О некоторых особенностях уступки права требования по договору участия в долевом строительстве жилья

О НЕКОТОРЫХ ОСОБЕННОСТЯХ УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ

Г. В. СИНЦОВ, Т. В. ГОШУЛЯК

Синцов Глеб Владимирович, заведующий кафедрой "Частное и публичное право" юридического факультета ФГБОУ ВПО "Пензенский государственный университет", доктор юридических наук, доцент.

Гошуляк Татьяна Витальевна, судья Первомайского районного суда г. Пензы, кандидат юридических наук.

Ограничения на уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве для участника долевого строительства установлены ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве <1>, согласно положениям которой уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. -------------------------------- <1> Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ // Российская газета. 2004. 31 декабря.

Уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, уступка права требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве возможна при наличии следующих обстоятельств. Во-первых, для совершения уступки права требования к застройщику по договору долевого участия в строительстве требуется заключение отдельного договора уступки права требования, подлежащего государственной регистрации. Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве вступает в силу только после ее государственной регистрации. Во-вторых, уступка права требования без согласия застройщика возможна только в случае полной оплаты стоимости объекта долевого участия первоначальным кредитором. Однако при этом требуется письменное уведомление застройщика об уступке права требования. Уступка права требования в случае частичной оплаты цены сделки возможна только с одновременным оформлением перевода долга. В данном случае обязательно требуется письменное согласие застройщика. При этом погашение цены договора в полном объеме в обязательном порядке со стороны участника долевого строительства не требуется. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ <2>. -------------------------------- <2> Гражданский кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.

Долг переходит к новому должнику в полном объеме, однако обеспечивающие его исполнение залог и поручительство при этом прекращаются, если только залогодатель и поручитель не дали согласия отвечать за нового должника. Новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником. В-третьих, как правильно отметил В. В. Шарапов, законодатель установил ограничение срока, в пределах которого допускается уступка права требования по договору участия в долевом строительстве. Она возможна от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до даты составления передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства <3>. -------------------------------- <3> Шарапов В. В. Комментарий к Федеральному закону N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный) // СПС "КонсультантПлюс", 2011.

Таким образом, до получения из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экземпляров договоров, содержащих специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, стороны не вправе производить уступку прав по договору участия в долевом строительстве. После подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства участник долевого строительства может передать свои права на объект долевого строительства другому лицу, но только не на основании договора уступки права требования, а на основании договора купли-продажи. Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, определен в ст. 384 ГК РФ следующим образом: "Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты". Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору (см. п. 3 ст. 382 ГК РФ). Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу (см. п. 1 ст. 385 ГК РФ). Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (п. 2 ст. 385 ГК РФ). При заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве следует иметь в виду, что первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором (ст. 390 ГК РФ). При этом, как справедливо отмечает П. В. Крашенинников, необходимо разграничивать недействительность требования и недействительность соглашения об уступке права (требования). В том случае, если требование, переданное новому кредитору, признано недействительным, это не влечет недействительности соглашения об уступке права (требования) <4>. -------------------------------- <4> Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2011.

Недействительность данного требования является основанием для привлечения цессионарием к ответственности кредитора, уступившего требование (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120) <5>. -------------------------------- <5> Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. N 1.

Так, Р. С. Бевзенко приходит к следующему выводу: "...следует согласиться с теми авторами, которые видят "переход права" в прекращении этого права у одного лица и возникновении точно такого же права у другого лица при одновременном преемстве и содержании права и в месте выбывающего лица в соответствующем правоотношении. Именно поэтому при переходе права от одного лица к другому никакого "изменения права" не происходит - субъективное право одного лица прекращается, а у другого - возникает" <6>. -------------------------------- <6> Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В. А. Белова. М., 2007. С. 355.

То есть по договору уступки права требования фактически происходит замена стороны в обязательстве, и отношения сторон, которые строились на основании договора об участии в долевом строительстве между первоначальным кредитом и застройщиком, будут строиться на тех же условиях, но уже между новым кредитором и тем же застройщиком. С. В. Сарбаш указывает также на то, что, "поскольку Закон хотя и с необоснованными ограничениями, но все же допускает уступку прав по договору участия в долевом строительстве (ст. 11), возможны случаи, когда договор заключается не потребителем, а впоследствии права уступаются потребителю, и наоборот, договор изначально заключается потребителем, а затем он уступает права субъекту, статусом потребителя не обладающему" <7>. В данной ситуации права потребителя могут быть нарушены. В связи с чем особое значение имеет судебная защита прав потребителей. -------------------------------- <7> Сарбаш С. В. Юридическая техника Закона об участии в долевом строительстве // Основные проблемы частного права: Сборник статей к юбилею доктора юридических наук, профессора Александра Львовича Маковского / Отв. ред. В. В. Витрянский, Е. А. Суханов. М., 2010.

По нашему мнению, уступка участником долевого строительства будущих прав требования невозможна, поскольку нормами Федерального закона об участии в долевом строительстве, а также положениями Гражданского кодекса Российской Федерации уступка будущих прав требования не предусмотрена. Кроме того, такая уступка противоречит общим началам гражданского законодательства. По нашему мнению, для перехода к новому кредитору при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве права требования об уплате неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства заключение специального соглашения не требуется, исходя из следующего. В соответствии с ч. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно положениям ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в т. ч. право на неуплаченные проценты. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии с вышеуказанными нормами материального права в случае перехода к новому кредитору при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве заключение специального соглашения об уплате неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства не требуется. Рассматривая вопрос о переходе к первоначальному кредитору права требования передачи объекта долевого строительства на условиях, измененных при уступке требования, полагаем следующее. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В соответствии с изложенными нормами материального права обязательство, возникающее из договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве на измененных условиях, не создало обязанностей для первоначального кредитора, который не являлся его участником. Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Статья 421 ГК РФ устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в т. ч. право на неуплаченные проценты. Согласно ст. 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, поскольку Закон не предусматривает каких-либо случаев универсального правопреемства в обязательствах по долевому строительству жилья, к первоначальному кредитору при расторжении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве автоматически не переходит право требования передачи объекта долевого строительства на условиях, измененных при уступке требования.

Название документа