Приватизация - право или обязанность?

(Усков А.)

("Жилищное право", 2012, N 10)

Текст документа

ПРИВАТИЗАЦИЯ - ПРАВО ИЛИ ОБЯЗАННОСТЬ?

А. УСКОВ

Усков Александр, юрист группы компаний "ГЕМА".

Для приватизации жилого помещения необходимо согласие всех совместно проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи. Что делать, если члены семьи не дают такого согласия? Если гражданин перестал быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении и не соглашается на приватизацию? Посмотрим, что об этом думает суд.

Современная судебная практика в России насчитывает множество случаев, когда граждан незаконно лишали собственности, используя различные противоправные и мошеннические схемы. Право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им закреплено в Конституции Российской Федерации. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда - это положение п. 3 ст. 35 Конституции РФ. Но судебная практика знает и другие нетипичные случаи. Как быть, если решение суда не лишает гражданина имущества, а, наоборот, возлагает обязанность иметь его в собственности?

Рассмотрим один из таких случаев.

Несколько лет назад М. обратилась в суд с иском к администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области об обязании заключить договор о передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации, указывая, что ее заявление о приватизации занимаемой квартиры, поданное в ООО "Бюро по оказанию услуг населению и предприятиям", не рассматривается без согласия зарегистрированного в квартире ее сына М. В.

Истица считала, что как самого присутствия М. В., так и его согласия на приватизацию указанной квартиры не требуется: спорная квартира получена ею на основании ордера, М. В. был зарегистрирован в квартире позднее, а до регистрации он уже реализовал свое право на приватизацию другой квартиры совместно с М. Т. и М. Р. и распорядился ею по своему усмотрению.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Вторая инстанция оставила решение без изменений. Однако постановлением президиума Ленинградского областного суда эти судебные постановления были отменены и по делу было вынесено новое решение, которым иск был удовлетворен.

В надзорной жалобе М. В. просил постановление президиума отменить, оставив тем самым решение суда первой инстанции и кассационное определение без изменения.

Дело было передано в Верховный Суд Российской Федерации - в Судебную коллегию по гражданским делам, которая, проверив материалы дела и обсудив доводы надзорной жалобы, нашла ее подлежащей удовлетворению по перечисленным ниже основаниям.

Согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РФ" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным Законом, а также иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. К членам семьи нанимателя ст. 69 ЖК РФ относит супруга нанимателя, их детей и родителей. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Как следует из материалов дела, М. В. с 18 июня 1998 г. постоянно зарегистрирован на спорной жилой площади в качестве члена семьи нанимателя (л. д. 6).

Таким образом, М. В. имел в соответствии с законом равные с нанимателем квартиры М. права на жилое помещение. Одно из таких прав, как следует из ст. 69 ЖК РФ, - дать согласие на приватизацию жилого помещения или такого согласия не давать. Сама же приватизация жилого помещения возможна только при обязательном наличии согласия на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя. Поэтому суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на приватизацию квартиры требовалось согласие М. В.

Отменяя судебные постановления по делу и вынося новое решение об удовлетворении иска М., суд надзорной инстанции сослался на то, что согласие М. В. на приватизацию квартиры не имеет правового значения, так как ранее им было реализовано право на приватизацию другого жилого помещения, тем самым поставив необходимость получения согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя на приватизацию жилого помещения в прямую зависимость от того, использовалось ими ранее право на бесплатную приватизацию жилого помещения или нет.

С таким выводом суда надзорной инстанции согласиться нельзя, поскольку он основан на неверном толковании ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и применении ее без учета положений ст. 69 ЖК РФ.

Норма, содержащаяся в статье 2 названного Закона, разрешает приватизацию жилого помещения с согласия всех совместно проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, не предъявляя к ним каких-либо дополнительных требований, в частности о неучастии ранее в приватизации другого жилого помещения.

