Для размещения командируемых (на длительный срок) в адрес организации работников планируется использовать наемное жилое помещение (квартиру в многоквартирном доме), принадлежащее на праве собственности индивидуальному предпринимателю

Может ли организация в данном случае выступать нанимателем квартиры?

Ответ: В случае необходимости использования организацией жилого помещения для размещения в нем командируемых в ее адрес работников организации целесообразно заключить договор аренды с собственником жилого помещения.

Обоснование: В силу п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Пункт 2 ст. 671 ГК РФ предусматривает, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

На основании п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

На основании ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

В силу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Использование жилья юридическим лицом по прямому назначению подразумевает передачу им (уже в качестве наймодателя) помещения своему работнику как нанимателю по договору найма (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.09.2007 по делу N А82-14779/2006-9).

ФАС Центрального округа в Постановлении от 28.03.2007 по делу N А36-1394/2006 указал на ошибочность позиции нижестоящего суда, который применил положения гл. 35 ГК РФ к отношениям двух юридических лиц, содержащим элементы договора найма.

В Постановлении от 24.04.2013 Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А13-13465/2012 указано, что предприниматель заключил договоры найма жилого помещения с юридическим лицом - обществом с нарушением ст. 677 ГК РФ, так как юридическое лицо не может выступать нанимателем.

Московский городской суд в Определении от 18.04.2011 по делу N 33-11106, проанализировав заключенный между юридическими лицами договор найма жилого помещения, переданного в пользование для проживания работника нанимателя, указал, что по своей правовой природе заключенный между сторонами договор является договором аренды и независимо от того, что договор именуется договором найма, не влияет на правовую природу договора и не свидетельствует о том, что оспариваемый договор не соответствует требованиям закона, так как само содержание договора не противоречит положениям действующего законодательства.

На основании изложенного положения гл. 35 ГК РФ, с учетом практики их применения судами, не предоставляют организации право выступать нанимателем жилого помещения. Организации целесообразно заключить договор аренды с собственником жилого помещения.

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

23.08.2013