Жилое помещение - предмет договора коммерческого найма

ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ - ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА <*>

О. В. КИРИЧЕНКО

-------------------------------- <*> Kirichenko O. V. Living accommodation - subject of contract of commercial lease.

Кириченко Оксана Владимировна, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета имени И. Н. Ульянова, кандидат юридических наук.

Условие о предмете является существенным в любом договоре: без его согласования договор считается незаключенным. Применительно к жилому помещению, передаваемому по договору коммерческого найма, в действующем гражданском законодательстве используется термин "объект", значение которого не раскрывается. В то же время жилое помещение названо в Жилищном кодексе предметом договора социального найма. Возникает закономерный вопрос: какое из указанных понятий целесообразнее использовать в отношении жилого помещения, передаваемого по договору коммерческого найма?

Ключевые слова: жилое помещение, объект договора, предмет договора, существенное условие договора.

The condition about a subject is essential in any contract: without its coordination the contract is considered not prisoner. With reference to the premises transferred under the contract of commercial hiring, in operate-shchem the civil legislation the term "the object" which value doesn't reveal is used. During too time the premises are named in Zhilishchnom the code by a subject of the contract of social hiring. There is a zakono-dimensional question: what of the specified concepts is more expedient for using concerning the premises transferred under the contract of commercial hiring?

Key words: a premises, object of the contract, the contract subject, the essential treaty provision.

Содержание любого договора составляют его условия, и прежде всего существенные условия. Согласно п. 1 ст. 432 ГК существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер платы за наем) и срок. В силу п. 1 ст. 432 ГК в любом договоре одно из условий о предмете считается безусловно существенным. В соответствии со ст. 673 ГК жилое помещение является объектом рассматриваемого договора. В то же время в ст. 62 ЖК жилое помещение обозначено как предмет договора социального найма. Возникает закономерный вопрос: что следует понимать под "объектом" и "предметом" договора, как соотносятся между собой данные понятия и какое из них необходимо использовать в отношении жилого помещения, передаваемого по договору коммерческого найма? В настоящее время дефиниция такой юридической категории, как "предмет договора", в законодательстве отсутствует, что породило ряд разночтений в понимании предмета договора как в научном мире, так и в правоприменительной практике. Не упростило ситуацию появление в российском законодательстве понятия "объект договора", ранее ему неизвестного (ст. 673 ГК). Что следует понимать под объектом договора - также нет устоявшегося мнения. Современные российские исследователи, как правило, отождествляют категории "предмет" и "объект договора". На общем фоне выделяются следующие позиции. Ф. И. Гавзе подразумевает под предметом всякого гражданско-правового договора действия, которые должен совершить должник, и объект, на который эти действия направлены <1>. О. С. Иоффе, М. И. Брагинский выделяют в договоре юридический объект - действия и материальный объект - вещь или иное благо, на которое направлено поведение <2>. В. В. Витрянский считает, что действия (бездействие) являются предметом всякого гражданско-правового договора, и выделяет в ряде договоров сложный предмет, состоящий из нескольких объектов <3>. -------------------------------- <1> См.: Гавзе Ф. И. Обязательственное право (общие положения). Минск, 1968. С. 26. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <2> См.: Иоффе О. С. Правоотношения по советскому гражданскому праву. М., 1949. С. 119 - 134; Советское гражданское право. Т. 1 / Под общ. ред. О. С. Иоффе, Ю. К. Толстого, Б. Б. Черепыхина. Л.: Изд-во ЛГУ, 1971. С. 168 - 172; Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975. С. 211; Брагинский М. И. Общее учение о хозяйственных договорах. Минск: Наука и техника, 1967. С. 138 - 139; Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. М., 1997. С. 224. <3> См.: Витрянский В. В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. 2002. N 6. С. 78 - 79.

