Актуальные вопросы признания права собственности на землю

(Маринчак Н. Ю.)

("Юрист", 2012, N 19)

Текст документа

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Н. Ю. МАРИНЧАК

Маринчак Наталья Юрьевна, Набережночелнинский филиал Института экономики, управления и права, кандидат социологических наук, доцент.

Исследование вопросов признания права собственности на землю является актуальным предметом научно-практической публикации. По мнению автора, при установлении права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности оценка добросовестности владения передается на усмотрение суда, кроме того, сложно определить момент начала срока пользования имуществом как своим собственным.

Ключевые слова: право собственности, земельный участок, Земельный кодекс, имущество.

Topical issues of recognition of ownership right to land

N. Yu. Marinchak

Study of issues of recognition of ownership right to land is a topical subject of science-practice publication. The author believes that in establishment of ownership right to a land plot by usucaption the valuation of honesty of possession is to be submitted to the discretion of the court, besides it is difficult to determine the beginning of use of property as one's own.

Key words: ownership right, land plot, Land Code, property.

Разнообразие земельных правоотношений связано непосредственно со статусом земельных участков, порядком распоряжения ими, неразрешенностью вопроса о разграничении государственной собственности на землю. Как известно, право собственности на земельные участки является особым видом вещного права. Гражданское законодательство подразделяет вещи на недвижимое имущество, которое включает в себя объекты, прочно связанные с землей, саму землю (земельный участок) и иное движимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Один из способов установления права собственности на земельный участок - судебная защита права частной собственности на данный вид имущества. Особенностью земельных споров в отношении права собственности является то, что из всех объектов земельных отношений, перечисленных в Земельном кодексе РФ (ст. 6), в качестве объекта права частной собственности могут выступать только земельные участки. При этом из перечисленных гражданским законодательством способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ) к судебным способам защиты можно отнести признание права, признание оспоримой сделки недействительной, применение последствий ничтожной сделки, признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления и некоторые другие. Тем не менее в связи с особым объектом отношений, земельным участком, данные имущественные отношения помимо гражданского законодательства должны регулироваться земельным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды и специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Следовательно, субъект земельных отношений вправе воспользоваться любым закрепленным законодательством вещно-правовым способом защиты прав.

Статья 64 ЗК РФ разъясняет, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке, а до принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. Сторонами в земельном споре могут выступать исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления, с одной стороны, и физическое либо юридическое лицо, с другой стороны, либо граждане и юридические лица по спорам между собой. В зависимости от подведомственности споры о признании права собственности на землю могут рассматриваться как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции [1].

Термин "владение" земельное законодательство применяет к правоотношениям, вытекающим из пожизненного наследуемого владения земельными участками. Землевладельцы не могут распоряжаться земельными участками, находящимися на праве пожизненного наследуемого владения, кроме случаев перехода прав на земельный участок по наследству.

Таким образом, не дожидаясь юридических последствий, предусмотренных частью третьей ГК РФ, потенциальный наследодатель может обратиться в суд за установлением права собственности на земельный участок на основании положений ст. 234 ГК РФ (в силу приобретательной давности). Тем не менее оформить земельный участок в собственность в силу приобретательной давности могут и землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования). Данное правило распространяется не на всех землепользователей, а лишь на лиц, пользующихся земельным участком для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

О праве переоформить земельный участок, находящийся в бессрочном пользовании или наследуемом владении, в собственность говорит и Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Реализовать данное право возможно было до 1 января 2010 г., за исключением случаев, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. При возникновении спорных ситуаций право собственности устанавливается в судебном порядке, но даже такой факт, как приобретательная давность, не всегда является основанием для оформления такого права.

Для установления права собственности в силу приобретательной давности ст. 234 ГК РФ устанавливает, что для приобретения данного права владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Тем не менее указанным в законе категориям не дается прямого и точного толкования, т. е. оценка добросовестности владения передается на усмотрение суда. Сложность в данном случае вызывает и определение момента начала срока пользования имуществом как своим собственным. Нет единства в данном вопросе и в судебной практике [2].

