Некоторые проблемы правового регулирования совокупной ипотеки

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СОВОКУПНОЙ ИПОТЕКИ

В. А. МОЧАЛОВА

Мочалова Вера Алексеевна Заместитель руководителя муниципалитета внутригородского муниципального образования "Войковское" в городе Москве. Старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин факультета философии и юриспруденции ГКА им. Маймонида. Специалист по гражданскому, предпринимательскому, семейному и международному частному праву. Родилась 2 марта 1976 г. В 2001 г. окончила Воронежский государственный университет. Автор ряда научных статей: "Новеллы законодательства об обращении взыскания на предмет ипотеки" (Хозяйство и право. 2009. N 7); "Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по началам русского дореволюционного права" (Интеллектуальная собственность: правовые, экономические и социальные проблемы. Сборник научных работ аспирантов РГИИС. 2009); "Специальность ипотеки по объему обеспечиваемого требования" (Хозяйство и право. 2010. N 5); "Внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки" (Хозяйство и право. 2010. N 10); "Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества (предмета ипотеки)" (Право и экономика. 2010. N 10); "Публичные торги и аукцион как способы реализации предмета ипотеки: соотношение и проблемы правового регулирования" (Право и экономика. 2011. N 3); "Основания обращения взыскания на предмет ипотеки" (Сборник научных работ аспирантов РГИИС. М., 2010); "Обращение взыскания на предмет ипотеки как стадия осуществления права залога в ипотечных правоотношениях" (Сборник научных работ аспирантов РГАИС. М., 2011).

В статье автор рассматривает некоторые вопросы правового регулирования залога нескольких объектов недвижимости по одному договору об ипотеке (совокупная ипотека), в том числе на этапе обращения взыскания, предлагаются пути их решения. Выводы автора могут быть использованы в законотворческой деятельности и правоприменительной практике.

Ключевые слова: ипотека; совокупная ипотека; обращение взыскания на заложенное имущество.

Certain questions of legal regulation of cumulative mortgage V. A. Mochalova

In the present article the author considers some problems regarding legal regulation of mortgage of several real estate objects under one mortgage contract (cumulative mortgage), including those arising at the stage of recovery, and offers her solutions. Conclusions of the author can be used in legislative activity and law-enforcement practice.

Key words: mortgage; cumulative mortgage; recovery of mortgaged property.

В банковской практике последних лет достаточно перспективным направлением стало кредитование под залог нескольких объектов недвижимости. Такая совокупная ипотека действующим законодательством не запрещена; ее преимущество заключается в том, что обеспечение обязательств должника несколькими объектами недвижимого имущества позволяет привлечь значительные кредитные ресурсы для пополнения оборотных средств, финансирования текущей деятельности хозяйствующих субъектов. На рынке ипотечного кредитования появляются специальные банковские продукты и для граждан, позволяющие вести строительство жилого дома под залог имеющейся квартиры и приобретенного земельного участка <1>. -------------------------------- <1> Такой продукт предлагается на рынке, в частности, Банком СОЮЗ (см.: [1]).

