1. Договор аренды площадей в административном здании для использования под офис заключен сроком на 3 года, подписан акт приемки - передачи помещения. Указанный договор передан на регистрацию в Москомрегистрацию в течение 5 дней, потребовавшихся для сбора документов. Процесс регистрации договора длится уже 3 месяца. Фактически договор аренды исполняется, арендные платежи перечисляются арендодателю. Правомерно ли отнесение на себестоимость сумм арендных платежей за период с момента заключения договора до даты, которая будет указана регистрирующим органом в штампе о регистрации?

2. Договор аренды площадей в административном здании для использования под офис заключен на срок 4 месяца. Договор не регистрировался. Правомерно ли отнесение на себестоимость сумм арендных платежей?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 10 января 2000 г. N 04-02-05/1

Департамент налоговой политики рассмотрел Ваше письмо о порядке отнесения на себестоимость продукции (работ, услуг) затрат по договорам аренды недвижимости и сообщает.

1. В соответствии с п.2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

До момента официальной государственной регистрации вышеупомянутого договора все расходы, связанные с исполнением такого договора, Вам необходимо осуществлять за счет прибыли, остающейся в распоряжении организации после налогообложения.

2. В отношении необходимости государственной регистрации договоров аренды недвижимости, заключенных на срок менее года, сообщаем, с учетом мнения Министерства юстиции Российской Федерации, следующее.

Согласно п.2 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимость регистрации договора аренды недвижимого имущества является общим правилом, исключения из которого могут устанавливаться данным Кодексом или иными федеральными законами.

При этом ст.625 вышеупомянутого Кодекса устанавливает, что к отдельным видам имущества нормы, касающиеся общих положений об аренде, применяются, если иное не установлено правилами данного Кодекса об этих договорах.

Так, в соответствии с п.2 ст.651 вышеназванного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом согласно ст.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с учетом изменений и дополнений) нежилые помещения, равно как и здания и сооружения, являются объектами недвижимого имущества, права на которое и сделки с которым подлежат государственной регистрации.

Согласно ст.26 вышеназванного Закона аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Вместе с тем Гражданский кодекс Российской Федерации специально не регулирует вопросы государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях, а в названной статье не указано, что в этом случае вопрос о регистрации таких договоров решается в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом в соответствии с п.3 ст.26 вышеупомянутого Федерального закона в случае сдачи в аренду помещения в здании или сооружении договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя на сдаваемое в аренду помещение, а не право на здание или сооружение в целом.

На основании изложенного Министерство юстиции Российской Федерации полагает, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом.

В соответствии с п.1 и пп."ч" п.2 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.08.1992 N 552 (с учетом дополнений и изменений), на себестоимость продукции (работ, услуг) относится плата за аренду отдельных объектов основных производственных фондов (или отдельных их частей), используемых для производства и реализации продукции (работ, услуг).

В то же время в случае, если договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях заключены без государственной регистрации, такие сделки, по нашему мнению, осуществлены в нарушение норм законодательства и в соответствии со ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожны.

В этом случае затраты по аренде нежилых помещений в зданиях или сооружениях не могут быть отнесены на себестоимость продукции (работ, услуг).

10.01.2000 Заместитель руководителя

Департамента налоговой политики

А. И.САЛИНА