В рамках судебной формы защиты субъективного права заинтересованное лицо может ставить перед судом вопрос о признании за ним права путем заявления иска. Признание права собственности является одним из вещно-правовых способов защиты, направленных на защиту права собственности как абсолютного субъективного права, которому противостоит неопределенное количество третьих лиц, непосредственно не состоящих с собственником в обязательственных правоотношениях.

Правовой основой иска о признании права собственности является ст. 12 ГК РФ, предусматривающая в качестве одного из способов защиты гражданских прав их признание. В свою очередь, ст. 59 ЗК РФ также устанавливает возможность использования данного иска как способа защиты прав на специальный объект - земельный участок - и указывает, что судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием для государственной регистрации права на землю или сделки с землей. На наш взгляд, ст. 16 ЗК РФ, призванная внести ясность в споры, возникающие по поводу признания права собственности на земельный участок, лишь усложняет и без того нелегкое положение, создавшееся в связи с попытками некоторых фактических собственников земельных участков узаконить свое владение. Сложность их положения заключается в том, что многие суды отказывают в принятии таких исковых заявлений, мотивируя свой отказ тем, что ст. 214 ГК РФ и ст. 16 ЗК РФ утверждают, что все земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, принадлежат государству. Это исключает возможность признания права собственности на земельный участок по такому основанию, как приобретательная давность. В настоящее время названное основание является одним из наиболее актуальных способов приобретения права собственности: "О юридическом признании права на земельный участок того или иного лица речь может идти в основном тогда, когда это право возникает в силу приобретательной давности, либо при перерегистрации одного вида прав на другой, либо при оспаривании права на земельный участок одного лица другим".

Результаты анализа судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ приводят к выводу о том, что в качестве ответчиков по исследуемым искам чаще всего выступают администрации муниципалитетов, комитеты по управлению имуществом, комитет по земельным ресурсам и землеустройству. В некоторых случаях (при перерегистрации одного вида прав на другой) в качестве третьего лица привлекается регистрирующий орган.

Этот вопрос актуален и в отношении земельных участков как особо ценного природного объекта, который способен приносить пользу и нуждается в разумном использовании. Несмотря на теоретическую и особенно на практическую значимость, "данный вопрос весьма скудно отражен в научной литературе", а мнения, высказываемые по нему, достаточно противоречивы.

Нельзя не согласиться с авторитетным мнением А. П. Анисимова о том, что "теоретические дискуссии 90-х годов наложили свой отпечаток и на региональное законодательство, неоднозначно регулирующее названные отношения" [3].

Существует и другой вариант урегулирования исследуемого вопроса: граждане (либо граждане и юридические лица), непрерывно, добросовестно и открыто пользующиеся земельными участками из состава государственных или муниципальных земель до 1 января 1991 г. без оформления прав на них, приобретают право на данные земли. Данное правило распространяется на земельные участки для садоводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства (в ряде случаев еще и животноводства, личного подсобного хозяйства и огородничества), т. е. каждый субъект Российской Федерации, в законе которого затрагивается данный вопрос, устанавливает свои особенности приобретательной давности в отношении земельных участков.

Законодатели других регионов придерживались иной стратегии.

К примеру, согласно ст. 46 Закона Самарской области от 16 июля 1998 г. N 11-ГД "О земле" граждане и юридические лица имеют право на безвозмездное предоставление в собственность земельных участков из государственных и муниципальных земель, которыми они непрерывно, добросовестно и открыто пользуются более пятнадцати лет без юридического оформления своих прав, если на данные земельные участки не запрещается установление права частной собственности и если они предоставляются для того же целевого назначения. В дальнейшем Законом Самарской области от 14 декабря 2007 г. N 47-ГД были внесены изменения в указанную статью, согласно которым граждане имеют право на предоставление земельных участков в собственность по приобретательной давности в соответствии с федеральным законодательством. Затем ст. 46 была исключена Законом Самарской области от 8 октября 2008 г. N 68-ГД. Заметим, что в анализируемой статье речь шла именно о предоставлении уполномоченными органами в собственность земельных участков, а не о решении этого вопроса в судебном порядке. Более того, Самарская областная регистрационная палата просит суды прекращать производство дел по данным искам. В случае отказов органами власти заявителям в предоставлении земельных участков граждане вправе обращаться в суд за защитой своих прав.

