Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ: ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ПРИРОДА И МЕСТО В СИСТЕМЕ ДОГОВОРОВ <*>

Е. Б. КОЗЛОВА

Козлова Елена Борисовна, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Российской правовой академии Минюста России, директор Научно-исследовательского центра правовых и экономических экспертиз.

Понятие договора управления многоквартирным домом дано в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. Таковым признается договор, по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Несмотря на то, что договор управления многоквартирным домом предусматривался еще ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" <1> (утратил силу), распространение данная договорная конструкция получила только после вступления в силу ЖК РФ. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

Рассматривая вопрос правовой природы договора управления многоквартирным домом, следует в первую очередь определить, является ли данный договор, который используется за пределами отрасли гражданского права, разновидностью гражданско-правовых договоров. Статья 2 ГК РФ в п. 3 определяет, что гражданское законодательство не применяется к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям. Однако данная норма не имеет в виду разграничений отраслевой принадлежности, поскольку наличие между сторонами отношения власти и подчинения в принципе исключает возможность применения не только гражданского законодательства, но и самой конструкции договора как такового, т. е. п. 3 ст. 2 ГК РФ имеет в виду недоговорные отношения <2>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <2> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. 2-е, испр. М.: Статут, 1999. С. 24.

Необходимо обратить внимание на положение ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, согласно которому одним из условий, наличие которых делает возможным применение аналогии закона в жилищных правоотношениях, является отсутствие норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения. Таким образом закреплен принцип субсидиарного применения гражданско-правовых норм к жилищным отношениям, что означает возможность регулирования жилищных правоотношений нормами гражданского законодательства в случаях, когда определенные отношения жилищным законодательством не урегулированы, и дает возможность считать договор управления многоквартирным домом разновидностью гражданско-правовых договоров, а нормы ЖК РФ, регулирующие данный договор, - специальными нормами гражданского права. Гражданско-правовая природа рассматриваемого договора подтверждается и положением ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, закрепляющим, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. ГК РФ в п. 2 ст. 421 закрепляет, что стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Исследуемый в теории гражданского права вопрос о сущности непоименованного договора освещен законодателем в словосочетании "не предусмотренный законом или иными правовыми актами" <3>. -------------------------------- <3> Батлер Е. А. Непоименованные договоры. М.: Экзамен, 2008. С. 7.

Зачастую в юридической литературе можно встретить мнение, что непоименованным договором считается любой договор, не урегулированный нормами ГК РФ <4>. Однако очевидно, что данное утверждение прямо противоречит норме п. 2 ст. 421 ГК РФ. Поименованным договором является договор, предусмотренный как нормами ГК РФ, так и другими законами и иными правовыми актами. Возникает вопрос: какой договор считать предусмотренным? -------------------------------- <4> Комментарий к ГК РФ, части первой: постатейный / Под ред. О. Н. Садикова. Изд. 3-е, испр., доп. и перераб. М.: Контракт, 2005; Телюкина М. В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты // СПС "КонсультантПлюс".

Еще классик российской цивилистики Д. И. Мейер, говоря о разделении гражданско-правовых договоров на "именные" и "безымянные", отмечал, что "договор самостоятельный, или именной, обсуждается ближайшим образом по определениям законодательства, установленным относительно того договора, при недостатке же таких определений применяются к нему общие определения о договорах" <5>. -------------------------------- <5> Мейер Д. И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М., 1997. С. 159.

Современные ученые также отмечают, что непоименованный договор - договор, не укладывающийся в рамки определенного не только вида, но и типа договора <6>; договор, заключаемый сторонами на основе ими же самостоятельно разработанной договорной модели <7>; договор, правовая база которого ограничивается общими положениями об обязательстве и договоре <8>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <6> См: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 409. <7> См.: Научно-практический комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей. М.: Спарк, 1999. С. 547. <8> См.: Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001. С. 71.

Таким образом, отсутствие законодательного указания на предмет и существенные условия того или иного договора позволяет говорить о его непоименованности, независимо от того, определено или нет законодателем наименование такого договора <9>. -------------------------------- <9> См.: Батлер Е. А. Указ. соч. С. 10.

