Правовое положение членов семьи собственника и бывших членов семьи собственника жилого помещения (наймодателя) по договору коммерческого найма жилого помещения

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА И БЫВШИХ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (НАЙМОДАТЕЛЯ) ПО ДОГОВОРУ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Е. В. САДОВНИКОВА

Садовникова Е. В., соискатель кафедры гражданского и семейного права МГЮА.

Краеугольным вопросом на пути реализации жилищной реформы стала судьба членов семей и бывших членов семей собственников, которые на основании суда имеют право проживать в квартире с собственником жилого помещения. Вопрос этот пока не решен ни в теории, ни на практике, ни на законодательном уровне, но имеет острый социальный характер, так как положение бывших членов семей в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации стало фактически бесправным. Жилищные правоотношения собственника с бывшими членами семьи не сохраняются, если иное не установлено судом, причем право пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности собственника на данное жилое помещение (прекращение может наступить и до истечения установленного судом срока) (п. 4, 5, 6, 7 ст. 31 ЖК РФ). То есть в соответствии с указанными нормами после расторжения брачно-семейных отношений бывший член семьи собственника больше не имеет права проживать в данном жилом помещении, если суд не продлит право проживания на год, в лучшем случае на полтора. При нежелании исполнять судебный приказ собственник может продать данное жилое помещение, последствием чего будет лишение бывших собственников семьи возможности проживать в данном жилом помещении. Вызывает необходимость анализ права проживания бывшего члена семьи собственника в жилом помещении в том случае, когда бывший член семьи приобретает его на основании судебного решения. Думается, что ЖК РФ сознательно употребил в данном случае фразу о "сохранении права пользования жилым помещением", поскольку речь здесь идет не о сохранении права проживания бывшим членом семьи собственника, а об ином основании права пользования жилым помещением. Соглашаясь с мнением о том, что "в связи с прекращением семейных отношений это право прекращается", представляется, нужно обратить внимание на природу права бывшего члена собственника семьи, который в дальнейшем будет проживать в жилом помещении. Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности могут возникнуть на основании судебного решения, однако факт принятия решения о сохранении за бывшим членом семьи собственника права проживания не создает платформу для реализации конституционного права на жилище, а создает лишь видимость защиты субъективного жилищного права бывшего члена семьи собственника. Представим ситуацию, когда суд принимает решение, в котором указывает, что гражданин имеет право проживать в жилом помещении в течение года. Принятие подобного решения судом никак не ограничивает правомочия собственника по распоряжению своим жилым помещением, и он на следующий день после подобного решения суда имеет право реализовать жилое помещение. Сохранит ли бывший член семьи право проживания? Думается, что нет. Коль скоро члены семьи собственника согласно новым нормам гражданского и жилищного законодательства теряют подобное право, то вряд ли при смене собственника право проживания в помещении могут сохранить бывшие члены его семьи. Тогда абсолютно бессмысленной и нецелесообразной выглядит в этом случае рассматриваемая норма ЖК РФ, поскольку она никаким образом не защищает интересы бывшего члена семьи. Законом не определены те права и обязанности, которые приобретают собственник и бывший член его семьи по отношению друг к другу. В случае если за период исполнения судебного