Решение проблемы несовпадения кадастровой и рыночной стоимости

РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ НЕСОВПАДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ <*>

Р. В. БАБЕНКО

Бабенко Роман Владимирович, генеральный директор научно-производственной организации "Лаборатория экономического инжиниринга" (ООО НПО "ЛЭИ"), вице-президент Российского общества оценщиков (РОО), кандидат экономических наук (г. Ростов-на-Дону).

В статье рассматриваются проблемы, которые могут возникнуть при внедрении налога на недвижимость, рассчитанного исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения "недвижимость + улучшения", причины несовпадения кадастровой и рыночной видов стоимости. Проведен сравнительный анализ формирования этих стоимостей. Представлены документы, необходимые для рассмотрения споров о величинах кадастровой стоимости комиссиями, специально созданными для досудебного урегулирования таких конфликтов. Делается вывод о том, что источником проблемы несовпадения кадастровой и рыночной видов стоимости являются не оценщики, а вычислительные возможности современных систем моделирования, отсутствие постоянного мониторинга, а также недостаточное количество времени, выделяемого на работу.

Ключевые слова: налогообложение недвижимости, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, объект налогообложения оценщик.

Mismatch problems cadastral and market value R. V. Babenko

The article discusses problems that may arise in the implementation of property tax, calculated on the basis of the cadastral value of the property tax "property + improvement", the reasons discrepancies of inventory and market value. A comparative analysis of the formation of these values. Documents required for consideration of disputes concerning the values of the cadastral value of commissions created specifically for the pretrial settlement of such conflicts. It is concluded that the source of the problem of mismatch of the land and market value are not appraisers, and the computational capabilities of modern systems modeling, the lack of continuous monitoring, as well as insufficient time allocated to work.

Key words: taxation of real estate cadastre value, market value, the object of taxation, appraiser.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата [3, п. 1 ст. 65]. Кадастровая стоимость устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации [3, п. 5 ст. 65]. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Несовпадение величин кадастровой и рыночной видов стоимости может стать причиной конфликта бизнеса и власти. Благо, до введения налогообложения по новым правилам создается механизм досудебного разрешения проблем несовпадения стоимостей.

Разница в идеологии

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законом об оценочной деятельности [3, п. 1 ст. 66]. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности [3, п. 2 ст. 66]. Исключением является случай определения рыночной стоимости земельного участка. Тогда кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости [3, п. 3 ст. 66] (см. табл. 1).

Таблица 1

Сравнительный анализ кадастровой и рыночной стоимости

Рыночная стоимость по ФСО N 2 Кадастровая стоимость по ФСО N 4

Наиболее вероятная цена Установленная стоимость

Процесс не указан Процесс государственной кадастровой оценки

Объект оценки может быть Определяется как для объектов отчужден на недвижимости, присутствующих на дату оценки на открытом рынке в открытом рынке, так и для объектов условиях конкуренции, недвижимости, рынок которых ограничен то есть объект оценки или отсутствует представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки

Оценщик имеет право применять Основной метод - метод массовой оценки - самостоятельно методы проведения процесс определения стоимости при оценки объекта оценки в группировании объектов оценки, имеющих соответствии со стандартами схожие характеристики, в рамках оценки [8, ст. 14] которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. В случае невозможности применения основного метода используется рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности

Определения рыночной и кадастровой видов стоимости несут разный смысл. Кадастровая стоимость - установленная величина, а рыночная - наиболее вероятная цена. Установленная величина предполагает, что оценщик делает расчет, а орган, утверждающий величину кадастровой стоимости, принимает результат оценки только в качестве ориентира для формирования нормативного документа. "Установленная стоимость" может быть воспринята как стоимость, определенная оценщиком, умноженная на поправочный коэффициент, который, в свою очередь, может быть и повышающим, и понижающим в зависимости от бюджетных аппетитов. Это уже выходит за зону влияния оценщика. Таким образом, в Федеральных стандартах оценки (далее - ФСО) N 4 заложены различия постулатов кадастровой оценки и оценки рыночной стоимости. Они содержатся в ограничениях, которые регламентируют работы по кадастровой оценке (см. табл. 2).