В связи с вышеизложенным, а также учитывая, что ст. 162 ЖК РФ не только дает определение договора управления многоквартирным домом, но и, кроме того, позволяет выделить особенности субъектного состава данного договора, определить комплекс его существенных условий; закрепляет требования к форме договора, т. е. создает достаточную правовую базу для регулирования данного договора, можно относить договор управления многоквартирным домом к поименованным гражданско-правовым договорам и, соответственно, определять его место в системе договоров. Наряду с поименованными и непоименованными договорами широко используется конструкция смешанных договоров. В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Многие авторы рассматривают договор управления многоквартирным домом в качестве смешанного договора, включающего элементы таких договоров, как подряд и возмездное оказание услуг <10>. -------------------------------- <10> См.: Борзенкова Т. А. Правовая формализация управления многоквартирным домом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 9. С. 24; Дроздов И. А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М.: Статут, 2006. С. 198; Грудцына Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Эксмо, 2005. С. 363; Комментарий к ЖК РФ (постатейный). М.: Контракт, 2007. С. 341.

Однако, во-первых, в п. 3 ст. 421 ГК РФ под элементами различных договоров подразумеваются не отдельные изолированные обязанности, включенные в содержание того или иного договора, а определенная их совокупность, характерная для соответствующего договора <11>. -------------------------------- <11> См.: Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001. С. 74.

Во-вторых, ГК РФ позволяет определить набор требований, относящихся к правовому режиму смешанных договоров: договоров, элементы которых входят в содержание смешанного договора, должно быть не менее двух; под договорами, элементы которых входят в содержание смешанного договора, имеются в виду договоры, отвечающие признакам поименованного договора; сам смешанный договор по общему правилу к числу поименованных не относится (исключения могут быть прямо установлены законом); в отношении смешанных договоров действует презумпция возмездности; обеспечивается определенная связь между правовым режимом элементов договоров, входящих в состав смешанного договора <12>. -------------------------------- <12> Брагинский М. Непоименованные (безымянные) и смешанные договоры // Хозяйство и право. 2007. N 10. С. 70 - 71.

При квалификации того или иного договора в качестве смешанного все указанные признаки должны присутствовать в комплексе. Рассмотрение данных признаков смешанного договора применительно к договору управления многоквартирным домом позволяет сделать вывод о том, что данный договор не может быть отнесен к смешанным договорам. Очевидно, что классифицировать можно только поименованные и смешанные договоры. Рассматривая место договора управления многоквартирным домом с точки зрения его места в классификации гражданско-правовых договоров по дихотомическому принципу, можно отметить следующее. Договор управления многоквартирным домом является возмездным в силу прямого указания ст. 162 ЖК РФ, согласно которой имущественное предоставление одной стороны обусловливает встречное имущественное предоставление от другой стороны по договору (управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества "за плату"). Договор управления многоквартирным домом, исходя из определения ст. 162 ЖК РФ, является консенсуальным, т. е. вступает в силу с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, так как передача имущества не является необходимым элементом заключения договора. Рассматривая вопрос распределения прав и обязанностей сторон по договору управления многоквартирным домом, можно сделать вывод, что каждая из сторон имеет как комплекс прав, так и комплекс обязанностей, каждый из участников договора является и кредитором, и должником одновременно, т. е. рассматриваемый договор является двусторонним. Критериями формирования системы гражданско-правовых договоров являются значимые для права признаки общественных отношений, и один из таких признаков заключается в направленности обязательства к результату, к которому стремятся его участники. Многие ученые-цивилисты пришли к выводу о том, что именно признак направленности является основным системным фактором при классификации гражданско-правовых договоров. Известны различные классификации договоров по соответствующему признаку. Так, О. С. Иоффе выделял следующие группы договоров: возмездная реализация имущества; возмездная передача имущества в пользование; производство работ; оказание услуг; перевозки; кредит и расчеты; совместная деятельность; страхование <13>. -------------------------------- <13> См.: Иоффе О. С. Обязательственное право. М.: Госюриздат, 1975. С. 24 - 25.

О. А. Красавчиков по признаку направленности разделил обязательства таким образом: направленные на передачу имущества; направленные на оказание услуг; направленные на выполнение работ; направленные на передачу денег <14>. -------------------------------- <14> См.: Красавчиков О. А. Вопросы системы Особенной части ГК РСФСР. Свердловск, 1957. С. 127.

