Судебная защита земельных прав граждан

СУДЕБНАЯ ЗАЩИТА ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВ ГРАЖДАН <*>

А. П. АНИСИМОВ

Анисимов Алексей Павлович, профессор кафедры гражданского и международного частного права Волгоградского государственного университета, доктор юридических наук, профессор.

В настоящей статье автор приводит результаты исследования наиболее проблемных вопросов, связанных с разрешением судебных споров между садоводческими объединениями и гражданами, владеющими садовыми земельными участками.

Ключевые слова: садовый земельный участок, признание права собственности, исключение и прием в члены товарищества, правоустанавливающий документ.

In the present article author result results of research of the most problem questions connected with the permission of judicial disputes between gardening associations and citizens, the owning garden ground areas.

Key words: the garden ground area, a property right recognition, an exception and association admission to membership, the document to establish the right.

В большинстве регионов Российской Федерации наиболее массовым субъектом земельных отношений являются граждане - садоводы, огородники и дачники. Споры, возникающие по инициативе или с участием садоводов, составляют значительную часть судебной практики практически каждого субъекта Российской Федерации. По официальным данным, площадь земель, используемых для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, в совокупности составляет около 1,5 млн. га, занимая ощутимую часть земельного фонда России. Так, по состоянию на 1 января 2009 г. в России насчитывалось 1 3992,6 тыс. садоводов, использующих 1451,8 тыс. га земель <1>. -------------------------------- <1> Государственный (национальный) доклад "О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2008 году". М., 2009. С. 84, 87.

Увеличение количества граждан - садоводов и их объединений повлекло за собой не просто механическое увеличение количества судебных споров, но и появление в них ряда новых направлений. Это обусловило проведение обобщения данной судебной практики (более 400 дел) Волгоградским областным судом, в результате чего были сделаны рекомендации по применению законодательства о садоводческих объединениях и разрешению судебных споров, что может представлять интерес и для судов других субъектов РФ. Приступая к рассмотрению результатов обобщения данной судебной практики, проведем классификацию основных споров с участием садоводов и их объединений. На наш взгляд, судебная практика в этой сфере в основном сводится к разрешению споров о приеме и исключении физических лиц из членов садоводческих товариществ; о признании права собственности по различным основаниям на садовые участки и объекты недвижимости, находящиеся на них (к садоводческим некоммерческим товариществам (далее - СНТ) <2>, к физическим лицам, к органам местного самоуправления); по сделкам между физическими лицами относительно земельных участков в садоводческих товариществах (договоры купли-продажи, дарения); споров между членами СНТ об устранении препятствий в пользовании земельными участками и объектами недвижимости (споры о меже, сносе объектов недвижимости, вырубке или переносе садовых насаждений); споров между членами садоводческих товариществ, между СНТ и членами садоводческих товариществ о возмещении ущерба, споров СНТ с членами СНТ и другими лицами по вопросам, связанным с членством и пользованием земельными участками (взыскание членских взносов, возложение обязанности по освобождению земельных участков); о восстановлении сроков для принятия наследства, о включении садовых земельных участков в наследственную массу; споры физических лиц с администрацией по вопросам оформления прав на земельные участки в СНТ и т. д. При этом следует отметить, что в судебных актах часто не делается различий между садовыми и дачными участками, а эти понятия употребляются как синонимические. Эта позиция не соответствует закону, поскольку существует ряд принципиальных отличий в правовом положении дачных, садовых и огородных земельных участков. -------------------------------- <2> Является одной из наиболее распространенных организационно-правовых форм ведения садоводства.

