Право постоянного землевладения

ПРАВО ПОСТОЯННОГО ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЯ

А. О. РЫБАЛОВ

Рыбалов Андрей Олегович, доцент кафедры гражданского права СПбГУ, кандидат юридических наук.

В проекте новой редакции Гражданского кодекса РФ предложено установить новое для российского правопорядка вещное право - право постоянного землевладения (эмфитевзис). Автор освещает некоторые вопросы истории возникновения эмфитевзиса, его регулирования в иностранных законодательствах, а также сравнивает положения проекта с действующими нормами об аренде земельных участков.

Ключевые слова: право постоянного землевладения, эмфитевзис, аренда, модернизация ГК РФ.

Одним из "новых старых" ограниченных вещных прав, фигурирующих в проекте новой редакции Гражданского кодекса РФ (далее - проект новой редакции ГК РФ, проект) <1>, является право постоянного землевладения (ст. 299 - 299.7 проекта). В ст. 299 приводится и классическое название этого института - эмфитевзис. В чем же сходство и различия "эмфитевзиса по-русски" и "модельных" образцов этого института, в чем ratio его введения (возрождения) в нашем праве? -------------------------------- <1> Проект N 47538-6 Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Эмфитевзис сформировался в Греции в IV в. до н. э., и его название происходит от греческого глагола emphyteuein - "насаждать". Впрочем, он был известен также в практике Египта, где по некоторым сведениям и возник впервые <2>, и Карфагена <3>. -------------------------------- <2> Van Zyl D. H. History and Principles of Roman Private Law. Durban, 1983. C. 193. <3> Новицкий И. Б. Основы римского гражданского права. М., 2007. С. 109.

В римское право эмфитевзис вошел не позднее III в. <4>. Рецепция и развитие института римским правом были обусловлены теми специфическими целями, которым он служил. Первоначально его признание римским правом диктовалось стремлением ввести в сельскохозяйственный оборот необработанные участки земли. Брать такие участки на условиях найма желающих было немного, поскольку наем в те времена не делал положение арендатора в достаточной степени стабильным. Эмфитевзис же, позволяя пользоваться землей в течение долгого времени за небольшую и стабильную плату, мог привлечь арендаторов, которые бы не только приносили собственнику земли доход в виде канона, но и способствовали заселению приграничных территорий и превращали пустоши в сельскохозяйственные угодья <5>. Можно привести слова Г. Ф. Шершеневича, сказанные об этом институте, но выступавшем уже под именем чиншевого владения: "Чиншевику обеспечивалась постоянная оседлость, возбуждался интерес к лучшей обработке земли, к созданию сельскохозяйственных строений, так как он знал, что все его достояние перейдет не к чужому, а к собственным детям. Для собственника выгода состояла в том, что земля не истощалась, как это бывает при временном арендном пользовании, а, напротив, удобрялась, лес сберегался, строения не разрушались, а поддерживались. [...] Низкий чинш и прочность права послужили к задержанию населения" <6>. Необходимо, однако, иметь в виду, что в большинстве случаев эмфитевзис приобретали с торгов люди весьма обеспеченные, а для обработки земли использовали колонов: эмфитевт - скорее, "крупный сеньор" <7>. -------------------------------- <4> Rome Gregory W. An Elegy for Emphyteusis // Civil Law Commentaries. 2008. Vol. 1. P. 3. <5> Копылов А. В. Вещные права на землю. М., 2000. С. 82. <6> Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 311. <7> Эклога. Византийский законодательный свод VIII века. Византийская книга Эпарха. Рязань, 2006. С. 169.

Вначале эмфитевзис применялся на землях Северной Африки, завоеванных Римом, но примерно к концу III - началу IV в. был перенесен и в Италию, которая, как отмечается, обязана именно ему своими лучшими, плодороднейшими землями, особенно там, где прежде были непроходимые болота и пустыри <8>. -------------------------------- <8> Гражданское уложение. Кн. 3: Вотчинное право: проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. М., 2008. С. 334.

Поначалу предметом эмфитевзиса выступали только публичные земли; он противопоставлялся, с одной стороны, аренде на длительный срок или навсегда (in perpetuum) ager vectigalis, принадлежавшим городам, а с другой - так называемой постоянной аренде (conductio perpetua), или вечной аренде имперских земель. Позднее, примерно ко времени Юлиана и Феодосия Второго (IV - V вв.), понятие "эмфитевзис" стало применяться уже к любой вечной аренде. В Дигестах Юстиниана этот термин также подразумевает любую постоянную аренду земли <9>. При Зеноне (V в.) была внесена ясность в вопрос, давно волновавший римских юристов: было установлено, что эмфитевзис не аренда и не купля-продажа, а договор особого рода - contractus emphyteuticarius, из которого возникает правоотношение sui generis, регулируемое специальными нормами <10>. -------------------------------- <9> Sohm R. The Institutes of Roman Law. New Jersey, 2002. C. 268. <10> Ibid. P. 268.