В результате неправильного толкования и применения норм материального права судом надзорной инстанции М. В. может быть лишен целого ряда жилищных прав, имеющихся у него как у члена семьи нанимателя до приватизации спорной квартиры. При таких обстоятельствах постановление суда надзорной инстанции, которым удовлетворен иск М. об обязании заключить с ней договор о передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации, нельзя признать соответствующим закону. На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации нашла постановление президиума Ленинградского областного суда подлежащим отмене, решение Гатчинского городского суда Ленинградской области и определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда - оставлению в силе.

А случай, описанный ниже, произошел в Москве совсем недавно: окончательное решение по делу вынесено в марте 2012 года.

М. Т. и К. Н., действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетних К. А. и К. Т., обратились с иском к К. О. о признании права собственности в порядке приватизации на квартиру, указав, что по договору социального найма М. Т. является нанимателем данной квартиры, в которой совместно с ней зарегистрированы и проживают ее дочь К. Н. (истица по делу), внучки К. А. и К. Т., а также бывший муж ее дочери К. О. (ответчик по делу). Квартира состоит из четырех комнат общей площадью 95,8 кв. метра. К. О. проживает периодически в изолированной комнате. По договору социального найма ответчик обязанности не выполняет, не оплачивает коммунальные платежи, ремонт не производит. К. О. воспитанием детей не занимается, нарушает их права, между проживающими в квартире возникла конфликтная ситуация - совместное проживание в одном жилом помещении невозможно. В течение более двух лет истицы ведут переговоры с ответчиком по поводу приватизации спорного жилого помещения, однако от дачи согласия на приватизацию квартиры он отказывается, что, по мнению истиц, вызвано намерением ответчика причинить им вред и носит исключительно корыстный характер (стремится за счет истиц приобрести в собственность 1-комнатную квартиру).

Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен. За М. Т., К. Н., несовершеннолетними К. А. и К. Т., а также К. О. признано право собственности по 1/5 доле за каждым на квартиру в порядке приватизации. Суд второй инстанции оставил решение без изменения.

К. О. подал надзорную жалобу, в которой поставил вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений как незаконных и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. По результатам изучения доводов надзорной жалобы К. О. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, а надзорная жалоба с делом передана для рассмотрения на судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов надзорной жалобы, Верховный Суд нашел жалобу подлежащей удовлетворению. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что в настоящем деле существенное нарушение норм материального права было допущено судами первой и второй инстанций, которое выразилось в следующем.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, четырехкомнатная квартира, являющаяся предметом спора, была предоставлена М. Т. по договору социального найма на состав семьи из пяти человек с учетом зятя К. О., который с 2001 г. постоянно зарегистрирован в спорном жилом помещении в качестве члена семьи нанимателя. Позднее решением мирового судьи судебного участка N 19 г. Москвы брак между К. О. и К. Н. был расторгнут. После расторжения брака К. О. продолжил проживать в спорном жилом помещении.

Суд, удовлетворяя исковые требования М. Т. и К. Н. и признавая право собственности по 1/5 доле на квартиру за истицами, несовершеннолетними К. А. и К. Т. и ответчиком К. О. в порядке приватизации, исходил из вывода о том, что, не давая согласия на приватизацию истицами спорной квартиры, требуя предоставления ему в обмен на такое согласие другое жилое помещение, К. О. действует недобросовестно, злоупотребляя принадлежащим ему правом, а потому право К. О. выражать согласие на приватизацию не подлежит признанию и защите. Суд также указал на то, что действия ответчика противоречат интересам несовершеннолетних детей. С данными выводами суда первой инстанции согласился и суд второй инстанции. Однако с выводами судов первой и второй инстанций согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).

Из содержания приведенных норм Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и ЖК РФ следует, что приватизация жилого помещения возможна только при наличии согласия на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. При этом равное право члена семьи нанимателя дать такое согласие или нет не ставится законом в зависимость от добросовестности осуществления данного права или иных условий и не становится его обязанностью при наличии согласия остальных членов семьи нанимателя.