Идея обеспечения одного и того же требования кредитора залогом нескольких объектов недвижимости, рассматриваемых как один неделимый или совокупный залог, не нова. Совокупную ипотеку допускают многие европейские правопорядки, в частности германское (§ 1132 ГГУ) и французское (§ 2114 ФГК) законодательство. В дореволюционном праве в отличие от зарубежного кредитор не мог претендовать на солидарное обеспечение своего требования залогом нескольких имений - это прямо запрещала ст. 1644, т. X, ч. 1 Свода законов гражданских. Данный подход был сохранен при разработке проекта Гражданского уложения. Лишь в случае "...раздробления имения на части вследствие отчуждения, наследования, раздела... все вновь образованные имения подлежат совокупной ответственности по залоговым требованиям, обременявшим первоначальное имение" (ст. 1048) [2]. Возможность установления совокупной ипотеки в российском праве усматривается из нормы ст. 26 Закона "О залоге", допускающей залог нескольких вещей, и положений п. 2 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 2 ст. 38 Закона об ипотеке, закрепляющих особенности залоговой ответственности при переходе заложенного имущества к нескольким лицам, в том числе в случае неделимости предмета ипотеки. Однако Закон об ипотеке "...не содержит подробного регулирования совокупной ипотеки и на практике без ответа остаются многочисленные вопросы о том, вправе ли залогодержатель обращать взыскание на все недвижимости, если он может удовлетворить свои требования посредством продажи более дорогостоящей вещи из предметов совокупной ипотеки, в какой последовательности происходит продажа и кто ее определяет?" [3]. Тот же круг проблем освещен в [4], при этом дополнительно указано на нерешенность в законодательстве вопроса об оценке объектов совокупной ипотеки. Попытаемся ответить на давно поставленные в доктрине вопросы, до сих пор не нашедшие должного правового регулирования в ипотечном праве. К тому же Концепция развития гражданского законодательства <2> и проект Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации" <3>, предусматривающий введение гл. 20.4 "Ипотека", эти вопросы обходят молчанием, их решение представляется особенно актуальным в свете складывающейся правоприменительной практики, в ряде случаев свидетельствующей о неосуществимости права залога при совокупном обеспечении. -------------------------------- <2> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) // Вестник ВАС. 2009. N 11. <3> Проект Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации" (разработан Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации") [Электрон. ресурс] // http://www. arbitr. ru/press-centr/news/31202.php (официальный сайт ВАС РФ).

Статья 339 ГК РФ и п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке предусматривают в качестве существенного условия договора залога оценку закладываемого недвижимого имущества. Однако ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не уточняют, какой должна быть оценка залога при передаче в ипотеку нескольких объектов недвижимости: достаточно ли указать общую оценку всех заложенных объектов либо каждый объект должен быть оценен в отдельности? Перспектива обращения взыскания и удовлетворения интересов ипотечного кредитора напрямую зависит от ответа на поставленный вопрос. В судебной практике сложилось два основных подхода к толкованию анализируемого положения законодательства: одна из позиций судов основана на том, что, если предметом ипотеки являются самостоятельные объекты недвижимости и договор об ипотеке в нарушение ст. 339 ГК РФ и п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке не содержит оценки каждого объекта недвижимости и не предусматривает порядка определения их стоимости исходя из общей оценки имущества, следовательно, стороны не достигли соглашения по существенному условию договора залога (цене), а договор ипотеки является незаключенным <4>. Отсутствие в договоре ипотеки сведений о цене объектов залога в отдельности, по мнению судов, не представляет возможности произвести реализацию залога в соответствии с требованиями ст. 350 ГК РФ, поэтому в обращении взыскания должно быть отказано <5>. ВАС РФ признал такой отказ обоснованным <6>; -------------------------------- <4> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 мая 2004 г. N А05-1619/03-59/23 // СПС "КонсультантПлюс". <5> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 июня 2007 г. по делу N А82-14740/2006-43 // http://www. arbitr. ru/ (Банк решений арбитражных судов). <6> См.: Определение ВАС РФ от 17 октября 2007 г. N 13188/07 // СПС "КонсультантПлюс".

другая позиция, более верная, основана на том, что при залоге нескольких объектов условие о цене заложенных объектов недвижимости является согласованным, даже если в договоре указана их общая оценка, без определения стоимости каждого объекта, следовательно, обращение взыскания на объекты совокупной ипотеки в этом случае не исключается. Суды обосновывают данную позицию тем, что такое определение оценки залога не противоречит действующему законодательству <7>. Признавая условие об оценке согласованным, суды указывают на то, что общая оценка совокупно заложенных объектов не препятствует их реализации, если не представлено доказательств обратного <8>. -------------------------------- <7> См.: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 24 ноября 2009 г. по делу N А56-5616/2009; ФАС Центрального округа от 20 апреля 2010 г. N Ф10-242/09(3) // http://www. arbitr. ru/ (Банк решений арбитражных судов). <8> См.: Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 25 сентября 2008 г. N Ф08-5272/2008; ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 января 2010 г. по делу N А74-1986/2009; ФАС Московского округа от 21 мая 2010 г. N КГ-А40/4990-10 // http://www. arbitr. ru/ (Банк решений арбитражных судов).