Эмфитевзис как средство, способствующее подъему сельского хозяйства, использовался не только в Древнем Риме. Одним из наиболее известных примеров его применения в относительно недавнем прошлом может считаться закон Б. Ривадавия, первого президента Аргентины (08.02.1826 - 09.08.1827). В Аргентине, столкнувшейся с серьезными финансовыми проблемами, в 1826 г. был принят специальный закон об эмфитевзисе. На условиях эмфитевзиса передавались государственные земли, которые по действовавшему тогда в стране законодательству отчуждать было нельзя. Устанавливая долговременную аренду публичной земли, составлявшей большую часть государственной территории, власти предполагали достичь две цели: во-первых, обеспечить доход, который в идеале должен был составить основной, если не единственный источник поступлений в казну; а во-вторых, вовлечь в находившееся в рудиментарном состоянии сельское хозяйство много новых рабочих рук и пустовавших до того земельных участков. Принятие закона действительно вызвало немедленный эффект: молодежь потянулась из городов на освоение земель. Но поскольку закон не ограничивал размер участков, которые можно было получить на его основании, это породило спекуляции. Наиболее обеспеченные или близкие к правительству лица получили во владение лучшие земли. При этом большинство из них собирались заниматься не обработкой земель, а спекуляциями с ними, так как закон не устанавливал обязанности обрабатывать землю и не запрещал передачу права эмфитевта. В итоге большое количество земель остались нетронутыми. Кроме того, несмотря на относительно невысокий размер канона, многие не платили и его - правительство осталось и без денег, и без земель. Закон был отменен в 1857 г., когда все эмфитевты были признаны собственниками занимаемых ими участков <11>. -------------------------------- <11> Scornik Gerstein F. Argentina - economic aspects of the country's land use. URL: http://findarticles. com/p/articles/mi_m0254/is_5_59/ai_70738915/.

Эмфитевзис активно использовался в поздний период римской истории и послужил основанием для римского колоната и феодального землевладения Средних веков <12>. В каком-то смысле это сослужило ему плохую службу: составители Германского гражданского уложения усмотрели в нем вместе с остатками ленных отношений лишь пережиток прошлого, обреченный на вымирание, и потому не дали ему места в кодексе <13>. Напротив, во многих кодификациях романских стран эмфитевзис сохранился (в Аргентине, впрочем, от него решили впредь воздерживаться). В частности, в настоящее время он сохраняется в законодательствах Франции, Испании, Италии, Бразилии, Пуэрто-Рико и др., а также в законодательстве испанской провинции Каталония (где гражданско-правовое регулирование может сильно отличаться от федерального). Интересно, что в Каталонии традиция эмфитевзиса не прерывалась с феодальных времен, и сейчас объем уплачиваемого по существующим эмфитевзисам канона исчисляется здесь миллионами евро, а большинство собственников обремененных эмфитевзисом земельных участков принадлежат к древним каталонским дворянским родам <14>. Регулирование эмфитевзиса содержится и в таких современных кодификациях, как ГК Нидерландов и Квебека. ГК Японии, создававшийся в конце XIX в. под сильным влиянием проекта Германского гражданского уложения, но все же основывавшийся на французском проекте, также отводит несколько статей регулированию эмфитевзиса. -------------------------------- <12> Rome Gregory W. Op. cit. P. 3. <13> Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 211. <14> Cataluna aun paga a sus senores feudales // El Pais. 07.02.2010.

