Обременения (ограничения прав) на квартирах, приобретенных по договору участия в долевом строительстве, договору уступки прав требования

(Иванихина О.)

("Жилищное право", 2012, N 10)

Текст документа

ОБРЕМЕНЕНИЯ (ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВ) НА КВАРТИРАХ, ПРИОБРЕТЕННЫХ

ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ,

ДОГОВОРУ УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ

О. ИВАНИХИНА

Иванихина Оксана, начальник отдела залогового обеспечения Пермского филиала АКБ "Транскапиталбанк" (ЗАО).

Безусловно, привлекательность покупки квартир в так называемых "новостройках", квартир, еще не созданных в натуре и приобретаемых на ранних стадиях строительства жилых домов, очевидна. Это и более низкая стоимость будущего жилья, хотя на поверку нередко выходит, что заявленная невысокая стоимость оказывается таковой лишь на первый взгляд. Это и приобретение квартиры, пусть той, которой не существует на момент "приобретения", но должной быть созданной в обозримом будущем именно для покупателя, впервые ее заселяющего и обживающего "под себя", нередко с возможностью планировки при строительстве квартиры им самим.

С момента появления и широкого распространения в России во второй половине 90-х годов прошлого столетия практики привлечения денежных средств граждан в строительство будущих домов и квартир в таких домах известны, широко распространены, проанализированы специалистами и сложившейся судебной практикой разрешены для граждан - участников долевого строительства возможные риски, могущие возникнуть при строительстве многоквартирных домов на средства (в том числе частично) дольщиков. В большей степени минимизировал риски для дольщика, во многом защитив интересы именно его, а не застройщика, вступивший в январе 2005 года в законную силу Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве).

Но и с принятием упомянутого Закона об участии в долевом строительстве возможны случаи недобросовестной деятельности застройщиков, организаций-посредников между сторонами долевого строительства, физических лиц, продающих права требования на получение будущих квартир в собственность.

Также к негативным аспектам покупки квартир в "новостройках" можно отнести появившуюся в связи с внесением изменений в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту - Закон об ипотеке) возможность обременения залогом как права требования квартиры, так и самой квартиры, которая будет создана в будущем и залог на которую может возникнуть, как только она будет регистрироваться в регистрирующем органе как готовый объект недвижимости при введении дома в эксплуатацию.

Довольно неприятным моментом для будущего собственника квартиры во вновь возводимом многоквартирном жилом доме, "построившего" квартиру по договору участия в долевом строительстве и/или приобретшего право требования передачи квартиры по договору уступки прав требования, является ограничение в правах, обременение залогом такой квартиры или же вообще невозможность дольщика зарегистрировать построенную квартиру за собой.

К таковым негативным случаям могут быть отнесены, например, следующие:

1. Гражданин приобретает право требования будущей квартиры не напрямую у застройщика по договору участия в долевом строительстве, а у стороннего юридического лица: подрядчика, или аффилированной застройщику фирмы, или так называемого инвестора, купившего часть квартир в строящемся доме с целью их последующей перепродажи.

В рассматриваемом случае риски конечного покупателя - будущего собственника квартиры - напрямую зависят от действия (бездействия) третьих лиц - застройщика и цедента, уступающего право требования от застройщика будущей квартиры.

В целях минимизации собственных рисков при приобретении квартиры не напрямую у застройщика по договору участия в долевом строительстве будущему собственнику квартиры необходимо проверить юридическую чистоту всей цепочки лиц от застройщика до цедента, продающего право требования квартиры.

Согласно статье 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только после полной уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства и возможна с момента государственной регистрации договора до момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства - квартиры. Не увидев и/или не проанализировав договор участия в долевом строительстве между застройщиком и фирмой-продавцом (посредником), покупатель квартиры может столкнуться с тем, что заплатит деньги за обремененное в силу закона право требования будущей квартиры продавцу, который сам не расплатился за нее в полном объеме и не обладает правом на продажу такого права требования.