Последний подход отчасти поддержан ВАС РФ, который в целях единообразия судебной практики указал следующее: "Системный анализ норм Кодекса, Закона об ипотеке, Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", иных нормативных актов позволяет прийти к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости. Ни статья 339 ГК РФ, ни ст. 9 Закона об ипотеке не содержат ссылки на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть определена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности". ВАС РФ признал, что указание в договоре об ипотеке общей оценки заложенных объектов недвижимости не свидетельствует о незаключенности спорного договора <9>. -------------------------------- <9> Постановление Президиума ВАС РФ от 1 июня 2010 г. N 2620/10 // СПС "КонсультантПлюс". Анализ положений данного Постановления см. в [5]. Изложенная ВАС РФ правовая позиция находит отражение в судебной практике (см.: Определение ВАС РФ от 7 июня 2010 г. N ВАС-3228/10 по делу N А56-5616/2009; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 августа 2010 г. по делу N А56-62800/2009 // СПС "КонсультантПлюс").

Таким образом, благодаря вышеизложенной правовой позиции ВАС РФ, практика устоялась во мнении о допустимости передачи в совокупную ипотеку по одному договору нескольких объектов недвижимости и безосновательности вывода о незаключенности договора ипотеки без указания в нем оценки каждого объекта в отдельности. Однако ВАС РФ не высказался относительно того, препятствует ли общая оценка обращению взыскания и реализации объектов совокупной ипотеки. Представляется, что в этом случае необходимо руководствоваться действительной волей сторон договора ипотеки: если при совокупной ипотеке стороны указали общую стоимость заложенных объектов и не сочли необходимым урегулировать вопрос о раздельной продаже объектов обеспечения, следовательно, их воля была направлена на удовлетворение требований кредитора за счет продажи объектов недвижимости как единого объекта взыскания. При этом взыскание должно быть обращено на все объекты совокупной ипотеки единовременно <10>. При этом не исключается обращение взыскания на один или несколько объектов совокупной ипотеки по соглашению сторон, достигнутому в ходе рассмотрения дела об обращении взыскания, с установлением его начальной продажной цены (подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке). Очевидно, на возможность удовлетворения требований ипотечного кредитора путем продажи отдельных объектов совокупной ипотеки указывает их раздельная оценка в договоре. -------------------------------- <10> Та же логика усматривается в положениях п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" // Вестник ВАС РФ. 2011. N 4.