Ю. В. Романец выделяет договоры: направленные на передачу имущества в собственность; направленные на передачу объектов гражданских прав во временное пользование; направленные на выполнение работ (оказание услуг); направленные на предоставление отсрочки возврата такого же количества имущества того же рода и качества или на отсрочку оплаты; направленные на замену лица в обязательстве; направленные на достижение цели, единой для всех участников; страховой направленности <15>. -------------------------------- <15> См.: Романец Ю. В. Указ. соч. С. 107 - 132.

И. А. Дроздов предлагает выделять договоры, направленные на передачу имущества, на оказание услуг и направленные на выполнение работ <16>. -------------------------------- <16> См.: Дроздов И. А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М.: Статут, 2006. С. 16.

М. И. Брагинский и В. В. Витрянский, используя принцип направленности результата, все гражданско-правовые договоры делят на четыре группы: направленные на передачу имущества; направленные на выполнение работ; направленные на оказание услуг; направленные на учреждение различных образований <17>, и именно с точки зрения данной классификации и будет рассмотрен далее договор управления многоквартирным домом. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <17> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. 2-е, испр. М.: Статут, 1999. С. 399.

Направленность обязательства как нормообразующий признак выражается не в основном действии обязанного лица как таковом, а в экономическом и юридическом результатах, на достижение которых направлено это действие, причем направленность обязательства определяется только конечной целью, учитывая, что в процессе исполнения договора стороны могут совершать действия, направленные на достижение промежуточных (этапных) целей. В связи с этим серьезной критики заслуживает утверждение о том, что договор управления многоквартирным домом - это договор об оказании услуг и выполнении работ одновременно <18>, или о том, что "предложенная модель договора управления многоквартирным домом застыла где-то посередине между договорами подряда, возмездного оказания услуг, энергоснабжения и договором доверительного управления" <19>. -------------------------------- <18> См.: Фаршатов И. А. Комментарий к ЖК РФ (постатейный). М.: Городец, 2006. С. 327. <19> Дроздов И. А. Указ. соч. С. 198.

Действительно, если рассматривать материальный предмет договора управления многоквартирным домом не как единое целое, а разбив его на составляющие, конкретные работы, услуги и другие отдельные действия управляющей организации, то попытки определить место данного договора в системе гражданско-правовых договоров по принципу направленности результата обречены на провал. Разграничение договоров, отнесенных к таким группам, как договоры, направленные на выполнение работ и оказание услуг, обеспечивается формированием законодателем для каждой из этих групп генеральной договорной модели, и сравнение с данной моделью позволяет установить группу, к которой должен быть отнесен тот или иной договор <20>. -------------------------------- <20> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002. С. 4.

Для договоров о выполнении работ такую модель составляет договор подряда, основными признаками которого являются: во-первых, выполнение работы в соответствии с заданием заказчика; во-вторых, обязанности подрядчика выполнить работу, передать результат заказчику и корреспондирующие обязанности заказчика принять результат работ и оплатить его и, наконец, в-третьих, индивидуальный характер предмета договора. Действительно, управляющая организация согласно определению договора управления многоквартирным домом, данному законодателем, руководствуется в своей деятельности заданиями другой стороны по договору. Управляющая организация обязана выполнить работы и передать их результат. Однако нельзя говорить о том, что другая сторона по договору обязана оплатить конкретно выполненную работу. Плата управляющей организации осуществляется за весь комплекс выполненных работ и оказанных услуг в течение определенного периода времени (как правило, плата осуществляется ежемесячно, реже - ежеквартально). Кроме того, нельзя говорить и об индивидуальном характере работы. При заключении договора управления многоквартирным домом стороны не имеют возможности определить перечень конкретных работ, которые необходимо будет выполнить в течение всего срока действия договора. Учитывать необходимо и то, что ч. 2 ст. 162 ЖК РФ оставляет перечень действий управляющей организации открытым. Таким образом, можно говорить об отсутствии двух элементов, необходимых для отнесения договора управления многоквартирным домом к группе договоров, направленных на выполнение работ. Для договоров, направленных на оказание услуг, генеральной договорной моделью, сравнение с которой позволяет отнести тот или иной гражданско-правовой договор к данной группе, является договор возмездного оказания услуг. Особенность, присущая всем договорным конструкциям, которые могут быть отнесены к группе договоров, направленных на оказание услуг, - неотделимость предоставления услуг от деятельности лица, предоставляющего услуги, т. е. эффект такой деятельности не выступает в виде определенного ощутимого материализованного результата, а состоит в самом предоставлении услуги <21>. -------------------------------- <21> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002. С. 206.