Таким образом, в гражданско-правовой науке отсутствует единое понимание значения таких категорий, как "предмет" и "объект" договора. Подобная ситуация представляется недопустимой, поскольку разногласия по поводу предмета договора, по сути, означают разногласия по поводу того, какой гражданско-правовой договор считается заключенным, а это уже одна из основ гражданско-правовых отношений. Для разрешения указанных разногласий, на наш взгляд, представляется необходимым сравнить договор с такой юридической категорией, как "правоотношение". Со времен римского права договор рассматривается с трех точек зрения: как основание возникновения правоотношений, как само правоотношение, возникшее из этого основания, и, наконец, как форма, которую соответствующее правоотношение принимает. Представляется, что под договором - юридическим фактом - следует понимать сам факт заключения договора, а под договором - правоотношением - совокупность общественных отношений, регулируемых указанным договором на основе нормы права. Так, договор традиционно рассматривается многими учеными как обязательственное правоотношение, представляющее собой соглашение сторон, их согласованное волеизъявление, направленное на принятие каждой стороной соответствующих прав и обязанностей в целях достижения определенного правового результата <4>. -------------------------------- <4> См.: Агарков М. М. Обязательства по советскому гражданскому праву // Ученые труды. ВИЮН. 1940. Вып. 3. С. 108; Новицкий И. Б., Лунц Л. А. Общие учения об обязательстве. М., 1950. С. 95; Халфина Р. О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М.: Академия наук СССР, 1954. С. 50; Александров Н. Г. К вопросу о роли договора в правовом регулировании общественных отношений. М., 1969. С. 61; Пашуканис Е. Б. Общая теория права и марксизм: избранные произведения по общей теории права и государства. М., 1980. С. 113; Корецкий А. Д. Договор в механизме правового регулирования: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 1999. С. 15 - 16; Меркулов В. В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений. Рязань: РВШ МВД России, 1994. С. 7 - 26; Гражданское право: Учеб. Т. 1 / Под общ. ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: Проспект, 2006. С. 584; Гражданское право: Учеб. для вузов в 3 частях. Ч. 1 / Под ред. В. П. Камышанского, Н. М. Коршунова, В. И. Иванова. М.: Эксмо, 2009. С. 682.

Таким образом, нет никаких препятствий для отождествления предмета и объекта договора как такового с предметом и объектом правоотношения, регулируемого условиями данного договора. Однако если обратиться к работам ученых, исследующих категорию "объект правоотношения", то мы обнаружим достаточно широкий диапазон взглядов и уже давно длящиеся споры. В свете рассматриваемого вопроса интересна полемика о том, что следует включить в перечень объектов правоотношений. Некоторые исследователи понимают под объектом исключительно поведение или действия, утверждая, что право может воздействовать только на поведение людей <5>. Другие категорически исключают действия из ряда объектов правоотношений, относя к последним предметы материального мира <6> либо материальные и нематериальные блага <7>. По их мнению, сторонники предыдущей позиции путают объект правоотношений с объектом правового регулирования, а реальное поведение участников составляет элемент структуры правоотношений, а не его объект. Наконец, третья группа исследователей предлагает включать в объекты правоотношений как вещи (блага), так и действия <8>. -------------------------------- <5> См.: Спиридонов Л. И. Теория государства и права. М., 1995. С. 195; Александров Н. Г. Законность и правоотношение в советском обществе. М., 1955. С. 116 - 117 и др. <6> См.: Халфина Р. О. Общее учение о правоотношениях. М.: Юридическая литература, 1974. С. 214. <7> См.: Советское гражданское право / Под ред. В. Ф. Маслова, А. А. Пушкина. Киев: Вища школа, 1983. С. 89 - 90. <8> См.: Теория государства и права / Под ред. Н. И. Матузова, А. В. Малько. Саратов, 1995. С. 407; Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995. С. 57 и др.

Рассматривая указанный спор в области гражданского права, необходимо обратиться к действующему законодательству. По мнению В. А. Тархова, понятие "объект правоотношения" равнозначно понятию "объект гражданских прав" <9>. Подобная позиция, на наш взгляд, вполне справедлива. -------------------------------- <9> См.: Тархов В. А. Советское гражданское право. Саратов, 1978. С. 61 и др.

Статья 128 ГК РФ дает исключительный перечень объектов гражданских прав, включая туда и "услуги", т. е. в соответствии с ч. 1 ст. 779 ГК РФ определенные действия или определенную деятельность. Учитывая изложенную позицию законодателя, необходимо признать, что под объектом гражданских правоотношений следует понимать не только различного рода блага, но и действия. Теперь коснемся предмета договора. Из анализа ряда норм гражданского законодательства (ст. 455, 554, 607, 826 ГК РФ и др.) можно сделать вывод, что основная цель, которую преследовал законодатель, возведя предмет договора в ранг существенного условия, состоит в том, чтобы стороны, заключая договор, индивидуализировали в нем тот объект материального (нематериального) мира, которого этот договор непосредственно касается. Другими словами, законодатель предписывает сторонам четко определять в договоре объекты окружающего мира, в отношении которых возникают права и обязанности, т. е. те объекты, с которыми они должны совершить определенные действия. Следовательно, "предмет договора" и "действия сторон" - понятия различные. Таким образом, предмет договора - объект прежде всего материального мира (вещь, имущество), на который непосредственно направлена или с которым непосредственно связана воля договаривающихся сторон и который достаточно индивидуализирован для того, чтобы отграничить его от других объектов. Поскольку в качестве предмета договора может выступать не только индивидуально-определенная вещь, но и родовая, то в этом случае степень индивидуализации предмета должна позволять отграничить его от вещей другой родовой принадлежности. В свете изложенных выше положений в договорах о передаче вещи, к которым относится и договор коммерческого найма жилого помещения, воля сторон направлена на эту вещь, следовательно, она и будет предметом. В этой связи хотелось бы особо остановиться на позиции В. В. Витрянского. Он считает, что предметом рассматриваемого вида договоров являются два вида объектов: действия по передаче имущества и само имущество <10>. Данная точка зрения вызывает определенные сомнения. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <10> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 22 - 23, 155 - 156, 208, 263, 240 - 242 и след. Данную точку зрения поддерживает Л. Андреева. См.: Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорией и практикой // Хозяйство и право. 2000. N 12. С. 89 - 96.