Согласно действующему законодательству владелец земельного участка, использующий его добросовестно, открыто и непрерывно и желающий узаконить свое владение, должен обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Суд вправе выбрать один из следующих вариантов:

- может отказать в иске на основании п. 2 ст. 214 ГК РФ, в соответствии с которой земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью (а приобретение прав на такие земельные участки осуществляется за плату и в ином порядке);

- может принять решение о привлечении заявителя к административной ответственности за самовольное занятие земельного участка;

- если спорным является земельный участок, находящийся в собственности гражданина или юридического лица, то суд вправе воспользоваться п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ N 8, который допускает возможность установления права собственности в силу приобретательной давности на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

На наш взгляд, при принятии решений судами должны учитываться следующие факты: каким образом был приобретен спорный земельный участок и имеются ли на него правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы; действительно ли неиспользование этого земельного участка собственником свидетельствует о его отказе от права собственности либо это связано с какими-либо иными, объективными причинами; каким образом владелец использовал и намерен использовать в дальнейшем земельный участок. При этом нельзя не отметить, что владение земельным участком как своим собственным предполагает осуществление прав и обязанностей собственника, к которым согласно ст. 42 ЗК РФ относится: использование его в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, осуществление мероприятий по охране земельного участка, своевременное осуществление платежей за землю и т. д. В связи с этим возникает вопрос: насколько справедливо требовать исполнения этих обязанностей (в том числе взимания платежей за землю) и одновременно допускать возможность отказа в защите нарушенного права? В этом отношении интересным представляется тот факт, что практически во всех континентальных системах права предусматривается два срока приобретательной давности - для добросовестного и для недобросовестного владения.

Так, к примеру, в итальянском законодательстве для добросовестного владельца срок приобретательной давности составляет 10 лет, а для недобросовестного - 20 лет. Поскольку российское законодательство также устанавливает зависимость добросовестности владения от оснований приобретения имущества, следует исключить возможность применения исковой давности к истребованию имущества у недобросовестного владельца. В связи с этим в отношении исков о признании права собственности по давности владения интересной является следующая точка зрения: "Так как иски о признании права собственности, с одной стороны, не связаны с конкретными нарушениями правомочий собственника и, с другой стороны, диктуются продолжающимся незаконным поведением третьего лица, на них, как и на негаторные иски, не распространяется действие исковой давности". Применение данного положения в отношении такого основания для признания права собственности на земельный участок, как приобретательная давность, повлечет за собой возможность правопредшественника (или его наследников) по истечении любого периода времени обратиться в суд с виндикационным иском, позволяющим истребовать имущество из чужого незаконного владения. В этом случае может возникнуть спор между двумя собственниками (если давностный владелец в судебном порядке оформил право собственности на земельный участок) либо это будет спор между давностным владельцем и собственником, при этом, как было отмечено выше, суд вполне может воспользоваться п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 [4].

Во избежание вышеуказанных ситуаций полагаем, что целесообразно распространение 15-летнего срока исковой давности для добросовестного владения и нераспространение сроков исковой давности на недобросовестное владение.

ЛИТЕРАТУРА

1. Иконицкая И. А. Земельное право Российской Федерации. М.: Юрайт, 2008. С. 153 - 156.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья Г. А. Волкова "Приобретение права собственности на землю по давности владения" включена в информационный банк согласно публикации - "Правовые вопросы недвижимости", 2005, N 1.

2. Волков Г. А. Вопросы приобретения права собственности на землю по давности владения // Вестник Московского университета, 2008. N 7. С. 17.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья А. П. Анисимова "Проблема приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности в свете нового земельного законодательства" включена в информационный банк согласно публикации - "Юрист", 2002, N 12.

3. Анисимов А. П. Проблема приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности в свете нового земельного законодательства // Нотариус. 2008. N 10. С. 20.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации О. И. Крассова включен в информационный банк согласно публикации - Норма, 2009 (2-е издание, переработанное).

4. Крассов О. И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Юристъ, 2007. С. 196 - 198.

Название документа