ООО "Альфа" арендует у ООО "Бета" две комнаты на втором этаже офисного здания. Оставшиеся пять комнат второго этажа арендуют иные лица, площадь первого этажа занимает арендодатель. Договором между арендодателем и арендатором предусмотрено, что ООО "Бета" передает во временное пользование недвижимое имущество в виде двух комнат. Кроме того, договором предусмотрено, что в обязанности арендатора входит проведение текущего ремонта, а также несение расходов на содержание имущества. Арендодателем в связи с ветхим состоянием крыши за свой счет был произведен текущий ремонт крыши, а сумма затрат на ремонт крыши была распределена на всех пользователей здания (пропорционально занимаемой ими площади здания)

Существует ли у ООО "Альфа" при указанных обстоятельствах обязанность по оплате предъявленных ООО "Бета" ремонтных работ в виде текущего ремонта крыши здания, если договор аренды, заключенный между сторонами, рассмотренный вопрос не регулирует?

Ответ: Полагаем, что являющееся арендатором ООО "Альфа", которому арендодателем - ООО "Бета" передано в пользование две комнаты, не несет обязанности по оплате предъявленных арендодателем ремонтных работ в виде текущего ремонта крыши здания, так как согласно договору крыша не относится к предмету аренды, а бремя содержания принадлежащего ООО "Бета" имущества собственник несет самостоятельно.

Обоснование: В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. п. 1 и 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Правовое регулирование отношений, возникающих при аренде, осуществляется гл. 34 ГК РФ.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п. 1 ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы непотребляемые вещи (земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования).

На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно ст. 616 ГК РФ определяются обязанности сторон по содержанию арендованного имущества: арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды; арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.

На основании изложенного в случае, если договор аренды, заключенный между сторонами, рассмотренный вопрос не регулирует, можно сделать вывод, что передача ООО "Бета" в пользование ООО "Альфа" по договору аренды двух комнат на втором этаже офисного здания не обязывает ООО "Альфа" нести расходы по оплате предъявленных ООО "Бета" ремонтных работ в виде текущего ремонта крыши здания.

Указанный вывод также подтверждается Постановлениями ФАС Северо-Кавказского округа от 25.05.2004 N Ф08-2158/2004, ФАС Уральского округа от 18.02.2013 по делу N А50-9827/2012.

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

23.08.2013