Разработчики проекта Гражданского уложения Российской империи также не пошли на поводу у своих немецких коллег, хотя, несомненно, находились под их сильным влиянием. Авторы проекта пришли к заключению о необходимости закрепления эмфитевзиса в отечественном праве под названием наследственного оброчного владения. Они указывали, что "институт наследственного оброчного владения не представляет собой отжившую, устарелую форму поземельных отношений, и в настоящее время он имеет большое экономическое значение, и притом не для одного какого-либо класса населения, но для всей страны". Как отмечали авторы проекта, "везде, где требовалось вызвать к экономической жизни дикие, необработанные земли, осушить болота, умножить население, - там прибегали к эмфитевзису как к единственному средству" <15>; "повсюду, где только применяется институт эмфитевзиса, в нем видят лучший путь к образованию самостоятельных мелких хозяйств, к так называемой демократизации землевладения" <16>. Потому они полагали этот институт крайне необходимым России: "Наследственное оброчное владение заменяет собственность для населения, нуждающегося в земле и не имеющего возможности приобрести самостоятельные земельные участки. Оно [...] представляет даже существенные выгоды в сравнении с приобретением земли в собственность, так как оброчный владелец вместо единовременной затраты часто значительной суммы на покупную цену сохраняет свой наличный капитал и может употребить его на приобретение..." <17>. На тот момент в России <18> аналогом эмфитевзиса выступало чиншевое право - распространенное на западе страны, а также в Новороссийском крае "вещное право наследственного пользования чужою землею под условием взноса платы в определенном раз навсегда размере" <19>. Чиншевое право в западных губерниях, присоединенных к России, сложилось исторически. В Новороссийском же крае землевладельцы, столкнувшись почти с теми же проблемами, что в свое время и римляне в Северной Африке, сочли чиншевое право лучшим способом населить и разрабатывать земли. Чинш (от лат. census) уплачивался или деньгами, или исполнением натуральных повинностей, или тем и другим вместе. Неплатеж чинша давал собственнику право требовать долг с чиншевика, но не приводил к прекращению чиншевого отношения <20>. -------------------------------- <15> Гражданское уложение. Кн. 3: Вотчинное право: проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. С. 334. <16> Там же. С. 333. <17> Там же. <18> Интересно, что положения об эмфитевзисе, будучи заимствованными из византийской Эклоги, вошли в русский юридический сборник XIV в. "Мерило праведное". <19> Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. <20> Шершеневич Г. Ф. Указ. соч.

Необходимо отметить, что проект Гражданского уложения Российской империи создавался в условиях недостаточной разработанности норм об аренде, когда даже не существовало согласованного мнения о сохранении аренды при переходе права собственности на арендованную вещь <21>. Обычно, говоря об отличиях эмфитевзиса (чиншевого права) от аренды, указывают на бессрочность (долгосрочность) первого и защиту его вещными исками <22>. Принципиальное отличие эмфитевзиса от аренды разработчики Гражданского уложения Российской империи видели в продолжительности первого: "...как наем сроком до 90 лет перестает, в сущности, быть наймом, преследуя хозяйственные цели, ему не свойственные, так же и оброчное владение сроком на 10, 15 лет теряет всякое практическое значение, совпадая с наймом" <23>. В настоящее время ситуация изменилась и договор аренды может быть заключен на срок, сопоставимый со сроком, допустимым для эмфитевзиса; арендатору предоставлена и возможность пользоваться вещными исками. В связи с этим преимущества эмфитевзиса перед долгосрочной арендой недвижимости в современном ее понимании по меньшей мере неочевидны. -------------------------------- <21> См.: Рыбалов А. О. Споры о природе прав нанимателя в дореволюционной российской цивилистике // Правоведение. 2005. N 3. <22> См., напр.: "От имущественного найма эмфитевзис [...] отличается бессрочным (или долгосрочным) действием, а также вещным характером защиты, тогда как обычная аренда весьма краткосрочна и предоставляет арендатору только личный иск против собственника" (Копылов А. В. Вещные права на землю. М., 2000. С. 88). <23> Гражданское уложение. Кн. 3: Вотчинное право: проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. С. 342.

Статья 299 проекта новой редакции ГК РФ определяет право постоянного землевладения как право владения и пользования чужим земельным участком (иным природным объектом) для целей ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных целей, предусмотренных законом, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка или иного природного объекта. Итак, прежде всего это ограниченное вещное право, которое имеет своим объектом земельный участок или иной природный объект (п. 4 ст. 299 проекта указывает на то, что правила о постоянном владении и пользовании земельным участком применяются к постоянному владению и пользованию участком недр или водным объектом, если иное не предусмотрено законом). Таким образом, круг объектов этого права ограничен; впрочем, в ныне действующем российском законодательстве можно выделить подынститут аренды земельных участков (кроме того, институт аренды земельных участков выделяется в самостоятельную категорию некоторыми правопорядками, например ГК Нидерландов). В соответствии с п. 2 ст. 299 проекта право постоянного землевладения устанавливается по воле собственника, а в случаях, предусмотренных законом, и по иным основаниям. Слова "по воле собственника" можно понимать таким образом, что эмфитевзис устанавливается не только договором, но и завещанием, что можно признать традиционным подходом. Так, проект Гражданского уложения Российской империи допускал установление эмфитевзиса завещанием (ст. 919). В ст. 678 действующего ГК Бразилии предусматривается возможность установления эмфитевзиса "последней волей". Аналогичным образом высказывается ГК Квебека, допуская установление эмфитевзиса договором или завещанием (ст. 1195). Между тем ГК Мальты говорит об эмфитевзисе как о правоотношении, возникающем из договора. В ст. 299.2 проекта новой редакции ГК РФ также говорится о существенных условиях договора, которым устанавливается эмфитевзис (к ним относятся, помимо предмета, срок, условие об оплате, целевое назначение). Но поскольку эти условия могут быть установлены и завещанием, нет оснований считать установление соответствующего эмфитевзиса невозможным в принципе. Отметим, что установление аренды возможно только договором. Согласно проекту новой редакции ГК РФ эмфитевзис по умолчанию устанавливается на неопределенный срок (ст. 299.3). Похожее положение содержит и ГК Венесуэлы: эмфитевзис может устанавливаться либо бессрочно (по умолчанию), либо на "определенный" срок (ст. 1.565, 1.566). ГК Мальты в ст. 1494 говорит о том, что эмфитевзис может быть установлен как на срок, так и навечно. При этом от аренды (в том виде, в каком она существует в нынешней редакции ГК РФ) эмфитевзис отличается в выгодную сторону тем, что при неопределенности срока пользования собственник не может в одностороннем порядке прекратить действие договора. Положение арендатора в случае заключения бессрочного договора аренды гораздо более зыбкое: его "бессрочное" право носит не "постоянный", а скорее "неопределенный" характер. Впрочем, практическое значение этого обстоятельства, на наш взгляд, невелико: стороны договора аренды, заключенного на определенный срок, могут установить этот срок достаточно долгим, чтобы арендатор чувствовал себя уверенно <24>. -------------------------------- <24> С учетом положений о максимально допустимых сроках аренды (например, 49 лет для участков из земель сельскохозяйственного назначения).

