О порядке и сроках уведомления собственника жилого помещения о предстоящем изъятии

(Батурин Р. А.)

("Жилищное право", 2008, N 12)

Текст документа

О ПОРЯДКЕ И СРОКАХ УВЕДОМЛЕНИЯ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО

ПОМЕЩЕНИЯ О ПРЕДСТОЯЩЕМ ИЗЪЯТИИ

Р. А. БАТУРИН

Батурин Р. А., заместитель директора специализированного муниципального учреждения "Центр недвижимости" г. Уфы.

При установлении порядка изъятия жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд законодатель придает большое значение процедурам, направленным на обеспечение прав собственника изымаемого жилого помещения. Собственно, и ст. 32 ЖК РФ, регламентирующая процедуры изъятия, названа "Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд".

Одной из важнейших гарантий прав собственника является процедура обязательного уведомления собственника о предстоящем изъятии. Процесс уведомления собственника включает в себя несколько этапов:

- принятие решения уполномоченным органом и оформление указанного решения соответствующим распорядительным актом;

- государственная регистрация решения в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- направление собственнику уведомления о предстоящем изъятии (с указанием реквизитов государственной регистрации решения уполномоченного органа).

При этом пунктом 4 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Таким образом, при осуществлении изъятия в принудительном порядке (при отсутствии согласия собственника), юридически значимым фактом необходимо признать именно факт получения собственником уведомления. То есть при обращении в суд с иском о принудительном изъятии жилого помещения органу, принявшему решение об изъятии, необходимо доказать не только факт направления уведомления, но и факт получения собственником такого уведомления.

Пунктом 9 ст. 32 ЖК РФ установлено, что если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск в суд о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 цитируемой статьи. Таким образом, законодатель устанавливает в качестве даты начала срока, в течение которого возможно обращение в суд, дату направления уведомления. Поскольку моменты получения и направления уведомления зачастую разнесены во времени, установление точной даты, с которой суд вправе рассматривать иск о принудительном изъятии жилого помещения, затруднено. В случае же, когда собственник получил уведомление о предстоящем изъятии, например, лишь в предварительном судебном заседании по истечении года после направления ему уведомления, предоставленный п. 9 ст. 32 ЖК РФ истцу срок для обращения в суд, истечет раньше, чем установленный п. 4 ст. 32 ЖК РФ срок для осуществления изъятия исключительно с согласия собственника.

Таким образом, при обращении в суд, следуя смыслу п. 9 ст. 32 ЖК РФ, орган, принявший решение об изъятии, должен доказать не только факт получения собственником уведомления, но и тот факт, что собственник не согласен с изъятием или с ним не достигнуто соглашение о размере выкупной цены. Следовательно, одновременно с направлением уведомления орган, принявший решение об изъятии, должен направить собственнику оферту относительно размера выкупной цены либо официальное обращение с требованием внести мотивированные предложения по размеру выкупной цены и иным условиям выкупа.

В отсутствие доказательств вручения собственнику уведомления и направления уполномоченным органом предложения о заключении договора об изъятии путем выкупа в добровольном порядке на согласованных сторонами условиях суд, следуя букве закона, должен будет вынести определение об оставлении заявления без рассмотрения в силу абз. 1 ст. 222 ГПК РФ, в связи с тем, что истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора. При этом согласно п. 2 ст. 223 ГПК РФ орган, принявший решение об изъятии, сможет обратиться в суд с иском о принудительном изъятии лишь после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, то есть не ранее чем через 1 год после получения собственником уведомления о предстоящем изъятии или по истечении разумного срока для ответа на обращение уполномоченного органа с предложением о заключении договора об изъятии путем выкупа. Направление же собственнику обращения с требованием внести предложения по условиям выкупа вместе с уведомлением о предстоящем изъятии позволит впоследствии подтвердить факт отказа собственника от заключения договора об изъятии путем выкупа либо от направления оферты, касающейся цены и условий выкупа, в адрес уполномоченного органа. Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора будет соблюден.

Пункт 5 ст. 32 ЖК РФ устанавливает, что собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. При этом собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в этот период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. Таким образом, цитируемым пунктом устанавливается еще один момент начала течения сроков, связанных с изъятием собственности - дата государственной регистрации. Представляется, что в данном случае права собственника существенно ущемляются, поскольку в отсутствие уведомления о предстоящем изъятии на собственника возложены риски затрат и убытков, связанных с улучшением принадлежащего ему имущества, которые он не может прогнозировать, предвидеть или предотвратить.

Установленный ЖК РФ порядок уведомления собственника имеет еще ряд противоречий и пробелов:

1. В соответствии с п. 4 ст. 32 собственник должен быть уведомлен о предстоящем изъятии в письменной форме не менее чем за 1 год до предстоящего изъятия, при этом выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления возможен только с согласия собственника. В данной связи возникают вопросы относительно собственно процедуры уведомления.

