ООО (арендатор) заключило с ОАО (арендодателем) договор аренды производственного помещения. В связи с падением спроса на изготавливаемую ООО продукцию у арендатора отсутствуют оборотные средства в виде денежных средств на счетах и в кассе. Так как ООО дважды не исполнило обязанность по перечислению в пользу ОАО арендной платы, арендодатель обратился к ООО с требованием о перечислении суммы арендной платы за два месяца. В связи с тем что ООО не выполнило требование арендодателя, последний обратился в арбитражный суд с заявлением о досрочном расторжении договора аренды и взыскании с арендатора задолженности по арендной плате (за два месяца)

Может ли ООО, перечислив ОАО задолженность по арендной плате до вынесения арбитражным судом решения по существу, рассчитывать на сохранение арендных отношений с ОАО?

Ответ: Если до вынесения арбитражным судом решения по делу арендатором будет перечислена в пользу арендодателя образовавшаяся за два месяца сумма задолженности по арендной плате, арендодатель вправе рассчитывать, что арендные отношения между ООО и ОАО будут сохранены.

Обоснование: В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Договор, в силу п. 2 ст. 307 ГК РФ, является одним из источников возникновения обязательств.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Согласно п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ, изложенной в п. 60 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Необходимо учитывать, что согласно п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Системное толкование вышеприведенных норм материального права в их взаимосвязи с указанными правовыми позициями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что при устранении арендатором нарушений своих обязательств в разумный срок с момента предъявления арендодателем требования о таком устранении у последнего не имеется оснований требовать расторжения договора аренды в силу ст. 619 ГК РФ (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2012 по делу N А10-3681/2010).

В случае погашения арендатором задолженности по арендной плате в добровольном порядке на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции расторжение договора аренды является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.05.2013 по делу N А56-26761/2012).

На основании изложенного в случае перечисления ООО в пользу ОАО до вынесения арбитражным судом решения по существу задолженности по арендной плате имеются правовые основания для отказа в удовлетворении заявления ОАО о расторжении договора аренды, а следовательно, ООО вправе в приведенных обстоятельствах рассчитывать на сохранение арендных отношений с ОАО (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 14.10.2009 по делу N А79-1590/2009, ФАС Уральского округа от 05.09.2006 по делу N А76-27518/05).

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

23.08.2013