Помимо указанного, важно установить факт полной оплаты цедентом за приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве, потому что в силу пунктов 4 и 5 статьи 5, статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе отказаться от исполнения договора, расторгнув его и тем самым фактически возвратив себе права на квартиры, стоимость которых не оплачена по договору. По факту в такой ситуации может возникнуть так называемая "сдвоенная" продажа, когда одну и ту же квартиру в новостройке продают не единожды: застройщик продал компании, компания продала третьему лицу, не обладая в полной мере правом на это.

Судебная практика в разрешении споров по указанному аспекту однозначна: решения суда говорят о том, что цедент должен быть правомочен передавать права, а права, не принадлежащие цеденту, не могут быть переданы третьему лицу [1]. Обратим внимание на то, что проектом Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации", принятым Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 27 апреля 2012 года, закреплен запрет на передачу по договорам цессии прав, которые не существуют на момент уступки и не отвечают критериям, предусмотренным для уступки будущих прав (требований) как связанным с осуществлением ее сторонами предпринимательской деятельности.

Гагаева Ксения, адвокат консалтинговой компании "Лигерион Групп".

Стоит отметить, что судебная практика давно признает допустимость уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от участника долевого строительства - юридического лица к цессионарию - физическому лицу. При этом подлежит применению законодательство о защите прав потребителей.

Например, при рассмотрении одного из дел суд признал допустимой такую уступку и дополнительно указал, что к правоотношениям застройщика и цессионария-потребителя применяется Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" независимо от содержания договора участия в долевом строительстве (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июля 2008 г. N 44-В08-5).

2. Проследить всю цепочку между застройщиком и последним продавцом права требования будущей квартиры важно еще и потому, что на практике нередки и всем известны случаи, когда одна и та же квартира в строящемся доме продается нескольким покупателям.

Схема такова: фирма-продавец или ее представители "вводят в заблуждение граждан путем обмана, привлекают дольщиков, заверяя их в реальных возможностях исполнения договоров долевого участия при отсутствии таких возможностей... беседуют с дольщиками, умалчивая об имеющемся обременении на ту или иную квартиру или помещение либо утверждая, что прежние дольщики расторгли (ранее заключенное на эту же квартиру) соглашение... получают денежные средства от граждан на добровольной основе, поскольку последние не сомневаются в намерениях и возможностях исполнить заключенные договоры. Тем самым добиваются желаемого результата - внесения в кассу ООО "..." денежных средств, после чего завладевают этими средствами" [2].

Сформированная по подобным случаям позиция судов такова, что не допускается уступка ранее уступленного права (требования) в последующем (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 10.11.2004 N Ф09-3709/04-ГК по делу N А50-5177/04-Г16). Стоит обратить внимание на то, что в подобном случае судами при совершении уступки одного права нескольким лицам по различным договорам право считается перешедшим к тому лицу, в пользу которого передача была совершена ранее.

Безусловно, "продавец" такого не раз продаваемого права на квартиру обязан будет возвратить полученные по договорам денежные средства и возместить понесенные убытки тем покупателям квартиры, которые не смогли зарегистрировать право собственности на нее за собой.

Гагаева Ксения, адвокат консалтинговой компании "Лигерион Групп".

Закон "Об участии в долевом строительстве..." ставит заслон двойным продажам одной и той же квартиры, поскольку все сделки подлежат регистрации. Напротив, в схемах с предварительным договором, который не нужно регистрировать, возможность двойной продажи допускается неограниченное количество раз. При этом получить обратно свои деньги потребителю будет трудно, на это потребуется долгое время, к тому же их покупательная способность может сильно упасть, и это будут уже "не те деньги". Проценты за пользование чужими денежными средствами в дополнение к сумме долга также будет взыскать совсем непросто. В целом все схемы с векселями и предварительными договорами направлены на то, чтобы не передавать имущество покупателю, если появится более выгодное предложение.