Другая общая тенденция заключается в том, что в резолютивной части лишь некоторых судебных решений содержится указание на кадастровый номер спорного земельного участка, которое представляется нам обязательным. На наш взгляд, такой позитивный опыт должен использоваться в дальнейшем всеми судами при формулировании резолютивной части судебных актов, и даже больше - в деле, где предметом спора выступают земельные участки, обязательно должно присутствовать указание не только на площадь, местоположение, но и на кадастровый номер земельного участка, категорию земель, в пределах которой он находится, а также вид его разрешенного использования. В целом анализ судебной практики показал, что основной причиной возникновения споров, связанных с приемом и исключением физических лиц из членов садоводческих товариществ, становится систематическая неуплата членских взносов или иное невыполнение обязанностей членами товарищества, а также смерть правообладателя садового участка - члена товарищества, которая порождает неопределенность правовой судьбы земельного участка и строений на нем. В некоторых случаях председатели садоводческих товариществ самостоятельно определяют судьбу таких участков, передают их в пользование другим гражданам вместе с объектами, возведенными на них, не задумываясь о законности своих действий и не реализовав должных юридических процедур. Такие действия чаще всего оспариваются в суде с положительным исходом для заинтересованного лица, чьи права были нарушены исключением из членов СНТ или отказом принять в число членов СНТ. Так, Тракторозаводской районный суд г. Волгограда рассмотрел дело по иску Б. к СНТ "Дзержинец", Н. Т. и А. Т. о признании незаконным решения об исключении из членов товарищества, признании незаконным решения о принятии в члены товарищества Н. Т., признании незаконным перерегистрации участка с Н. Т. на А. Т., о восстановлении членства в товариществе, устранении препятствий в пользовании участком. Истец обратился в суд мотивируя свои требования тем, что в 1983 г. его мать была принята в члены СТ "Радуга", которое впоследствии вошло в состав СНТ "Дзержинец". Ей в пользование был выделен участок. В мае 1999 г. его мать умерла, и в члены товарищества был принят его отец. После смерти отца с 2001 г. истец стал владеть и пользоваться спорным земельным участком. На участке был построен двухэтажный дом, хозблок, душ, высажены насаждения. В 2009 г. без согласия истца находящийся у него в пользовании участок был передан другому гражданину. В октябре 2009 г. ему стало известно о том, что он исключен из членов товарищества с 2006 г. за неуплату членских взносов и поэтому участок передали другому лицу. Считает, что исключен из членов садоводческого товарищества незаконно, просит признать исключение из членов товарищества необоснованным, восстановить членство в товариществе, обязать устранить препятствия в пользовании участком. Суд, руководствуясь ст. 12, 209, 304, 305 ГК РФ и учитывая, что суду не представлено доказательств, что Б. был исключен из членов товарищества на основании решения собрания, принятого в соответствии с законодательством, решил: поскольку Б. земельный участок предоставлялся на законных основаниях и исключение его из членов товарищества является неправомерным, товарищество не вправе было выделять Н. Т., а впоследствии А. Т. спорный участок в пользование для осуществления садоводства <3>. -------------------------------- <3> Решение Тракторозаводского районного суда г. Волгограда по делу N 2-1177/2010 от 2 июня 2010 г. // Архив Волгоградского областного суда, 2011.

