К вопросу о необходимости защиты прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах

К ВОПРОСУ О НЕОБХОДИМОСТИ ЗАЩИТЫ ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

А. А. СТУДИЛКО

Студилко А. А., помощник судьи Благовещенского городского суда Амурской области.

Настоящая работа посвящена отдельным проблемам защиты имущественных прав собственников помещений в многоквартирных домах. Проанализировано действующее в данной области законодательство, исследованы особенности его применения по отношению к отдельным многоквартирным жилым домам, сделаны выводы о необходимости более детальной разработки понятия "многоквартирный жилой дом" и внесения изменений в соответствующие положения закона с целью обеспечения прав всех собственников помещений.

Ключевые слова: многоквартирный жилой дом, индивидуальный жилой дом, общее имущество в многоквартирном доме, собственник помещения в многоквартирном жилом доме, право общей долевой собственности.

The paper argues the necessity to protect the rights of the owner of a premise in a block of flats. To substantiate his point the author examines the legislation in force in the area in question. The detailed analysis of factual implementation of the legislation in force concerning the rights of property of premises owners in blocks of flats as general share ownership has been carried out. The conducted research proved the necessity of more substantial and detailed elaboration of the concept "block of flats" from the legal point of view, i. e. as general share ownership. Further amendments to the legislation in force concerning the rights of share ownership in general share ownership in housing dwelling are called forth. They are to provide and facilitate the rights of property of every individual owner of premises in blocks of flats.

Инстинкт собственности - один из важнейших у человека. Психологический аспект собственности отражает наличие (или отсутствие) чувства хозяина по отношению к объектам собственности, т. е. отношение к ним как "своему" или "чужому". В этой связи основополагающим свойством человеческой психологии выступает стремление к исключительно единоличному обладанию материальными благами. Определяя основания возникновения права собственности, условия его существования и случаи прекращения, действующее законодательство тем самым обеспечивает правовую возможность реализации каждым физическим лицом указанного стремления, стоит на страже интересов собственников, чем гарантирует стабильность как самого исключительного права, так и всего гражданского оборота. Между тем существуют случаи, при которых возможность единоличного обладания материальным благом исключается, что обусловлено свойствами самого объекта исключительных прав, особенностью соответствующих правоотношений, необходимостью соблюдения прав всех участников гражданского оборота. В этой связи законодатель императивно определяет необходимость возникновения общей собственности и наделяет исключительными правами коллективного субъекта: общая собственность супругов (ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации), собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следуя принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, исходя из существа самих правоотношений и объективной необходимости, законодатель вводит право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации), к числу которого относятся в том числе земельные участки. Несомненно, в тех случаях, когда речь идет о многоэтажных жилых домах с большим количеством жилых помещений, вопрос о возможности применения режима общей долевой собственности не стоит остро, поскольку осуществлять владение и пользование общим имуществом иным образом не представляется возможным. Установленный законом правовой режим в отношении общего имущества соответствует самой коллективной природе взаимоотношений, складывающихся между собственниками помещений в многоквартирном доме. Но что делать, когда предметом исследования является двух или трехквартирный жилой дом, каждая квартира которого имеет самостоятельный выход на земельный участок, используемый непосредственно только для обслуживания соответствующей квартиры, то есть фактически представляет собой самостоятельный объект недвижимости? Относится ли такой двух-, трех-, четырехквартирный жилой дом к числу многоквартирных, а соответственно, подлежат ли в таком случае применению положения гл. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации со всеми вытекающими правовыми последствиями? Следует отметить, что, несмотря на достаточно широкое практическое применение термина "Многоквартирный жилой дом", определения указанного понятия в кодифицированном законодательном акте не имеется. Обозначенный пробел в действующем законодательстве был устранен с принятием Правительством Российской Федерации 28 января 2006 г. Постановления N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" <1>, в котором закреплено, что многоквартирным жилым домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). -------------------------------- <1> Собрание законодательства РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