Стороны договора об установлении эмфитевзиса могут и ограничить длительность права постоянного землевладения сроком не менее 50 лет (ст. 299.3 проекта). Схожие положения содержал и проект Гражданского уложения Российской империи, согласно которому право наследственного оброчного владения имеет или вечный, или срочный характер, при этом срок не может быть менее 36 лет (ст. 927; в соответствии со ст. 1817 проекта Гражданского уложения 36 лет составляли предельный срок найма). В ст. 958 ГК Италии говорится, что эмфитевзис может быть установлен бессрочно или на срок не менее 20 лет. В ст. 1197 ГК Квебека указывается, что срок эмфитевзиса не может быть меньше десяти лет и больше 100 лет. Согласно ст. 278 ГК Японии эмфитевзис устанавливается на срок от 20 до 50 лет. В ст. 299.1 проекта новой редакции ГК РФ указано, что эмфитевт получает право владения и пользования земельным участком (иным природным объектом). Являясь владельцем участка, эмфитевт приобретает в собственность плоды, продукцию и доходы, полученные от его использования. Кроме того, он осуществляет права собственника в отношении использования недр под земельным участком. В соответствии со ст. 301 проекта по требованию лица, имеющего ограниченное вещное право, включающее правомочия владения и пользования вещью, может быть установлен сервитут. Это положение в полной мере распространяется и на эмфитевта. Нельзя, однако, сказать, что право эмфитевта сильно отличается полнотой от прав арендатора земельного участка. В соответствии с п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) арендаторы осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 этого Кодекса, согласно которой арендатор имеет право: 1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ; 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; 3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; 4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством. Кроме того, арендатор земельного участка в соответствии с теми же нормами имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации. Как видим, спектр прав арендатора земельного участка в соответствии с ныне действующим законодательством оказывается даже шире, чем спектр прав эмфитевта. Например, арендатор имеет право на возведение зданий и сооружений, а эмфитевту в таком праве разработчики проекта отказали. Право возводить постройки на участке обычно входит в содержание эмфитевзиса. Такое регулирование предусматривают, в частности, ГК Мальты, Квебека и Нидерландов. Возможность возведения построек предусматривалась и проектом Гражданского уложения Российской империи (см. ст. 939, комментарии разработчиков к ст. 927, 929): "...на поверхности владелец может без согласия собственника возводить постройки" <25>. -------------------------------- <25> Гражданское уложение. Кн. 3: Вотчинное право: проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. С. 340, 348, 362.