В данном примере суд совершенно справедливо руководствовался ст. 20, 21, 22 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", которые закрепляют правовой статус общего собрания членов товарищества как высшего органа управления СНТ, в исключительной компетенции которого находится прием или исключение граждан в члены товарищества или из него. В приведенном деле отсутствовали протоколы общих собраний, которые подтверждали бы факт исключения истца из членов товарищества, в связи с чем осуществление в отношении истца данных действий было необоснованным. Необходимо отметить одну важную закономерность: при рассмотрении дел об исключении из числа членов СНТ, наряду с требованием о признании недействительным решения об исключении истца из членов товарищества, обязательно возникает требование и по поводу восстановления права пользования (владения) садовым земельным участком. Однако суд должен выяснить, на каком вещном праве истец использовал садовый земельный участок. Оценку этого юридического факта необходимо производить с учетом положений Земельного кодекса РФ, а также иных актов земельного законодательства. Поскольку лишение права пользования садовым участком должно носить законный и обоснованный характер, оно должно производиться с учетом ст. 44 - 51 Земельного кодекса РФ. Несмотря на это, судами нередко членство в СНТ и права на земельный участок трактуются как единый и неразделимый комплекс прав, хотя закон допускает, что право пользования земельным участком может носить самостоятельный характер и гражданин, не являющийся членом садоводческого кооператива, может владеть и пользоваться садовым земельным участком в пределах СНТ в индивидуальном порядке. Кроме этого, представляется, что при разрешении данной категории споров судам следует исследовать наличие в материалах дела заявлений об исключении граждан из числа членов СНТ, поскольку в отдельных случаях они свидетельствуют о самостоятельном волеизъявлении участников процесса, направленном на отказ от прав на земельный участок в пользу других лиц. Рассматривая дело по иску О. С. к С. С. и СНТ "Строитель" о восстановлении членства в СНТ и права пользования дачным участком, суд установил, что 17 июня 1989 г. О. С. с супругой С. С. приобрел данный участок в СНТ "Строитель" и оформил его на жену. 24 сентября 1989 г. О. С. переоформил дом на себя в связи с тем, что он со своим отцом занимался строительством пристройки к домику, что заняло более 5 лет. В 2002 г. у истца с матерью - С. С., ответчиком по иску, стали портиться отношения, в 2004 г. она похитила документы на участок и зарегистрировалась как член товарищества с правом пользования спорным земельным участком и домом. С. С. с иском не согласилась, поскольку, по заявлению ее сына, земельный участок был переоформлен на нее, с 1992 г. она платит членские взносы, пользуется спорным участком, оплачивает налоги, в то время как истец с момента подачи заявления об исключении его из членов СНТ "Строитель" не нес бремя расходов по содержанию указанного имущества. В удовлетворении исковых требований суд отказал на основании ч. 1, 5 ст. 18, п. 2 ч. 1 ст. 21 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". В судебном заседании выяснилось, что в 1992 г. истец обратился с заявлением об исключении его из числа членов общества <4>. Кассационным определением решение оставлено без изменения. -------------------------------- <4> Решение Волжского городского суда Волгоградской области по делу N 2-3694/2010 от 21 июля 2010 г. // Архив Волгоградского областного суда, 2011.

Следует заметить, что не во всех СНТ вопросам оформления, а также процедуре исключения граждан из членов СНТ уделяется должное внимание. Некоторые председатели СНТ превышают свои полномочия. Несомненно, систематическая неуплата взносов может послужить основанием для ответственности садовода, но право быть членом СНТ необходимо отграничивать от земельных прав садоводов, которых они могут быть лишены только в соответствии с земельным законодательством и по решению суда. Так, Тракторозаводской районный суд г. Волгограда рассмотрел 28 декабря 2009 г. дело N 2-3435/2009, удовлетворив исковые требования Ч. к СНТ "Мичуринец" и Х. о признании незаконным решения о переоформлении садового участка N 141, массива N 5 СНТ "Мичуринец", освобождении данного земельного участка, возложении обязанности на СНТ восстановить ее членство в СНТ, оформить лицевой счет на ее имя. Ч. являлась садоводом СНТ "Мичуринец", и за ней был закреплен участок N 141. С момента вступления в члены товарищества она оплачивала членские взносы, но начиная с 2001 г. членские взносы не производила в связи с семейными обстоятельствами и затруднительным материальным положением. В 2009 г. она обратилась к председателю СНТ "Мичуринец" с целью погашения задолженности, однако взносы у нее не приняли, хотя она и не была исключена из членов СНТ. Выяснилось, что в 2006 г. ее земельный участок был переоформлен на Х. кассационным Определением от 11 марта 2010 г. по делу N 33-2705 решение было оставлено без изменений. Споры о членстве в СНТ в большинстве случаев связаны со спорами о правах на земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем. При этом зачастую они возникают в связи со смертью члена СНТ и воспрепятствованием к вступлению в члены СНТ его наследников. Примером может послужить дело по иску Л. к СНТ "Строитель" о признании права собственности на садовый дом и земельный участок. Отец истицы Щ. владел садовым участком. После его смерти все имущество, согласно завещанию, включая принадлежащий ему садовый дом и земельный участок, перешло к ней. Все это время она осуществляла деятельность на этом садовом участке, несла бремя содержания садового дома и земельного участка, оплачивала денежные средства за земельный участок, охрану, электроэнергию. Неоднократно обращалась к ответчику с требованиями включить ее в члены СНТ "Строитель", но ей было отказано. В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд решил исковые требования Л. удовлетворить, а именно признать за Л. право собственности на садовый участок и садовый дом <5>. -------------------------------- <5> Решение Волжского городского суда Волгоградской области по делу N 2-3182/2010 от 9 июня 2010 г. // Архив Волгоградского областного суда, 2011.