Таблица 2

Этапы проведения рыночной и кадастровой оценки

Проведение оценки по ФСО N 1 Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки по ФСО N 4

Заключение договора на Заключение договора на проведение проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценки, включающего задание оценку с приведенным в нем на оценку перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке

Сбор и анализ информации, Сбор и анализ информации о рынке объектов необходимой для проведения оценки и обоснование выбора вида модели оценки оценки кадастровой стоимости. В пункте 10 ФСО N 4 прямо указано, что при применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления

- Определение ценообразующих факторов объектов оценки

- Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки

- Группировка объектов оценки

- Сбор рыночной информации

Применение подходов к оценке, Построение модели оценки включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов

Согласование (обобщение) Анализ качества модели оценки результатов применения подходов к оценке

Определение итоговой величины Расчет кадастровой стоимости стоимости объекта оценки

Составление отчета об оценке Составление отчета об определении объекта оценки кадастровой стоимости объекта оценки

Таким образом, имеются фундаментальные предпосылки для получения разных результатов рыночной и кадастровой оценки одного и того же объекта. И это нормально. За рубежом споры о величинах кадастровой стоимости считаются обыденностью, в России для досудебного урегулирования таких конфликтов создаются специальные комиссии.

Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Создание и работа комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентируется приказом Министерства экономического развития Российской Федерации [5]. В каждом субъекте Российской Федерации при территориальном органе Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) создается постоянно действующая комиссия. Акцентируем внимание на следующем: не территориальным органом Росреестра, а при территориальном органе Росреестра. Таким образом, законодатель, возможно, хотел подчеркнуть независимость комиссии, хотя и мнимую (см. табл. 3).

Таблица 3

Состав комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Должность Кадры

Председатель Представитель территориального органа Росреестра

Заместитель председателя Представитель органа кадастрового учета

Член комиссии Представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации

Член комиссии Представитель Национального совета по оценочной деятельности

Секретарь комиссии (не Не регламентируется является членом комиссии)

Изменение (дополнение) персонального состава комиссии производится путем внесения изменений в приказ о ее создании. Техническое обеспечение работы комиссии возлагается на территориальный орган Росреестра. Интересно, что решение по всем вопросам членами комиссии принимается только единогласно. Другие варианты не допускаются. Голосование проводится открыто. Делегирование членами комиссии своих полномочий иным лицам не допускается.

Документы, необходимые для рассмотрения споров

Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Заявление должно содержать следующее: - сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо); - наименование юридического лица, почтовый и юридический адреса (в случае если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо). Кроме заявления, необходимо приложение дополнительных документов, а именно: - кадастровый паспорт объекта недвижимости; - нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; - документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений; - отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; - положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет. Рыночная стоимость земельного участка для целей подачи заявления о пересмотре его кадастровой стоимости определяется на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость такого земельного участка. При рассмотрении заявления комиссия исследует представленные на рассмотрение документы на предмет подтверждения ими недостоверности указанных сведений. Варианты развития событий: 1) если комиссией установлено, что при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения, комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости объекта; 2) если недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, не подтверждена, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Недостоверные сведения

Расхождение кадастровой и рыночной видов стоимости может обусловливаться не только различием в методических подходах к определению указанных видов стоимости, но также такими факторами, как наличие и учет оценщиком специфических характеристик земельного участка, периодичность проведения работ по государственной кадастровой оценке, а также дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная на более позднюю дату, может существенно отличаться от его кадастровой стоимости вследствие изменения рыночной конъюнктуры [1]. О существенности при определении недостоверных сведений можно судить по арбитражному праву. Так, согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности, мотивы принятия или отказа, что и отражается в судебном акте. Эту же логику можно транспонировать на работу комиссии. Особое внимание можно уделить следующему: 1) описание объекта оценки со сверхулучшениями/устареваниями; 2) анализ рынка; 3) выявленные факторы ценообразования именно для рассматриваемого объекта. Если указанные параметры существенно отличаются от подобных в модели кадастровой оценки, то кадастровая стоимость подлежит пересмотру. Оценщик в ходе кадастровой оценки достаточно жестко ограничен. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены [6, п. 16]. А до этого объекты должны быть разбиты на группы объектов оценки. Группировка не всегда может учесть свойства набора характеристик. На первый взгляд, синергический эффект от сложившегося набора характеристик может приводить к парадоксальным выводам. Однако наборы характеристик в отдельных сочетаниях могут давать пиковые значения (как максимизирующие, так и минимизирующие стоимость объекта оценки).