решения у бывшего члена семьи, проживающего на основании судебного продления сроков пользования жилым помещением, в жилом помещении собственника родится ребенок, будет ли бывший член семьи (супруг/супруга) иметь право на вселение в занимаемое им жилое помещение? Может ли бывший член семьи настаивать на предоставлении ему жилого помещения для дальнейшего проживания в случае сноса дома для государственных или муниципальных нужд, и в каком порядке будет осуществляться распределение бремени по текущему и капитальному ремонту? Жилищный кодекс Российской Федерации и принятое судебное решение ответов на эти вопросы не дают. Часть 6 ст. 31 ЖК РФ содержит положение о том, что в случае принятия судебного решения о сохранении права проживания бывший член семьи по своим правам, обязанностям и ответственности приравнивается к членам семьи собственника. Однако такая позиция законодателя кажется нелогичной, поэтому верным выходом из данной ситуации было бы использование рекомендательных функций суда по заключению договора коммерческого найма жилого помещения бывшим членам семьи. Отчуждение жилого помещения в соответствии со п. 4 ст. 292 ГК РФ, в которых проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства, иное распоряжение жилым помещением (например, сдача жилья по договору найма) в указанных случаях законом не предопределено. Поэтому справедливо можно поставить вопрос о необходимости согласования возможности распоряжения жилым помещением собственнику жилого помещения с членами его семьи. Что же касается необходимости согласования такого распоряжения с бывшими членами семьи и с лицами, проживающими с собственником, то этот вопрос, скорее всего, исходя из тенденций правоприменительной практики и логики законодателя, получит отрицательное решение. Закрывая же вопрос о бывших членах семьи собственника, хотелось бы также указать следующее. В соответствии со ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. Представляется, что при расторжении брачно-семейных отношений в случае отсутствия у бывшего члена семьи жилого помещения по решению суда в качестве диспозитивной меры решения жилищных отношений можно было бы предлагать бывшим членам семьи заключать договор коммерческого найма. А также представляется необходимым обеспечить бывшего члена семьи собственника преимущественным правом на заключение договора коммерческого найма жилого помещения. В связи с чем необходимо дополнить ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве нанимателя положением о преимущественном праве бывших членов семьи на заключение договора коммерческого найма жилого помещения. Эта мера позволила бы оградить бывших членов семьи от негативного действия ст. 675 ГК РФ с позиций интересов этой категории граждан, в соответствии с которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Это положение особенно важно, так как собственники, бывшие члены семьи, во избежание длительных жилищных отношений с членами семьи, которым по решению суда предписано проживать год или более в ранее занимаемых помещениях, принадлежащих собственнику, продают жилое помещение, тем самым лишая бывших членов семьи права проживать в данном помещении. Статус же нанимателя позволит бывшим членам семьи проживать в данном помещении даже в случае продажи этого помещения. В отличие от предложения Г. П. Хованской, заключающегося в сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи в случае отчуждения жилого помещения до истечения установленного судом срока пользования <1>, в нашем предложении содержится конкретная работающая гражданско-правовая модель и соблюден принцип диспозитивности гражданского права. -------------------------------- <1> Актуальные проблемы права собственности (обзор) // Журнал российского права. 2006. N 12.

