Система коммерческих сделок, заключаемых в связи с осуществлением управления многоквартирным жилым домом

СИСТЕМА КОММЕРЧЕСКИХ СДЕЛОК, ЗАКЛЮЧАЕМЫХ В СВЯЗИ С ОСУЩЕСТВЛЕНИЕМ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ <*>

М. Н. ИЛЮШИНА

Илюшина Марина Николаевна, кандидат юридических наук, доцент, заведующая кафедрой предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса Российской правовой академии Минюста России.

Как известно, одним из нововведений Жилищного кодекса РФ явилось создание и использование понятия "управление многоквартирным жилым домом как имущественным комплексом". Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Исходя из этого, можно утверждать, что в отличие от ранее действовавшего Закона о ТСЖ (ст. 20) Жилищный кодекс РФ заметно расширил объем управленческой деятельности собственников помещений в многоквартирном доме, вследствие чего изменились и требования к ним со стороны государства. Это выражается в том, что субъект управления, осуществляя свою деятельность по управлению многоквартирным домом, должен одновременно совершать действия, направленные на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан. В ранее действовавшем законодательстве упоминалось исключительно об управлении жилищным фондом, что подразумевало приоритет государственной деятельности в этой области <1>. -------------------------------- <1> См.: Жульева О. Е. Структура договорных отношений в сфере управления многоквартирным жилым домом // Право и политика. 2008. N 2. С. 462.

В связи с этим встает вопрос об определении правовых форм реализации прав собственников по управлению жилым домом и, соответственно, о выработке договорной системы регулирования общественных отношений по управлению многоквартирным домом. Система договоров, опосредующих полноценное функционирование многоквартирного жилого дома, зависит от выбора способа управления. В научной литературе определяется три основных типа отношений управления собственностью: отношения индивидуального управления, отношения коллективного управления и отношения авторитарного управления <2>. В зависимости от природы управления многоквартирным жилым домом определяется группа договорных форм, с помощью которых обеспечивается достижение целей управления. -------------------------------- <2> См.: Бугера В. В. Собственность и управление: Философско-экономические очерки. М.: Наука, 2003. С. 20.