3. Зачастую дольщики - покупатели квартир в строящемся доме опасаются ситуации, когда земельный участок, на котором располагается строящийся дом, сам строящийся жилой дом и квартиры в нем находятся в залоге и/или будут находиться в залоге, когда дом будет введен в эксплуатацию по завершении строительства и квартиры будут переданы дольщикам для оформления права собственности на них.

Действительно, застройщиком могут привлекаться кредитные денежные средства банков для осуществления им строительства (создания) многоквартирного жилого дома. В таком случае в соответствии с пунктами 8 и 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, когда: а) будет получено в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; б) квартира в таком доме, строительство которого завершено и который введен в эксплуатацию, передана дольщику по акту о приеме, право залога банка-кредитора на такую квартиру прекращается. Право залога банка-кредитора на земельный участок, находящийся у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекратится с момента, когда все квартиры (иные объекты долевого строительства) в многоквартирном доме будут переданы дольщикам. Изложенные положения об утрате права залога на многоквартирный жилой дом, земельный участок под ним (право его аренды или субаренды) и на переданные дольщикам квартиры в равной степени распространяются и на ситуацию, когда застройщиком указанные объекты были переданы в залог по договору в качестве обеспечения иных обязательств застройщика.

Таким образом, если квартира во введенном в эксплуатацию жилом доме во исполнение заключенного договора участия в долевом строительстве была передана участнику долевого строительства по акту приема-передачи напрямую от застройщика, риск ее обременения залогом в пользу третьих лиц маловероятен.

4. Участник долевого строительства - покупатель квартиры приобретает такую квартиру по договору участия в долевом строительстве у застройщика за счет собственных средств, но с условием о рассрочке либо отсрочке платежа.

Гагаева Ксения, адвокат консалтинговой компании "Лигерион Групп".

Залог земельного участка, который оформляется между банком и застройщиком в обеспечение исполнения обязательств последнего по кредиту, дает банку шанс вернуть сумму предоставленного кредита и компенсировать свои расходы на обслуживание данного кредита за счет реализации залога. Однако положения п. п. 8 и 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ не предоставляют банкам такой возможности в отношении застройщика, признавая договор залога, заключенный между банком и застройщиком, прекращенным с момента передачи участникам долевого строительства всех объектов в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

По нашему мнению, в озвученном случае стоит рассматривать отношения, возникающие между сторонами договора участия в долевом строительстве, через призму положений о регулировании купли-продажи объекта, который будет создан в будущем.

В данном случае стоит руководствоваться общими положениями о покупке товара в кредит (рассрочку, с отсрочкой платежа): согласно положениям пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Таким образом, если в договоре участия в долевом строительстве застройщиком и дольщиком предусматривается возможность периодического внесения платежей в счет оплаты стоимости будущей на момент заключения договора квартиры и условие о нераспространении обременения залогом на квартиру, право собственности на которую будет при сдаче дома зарегистрировано за дольщиком в установленном порядке, свидетельство о праве на такую квартиру должно быть выдано регистрирующим органом без указания обременения залогом.

Однако в судебной практике и среди правоприменителей встречается мнение, когда акцент делается именно на источник денежных средств у дольщика: приобретаются им квартиры за счет собственных средств в рассрочку (согласованную с застройщиком в договоре) или же за счет кредитных средств, предоставленных банком или иной организацией. Так, можно обратить внимание на Постановление ФАС Уральского округа от 15.08.2005 N Ф09-2545/05-С4 по делу N А07-2717/05, в котором суд, признавая, что в случае оплаты собственником стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве за счет собственных средств ипотека в силу положений статьи 77 Закона об ипотеке не возникла, упускает возможность признания обременения квартиры залогом в пользу застройщика, указывая, что "договор долевого участия также не содержит условий о залоге недвижимого имущества при рассрочке платежа".

5. Участник долевого строительства - покупатель квартиры приобретает такую квартиру по договору участия в долевом строительстве у застройщика с использованием кредитных средств банка.