По всей видимости, такое регулирование вполне оправданно. Коль скоро речь идет об институте, назначение которого прежде всего в том, чтобы "поднять целину" и поддерживать земли в состоянии сельскохозяйственного угодья на протяжении либо очень долгого времени, либо постоянно, возможность эмфитевта возводить обусловленные целями такой деятельности постройки (жилой дом, сараи) должна допускаться. Тем не менее разработчики проекта новой редакции ГК РФ пошли другим путем: в соответствии с абзацем вторым п. 2 ст. 299.1 возведение на земельном участке зданий или сооружений допускается при условии предоставления лицу, имеющему право постоянного землевладения, права застройки земельного участка. В случае предоставления эмфитевту права застройки это может привести к интерференции норм об эмфитевзисе и суперфиции. В частности, обладатель права застройки будет обязан в установленный срок возвести на земельном участке здания и сооружения (п. 2 ст. 300.1 проекта), что не вполне согласуется с отсутствием у эмфитевта установленной законом обязанности по ведению какой-либо деятельности на земельном участке. В соответствии со ст. 300.3 проекта право застройки не может быть установлено на срок более 100 лет. Как это согласуется с положениями об эмфитевзисе? Насколько верно такое решение, покажет время. Тем не менее право эмфитевта и в предлагаемом проектом варианте охватывает значительную часть полномочий, входящих в содержание права собственности. Эмфитевзис традиционно считается наиболее полным из ограниченных вещных прав, наиболее близким по своему содержанию к праву собственности. Близость правового положения эмфитевта и собственника отмечается давно. Императоры Феодосий и Валентиниан, например, в одной из своих конституций (434 г.) говорят об эмфитевтах как о собственниках земли <26>. Р. Зом, ведя речь о классическом эмфитевзисе, отмечает, что хотя эмфитевт и не был собственником земли, однако практически был им с экономической точки зрения: он имел право на все плоды вещи, право совершать улучшения вещи и даже менять способ возделывания земли. Ему предоставлялись rei vindicatio (utilis), actio negatoria (utilis) и, если в пользу участка был установлен сервитут, actio confessoria (utilis); эмфитевт мог пользоваться и владельческой защитой <27>. Разработчики проекта Гражданского уложения Российской империи полагали, что "наследственное оброчное владение заменяет собственность для населения, нуждающегося в земле и не имеющего возможности приобрести самостоятельные поземельные участки. Оно является как бы особым способом покупки земли..." <28>. -------------------------------- <26> Венедиктов А. В. Государственная социалистическая собственность // Избранные труды по гражданскому праву. Т. 2. М., 2004. С. 77. <27> Sohm R. Op. cit. <28> Гражданское уложение. Кн. 3: Вотчинное право: проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. С. 333.

Это всеми замечаемое положение эмфитевта как "экономического собственника" дало А. В. Вендиктову основания утверждать, что считать эмфитевта подчиненным собственником, а собственника земли - верховным собственником было бы наиболее адекватным описанием складывающихся отношений: "Именно под углом зрения разделенной собственности легче всего понять своеобразие вещного права суперфициария на дом и земельный участок под ним или эмфитевта - на земельный участок, понять как широкий объем содержащихся в том и другом праве правомочий, так и те повинности (в первую очередь solarium или canon) и ограничения, которые лежали на суперфициарии и эмфитевте, понять взаимосвязь, взаимную обусловленность прав суперфициария и эмфитевта, с одной стороны, и землевладельца - с другой" <29>. -------------------------------- <29> Венедиктов А. В. Указ. соч. С. 77.

В ст. 928 проекта Гражданского уложения Российской империи эмфитевзис определяется как "право полного и всестороннего пользования имением подобно собственнику". О "подобии" прав эмфитевта правам собственника говорит и ГК Квебека. Испанский же ГК (ст. 1636, 1638) без обиняков называет собственника земельного участка и эмфитевта "сособственниками" (conduenos) - собственником прямым (dominus directus) и подчиненным (dominus utilis), согласуясь с классической моделью расщепленного права собственности. В том же духе высказываются ГК Бразилии (ст. 678) и Пуэрто-Рико (ст. 1497). В последнем случае закон прямо устанавливает, что в силу эмфитевзиса лицо передает другому dominium utilis (el dominio util), сохраняя за собой dominium directus (el dominio directo). О том, насколько "голым" может оказаться право собственника объекта, переданного на условиях эмфитевзиса, свидетельствует дело, рассмотренное Конституционным судом Мальты <30>. Судом рассматривалось соглашение, в соответствии с которым сначала на 99 лет, а затем и навсегда эмфитевт получил право пользоваться земельным участком стоимостью 232 627 евро за ежегодный платеж в размере 5,65 евро. -------------------------------- <30> См.: Darmanin D. Court Finds Emphyteusis Law Breaches Human Rights // Malta Today. 03.07.2010. URL: http://archive. maltatoday. com. mt/2010/03/07/t3.php.

