В охране не нуждаюсь

(Лейба А.)

("ЭЖ-Юрист", 2009, N 4)

Текст документа

В ОХРАНЕ НЕ НУЖДАЮСЬ

А. ЛЕЙБА

Алексей Лейба, юрисконсульт ООО "Жилищная компания", г. Пермь.

Я проживаю в доме, все квартиры в котором приватизированы. Обслуживанием совместного имущества занимается избранная жильцами управляющая компания. Земельный участок, отведенный под строительство дома, в настоящий момент жильцам не принадлежит ни в качестве аренды, ни в качестве собственности. На данном земельном участке хранятся автомобили как жильцов дома, так и лиц, не проживающих в нем. Вправе ли управляющая компания навязывать услуги по охране этой территории посредством голосования жильцов? Или же она обязана заключать отдельные договоры с каждым желающим?

О. Дубень, г. Калининград

Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную связанную с управлением многоквартирным домом деятельность.

Подпунктами "е", "ж" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относится земельный участок, на котором находится данный дом, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая коллективные автостоянки, расположенные в границах этого земельного участка. Общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Однако в отношении таких земельных участков законодательством установлены некоторые особенности. Так, согласно п. п. 3, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 1 марта 2005 года), любое лицо, уполномоченное собранием собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться с заявлением о формировании земельного участка.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, с момента формирования и проведения его государственного кадастрового учета бесплатно переходит в общую долевую собственность жильцов дома. Автор вопроса, говоря о том, что земельный участок не принадлежит жильцам, скорее всего, имеет в виду, что он в настоящее время не сформирован в установленном порядке.

Перечень работ и услуг по содержанию общего имущества приведен в п. 11 названных выше Правил, предусматривающем, в частности, уборку земельного участка, а также содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства и иными расположенными на нем объектами.

Охрана объектов общего имущества не охватывается понятием "содержание общего имущества" и не может быть отнесена к иной направленной на достижение целей управления деятельности, поскольку под охраной в общем виде понимается совокупность действий по обеспечению безопасности и сохранности объектов собственности.

Следует отметить, что в данной ситуации отношения фактически складываются не столько по поводу охраны общего имущества в виде земельного участка, сколько по поводу охраны другого имущества - автотранспортных средств, располагающихся на этом земельном участке (автостоянке).

На основании изложенного следует сделать вывод, что управляющая компания не вправе понуждать всех жильцов дома, а тем более не проживающих в нем владельцев автомобилей, к заключению договора на охрану территории земельного участка и, соответственно, возлагать на них обязанность по оплате таких услуг, вынося этот вопрос на голосование общего собрания собственников.

Подобные действия управляющей компании являются незаконными, так как понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом или добровольно принятым на себя обязательством (ч. 1 ст. 421 ГК РФ). Если же такой вопрос все-таки включен в повестку дня и вынесен на голосование, то жильцы, проживающие в приватизированных квартирах, а также собственники нежилых помещений в многоквартирном доме вправе на законном основании не присутствовать на общем собрании, либо вообще отказаться от голосования (воздержаться), либо, учитывая ситуацию, голосовать против. При этом собственник помещения имеет право обжаловать в суд решение общего собрания, принятое с нарушением требований ЖК РФ (п. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Другими словами, управляющая компания может самостоятельно организовать охрану автотранспортных средств, принадлежащих жильцам и не проживающим в многоквартирном доме третьим лицам, только за свой счет. Управляющая компания также не обязана заключать по этой услуге отдельные договоры на охрану с каждым желающим, так как, во-первых, эта обязанность не предусмотрена действующим законодательством РФ, а во-вторых, чтобы самостоятельно оказывать услуги по охране имущества, компания должна располагать соответствующей лицензией, которая у нее вряд ли имеется.

------------------------------------------------------------------

Название документа