Суд верно оценил обстоятельства дела, однако в решении не нашла отражение ссылка на норму материального права, которой в данном случае является п. 2 ст. 18 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Данная норма предусматривает, что членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения могут стать в соответствии с гражданским законодательством наследники членов такого некоммерческого объединения, в том числе малолетние и несовершеннолетние, а также лица, к которым перешли права на земельные участки в результате дарения или иных сделок с земельными участками. При ознакомлении с резолютивной частью судебного решения мы находим его формулировку недостаточно полной. Кроме того, суду было необходимо указать кадастровый номер земельного участка с находящимся на нем объектом недвижимости. Вступление в члены СНТ является правом наследника, и если он им не воспользовался, то это не дает права СНТ или другим лицам пользоваться и распоряжаться земельным участком. Это подтверждается материалами дела по иску У. к П. и СНТ "Химик" о признании членом СНТ "Химик" права пользования земельным участком. В 1997 г. У. приобрел при свидетелях у С. за 8000 рублей право быть членом СНТ "Химик" и право пользоваться земельным участком, которым пользовалась С. В нарушение устава СНТ "Химик" он не оформил эти отношения. С. передала членскую книжку и освободила ранее занимаемый ею участок. В 1997 - 1999 гг. истец постоянно пользовался земельным участком, ежегодно оплачивал членские взносы и электроэнергию. В 1999 г. С. умерла, а наследником умершей по закону является П. Свидетельство о праве на наследство спорного земельного участка в СНТ "Химик" П. не выдавалось. С 1999 г. постоянно проживает и пользуется земельным участком, ежегодно оплачивает членские взносы и счета за электроэнергию. Ответчик знала, что у ее матери в пользовании находился спорный земельный участок и она является членом СНТ "Химик", однако до августа 2009 г. не предпринимала попыток стать членом СНТ "Химик". Ответчик в судебном заседании иск не признала, пояснив, что денежные средства за земельный участок не передавались. В соответствии со ст. 18, 21 Федерального закона N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд решил в удовлетворении исковых требований У. к П. и СНТ "Химик" отказать <6>. -------------------------------- <6> Решение Волжского городского суда Волгоградской области по делу N 2-7117/2009 от 24 ноября 2009 г. // Архив Волгоградского областного суда, 2011.

