Банкротство застройщиков

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКОВ

Р. Я. БАКУСЕЕВ

Бакусеев Рамиз Яхимяевич, ОАО "УК "Идея Капитал".

В России на протяжении долгого периода времени существует высокий дефицит жилья. В 2000 годах с ростом благосостояния граждан, улучшением дел в экономике потребовалась сильная модернизация законодательства, т. к. многие моменты и отрасли просто "выпадали" из сферы нормативного обеспечения и контроля. Рассмотрим это на примере долевого строительства. Строительный бум в России и необходимость нормативного оформления этого явления способствовали принятию Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1>. Закон предусматривает различные формы участия лиц в строительстве и способы защиты от недобросовестных застройщиков. Вся сложность применения данного Закона сводится к тому, что на деле при затруднительном положении застройщика и отсутствии у него возможности в срок сдать объект строительства, т. е. исполнить обязательства, он был вынужден сам обратиться в суд или же другие лица санкционировали начало применения норм Закона о несостоятельности <2>. -------------------------------- <1> ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 (в ред. от 05.03.2012) // Российская газета. N 292. 2004. <2> О несостоятельности (банкротстве): ФЗ N 127-ФЗ от 26.10.2002 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 43. Ст. 4190.

До недавнего времени Закон о несостоятельности не содержал специальных оговорок или понятий именно о юридическом лице, родом деятельности которого было строительство. Раз закон не предусматривал специальных мер, то процедуры применялись в общем порядке, без учета специфики сложных правоотношений между лицами, участвующими в строительстве. Для решения данной непростой проблемы и в рамках концепции совершенствования гражданского законодательства в целом законодатель внес "революционные" изменения в Закон о несостоятельности <3>. Расширился понятийный аппарат, появились такие понятия, как лицо, привлекающее денежные средства или имущество, - застройщик (ранее - должник), участник строительства (кредитор), требование о передаче жилого помещения, реестр требований о передаче жилых помещений и др. Важность изменений подчеркивает и то, что законодатель ввел новый параграф "Банкротство застройщиков". Рассмотрим изменения более детально. -------------------------------- <3> О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства: ФЗ N 210-ФЗ от 12.07.2011 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2011. N 29. Ст. 4301.

Дело о банкротстве застройщика по ходатайству кредитора может быть передано по месту нахождения объекта строительства. В определении о введении процедуры банкротства арбитражный суд должен указывать на применение соответствующего параграфа Закона. Все требования к застройщику о передаче жилых помещений могут быть предъявлены исключительно в рамках дела о банкротстве, суды общей юрисдикции не принимают к рассмотрению исковые заявления участников строительства в случае несостоятельности (банкротства) застройщика. Расходы по уведомлению кредиторов о предъявлении требований ложатся на должника (а не на кредитора, как это предусмотрено при банкротстве иных категорий должников). Если в отношении застройщика введено конкурсное производство, у участника строительства появляется право требовать расторжения заключенного договора и возврата всех уплаченных денежных средств. Участники строительства имеют право предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения, когда заключена любая из следующих сделок: - купля-продажа жилого помещения; - предварительный договор участия (или купли-продажи) в долевом строительстве; - участие в долевом строительстве; - договор займа, по которому передается жилое помещение; - внесение денежных средств в качестве инвестирования строительства в ЖСК; - уплата денежных средств или имущества в качестве складочного капитала товарищества на вере с последующей передачей помещения; - выдача векселя для оплаты им жилого помещения в доме; - любые иные сделки, в результате которых должны были быть переданы жилые помещения. Требование к застройщику о передаче жилого помещения имеет такой же вид и подается в таком же порядке, как и требование о включении в реестр кредиторов должника. Подается также в течение 30 дней в наблюдении. По результатам рассмотрения требования арбитражным судом выносится определение, и в случае положительного результата такое требование вносится в реестр требований о передаче жилых помещений. В соответствующей графе реестра указывается уплаченная застройщику сумма в рублях (или стоимость переданного имущества), размер недоплаченных участником строительства денежных средств, сведения о жилом помещении (его площади и идентифицирующие его данные). Далее арбитражный управляющий должен вынести на общее собрание кредиторов вопрос о погашении предъявленных требований по реестру путем передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства и земельного участка. Для реализации данной схемы участники строительства должны учредить жилищно-строительный кооператив (ЖСК) с привлечением специалистов в области регистрационных действий. Порядок погашения требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства достаточно подробно описан в ст. 201.10 Закона о банкротстве, а статья 201.11 регламентирует порядок передачи жилых помещений (при завершенности строительства объекта) участникам строительства. Если в течение двух месяцев с даты утверждения арбитражного управляющего кредиторами не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства, управляющий обязан направить всем участникам строительства уведомление о возможности предъявления денежных требований и об одновременном отказе от требований о передаче недвижимости. В этом случае объект незавершенного строительства реализуется по предварительной оценочной стоимости с торгов, и из вырученных средств долги погашаются в следующем порядке: - 60% - залоговым кредиторам; - 25% - денежные требования участников строительства (третья очередь реестра); - 10% - ответственность за причинение вреда имуществу и здоровью граждан (первая очередь реестра) и заработная плата работников застройщика (вторая очередь); - остальное - все текущие расходы по процедуре банкротства, в т. ч. судебные расходы, вознаграждение арбитражного управляющего и т. д. Если сделать предварительные выводы, то новая процедура банкротства застройщиков является фильтром, в результате прохождения через который должен быть определен итоговый состав граждан, имеющих право на получение определенного (конкретного) жилого помещения в доме. Первый год применения Закона выявил ряд проблем, которые даже на уровне окружных арбитражных судов пока преодолеть не получается, а значит, в решение этих проблем рано или поздно придется вмешаться Президиуму ВАС РФ. Это происходит из-за сложности схем взаимодействия участников строительства. От самой простой, когда застройщик сам осуществляет поиск потенциальных инвесторов (вкладчиков), сам заключает договоры и полностью ведет расчеты и строительство, до сложных многоуровневых схем финансирования, с привлечением третьих лиц. Да и природа самих взаимоотношений тоже разнится: в одном конкретном случае они одни, в другом - другие. В целом Закон дает более серьезную защиту лицам, попавшим в столь сложную ситуацию. По сути, отражены моменты, которые не замечали, а важно, что законодатель начал учитывать стадию строительства, что конечный продукт можно реализовать по более высокой цене, соответственно, покрыть более высокую сумму долга должника.

------------------------------------------------------------------

Название документа