Таким образом, ныне действующее законодательство раскрывает понятие многоквартирного жилого дома как некоего имущественного комплекса через совокупность положений п. 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В частности, положение содержит определение многоквартирного дома, на основании которого жилой дом может быть отнесен к числу многоквартирных, а ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает последствия такого отнесения, то есть определяет перечень общего имущества, в отношении которого возникают права у собственников помещений в многоквартирном доме. Следует отметить, что соответствующая правовая конструкция в качестве основного критерия выделяет именно количество жилых помещений, возникновение права собственности на общее имущество в таком жилом доме является по большей части не критерием отнесения объекта к числу многоквартирных домов, а следствием такого отнесения. Анализируя приведенное выше, приходим к выводу, что действующее законодательство относит двух-, трех-, четырехквартирные дома (т. н. коттеджного типа) к числу многоквартирных, что обусловлено прежде всего наличием нескольких жилых помещений в данном доме. В этой связи объем прав собственников помещений в данном доме в отношении земельного участка и расположенных на нем объектов определяется исходя из совокупности положений гл. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом на собственников помещений в многоквартирном доме накладываются и определенные ограничения, а именно ограничение права на выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме <2>. -------------------------------- <2> Косихин Д. Один земельный участок на три не делится // ЭЖ-Юрист. 2011. N 21.

Соответствующие выводы подтверждаются многочисленной судебной практикой. В качестве иллюстрации хотелось бы указать на следующий пример из практики Благовещенского городского суда Амурской области. Ч. является собственником квартиры N 1 в двухквартирном жилом доме в гор. Благовещенске Амурской области. С момента возведения жилого дома (1965 год) земельный участок фактически разделен и каждая квартира имеет выход непосредственно на свою часть земельного участка, которая используется исключительно для обслуживания этой квартиры, а именно на них расположены огород, сарай, туалет. При обращении в ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Амурской области с заявлением о разделе земельного участка Ч. был получен отказ, обоснованный тем обстоятельством, что двухквартирный жилой дом является многоквартирным жилым домом, в связи с чем формирование земельного участка под квартирой невозможно. Указанная правовая позиция ответчика нашла поддержку как у суда первой инстанции, так и у судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда <3>. -------------------------------- <3> См.: Гражданское дело N 2-5619/11. Архив Благовещенского городского суда Амурской области.

Следует отметить, что в данном случае действия судов полностью соответствуют правовым конструкциям, содержащимся в действующем законодательстве. В то же время исходя из указанного подхода в отношении земельного участка и расположенных на нем построек, несмотря на отсутствие объективной необходимости в их использовании для обслуживания всего жилого дома, введен режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Указанное означает право каждого собственника на равное владение и пользование как земельным участком, находящимся длительное время во владении собственников иной квартиры, так и расположенными на данном земельном участке объектами (хозяйственные постройки, туалет и т. д.). Несмотря на то что зачастую на соответствующую часть земельного участка у собственника помещения оформлены исключительные личные права. Таким образом, неограниченное применение положений гл. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации не только не способствует защите прав собственников помещений, а, напротив, ухудшает их положение, при отсутствии споров, объективной необходимости как таковой вводит режим коллективной собственности в отношении имущества, находящегося длительное время в законном, единоличном владении конкретного лица. Необходимость введения режима общего имущества в многоквартирном доме, как ранее указывалось, была обусловлена именно невозможностью использования общего имущества иначе как коллективным способом, что призвано в равной мере удовлетворять потребностям и интересам всех собственников помещений в многоквартирном доме. В то же время введение данного режима в двухквартирном жилом доме, где необходимость общего владения ограничивается отдельными конструктивными элементами жилого дома (крыша и стены), существенно нарушает права собственников помещений в таком доме. Однозначно усматривается невозможность применения одинакового правового регулирования к многоэтажному жилому комплексу и двухквартирному одноэтажному жилому дому. Сложность законодательного регулирования правового статуса подобных жилых домов заключается в их двойственной природе. С одной стороны, указанные жилые дома включают в себя несколько жилых помещений, что роднит их с многоквартирными домами, с другой стороны, как таковая отсутствует необходимость в коллективном управлении земельным участком и расположенными на нем объектами, то есть отсутствует необходимость введения права общей долевой собственности на все перечисленное в ст. 36 ЖК РФ имущество. По мнению автора, исследуемые объекты по своей природе возможно отнести к индивидуальным домам с отдельными общими элементами (крыша, стены), присущими непосредственно объекту недвижимости (жилому дому), что, напротив, не позволяет их отнести к числу многоквартирных домов как к некоему имущественному комплексу. С целью преодоления негативных последствий описанной выше ситуации прежде всего необходимо более детально разработать понятие "многоквартирный жилой дом", которое в качестве критерия отнесения жилого дома к числу многоквартирных будет учитывать не только число жилых помещений, но и наличие действительной необходимости совместного использования перечисленного в ст. 36 ЖК РФ имущества, в особенности земельного участка и расположенных на нем объектов. Кроме того, само по себе понятие "многоквартирный жилой дом" не может эффективно работать при отсутствии разработанного понятия "индивидуальный жилой дом", которое в данном случае будет обладать противоположными свойствами. При этом следует учесть, что само понятие "индивидуальный жилой дом" не является синонимом одноквартирного жилого дома. Индивидуальность в данном понятии может означать самостоятельность во владении и пользовании, а также обслуживании конкретного жилого помещения, в связи с чем под данное понятие могут подпадать и жилые дома, состоящие более чем из одного жилого помещения. Следует отметить, что опыт применения такого подхода уже имел место в Амурской области. Так, в соответствии с п. "е" ст. 1 Закона Амурской области от 21.01.2005 N 422-ОЗ (в ред. от 13.05.2009, действовавшей до 09.11.2010) "Об основаниях (случаях) бесплатного предоставления и предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, на территории Амурской области" (принят Амурским областным Советом народных депутатов 23.12.2004)) земельный участок для ведения индивидуального жилищного строительства - земельный участок, предназначенный для строительства с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов индивидуального жилого дома, жилого дома, состоящего из двух, трех, четырех квартир, каждая из которых имеет самостоятельный выход на улицу и прилегающий непосредственно к нему земельный участок (далее - квартиры в жилом доме) <4>. -------------------------------- <4> Амурская правда. 26.01.2005. N 19 - 20.