Действующее ипотечное законодательство также не содержит ответа на вопрос: вправе ли ипотечный кредитор обратить взыскание на все или любой из объектов совокупной ипотеки по своему усмотрению? В зарубежных правопорядках этот вопрос является давно решенным: право выбора объекта недвижимости, на который будет направлено взыскание при совокупном обеспечении, принадлежит кредитору. Например, в германском законодательстве существует норма, прямо закрепляющая при установлении общей ипотеки нескольких земельных участков право кредитора по своему усмотрению требовать удовлетворения в целом или в части из каждого отдельного участка. К тому же кредитор имеет право распределить сумму требования между отдельными участками таким образом, чтобы за счет каждого из них удовлетворялась определенная часть требования (§ 1132). И в проекте Гражданского уложения Российской империи содержалось правило, что "...в случае совокупной ответственности нескольких имений по залоговому требованию взыскание может быть обращено в полной сумме или части на все имения одновременно либо на некоторые или на одно из них по усмотрению верителя" (ст. 1102). Сходные нормы содержатся также в законодательстве Швейцарии, Польши, Венгрии [6]. Однако в судебной практике последних лет складывается достаточно устойчивая тенденция, когда суды обращают взыскание на один или несколько объектов совокупной ипотеки по собственной инициативе, независимо от содержания заявленных требований залогодержателя, мотивируя решение различными соображениями. Так, в одном из дел арбитражный суд свое решение обосновал следующим: "Принимая во внимание, что предметом договора залога являются два объекта недвижимости, арбитражный суд полагает возможным, поскольку иное не запрещено законом и не нарушает прав третьих лиц, обратить взыскание на один из заложенных объектов" <11>. В другом деле суд привел более развернутые обоснования принятого решения, указав, что: а) "...стоимость заложенного имущества существенным образом превышает размер исковых требований истца, фактически, обращение взыскания на все заложенное имущество... противоречит обеспечительной природе залогового обязательства"; б) "...в залог переданы самостоятельные имущественные объекты, стоимость каждого из которых определена сторонами на момент подписания договора об ипотеке, необходимость обращения взыскания на всю заложенную по договору недвижимость истцом не обоснована"; в) поскольку "...предмет залога является делимым и представляет несколько обособленных объектов, залоговая стоимость каждого из которых выделена, суд считает возможным обратить взыскание на один из объектов"; г) "...возможность обращения взыскания только на отдельный объект из всего перечня заложенного имущества не противоречит положениям ст. 337, 348 ГК РФ" <12>. Обращая взыскание на часть заложенного по договору ипотеки имущества, суды также исходят из того, что "...обращение взыскания на один предмет залога является достаточной мерой обеспечения имущественных интересов истца" <13>, а также из того, что рыночная стоимость других объектов недвижимости выходит за пределы суммы взыскания <14>. Суды сходятся во мнении, что залогодержатель не утрачивает право требовать обращения взыскания на остальные объекты заложенного имущества в случае недостаточности вырученных денежных средств от продажи одного из объектов. -------------------------------- <11> Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 сентября 2007 г. по делу N А60-18833/05-С2 // http://www. arbitr. ru/ (Банк решений арбитражных судов). <12> Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 марта 2010 г. по делу N А60-13515/2009-СР // http://www. arbitr. ru/ (Банк решений арбитражных судов). <13> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 марта 2010 г. по делу N А81-1967/2009 // СПС "КонсультантПлюс". <14> См.: решение Арбитражного суда Орловской области от 26 февраля 2009 г. по делу N А48-1934/08-1; Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2010 г. N 17АП-521/2010-ГК по делу N А60-8075/2009 // http://www. arbitr. ru/ (Банк решений арбитражных судов).

Предложенное судебной практикой решение вопроса вряд ли можно признать безупречным как в части признания судом, что обращение взыскания на все объекты совокупной ипотеки противоречит обеспечительной природе залогового обязательства, так и в части указания на необходимость доказывания истцом (залогодержателем) своего права выбора объекта взыскания. При совокупной ипотеке действует принцип солидарной "залоговой ответственности" объектов обеспечения, и каждый из них обеспечивает требование в полном объеме до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью <15>. В силу солидарного обеспечения кредитор вправе требовать удовлетворения как из всех объектов совокупной ипотеки совместно, так и из любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (здесь уместна аналогия со ст. 323 ГК РФ). И в германском праве, как отмечает Х. Вебер, "ответственность" каждого земельного участка регулируется так же, как и при солидарных обязательствах. Если от каждого из солидарных должников кредитор может потребовать исполнения полностью или в части (§ 421), то здесь он, соответственно, имеет право реализации любого из обремененных общей ипотекой участков. Кредитор и здесь может получить удовлетворение лишь единожды" [7]. -------------------------------- <15> Данный принцип действовал и в римском праве: тот, кто взял в залог несколько вещей, не обязывается освободить (от залога) одну вещь, пока не получит всю сумму (D. 29.1.19.1).

В связи с этим следует согласиться со следующей точкой зрения: "...при отсутствии между залогодателем и залогодержателем соглашения об очередности обращения взыскания или реализации заложенного имущества залогодержатель сам определяет требование об обращении взыскания, на какой из находящихся у него в ипотеке объектов недвижимости он предъявит в суд, и ни суд, ни судебный пристав-исполнитель не вправе устанавливать какую-либо очередность обращения взыскания или реализации заложенного имущества" <16>. -------------------------------- <16> Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии Постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 4 / Рук. проекта Л. А. Новоселова, М. А. Рожкова. М., 2008 (комментарий к п. 11 Обзора Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90, автор - А. А. Маковская) // СПС "КонсультантПлюс".