Обратим внимание на то, что пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке установлено, что в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по такому залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Некоторое время после принятия и вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве судами выносились решения, признающие, что регистрация договора участия в долевом строительстве не является сделкой с недвижимым имуществом, регистрация права на недвижимое имущество также отсутствует, поскольку его (имущества) не существует, при регистрации договора участия в долевом строительстве не производится регистрация прав, ограничений прав на недвижимое имущество, не происходит отчуждение недвижимого имущества, поскольку самого имущества не существует [3]. Предоставляя кредитные средства на строительство жилого дома или квартиры, банки предусматривали в кредитных договорах распространение обременения залогом в силу закона именно и только на квартиру как объект недвижимого имущества, когда право собственности на нее оформлялось регистрирующим органом; закладные оформлялись только на существующий в натуре объект недвижимости - квартиру.

С появлением абзаца второго части 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющего имущество, которое может быть предметом ипотеки, и распространяющего залог на права требования по договорам участия в долевом строительстве правила об ипотеке недвижимого имущества, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона об участии в долевом строительстве.

Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Статьей 1 Закона об ипотеке также предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона. Из положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, тем самым можно утверждать, что действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений статьи 77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства.

Таким образом, с момента регистрации в установленном порядке договора участия в долевом строительстве обременению залогом в силу закона (пункт 5 статьи 5, пункт 2 статьи 11 и статья 77 Закона об ипотеке) подлежит право требования дольщика на получение квартиры, а не только эта квартира как объект недвижимого имущества [4].

В большей степени в интересах залогодержателей заметим, что в целях минимизации рисков утери обеспечения по кредитному обязательству в случае смены владельца закладной (передачи прав по закладной) или в случае несовпадения должника по обязательству и залогодателя по закладной при составлении закладной на основании залога прав требований, возникшего из договора участия в долевом строительстве, нужно включать в такие закладные обязанность залогодателя по закладной при оформлении права собственности на квартиру (права требования в отношении которой ранее были предметом залога по закладной) передать такой объект недвижимости в залог по договору об ипотеке.

Обратим внимание, что изложенная правовая позиция относительно рисков приобретения гражданами квартир в собственность во вновь построенных жилых многоквартирных домах в большей степени коснулась именно ограничения прав и обременения залогом квартир, приобретенных по договору участия в долевом строительстве, договору уступки прав требования. Рассмотренные в настоящей статье аспекты не коснулись возникающих при приобретении квартир в "новостройках" правовых, неправовых, незаконных, обманных, мошеннических и иных возможных схем отношений, которые достойны отдельного внимания и анализа.

[1] Изложенная позиция отражена, например, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2004 N А19-9556/03-10-25-Ф02-3553/04-С2, А19-9556/03-10-25-Ф02-3555/04-С2.

[2] Приведены описания действий, за совершение которых обвиняемые были осуждены. Кассационное Определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.10.2010 N 6229 на приговор Московского районного суда Санкт-Петербурга от 08.06.2010.

[3] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2008 по делу N А44-2425/2007.

[4] Аналогичная позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 13905/10 по делу N А56-37256/2009.

В целях минимизации рисков при приобретении квартиры по договору участия в долевом строительстве во вновь строящемся доме, не напрямую у застройщика будущему собственнику квартиры необходимо проверить юридическую чистоту всей цепочки лиц: от застройщика до цедента, продающего право требования квартиры. Важно установить факт полной оплаты цедентом за приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве, потому что застройщик вправе отказаться от исполнения договора, расторгнув его и тем самым фактически возвратив себе права на квартиры, стоимость которых не оплачена по договору.

Если вы столкнулись с ситуацией, когда одна и та же квартира в новостройке продается нескольким лицам, то нужно иметь в виду, что судами при совершении уступки одного права нескольким лицам право считается перешедшим к тому лицу, в пользу которого передача была совершена ранее. Покупателям квартиры, которые не смогли зарегистрировать право собственности на нее за собой, остается требовать от "продавца" возвратить полученные по договорам денежные средства и возместить понесенные убытки.