При этом разработка данного подхода будет актуальна не только для ранее возведенных жилых домов (в том числе до 1 марта 2005 г.), но и для жилых домов, возводимых в настоящее время, поскольку, исходя из исследованных в настоящей статье положений, возведение двухквартирного жилого дома является возведением именно многоквартирного жилого дома со всеми вытекающими отсюда последствиями. Более того, оценивая архитектурный облик таких домов, их качественные, функциональные характеристики, следует отметить их большую схожесть именно с индивидуальными жилыми домами, в то время как исходя из сложившейся практики такие дома в соответствии с правилами землепользования и застройки должны возводиться на территориях, предназначенных для возведения многоквартирных жилых домов. Указанное существенно ограничивает субъектов гражданского оборота в выборе способа реализации своих гражданских прав, в том числе права на жилище. В качестве альтернативы следует отметить, что возможность защиты прав собственников помещений в таких домах существует и при отнесении их к числу многоквартирных, а именно через определенную классификацию понятия "многоквартирный жилой дом". Исходя из буквального толкования указанного понятия двух-, трех-, четырехквартирные жилые дома по числу квартир всегда будут являться многоквартирными, с чем достаточно трудно поспорить. В этой связи представляется возможным понятие "многоквартирный жилой дом" выделить в качестве родового понятия, которое, в свою очередь, будет подразделяться на типы: коллективный тип и индивидуальный тип. Критерием такого подразделения будет опять же возможность самостоятельного владения земельным участком и расположенными на нем объектами под каждым жилым помещением. Соответственно для первого типа правовое регулирование будет осуществляться на основании гл. 6 ЖК РФ, для второго типа - как для индивидуального жилого дома с особенностями, обусловленными наличием в таких домах отдельных конструктивных элементов общего имущества. Помимо этого, восстановление прав собственников помещений в двух-, трех-, четырехквартирных домах, которые в данном случае не затрагивает непосредственно понятие многоквартирного жилого дома, его разработку и изменение, можно предложить своеобразное послабление режима общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, при котором правообладатель будет вправе в судебном порядке требовать выдела доли в конкретной части общего имущества. Рассматривая подобное требование, суд сможет привлечь к участию в деле всех собственников помещений в данном доме, экспертов, выяснить их позицию, проверить отсутствие нарушения их прав и соответственно разрешить подобную ситуацию, что будет соответствовать интересам всех участвующих в деле лиц. Таким образом, подытоживая все сказанное, следует отметить, что ныне действующее законодательство разграничивает весь массив жилых домов на многоквартирные и индивидуальные, устанавливая соответствующий правовой режим земельного участка и общего имущества, расположенного на прилегающем земельном участке. Между тем отсутствие четких критериев, своеобразной границы между данными объектами зачастую влечет нарушение имущественных прав граждан, что обусловливает необходимость более детальной разработки в законодательстве понятий "многоквартирный жилой дом", "индивидуальный жилой дом".

------------------------------------------------------------------

Название документа