В связи с тем что ответчик К. О. является бывшим членом семьи нанимателя М. Т. и продолжает проживать в жилом помещении, он имеет в соответствии с законом равные с нанимателем права на жилое помещение. Одно из таких прав - дача согласия на приватизацию жилого помещения, которая является именно правом, но не обязанностью ответчика. Поскольку приватизация жилого помещения возможна только при обязательном наличии согласия на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, то на приватизацию квартиры требовалось согласие К. О.

Однако суд, удовлетворяя исковые требования М. Т. и К. Н. к К. О. о признании права собственности в порядке приватизации на квартиру, руководствуясь при принятии решения п. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ (в соответствии с которой не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах), расценил отказ К. О. дать согласие на приватизацию занимаемого им жилого помещения как злоупотребление правом с целью приобретения другого жилого помещения.

Между тем по смыслу ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" член семьи нанимателя вправе выразить как свое согласие на получение жилья в собственность, так и несогласие с этим. Вместе с тем, предусматривая согласие членов семьи нанимателя как необходимое условие приватизации, законодатель не ставит необходимость получения такого согласия в зависимость от каких-либо условий и в случае отказа члена семьи дать такое согласие не требует установления причин или мотивов подобного волеизъявления, поскольку они не влекут за собой никаких правовых последствий.

В противном случае любое несогласие кого-либо из членов семьи нанимателя на приватизацию квартиры можно рассматривать как злоупотребление правом, поскольку такое несогласие всегда будет препятствовать осуществлению права других членов семьи нанимателя на получение жилья в собственность.

Отказ К. О. дать согласие на приватизацию занимаемого им жилого помещения, возможность которого прямо предусмотрена законом (ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ст. 69 ЖК РФ), не может рассматриваться как злоупотребление правом, в то время как именно на это ссылались суды первой и второй инстанций.

Кроме того, суд первой инстанции своим решением возложил на К. О. обязанность иметь в собственности жилое помещение, тем самым фактически понудив к заключению договора о передаче жилья в собственность в нарушение ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации (о праве частной собственности), ч. 2 ст. 1 (о свободе установления гражданами своих прав и обязанностей на основе договора) и ч. 1 ст. 421 ГК РФ (о свободе договора), тогда как ни ГК РФ, ни ЖК РФ, ни Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не предусмотрено возможности возложения на граждан обязанности по приобретению жилого помещения в собственность в порядке приватизации.

Исходя из изложенного, вынесенные по данному делу постановления судов первой и второй инстанций Судебная коллегия признала незаконными. Они вынесены с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела; без его устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов К. О., что, согласно ст. 387 ГПК РФ, является основанием для их отмены. Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены, Судебная коллегия нашла возможным, отменив судебные постановления, не передавая дело для нового рассмотрения, принять новое решение, отказав в удовлетворении иска М. Т. и К. Н., поскольку судебными инстанциями была допущена ошибка в применении и толковании норм материального права.

Таким образом, мы пришли к следующим выводам.

Приватизация жилого помещения - это безусловное право нанимателя и членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (в том числе и бывших членов, продолжающих проживать в жилом помещении), и только право - обязанность к понуждению заключения договора о передаче жилья в собственность нарушает как основополагающие конституционные принципы права частной собственности, так и принципы свободы договора. Если у вас возникла спорная ситуация и один из членов (бывших членов) семьи отказывается приватизировать квартиру, вам можно посоветовать искать выход из такой ситуации лишь мирным путем - постарайтесь найти общие точки соприкосновения, пойти на компромисс и в конечном счете прийти к консенсусу.

Кроме того, приватизация жилья производится с согласия всех совместно проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи без предъявления к ним каких-либо дополнительных требований. Если один из членов (бывших членов) семьи ранее участвовал в приватизации квартиры, тем самым реализовав свое право на приватизацию другого жилого помещения, то это не будет являться причиной, по которой его согласие в текущей приватизации жилья будет необязательно.

Название документа