1.1. Может ли быть признано надлежащим уведомлением собственника передача уведомления членам семьи собственника по месту его жительства?

1.2. Должно ли уведомление направляться исключительно по месту жительства собственника, или оно может быть направлено и по месту нахождения изымаемого недвижимого имущества либо по месту работы собственника?

1.3. Может ли уведомление быть отправленным по последнему известному месту жительства собственника в отсутствие у собственника регистрации по месту жительства или сведений о месте его регистрации?

1.4. Требуется ли документальное подтверждение регистрации собственника по месту жительства для признания обязанности органа, принявшего решение об изъятии, направить собственнику уведомление надлежаще исполненным?

Как правило, уведомление направляется по месту постоянной регистрации гражданина. В то же время, местом жительства гражданина является место его постоянного или преимущественного проживания (ст. 20 ГК РФ). Установление места жительства собственника для направления ему уведомления сопряжено со значительными трудностями, а зачастую просто невозможно. Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, законодателю следовало бы установить, что уведомление направляется по месту нахождения изымаемого имущества.

2. Не урегулирован вопрос и о том, должно ли направляться уведомление собственнику, приобретшему права на изымаемый объект после регистрации обременения и направления уведомления первоначальному собственнику. С одной стороны, положение о том, что лицу, приобретающему права на объект, известно о наличии решения об изъятии, включается в договор, на основании которого происходит переход права (в отсутствие соответствующей нормы в договоре государственная регистрация договора не осуществляется), с другой стороны, обязанность по уведомлению собственника о принятом решении прямо возложена на уполномоченный государственный (муниципальный) орган. Пунктом 9 ст. 32 ЖК РФ установлено, что если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить иск в суд о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в п. 4 цитируемой статьи. А п. 4 ст. 32 ЖК РФ, в свою очередь, возлагает обязанность по уведомлению собственника в установленной форме именно на орган, принявший решение об изъятии. И последний не вправе ею пренебрегать. Аналогичный вопрос возникает и касательно уведомления об изъятии имущества, в отношении которого открыто наследство.

В данной связи еще более острым становится вопрос о дате начала течения установленных ст. 32 ЖК РФ сроков, поскольку получение собственником уведомления становится невозможным, несмотря на направление такого уведомления, так как оно направляется предыдущему собственнику, а новый правообладатель уведомление в надлежащей форме от установленного законом органа не получает.

3. Открытым остается вопрос и о том, как должны быть урегулированы правоотношения по уведомлению уполномоченным органом собственника, если сделка по отчуждению заключается в период между государственной регистрацией обременения и направлением уведомления. Тридцатидневный срок государственной регистрации делает возможной ситуацию, при которой на момент представления документов на государственную регистрацию сделки по отчуждению решение органа не зарегистрировано, однако на момент внесения сведений о регистрации сделки и правах в ЕГРП такое решение зарегистрировано, что прямо повлияет на существо заключенной сделки по отчуждению и объем ограничений передаваемых прав. Будет ли в таком случае регистрация решения предоставлять возможность для приобретателя недвижимости расторгнуть заключенную сделку? Представляется, что в данном случае имеет место обстоятельство непреодолимой силы в форме действий уполномоченного государственного (муниципального) органа и продавец недвижимости не может нести ответственность за объем передаваемых по договору прав, разумеется, в случае если он не знал о готовящемся решении об изъятии.

Внутренние противоречия ст. 32 ЖК РФ, связанные с установлением даты начала течения сроков применительно к возможности принудительного изъятия жилого помещения, безусловно, требуют устранения. Законодателю следует определить единую дату начала течения сроков из числа установленных на сегодня законом и перечисленных ниже:

- с момента направления уведомления о предстоящем изъятии;

- со дня государственной регистрации решения об изъятии;

- со дня получения собственником соответствующего уведомления.

С точки зрения обеспечения защиты права частной собственности как основы стабильности общества и гражданского оборота более предпочтительным представляется расчет всех сроков со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии.

Отметим также необходимость законодательного закрепления нормы, согласно которой фактом надлежащего уведомления собственника должен считаться и факт подписания приобретателем имущества договора, в котором содержится указание на обременение, наложенное на объект на основании решения уполномоченного органа, и факт получения приобретателем недвижимости документа Федеральной регистрационной службы, подтверждающего наличие зарегистрированного права (свидетельства о государственной регистрации права, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним), в которых также отражено наличие соответствующего обременения.

Думается, что совершенствование норм, касающихся такого острого, с социальной точки зрения, вопроса, как принудительное изъятие жилья, должно иметь приоритетное значение для законодателя. Внесение соответствующих изменений в формулировки ст. 32 ЖК РФ позволит упорядочить процесс изъятия жилого помещения путем выкупа, обеспечить необходимое единообразие процедур и, в конечном счете, обеспечить более полную и всестороннюю защиту прав собственника.

Название документа