Данное дело является ярким примером того, как граждане либо в силу юридической неграмотности, либо с целью экономии на процедуре оформления прав на земельный участок становятся заложниками ситуации и вынуждены обращаться в суд. В этом случае С. оставалась правообладательницей садового участка вплоть до смерти, поскольку сделка купли-продажи недвижимости не прошла государственную регистрацию. Кроме того, заявления о выходе из СНТ и передаче права пользования У. она фактически не предоставила. Поэтому говорить о добровольном выходе из членов СНТ не приходится. Заметим, что и принудительный порядок исключения из членов СНТ на практике не соблюдается, что в конечном итоге становится причиной отказа в удовлетворении исковых требований. Это видно, например, в следующем деле по иску СНТ "Мичуринец" к М. о понуждении освободить земельный участок и по встречному иску М. к СНТ "Мичуринец" и Л. о признании недействительным решения, понуждении освободить земельный участок. Ответчик М. являлась членом СНТ, и за ней был закреплен спорный земельный участок, но, поскольку ответчик не выполняла своих обязанностей по уплате взносов, не принимала участия в проводимых СНТ мероприятиях и не появлялась на участке, решением собрания уполномоченных СНТ в 2004 г. она была исключена из числа членов СНТ. В 2007 г. было установлено, что на спорном садовом участке св суд и просила признать недействительным решение о ее исключении, копия которого ей не выдавалась и не направлялась по домашнему адресу, о проведении собрания ей было не известно. Суд, изучив материалы дела и заслушав доводы сторон, нашел исковые требования М. обоснованными, поскольку решение об исключении М. из членов СНТ было принято в 2004 г., а доведено до ее сведения в 2008 г. При этом М. уплатила членские взносы за весь 2004 г. Семья Л. имеет в пользовании садовый участок в СНТ "Мичуринец", и в 2007 г. он обратился с заявлением в СНТ о выделении ему спорного земельного участка. Данный участок ему предоставили при условии оплаты долгов. М. имеет значительные материальные затруднения, имеет на иждивении инвалида и не имеет жилья, проживает на условиях поднайма. Суд, ссылаясь на ст. 18, 21, 22, 28, 31 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", ст. 64 ЗК РФ, ст. 200 ГК РФ, принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований СНТ и признании недействительным решения собрания уполномоченных СНТ об исключении М. из членов данного товарищества и о предоставлении Л. спорного участка в пользование <7>. -------------------------------- <7> Решение Волжского городского суда Волгоградской области по делу N 2-164/09 от 12 марта 2009 г. // Архив Волгоградского областного суда, 2011.

Таким образом, при исследовании обстоятельств дела и доказательств суд должен убедиться в том, что процедура исключения гражданина из числа членов проводилась в соответствии с законом и уставными документами товарищества. При рассмотрении споров между СНТ, членами СНТ и другими лицами по вопросам, связанным с членством и пользованием земельными участками, следует учитывать, что нарушения законодательства о садоводческих объединениях и нарушение режима землепользования со стороны садовода должны быть задокументированы правлением СНТ. В связи с этим представляется правильной существующая в ряде СНТ практика по составлению актов осмотра земельного участка, подтверждающих факт неиспользования садового земельного участка в течение трех лет. Подведем некоторые итоги проведенного нами выше обобщения. Во-первых, суду следует удостовериться, проводилось ли общее собрание (или собрание уполномоченных) по вопросу об исключении из членов СНТ, каково было решение (в деле должна находиться выписка из протокола общего собрания, содержащая необходимые реквизиты и оформленная надлежащим образом), проверив при этом соблюдение процедуры проведения общего собрания. Во-вторых, необходимо проверить, направлялось ли уведомление об исключении гражданина из членов СНТ, имеются ли в материалах дела доказательства этого. В-третьих, судам следует иметь в виду, что исключение из числа членов СНТ садовода-правообладателя земельного участка не во всех случаях влечет прекращение прав на садовые земельные участки. Если права на садовые земельные участки были предоставлены на основе правоустанавливающих документов и подтверждены правоудостоверяющими документами, то на земельные права садовода факт исключения из числа членов не влияет. В этом случае граждане имеют право вести садовое хозяйство в индивидуальном порядке, заключив при этом с товариществом договор об использовании объектов инфраструктуры СНТ. В-четвертых, споры об исключении членов и о приеме в члены СНТ зачастую сопряжены с исками о признании прав собственности на садовый земельный участок. Признание права собственности нередко используется при разрешении наследственных споров, однако в этом случае важным является то, какими правами на земельный участок обладал наследодатель.

------------------------------------------------------------------

Название документа