Ограничения, налагаемые на эмфитевта законом (пользоваться участком в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием), в целом идентичны ограничениям, установленным сегодня законом и для собственника, и для арендатора земельного участка (ст. 42 ЗК РФ). В то же время в соответствии с п. 1 ст. 299.2 проекта цели использования участка эмфитевтом могут быть ограничены договором. Вместе с тем он вправе осуществлять изменения земельного участка, направленные на улучшение его природных свойств. В случаях же, установленных договором, эмфитевт обязан осуществлять улучшения земельного участка (п. 2 ст. 299.1 проекта новой редакции ГК РФ). Обратим внимание на оборот "в случаях, установленных договором". Как видим, улучшение земельного участка не является неотъемлемым свойством российского эмфитевзиса. Не исправляет ситуацию и положение п. 6 ст. 299.6 проекта, согласно которому право постоянного землевладения может быть прекращено по инициативе собственника земельного участка в случае, когда лицо, имеющее право постоянного землевладения, не исполняет обязанность по улучшению земельного участка. Из системного толкования ст. 299.1 и 299.6 вытекает, что такое решение возможно, только когда обязанность по улучшению была возложена на эмфитевта договором. Между тем обязанность по улучшению земельного участка традиционно считается конституирующей особенностью эмфитевзиса. Например, ГК Венесуэлы определяет эмфитевзис как договор, в силу которого земельный участок передается в постоянное пользование или на определенный срок в обмен на обязательство уплаты канона и улучшения участка (ст. 1.565); в соответствии со ст. 960 ГК Италии эмфитевт обязан улучшать земельный участок. С этой обязанностью связано и существующее во многих правопорядках правило о прекращении эмфитевзиса вследствие неиспользования земельного участка (так, согласно ст. 970 ГК Италии эмфитевзис прекращается вследствие non uso в течение 20 лет). Интересно, что ст. 46 ЗК РФ предусмотрена возможность прекращения аренды в случае, если арендатор не использует земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства, в указанных целях в течение трех лет. Проект новой редакции ГК РФ несколько отступает от канонического образца эмфитевзиса. Как уже упоминалось, в Аргентине подобное регулирование привело к тому, что земли, переданные на условиях эмфитевзиса, использовались не для сельского хозяйства, а для спекуляций. Возможно, было бы нелишним указание в законе на обязательство эмфитевта как минимум поддерживать земельный участок в "культивированном" состоянии. Эмфитевт помимо обязанности по улучшению земельного участка, если она на него возложена, должен осуществлять периодические (по умолчанию ежегодные, как устанавливает проект) выплаты за право постоянного землевладения. Проект Гражданского уложения Российской империи предусматривал возможность установления размера платы законом. Статья 299.4 (п. 2) современного проекта говорит о том, что законом размер платы за право постоянного землевладения, установленное в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть ограничен размером земельного налога. В отличие от договора аренды, в котором стороны могут предусмотреть любые формы оплаты (ст. 614 ГК РФ), в рассматриваемом случае они вольны выбирать только из двух вариантов: ежегодные платежи или установленная доля плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования земельного участка (п. 1 ст. 299.4). Разработчики Гражданского уложения Российской империи в свое время указывали, что не должна позволяться уплата канона путем выполнения каких-либо работ (натуральных повинностей), поскольку это "привело бы к барщине, к ограничению [...] личной свободы как самого владельца, так и его наследников и правопреемников" <31>. -------------------------------- <31> Гражданское уложение. Кн. 3: Вотчинное право: проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. С. 345.

