договоре поднайма не указан его срок, то считается, что договор поднайма заключен на один год. Гражданское законодательство допускает заключение договора поднайма на пятилетний срок, поскольку срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилого помещения (п. 4 ст. 685 ГК РФ), который сегодня составляет пять лет, и в этой части мы не считаем необходимым унифицировать жилищное и гражданское законодательство, поскольку интересам частного собственника вполне может отвечать бессрочность договора поднайма в случае признания бессрочным самого договора найма жилого помещения. Таким образом, нами могут быть сделаны следующие выводы. Договоры коммерческого и социального найма жилых помещений являются двумя разновидностями единого договора найма жилых помещений, отличие которых состоит только лишь в фигуре наймодателя. Такое отличие устанавливается исключительно в целях реализации предусмотренного Конституцией РФ права граждан на жилище и является способом гарантирования реализации данного права. Для этого законодательно ограничивается свобода формулирования условий договора социального найма со стороны граждан и предоставляется возможность формулирования таких условий органам государственной власти, чьей непосредственной задачей является обеспечение реализации конституционных прав граждан. По тем же причинам стороной договора социального найма не могут являться юридические лица, хотя бы их целью и было использование жилых помещений исключительно для проживания граждан. Договор социального найма является гражданско-правовым договором присоединения. Защита прав нанимателя, а также в ряде случаев и наймодателя возможна путем применения не только специальных (по ст. 11 ЖК РФ), но и общих способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ). Сами специальные способы защиты жилищных прав в свете п. 2 ст. 3 ГК РФ должны применяться к отношениям, не вытекающим из договора социального найма, тем более регулирование данного договора не является единственным предметом жилищного законодательства. Законодательное ограничение срока действия договора коммерческого найма нельзя признать обоснованным, и решение данного вопроса должно стать предметом обсуждения законодателем. Вопрос о договоре найма жилого помещения тесно взаимосвязан с вопросом о самостоятельности жилищного права. Проведенный нами анализ правовой природы договора найма жилого помещения, хотя бы и в таких скромных пределах, позволил подтвердить вывод о том, что конструкция договора является частью материи гражданского права. Выделение особой категории "жилищного договора" является неоправданным и не может быть поддержано, в том числе в связи с тем, что договорное регулирование в жилищной сфере имеет сделочную природу, представляет собой соглашения равноправных субъектов, а потому всецело включается в предмет гражданско-правового регулирования. О каких-либо договорах в сфере публичного права вообще не представляется возможным говорить, ибо "сама природа государственного управления предполагает императивность односторонних юридически властных волеизъявлений, а договорные связи исходят из равенства участников" <10>. Последнее указание подчеркивает комплексный характер жилищного законодательства и опровергает самостоятельность жилищного права как отрасли права, поскольку его нормы четко дифференцированы на гражданско-правовые и административные. -------------------------------- <10> Алехин А. П., Козлов Ю. М. Административное право Российской Федерации. М., 1995. С. 200.

------------------------------------------------------------------

Название документа