Учитывая особенности правового режима имущества многоквартирного дома, а также статус собственников жилых помещений, законодательство предусматривает несколько способов управления в многоквартирных домах. В первую очередь необходимо выделить непосредственное управление жилым домом, предполагающее, что собственники самостоятельно осуществляют свои права по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома, инициативным образом формируют все договорные отношения, участвуют во всех организационно-управленческих процедурах. Данный способ управления предусмотрен п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ и предполагает организацию самоуправления любыми процедурами (общее собрание, поквартирный письменный опрос жильцов, выборы старшего по подъезду и т. д.) в любых договорных формах, создаваемых самими жильцами с целью достижения задач управления многоквартирным жилым домом. При реализации первого способа управления обнаруживается потребность в заключении двух групп договоров. Первая из них, опосредующих надлежащее управление многоквартирным домом, направлена на обеспечение общих потребностей или общих интересов всех собственников по содержанию в надлежащем порядке имущества дома. Пункт 1 ст. 164 ГК РФ предусматривает заключение в этом случае так называемых ремонтно-эксплуатационных договоров. Речь идет о договорах обслуживания внутридомовых инженерных систем, уборке, о вывозе мусора, эксплуатации лифтового оборудования и т. п. Постановлением Правительства от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме <3> (далее - Правила), которые регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в многоквартирном доме. Указанные Правила определяют не только порядок отнесения прилегающих к многоквартирным домам инженерных сетей к общему имуществу, но и порядок закрепления эксплуатационной ответственности за их надлежащее содержание за собственниками помещений в домах или за организациями (в том числе ресурсоснабжающими), которым эти сети передаются во владение (аренду, безвозмездное пользование). В п. 12 Правил указано, что собственник помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг или выполнения работ по его содержанию и ремонту с учетом выбранного способа управления многоквартирным жилым домом. Анализ ст. 164 ЖК РФ позволяет утверждать, что на каждый вид работ или услуг по содержанию или ремонту общего имущества жилого дома с организацией-исполнителем заключается только один договор. В данной ситуации указанные общие договоры по оказанию услуг и выполнению работ, направленные на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, должны заключаться собственниками жилых помещений на основании решения их общего собрания. Стороной в таких договорах выступают все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме. Под большинством в данном случае следует понимать собственников, доля которых в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более 50%. В таком случае от имени всех собственников может действовать и один из них, но на основании решения общего собрания или на основании доверенностей, выданных всеми собственниками. Данная структура договорных отношений представляется неэффективной и не обеспечивающей осуществление прав и обязанностей сторон. В частности, в данной структуре довольно затруднительно реализовать право на взыскание задолженности по оплате работ или услуг, оказанных собственникам многоквартирного дома, поскольку имеется множественность лиц на стороне заказчика (плательщика), что создает процессуальные и материально-правовые проблемы при взыскании. -------------------------------- <3> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Вторая группа договоров, которая должна заключаться при непосредственном управлении многоквартирным домом в соответствии с ч. 2 ст. 164 ЖК, - это ресурсоснабжающие договоры. В эту группу включаются договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления, которые в этом случае будут носить индивидуальный характер и должны заключаться самостоятельно с каждым собственником жилого помещения. Такая система договорных связей основана и на специальных Правилах предоставления гражданам коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства от 23 мая 2006 г. N 307, предусматривающих, что обязательства по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества возникают у ресурсоснабжающей организации перед всеми потребителями (п. 5) <4>. Указанные Правила (п. 3) определяют коммунальные услуги как деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному, горячему водоснабжению, водоотведению, электро-, газоснабжению и отоплению, обеспечивающему комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях. Большинство этих видов деятельности исполнителя объединяет то, что они осуществляются путем подачи ресурсов в жилое помещение по присоединенным сетям (холодной и горячей воды, газа, электрической и тепловой энергии) и с отводом бытовых стоков. Однако большинство авторов, занимающихся проблемами договорного регулирования в сфере жилищно-коммунального комплекса, считают невозможным практическое применение такой структуры договорных отношений при данном способе управления многоквартирным домом <5>. В частности, по мнению О. Е. Жульевой, конструкция договора энергоснабжения, установленная в ст. 539 ГК РФ, препятствует заключению договора с каждым собственником жилого помещения, поскольку предусматривает, что абонент должен быть подключен к сетям энергоснабжающей организации. А многоквартирный жилой дом является единым объектом недвижимости, в состав которого входят все инженерные сети и оборудование. Следовательно, внутридомовые сети не являются сетями энергоснабжающей организации. По мнению названного автора, выход из сложившейся ситуации видится в использовании договоров с множеством лиц на стороне абонента, что вполне допустимо по правилам договорного права <6>. Однако следует отметить, что сложившаяся практика договорной работы в сфере оказания услуг энергоснабжения показывает, что отступление от договорных проформ, используемых в этой сфере, практически невозможно. Энергоснабжающие организации в силу своего монопольного положения и тотального дефицита энергоснабжающих установок давно построили свои отношения с абонентами по модели договора присоединения и используют договорные формы, которые невозможно изменить, т. е. практически придали им статус типовых договоров. -------------------------------- <4> Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501. <5> См. подробнее: Андрианов В. В., Гордеев Д. П. О заключении прямых договоров между ресурсосберегающими организациями и населением // Жилищное право. 2001. N 3. С. 23; Чернышов Л. Н. К вопросу о правомерности прямых расчетов с населением за энергоресурсы: Ставить точку в дискуссии преждевременно // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2002. N 1. С. 16. <6> Жульева О. Е. Указ. соч. С. 463.

Как представляется, такой способ управления многоквартирным жилым домом наименее эффективен, поскольку для него не создан полноценный механизм договорного регулирования. Существующие модели договоров, сложившиеся в этой сфере, а также множественность субъектного состава на стороне потребителей коммунальных услуг и работ по содержанию и ремонту не способствуют достижению целей создания безопасных, благоприятных и комфортных условий для проживания граждан. Вторым способом управления многоквартирным жилым домом выступает так называемое косвенное управление: организацию осуществления прав и исполнения обязанностей сособственники реализуют таким образом, что каждый собственник сохраняет полностью весь объем прав и обязанностей. Гражданско-правовым способом осуществления этого управления является создание юридического лица в виде товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищного или жилищно-строительного кооператива (ЖК, ЖСК). В данном случае управление многоквартирным домом осуществляется опосредованно через органы управления этих организаций. При данном способе управления Правила предоставления коммунальных услуг устанавливают, что предоставление коммунальных услуг осуществляется только ТСЖ, ЖСК, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом на основании возмездного договора, заключаемого с каждым собственником жилого помещения. ТСЖ создается как юридическое лицо со специальной правоспособностью для содержания и ремонта многоквартирного дома. В силу этого статуса отношения ТСЖ с собственниками жилых помещений, вступивших в члены ТСЖ, будут основаны на членстве, а отношения с жильцами дома, не вступившими в члены ТСЖ, - на возмездных договорах о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. При заключении ТСЖ или потребительским кооперативом договора управления с управляющей организацией (ст. 162 ЖК РФ) коммунальные услуги собственникам будет предоставлять не управляющая организация, а ТСЖ или кооператив. В данном случае остается неясной природа договорных отношений, складывающихся между собственниками ТСЖ или потребительским кооперативом (ЖСК или ЖК) и управляющей организацией. Структура договорных отношений в данном случае такова, что организации коммунального комплекса предоставляют коммунальные услуги управляющей организации, она, в свою очередь, предоставляет их ТСЖ, а ТСЖ - собственникам жилых помещений жилого дома. Однако ни ЖК РФ, ни Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" <7> не позволяют отнести ТСЖ к организациям, предоставляющим коммунальные услуги. -------------------------------- <7> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 36.