Ситуация, когда суд по собственной инициативе определяет объект взыскания, ущемляет интересы обеих сторон ипотеки. Для залогодержателя отрицательные последствия такого решения состоят в том, что в случае недостаточности вырученных средств он будет вынужден повторно обращаться с иском об обращении взыскания на оставшиеся объекты совокупной ипотеки. В этом случае также страдают интересы залогодателя, так как совокупная ипотека обременяет все объекты недвижимости до тех пор, пока требования кредитора не будут удовлетворены в полном объеме. В итоге процесс осуществления права залога становится неопределенным, что негативно сказывается на обеспечительной функции ипотеки. Полагаю, в тех случаях, когда стороны ипотеки не определили в соглашении объект взыскания, залогодержатель вправе обратить взыскание на все заложенное имущество или любое из заложенного имущества, переданного в совокупную ипотеку. При этом суд не вправе предрешать вопрос об объекте взыскания, в том числе по мотиву соразмерности заявленных к взысканию требований стоимости объектов совокупной ипотеки. Целесообразность обращения взыскания на один или несколько объектов совокупного обеспечения в силу состязательности процесса должна иметь характер факта, подлежащего доказыванию, если такое возражение заявлено ответчиком (залогодателем) <17>. Кредитору по совокупной ипотеке также следует предоставить право обратить требование к взысканию в полном объеме либо в части. В отношении реализованных по требованию залогодержателя объектов совокупного обеспечения ипотека, по-видимому, должна прекращаться. Раздел требования на доли, каждая из которых обеспечивается ипотекой определенного имущества, как предлагается в специальной литературе, следует признать нецелесообразным [4, 8]. -------------------------------- <17> В пункте 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" указано, что при совокупном обеспечении "...суд вправе обратить взыскание на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя" // Вестник ВАС РФ. 2011. N 4.

Учитывая опыт германского и русского дореволюционного законодательства в правовом регулировании совокупного залога, предлагаю в Законе об ипотеке закрепить правило следующего содержания: 1. В ипотеку может быть передано несколько объектов недвижимости по одному договору (совокупная ипотека). Каждый из объектов совокупной ипотеки обеспечивает требование залогодержателя в полном объеме. 2. Залогодержатель вправе по своему усмотрению получить удовлетворение в полной сумме или ее части путем обращения взыскания и реализации одного, нескольких либо всех объектов недвижимости, обремененных совокупной ипотекой, если иное не определено соглашением сторон. 3. В случае недостаточности средств, вырученных от продажи одного или нескольких объектов недвижимости, обремененных совокупной ипотекой, залогодержатель вправе обратить взыскание на оставшиеся объекты совокупной ипотеки. В отношении реализованных по требованию залогодержателя объектов недвижимости совокупная ипотека прекращается. Введение данного правила создаст ориентиры для сторон при обращении взыскания по совокупной ипотеке, исключит усмотрение суда в вопросе выбора объекта взыскания, повысив тем самым обеспечительную функцию ипотеки. Очевидно, раздельная передача объектов недвижимости, обремененных совокупной ипотекой, в последующую ипотеку должна быть запрещена.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Надеждина Л. Кредит на покупку индивидуального дома // Полезная площадь. Недвижимость (специализированный еженедельник). 2007. 6 июня // http://us. ppl. nnov. ru/?doc=899. 2. Проект Гражданского уложения / Сост.: Р. С. Бевзенко, В. А. Хохлов. Тольятти, 2006. 3. Прокофьев С. В. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2000. С. 96. 4. Плешанова О. П. Объекты ипотеки: Состав имущества // Хозяйство и право. 1999. N 4. С. 112. 5. Бевзенко Р. С. Ипотека нескольких объектов по одному договору // Вестник ВАС РФ. 2010. N 8. С. 80 - 91. 6. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / Рук. авт. кол. В. В. Залесский. М., 2000. С. 634, 636, 639. 7. Вебер Х. Обеспечение обязательств / Пер. с нем. М., 2009. С. 349. 8. Косенко Е. В. Залог недвижимости по гражданскому праву Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 7, 8, 19.

Название документа