Во-первых, опираясь на ряд норм ГК (ст. 554, 572, 666, 668, 670 и т. д.), можно сделать вывод о том, что законодатель под предметом договоров по передаче имущества понимает именно это передаваемое имущество. Во-вторых, попытаемся предположить, что стороны заключили договор, в котором указали определенное имущество, но не указали, что с этим имуществом делать, т. е. не указали действия или обязанности. И поскольку действия не определены, значит, следуя точке зрения В. В. Витрянского, не согласован предмет договора, следовательно, договор не заключен. Однако автор сам утверждает, что, даже если действия не определены в договоре, на заключенность договора это не влияет. Получается нелогично: действия являются предметом и одновременно не являются существенным условием. Что же будет представлять собой рассматриваемая договоренность? Представляется, что поскольку действия и, значит, обязанности в договоре не определены и если их нельзя определить путем толкования договора (например, из названия), то данный договор обязанности не породит, следовательно, он не выполнит главной цели всякого гражданско-правового договора (кроме дарения) - быть основанием возникновения обязательств. Но данный факт отнюдь не свидетельствует о незаконченности договора, как если бы в нем не были определены существенные условия. Тем более, исходя из содержащегося в ст. 420 ГК РФ определения этого гражданско-правового института как соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей, очевидно, что подобное соглашение вряд ли заслужило право называться договором. Итак, из вышеизложенного можно сделать следующие выводы. Договор коммерческого найма является основанием возникновения обязательства, в силу которого наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 2 ст. 307, п. 1 ст. 671 ГК). Общепризнано, что объектом обязательства согласно п. 1 ст. 307 ГК именуют то, на что направлена обязанность должника в обязательстве (и соответственно право требования кредитора), т. е. определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п. Таким образом, действия субъектов обязательственного правоотношения из договора коммерческого найма по предоставлению жилого помещения во владение и пользование являются объектом данного договора, а в качестве предмета обязательства и соответственно договора выступает вещь, имущество, а именно жилое помещение. В ст. 673 ГК и ст. 62 ЖК речь идет о жилом помещении, но в одном случае законодатель признает его объектом договора, а в другом - предметом, необоснованно отождествляя данные важнейшие понятия, используя их как синонимы. На наш взгляд, ст. 673 ГК, по существу, определен предмет договора коммерческого найма, а не его объект. В связи с чем необходимо использовать правила ст. 62 ЖК, где жилое помещение верно обозначено в качестве предмета договора, приведя ст. 673 ГК в соответствие со ст. 62 ЖК. Таким образом, применительно к договору коммерческого найма жилое помещение необходимо считать предметом данного договора, как это сделано в ст. 62 ЖК РФ, а также в ст. 812 ГК Украины, ст. 159 ЖК Украинской ССР <11>. -------------------------------- <11> См.: Гражданский кодекс Украины от 16 января 2003 г. N 435-IV; Жилищный кодекс Украинской ССР от 30 июня 1983 г. N 5464-X.

Соответственно, рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он включает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое жилое помещение, т. е. условие о предмете договора коммерческого найма должно отвечать на вопрос о том, какое именно жилое помещение передается внаем. Так, в договоре следует указать местонахождение жилого помещения, его размер, техническое состояние, инвентаризационную стоимость, степень износа дома и т. д. Отсутствие возможности определить, о передаче какого именно жилого помещения идет речь, влечет за собой признание договора коммерческого найма жилого помещения незаключенным. В связи с изложенным в целях единообразного понимания и применения на практике необходимо закрепить в ст. 673 ГК жилое помещение в качестве предмета договора коммерческого найма, приведя в соответствие с правилами ст. 62 ЖК.

------------------------------------------------------------------

Название документа