Все вышеизложенное позволяет сделать некоторое выводы и предложить следующую конструкцию взаимоотношений между собственником и бывшим членом его семьи. Во-первых, статус бывшего члена семьи собственника не является основанием для проживания в жилом помещении, а, наоборот, является основанием для утраты права пользования жилым помещением. Во-вторых, принимая решение о сохранении права проживания за бывшим членом семьи, суд должен перевести взаимоотношения сторон в плоскость обязательственных отношений, урегулировав вопрос о заключении между сторонами договора, определяющего условия пользования жилым помещением. Таким образом, статус члена семьи (вещное право) прекращается фактом отсутствия семейных отношений, а право проживания указанного лица может быть сохранено уже на основании договора, заключенного между собственником и бывшим членом его семьи. При этом существенные условия такого договора должны быть определены решением суда. В-третьих, договор, который в данном случае может быть заключен, - это договор коммерческого найма или безвозмездного пользования жилым помещением. С одной стороны, поскольку сохранение права проживания опосредуется указанием закона, то заключение договора безвозмездного пользования жилым помещением было бы оправданно и логично. Вместе с тем нигде в законодательстве не закреплено обязанности собственника предоставлять возможность бывшему члену своей семьи проживать безвозмездно в помещении, принадлежащему собственнику. Более того, доходы бывшего члена семьи могут не позволять ему приобретать или снимать жилое помещение по рыночным ценам, но определенная небольшая плата за проживание с него может быть взыскана. Поэтому заключение договора коммерческого найма также вполне вероятно. Применение данной конструкции станет возможным только в случае соответствующих указаний законодательства, поскольку договор коммерческого найма жилого помещения не относится к виду договоров, предусмотренных к обязательному заключению в порядке ст. 445 ГК РФ. В настоящий момент суд не сможет обязать стороны заключить соответствующий договор, поскольку ЖК РФ этого не предусматривает. Однако, несмотря на тот факт, что предложенная конструкция требует внесения изменений в законодательство, она позволит разрешить вопрос о защите интересов бывшего члена семьи, на что в первую очередь и были направлены нормы ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Если бывший член семьи станет нанимателем или пользователем жилым помещением по договору безвозмездного пользования жилым помещением на согласованных сторонами и судом условиях, то его положение станет стабильным. Станут понятны права и обязанности сторон, обязанности по проведению текущего и капитального ремонта и порядок их проведения, порядок выселения из жилого помещения и многое другое. А самое главное, продажа жилого помещения и иные основания для смены собственника жилого помещения в этом случае не станут основаниями для прекращения права пользования жилым помещением, что в конечном итоге будет являться гарантией защиты для бывшего члена семьи собственника жилого помещения. Подводя итог вышесказанному о бывших членах семьи, хотелось бы еще раз подчеркнуть, что бывший член семьи не может проживать в жилом помещении, поскольку его статус является не основанием для приобретения права пользования, а, скорее, основанием для утраты подобного права. Вместе с тем сохранение права проживания в жилом помещении этими лицами возможно на основании соглашения с собственником, которое может быть достигнуто в добровольном порядке, а также в случаях, установленных ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, на основании решения суда. Данное соглашение может быть как возмездным, так и безвозмездным (соответственно коммерческим наймом или договором безвозмездного пользования жилым помещением). После внесения изменений в ст. 292 ГК РФ, не предусматривающих сохранение за членами семьи собственника права следования за жилым помещением, в литературе достаточно осторожно высказываются о вопросе, можно ли теперь говорить о вещном характере прав членов семьи собственника на жилое помещение. Нельзя не согласиться с мнением Л. Ю. Михеевой, которая отмечает, что "новая редакция ст. 292 ГК РФ, вступившая в силу с 1 января 2005 г., природы этих прав не изменила". То обстоятельство, что эти права отныне за вещью не следуют, то есть прекращаются с переходом права собственности на жилое помещение к другому лицу, само по себе не превращает их в обязательственные. Кроме этого, можно добавить, что иные признаки вещных прав, называемые в юридической литературе, полностью отвечают статусу членов семьи собственника. В частности, можно назвать абсолютный характер этих отношений, непосредственное воздействие на имущество, иск о защите данного права может быть направлен против каждого лица, нарушающего право члена семьи собственника. В то же время, если между собственником и членом его семьи заключено соглашение, изменяющее условия проживания или выселения члена семьи собственника, то, как отмечает ч. 7 ст. 31 ЖК РФ, гражданин в этом случае имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями данного соглашения <2>. -------------------------------- <2> Суслова С. И. Правовое регулирование правового положения лиц, не являющихся собственниками и нанимателями жилых помещений // Жилищное право. 2006. N 12.

Множественность субъектов на стороне наймодателя, совместное владение имуществом

Совместное владение помещением несколькими лицами может также поставить сособственников и их нанимателей перед коллизией по вопросам распоряжения имуществом. Бесспорно, "не следует смешивать два совершенно различных права, отражающих выявленное разделение отношений, связанных с общей собственностью. Речь идет о распоряжении сособственниками имуществом, принадлежащим им на праве общей собственности, и распоряжении собственником своей долей в праве" <3>. -------------------------------- <3> Певницкий С. Г. Еще раз о праве общей собственности // Нотариус. 2005. N 2.

Однако позволим себе не согласиться с высказыванием, что "закон не дает возможности при недостижении сособственниками согласия [по распоряжению имуществом] обратиться за разрешением спора в суд, что связывается, вероятно, с необратимостью для несогласного сособственника такого решения" <4>. Действительно, прямого указания, что такие спорные ситуации по поводу распоряжения имущества в общей совместной собственности будут решаться в суде, не содержатся в тексте Гражданского кодекса, но данные споры, несомненно, составляют предмет гражданского права, т. к. гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников (п. 1 ст. 2 ГК РФ). -------------------------------- <4> Там же.

Название документа