Право залога банка-кредитора (в случае привлечения застройщиком кредитных денежных средств банков для осуществления им строительства) прекращается с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передачи квартиры в таком доме дольщику. Таким образом, если квартира во введенном в эксплуатацию жилом доме была передана участнику долевого строительства по акту приема-передачи напрямую от застройщика, риск ее обременения залогом в пользу третьих лиц маловероятен.

В связи с последними изменениями в законодательстве, с момента регистрации договора участия в долевом строительстве обременению залогом в силу закона подлежит право требования дольщика на получение квартиры, а не только эта квартира как объект недвижимого имущества.

В случае смены владельца закладной (передачи прав по закладной) или в случае несовпадения должника по обязательству и залогодателя по закладной при составлении закладной на основании залога прав требований, возникшего из договора участия в долевом строительстве, рекомендуется включать в такие закладные обязанность залогодателя по закладной при оформлении права собственности на квартиру передать такой объект недвижимости в залог по договору об ипотеке.

Комментарий к статье Оксаны Иванихиной

"Обременения (ограничения прав) на квартирах, приобретенных

по договору участия в долевом строительстве,

договору уступки прав требования"

Кюрджев Михаил, адвокат, партнер компании DS Law.

В настоящий момент проблема обманутых дольщиков приобрела масштабы всероссийской. Граждане борются за свои квартиры в судах. Появляются некоммерческие организации, которые помогают гражданам в такой борьбе. В некоторых регионах появляются исполнительные органы, осуществляющие контроль за соблюдением законодательства об инвестициях в строительство. В частности, такой орган создан в городе Москве (Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства). Таким образом, существует целый ряд механизмов по борьбе с мошенническими действиями застройщиков и посреднических организаций, привлекающих денежные средства в строительство.

В случае, если у покупателя-инвестора возникают обоснованные подозрения, что застройщик или посредническая организация ведут себя недобросовестно, нарушают свои обязательства по договорам, не стоит медлить: обратитесь с заявлением в уполномоченный орган. Вполне возможно, недобросовестные действия можно будет предотвратить.

В целом же покупателю стоит соблюдать простые правила, чтобы в дальнейшем ему удалось доказать свои права на квартиру (если обстоятельства потребуют судебного признания права собственности):

- основное правило при инвестировании в покупку объекта недвижимости: схема инвестирования должна быть прозрачна и понятна. В первую очередь это правило касается уплаты средств инвестирования застройщику или иному лицу;

- у покупателя должен быть подписанный договор (договор инвестирования, договор о долевом участии, предварительный договор купли-продажи), отражающий инвестиционную сущность правоотношений. Если в договоре есть непонятные вам пункты, проконсультируйтесь с юристами. Обратите отдельное внимание на все обязательства инвестора-покупателя: нет ли среди них не понятных вам обязательств или невыполнимых;

- необходимо иметь надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие тот факт, что покупатель является стороной инвестиционного договора. Это касается в том числе случаев, когда первоначально инвестором-покупателем выступило одно лицо (например, муж), а в дальнейшем оно передало права по договору о приобретении недвижимости другому лицу (например, жене или ребенку). Обычно процедура передачи прав по таким договорам регламентирована. Четко соблюдайте документальный порядок оформления такой передачи, предусмотренный договором;

- если оплата по договору произведена полностью - требуйте от застройщика (иного лица, привлекающего денежные средства инвестирования) подписания акта об исполнении денежных обязательств по договору. Не перечисляйте и не передавайте денежные средства инвестирования организациям или лицам, не являющимся стороной по вашему договору;

- если строительство объекта завершено, попросите у застройщика копию акта о вводе объекта в эксплуатацию, а в последующем попросите предоставить вам оригиналы документов БТИ на ваш объект инвестирования (квартиру, апартаменты, гараж и т. д.).

------------------------------------------------------------------

Название документа