Действительно, отдельные действия управляющей организации могут быть квалифицированы как оказание услуг, но далеко не все. Работы по ремонту общего имущества, например, приведут к вполне ощутимому материализованному результату. Следовательно, договор управления многоквартирным домом, если рассматривать его предмет, разбив на составляющие, не может быть отнесен к группе договоров, направленных на оказание услуг ввиду особенностей предмета договора. Не может быть квалифицирован договор управления многоквартирным домом и как договор энергоснабжения, т. е. войти в группу гражданско-правовых договоров, направленных на передачу имущества хотя бы по той причине, что управляющая организация не может быть субъектом такого договора, так как не является энергоснабжающей организацией, подающей энергию потребителю через присоединенную сеть (ст. 539 ГК РФ). Все полномочия управляющей организации в сфере оказания коммунальных услуг ограничиваются представлением интересов другой стороны по договору в отношениях с энергоснабжающими организациями и, возможно, обеспечением в какой-либо части исправности используемых приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. В указанной системе договоров выделяется также и четвертая группа - договоры, направленные на учреждение различных образований. В отличие от всех остальных договоров участники данных обязательств преследуют единую цель, их интересы тождественны. Деление в пределах данной группы проводится с учетом цели объединения: во-первых, создание юридического лица; во-вторых, совместная деятельность без образования юридического лица <22>. Очевидно, что при реализации договора управления многоквартирным домом не происходит создания новых субъектов гражданского оборота. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <22> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. 2-е, испр. М.: Статут, 1999. С. 402.

Определяя совместную деятельность как деятельность, осуществляемую путем объединения имущества и усилий ее участников (т. е. участниками вместе), можно говорить о том, что в этой группе договоров договору управления многоквартирным домом места также не найдется. Однако необходимо еще раз обратить внимание на то, что п. 2 ст. 162 ЖК РФ предполагает совершение управляющей организацией целого комплекса юридических и фактических действий в интересах домовладельцев, причем не разового, а постоянного характера в течение срока действия договора, и перечень таких действий сформулирован законодателем как открытый, учитывая оговорку о том, что управляющая организация обязуется осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Именно эта оговорка и определяет основную цель договора - управление многоквартирным домом в целом, и именно исходя из определения понятия "управление" и данной цели можно определить место договора в системе по принципу направленности результата. В ст. 162 ЖК РФ лишь в качестве примера перечислены некоторые из действий, осуществляемых управляющей организацией в рамках реализации договора управления многоквартирным домом, - содержание и ремонт общего имущества, предоставление коммунальных услуг. Исследование правовой сущности понятия управления заслуживает самостоятельного, детального исследования, равно как и исследование соотношения понятий "работа" и "услуга". ЖК РФ раскрывает понятие управления многоквартирным домом в ч. 1 ст. 161, определив, что оно включает: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан; обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме; решение вопросов пользования общим имуществом; предоставление коммунальных услуг. По своей правовой природе и квалифицирующим признакам договор управления многоквартирным домом весьма близок договору доверительного управления имуществом, но отнюдь не идентичен ему. Управляющая организация совершает в рамках исполнения договора фактические и юридические действия, не преследующие самостоятельной цели создания какой-либо вещи, ее переработки, принимает на себя определенные законом и договором отдельные правомочия собственника в отношении имущества, управление которым он осуществляет. Таким образом, цель договора управления многоквартирным домом можно определить как оказание услуги по осуществлению отдельных прав собственника по владению, пользованию и распоряжению управляемым имуществом и определить место договора в системе гражданско-правовых договоров по признаку направленности результата в группе договоров, направленных на оказание услуг.

Название документа