Видимо, с целью придать прочность положению эмфитевта в п. 3 ст. 299.4 проекта указывается, что размер платы или порядок ее определения может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в десять лет. Сравнив с п. 3 ст. 614 действующего ГК РФ, в которой говорится, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, увидим, что упрочение положения владельца земли, по сути, достигается за счет увеличения (по сравнению с арендой) срока "неприкосновенности" условий о размере платы. Нельзя назвать это революцией в деле обеспечения стабильности положения землевладельца. Например, ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 10.01.2006 N 16-ФЗ "Об Особой экономической зоне в Калининградской области и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что размер арендной платы, определенный в день заключения договора аренды на срок реализации инвестиционного проекта, не может изменяться в течение всего срока действия договора. Таким образом, упрочение положения владельца земельного участка вполне возможно и в рамках норм, посвященных долгосрочной аренде земельных участков. На пути упрочения положения эмфитевта за счет "стабилизации" размера арендной платы гораздо дальше продвинулся мальтийский законодатель: согласно ст. 1500 ГК Мальты плата за эмфитевзис неизменна. В соответствии с п. 4 ст. 299.4 проекта новой редакции ГК РФ в случае утраты значительной частью земельного участка природных свойств и качеств, необходимых для его использования по целевому назначению, эмфитевт вправе требовать соответствующего уменьшения размера платы за право постоянного землевладения. Напомним, что п. 4 ст. 614 действующего ГК РФ предусматривает для арендатора возможность потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Необходимо отметить, что осуществление этих выплат является условием существования вещного права эмфитевта. В соответствии с п. 6 ст. 299.6 проекта право постоянного владения и пользования может быть прекращено по инициативе собственника земельного участка в случае, когда лицо, имеющее право постоянного землевладения, не исполняет обязанность по улучшению земельного участка или допускает его ухудшение либо не вносит установленную плату за два года подряд. Таким образом, перед нами ограниченное вещное право, существование которого поставлено в зависимость от исполнения его обладателем лежащих на нем обязательств, возникших на основании договора об установлении этого вещного права (если обязательство по уплате канона и обязанность не ухудшать земельный участок еще можно назвать вытекающими непосредственно из закона, обязательство по улучшению основывается исключительно на договоре). Пока неясно, на ком будет лежать обязанность по внесению публичных платежей, связанных с земельным участком. Глава 20 проекта ответа на этот вопрос не содержит. В то же время отнесение публичных платежей на эмфитевта является почти общепринятой практикой. Проект Гражданского уложения Российской империи, например, предусматривал обязанность владельца оплачивать все публичные повинности из вещи (ст. 931). То же решение предусматривают ГК Мальты (ст. 1507) и Квебека (ст. 1205). Проект новой редакции ГК РФ допускает возможность распоряжения эмфитевтом своим правом: лицо, имеющее право постоянного землевладения, вправе распоряжаться им, в том числе передавать его в залог; эмфитевт вправе сдавать земельный участок в аренду сроком до пяти лет; на эмфитевзис может быть обращено взыскание; наконец, право постоянного землевладения переходит в порядке универсального правопреемства (ст. 299.5). Нетрудно заметить, что арендатор земельного участка в настоящее время имеет почти те же возможности. Так, в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ он вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Кроме того, арендатор имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22); право аренды земельного участка переходит по наследству (ст. 617 ГК РФ), и на него может быть обращено взыскание (ст. 75 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"). Проект новой редакции ГК РФ не требует ни получения согласия собственника для совершения соответствующих сделок, ни его последующего уведомления. Напомним, согласно действующему гражданскому законодательству арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог в пределах срока этого договора без согласия собственника, однако при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. ГК Мальты прямо указывает на отсутствие у эмфитевта необходимости уведомлять собственника и тем более получать его согласие при отчуждении права эмфитевзиса (ст. 1508). ГК Венесуэлы в ст. 1.573 говорит о том же. Статья 1635 ГК Испании предписывает поставить собственника ("прямого собственника") в известность в случае отчуждения эмфитевзиса. Это необходимо потому, что в испанском праве по-прежнему сохраняется институт laudemio - обязанность эмфитевта при отчуждении эмфитевзиса выплатить собственнику определенный процент от стоимости вещи. ГК Испании устанавливает laudemio в размере 2% (ст. 1644). В римском праве обязательство по уплате laudemio в размере 2% было обычным правилом при отчуждении эмфитевзиса <32>. В настоящее время laudemio подлежит уплате, например, также согласно гражданскому законодательству Каталонии. В соответствии со ст. 565-15 ГК Каталонии возмездное отчуждение эмфитевзиса влечет обязанность по уплате laudemio. Согласно ст. 565-17 размер laudemio не может превышать 10% стоимости участка на момент отчуждения; если размер laudemio не установлен, он считается равным 2%. В соответствии со ст. 1536 ГК Пуэрто-Рико при отчуждении эмфитевзиса laudemio подлежит уплате, если это установлено договором; если договором не определен размер laudemio, он считается равным 2%. -------------------------------- <32> Гарсия Гарридо М. Х. Римское частное право: казусы, иски, институты. М., 2005. С. 411.