Кроме того, в п. 17 ст. 2 также предусмотрено, что потребители товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов - лица, приобретающие по договору электрическую и тепловую энергию, воду, услуги по водоотведению и утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов для собственных хозяйственно-бытовых и (или) производственных нужд (далее - потребители). В жилищном секторе потребителями указанных товаров и услуг являются в многоквартирных домах: товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме. В связи с этим некоторые авторы обоснованно высказывают мнение, что в данном случае ТСЖ и потребительский кооператив не являются организациями, оказывающими собственникам коммунальные услуги, а действуют лишь как их представители в отношениях с организациями коммунального комплекса <8>, которыми в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" являются юридические лица независимо от их организационно-правовой формы, осуществляющие эксплуатацию системы (систем) коммунальной инфраструктуры, используемой (используемых) для производства товаров (оказания услуг) в целях обеспечения электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, и (или) осуществляющие эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов. В связи с этим нельзя согласиться с мнением, что данные организации будут являться исполнителями коммунальных услуг собственникам жилья со всеми правовыми последствиями, которые порождает договор возмездного оказания коммунальных услуг <9>. На наш взгляд, целесообразнее использовать для оформления указанной структуры отношений между ТСЖ, ЖК и собственниками жилых помещений агентский договор по модели договора комиссии, по которому агент (ТСЖ или ЖСК) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала. Соответственно, если агент действует по модели договора комиссии, снимаются и все возможные возражения об отсутствии прав у ТСЖ или кооператива как агента предъявлять претензии к организациям коммунального комплекса по качеству предоставляемых услуг и осуществлять защиту нарушенных прав. -------------------------------- <8> См.: Михайлова Е. Д. Договорные отношения при управлении многоквартирными домами и их обслуживании // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. N 11 (ч. 1). С. 11. <9> См.: Гордеев Д. П., Прокофьев В. Ю. Новые подходы к правовому регулированию предоставления коммунальных услуг // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2006. N 8 (ч. 1). С. 18 - 19.

Третий способ управления - "стороннее управление" имеет место тогда, когда организацию осуществления принадлежащих собственникам прав и обязанностей они делегируют надлежащим образом выбранному ими лицу, как правило, профессиональному управленцу. Гражданско-правовой формой выражения данного способа управления является заключение соответствующего договора с управляющей организацией (ст. 162 ЖК РФ). Не вдаваясь в дискуссию о природе договора управления многоквартирным жилым домом, нельзя не признать и не согласиться с авторами, утверждающими, что, во-первых, он перешел из статуса смешанного договора в режим поименованного договора, детально урегулированного в законодательстве (например, ст. 162 ЖК РФ), во-вторых, что данный договор регулирует отношения, входящие в предмет регулирования договора подряда, возмездного оказания услуг <10>. Вместе с тем управляющая организация вправе как самостоятельно выполнять работы и оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, так и привлекать для этих целей подрядчиков или исполнителей, тогда как обслуживающие организации связаны условиями договора об оказании услуг или выполнении работ и правилами соответствующих видов договоров и могут быть ограничены в возможности привлекать соисполнителей и субподрядчиков к выполнению работ и оказанию услуг. При этом осуществление управляющей организацией деятельности по электро-, водо-, газо - и теплоснабжению, а также водоотведению требует заключения договоров со специализированными организациями. "Главными задачами управляющего по договору управления является разработка оптимального режима эксплуатации переданного ему в управление конкретного многоквартирного дома, а также организация и обеспечение такой эксплуатации" <11>. В силу этого представляется, что выбор структуры договорных связей по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома, видов договоров и контрагентов по ним зависит во многом от усмотрения управляющей организации, однако должен быть основан на утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда <12> и быть ориентирован на удовлетворение интересов собственников жилых помещений. -------------------------------- <10> См.: Белов В. А., Бушаенкова С. А. Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим // Законодательство. 2007. N 1. С. 15 - 16. <11> Там же. С. 16. <12> Российская газета. N 214. 2003.

Название документа