Исходные данные для сравнения

В течение 10 рабочих дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ опубликовывает информацию об утвержденных результатах определения кадастровой стоимости [8, ст. 24.18]. В состав сведений входят: - данные о кадастровой стоимости; - дата проведения последней государственной кадастровой оценки; - иная информация. Физические и юридические лица, права и обязанности которых были затронуты оценкой, вправе подать запрос о предоставлении сведений о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета на территории субъекта Российской Федерации по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости, которым утверждены результаты ее определения, и получить указанные сведения. Используется установленный порядок (подробнее см. [7, ст. 14]). В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В течение 7 рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ по определению кадастровой стоимости и орган кадастрового учета обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения [8, ст. 24.19]. Попробуем самостоятельно разъяснить отдельные положения законодательства по кадастровой оценке.

Право на разъяснение законодательства по кадастровой оценке

Согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития России), утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года N 437, это ведомство является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию, в том числе в сфере оценочной деятельности. В компетенцию Минэкономразвития России не входит разъяснение положений существующего законодательства. В связи с этим Департамент инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России вправе лишь высказать свое мнение по вопросам, указанным в обращении, которое не является обязательным для правоприменителя [1]. Министерство юстиции Российской Федерации: - проводит юридическую экспертизу проектов законодательных и иных нормативных правовых актов, вносимых федеральными органами исполнительной власти на рассмотрение Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации [2, подп. 8 п. 7]; - осуществляет государственную регистрацию нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, затрагивающих права, свободы и обязанности человека и гражданина, устанавливающих правовой статус организаций или имеющих межведомственный характер, а также актов иных органов в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации [2, подп. 14 п. 7]; - организует прием граждан, обеспечивает своевременное и в полном объеме рассмотрение их устных и письменных обращений с уведомлением граждан о принятии решений в установленный законодательством Российской Федерации срок [2, подп. 49 п. 7]. Таким образом, Министерство юстиции Российской Федерации осуществляет юридическую экспертизу проектов нормативных правовых актов, государственную регистрацию большой части нормативных правовых актов и может рассматривать письменные обращения граждан.

Вывод

Пересмотр кадастровой стоимости не является свидетельством непрофессионализма или злого умысла оценщика, определившего кадастровую стоимость. Источником проблемы несовпадения кадастровой и рыночной стоимости являются не оценщики, а вычислительные возможности современных систем моделирования, а также недостаточное количество времени, выделяемого на работу в совокупности с отсутствием исторических данных мониторинга рынка недвижимости.

Литература и информационные источники

1. Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 28 июня 2011 года N ОГ-Д06-221 "О причинах возможного расхождения кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка, а также о возможности оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка" // URL: http://appraiser. ru. 2. Указ Президента Российской Федерации от 19 мая 2011 года N 653 "О внесении изменений в Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 года N 1313 "Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации", в Положение, утвержденное этим Указом, и о признании утратившими силу некоторых актов Президента Российской Федерации" // URL: http://base. garant. ru. 3. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ. 4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 "Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) // URL: http://www. rg. ru. 5. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 февраля 2011 года N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" //URL: http://www. economy. gov. ru. 6. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508 "Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (ФСО N 4)". 7. Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в действующей редакции). 8. Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 31 декабря 2010 года N 431-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и статью 5 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). 9. Бабенко Р. В. Несовпадение кадастровой и рыночной стоимости // Регистр оценщиков. 2011. N 7. 10. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 "Федеральный стандарт оценки (ФСО N 1)". 11. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 95-ФЗ. 12. Постановление Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года N 437 "О Министерстве экономического развития Российской Федерации".

Название документа