Кроме того, испанское право предоставляет собственнику земельного участка и эмфитевту право преимущественной покупки соответственно эмфитевзиса и земельного участка. Статья 967 ГК Италии предусматривает, что в случае отчуждения эмфитевзиса новый эмфитевт будет солидарно с предыдущим отвечать за просроченные к моменту отчуждения платежи канона. Проект новой редакции ГК РФ подобных мер не предусматривает, и новый эмфитевт по долгам старого отвечать не будет. По-разному решается в современных законодательствах вопрос о возможности установления субэмфитевзиса. Так, если мальтийский закон допускает самое широкое применение субэмфитевзиса, то испанский и итальянский его не допускают. Хотя п. 1 ст. 299.5 проекта новой редакции ГК РФ и говорит о том, что лицо, имеющее право постоянного землевладения, может им распоряжаться любым образом, поскольку иное не установлено законом, а запрета субэмфитевзиса проект не содержит, можно предположить, что проект все же исходит из недопустимости этого института, иначе в нем было бы предусмотрено хотя бы скупое регулирование складывающихся при этом отношений. Проект новой редакции ГК РФ не содержит также указаний на возможность соучастия в праве эмфитевзиса. Между тем право застройки, которое предлагается ввести в рамках того же проекта, допускает существование долей в праве застройки. Проект Гражданского уложения Российской империи дозволял существование долей в эмфитевзисе: "...подобное ограничение неизвестно нашему праву, не вносится оно и в настоящий проект из опасения стеснить без нужды хозяйственную деятельность оброчного владельца" <33>. ГК Квебека, например, также предусматривает такую возможность (ст. 1196). Представляется, прямое указание на возможность установления долей в эмфитевзисе было бы крайне полезно для практики, прежде всего в целях регулирования отношений, возникающих при его наследовании. Отношения, которые возникнут при поступлении в общую собственность обремененного эмфитевзисом участка, видимо, в специальном урегулировании нуждаться не будут: сособственники станут солидарными кредиторами эмфитевта. Сложнее с вопросом о возможности раздела обремененного эмфитевтом участка. Здесь может быть несколько решений. В частности, ст. 1510 ГК Пуэрто-Рико допускает разделение только с согласия эмфитевта. Допустимо и другое решение, при котором разделение допустимо, но эмфитевт автоматически получает эмфитевзис на полученные при разделе участки (по аналогии с п. 2 ст. 11.8 ЗК РФ, с учетом положений ст. 11.2). По всей видимости, нуждается в урегулировании и вопрос о возможности отчуждения собственником права требовать уплаты будущих платежей за эмфитевзис (ст. 1509 ГК Пуэрто-Рико такую возможность допускает). В случае допущения такой возможности, как представляется, ни собственник, ни цессионарий не могут требовать прекращения эмфитевзиса по причине двухлетней неуплаты канона. -------------------------------- <33> Гражданское уложение. Кн. 3: Вотчинное право: проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. С. 353.

Среди оснований прекращения права постоянного землевладения называется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиция (п. 7 ст. 299.6 проекта новой редакции ГК РФ). Само по себе наличие такого основания интереса не представляет; интересно указание на то, что в случае прекращения права постоянного землевладения по этим основаниям осуществляется выплата субъекту права постоянного землевладения участком наряду с выплатой компенсации собственнику земельного участка и по тем же правилам. Это, безусловно, важное уточнение, поскольку нашему гражданскому праву недостает норм, регулирующих судьбу ограниченных вещных прав в случаях принудительного прекращения "материнского" для них права собственности. Напомним, что ст. 57 ЗК РФ предусматривает в ситуациях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшения качества земель, временного занятия земельных участков возмещение причиненных этим убытков и арендаторам земельных участков. Поскольку эмфитевзис является ограниченным вещным правом, приобретение его обладателем права собственности на земельный участок, в отношении которого этот эмфитевзис установлен, приведет к прекращению ограниченного вещного права, поглощенного правом собственности. Такое основание прекращения права постоянного землевладения не упоминается в нормах об эмфитевзисе, но основывается на концепции понимания ограниченных вещных прав в континентальной цивилистике. Проект Гражданского уложения Российской империи (ст. 940) предусматривал прекращение права владения в случае отсутствия у эмфитевта наследников. В ст. 1653 ГК Испании закреплено схожее регулирование. По всей вероятности, было бы разумно предусмотреть такое решение и в новом ГК РФ, поскольку Российская Федерация в роли эмфитевта выглядит нелепо. В соответствии с п. 1 ст. 299.7 проекта новой редакции ГК РФ при прекращении права постоянного землевладения все улучшения земельного участка (посадки, результаты работ), осуществленные лицом, имеющим право постоянного землевладения, сохраняются за собственником земельного участка без выплаты компенсации за них, если соглашением между ними не предусмотрено иное. Обратное правило установлено, например, в ст. 99 книги 5 ГК Нидерландов, которая предусматривает в качестве общего правила выплату компенсации бывшему эмфитевту за здания и посадки, остающиеся на участке. Положения об аренде земельных участков (не являющихся публичной собственностью) в действующем российском гражданском законодательстве этот вопрос не регулируют (по всей видимости, подлежат применению правила, установленные п. 2 ст. 623 ГК РФ), что позволяет говорить об отсутствии принципиальных отличий в этой части между предлагаемой моделью эмфитевзиса и существующей моделью аренды земельного участка (в обоих случаях стороны могут добиться одинакового положения). В целом существующая сейчас модель долгосрочной аренды земельного участка немногим отличается от описанной в проекте модели эмфитевзиса, а предлагаемые новеллы могли бы быть реализованы и в рамках существующего института аренды - в частности, путем увеличения максимально допустимых сроков аренды там, где эти сроки ограничены, увеличения сроков "заморозки" арендной платы и подобных мер, способствующих укреплению положения арендатора.

------------------------------------------------------------------

Название документа