Между ООО "Альфа" (продавцом) и ООО "Бета" (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (офисного помещения). До государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество ООО "Бета" от своего имени заключило с ООО "Гамма" договор аренды указанного недвижимого имущества. На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Имеются ли при указанных обстоятельствах у ООО "Гамма" правовые основания для признания договора аренды недействительным в связи с тем, что на момент заключения договора аренды право собственности ООО "Бета" на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре?

Ответ: В случае заключения арендодателем договора аренды недвижимости, право собственности на которое на момент заключения договора аренды еще не было зарегистрировано, основания для признания недействительным договора на основании нарушений положений ст. 608 Гражданского кодекса РФ отсутствуют. Указанный вывод основан на позиции Пленума ВАС РФ.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ переход права собственности подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

На основании п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно позиции, изложенной в п. п. 10, 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, по смыслу ст. 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. ст. 168 и 608 ГК РФ. Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию. Положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

На основании изложенного заключение договора аренды арендодателем, право собственности на недвижимое имущество которого на момент заключения договора аренды еще не было зарегистрировано в реестре, не свидетельствует о наличии оснований о нарушении положений ст. 608 ГК РФ и не указывает на недействительность договора аренды.

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

22.08.2013