Распределение квартир по модели комплексного договора

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ КВАРТИР ПО МОДЕЛИ КОМПЛЕКСНОГО ДОГОВОРА <*>

А. И. БЫЧКОВ

-------------------------------- <*> Bychkov A. I. Distribution of apartments according to the model of complex contract.

Бычков Александр Игоревич, начальник юридического отдела ЗАО "ТГК "Салют", аспирант кафедры адвокатуры, нотариата, гражданского и арбитражного процесса РГТЭУ.

В статье рассматриваются вопросы, связанные с использованием конструкции комплексного договора в гражданском обороте для оформления прав граждан на приватизированные квартиры. В работе анализируются аспекты, выгодно отличающие комплексный договор от всех остальных моделей договорной системы России.

Ключевые слова: комплексный договор, смешанный договор, непоименованный договор, свобода договора, комплекс обязательств одного договорного типа или вида (подвида), приватизация, распределение квартир.

The issues related to the use of a design of the complex contract in a civil turnover for registration of the rights of citizens on privatized apartments are considered in the article. The aspects favourably distinguishing the complex contract from all other models of contractual system of Russia are analyzed in the article.

Key words: complex contract, mixed contract, unnamed contract, freedom of contract, complex of obligations of one contractual type or kind (subspecies), privatization, distribution of apartments.

Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ч. 1 ст. 7 Конституции РФ). Одной из политико-правовых мер, направленных на реализацию данного конституционного законоположения, является приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. В порядке приватизации жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних (ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Между тем в повседневной жизни гражданам, приватизирующим свое жилье, нередко бывает необходимо распределить его иным образом, нежели оформление в общую собственность. К примеру, после осуществления приватизации они намерены в состав собственников принять другого гражданина или, наоборот, кого-либо исключить, перераспределить квартиры между собой определенным образом в соответствии с достигнутой договоренностью. В практике автора настоящей статьи было два таких случая. В одном из них в результате приватизации двухкомнатная и однокомнатная квартиры перешли в общую долевую собственность троих граждан: матери, брата и сестры. У них была достигнута договоренность между собой с другим членом семьи, братом, о распределении полученных квартир следующим образом. Единственным собственником однокомнатной квартиры должен был стать первый брат, а двухкомнатная квартира должна была перейти в общую долевую собственность остальных членов семьи, с равной долей в праве собственности каждого из них. Ни один из участников сделки не принимал на себя дополнительных имущественных обязанностей. В другом случае трое граждан (сестра и два брата) в результате приватизации стали собственниками двухкомнатной и однокомнатной квартиры с правом каждого из них в общей долевой собственности по одной трети. Они приняли решение принять в состав собственников мужа сестры и перераспределить квартиры между всеми участниками общей долевой собственности следующим образом: двухкомнатная квартира поступает в общую долевую собственность супругов, а однокомнатная - в общую долевую собственность братьев. Доли в праве у всех равные. Здесь также никто из участников сделки дополнительные обязанности на себя не принимал. В обоих случаях требовалось провести две сделки. Одна была связана с принятием в состав собственников члена семьи, не участвовавшего в приватизации. В первом случае член семьи не участвовал в приватизации, поскольку он не проживал и не был зарегистрирован в приватизируемой квартире, а во втором член семьи отказался от участия в приватизации по следующей причине. Граждане, прибывшие на занимаемую площадь после 1 сентября 1991 г., для проверки принципа однократности участия в приватизации информируются о необходимости представления в службу "одного окна" управы района или Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в срок не более 30 рабочих дней сведений о регистрации по месту жительства (выписки из домовой книги) за период с сентября 1991 г. до прибытия на данное место жительства (п. 1.3 Регламента подготовки, согласования и выдачи по принципу "одного окна" Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы договоров передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации, утв. Постановлением Правительства Москвы от 22 августа 2006 г. N 606-ПП). Член семьи, который не участвовал в приватизации, прибыл на занимаемую площадь после указанной даты, а количество его предыдущих мест проживания было больше десяти, причем каждое из них располагалось в разных регионах нашей страны, а одно из них и вовсе за ее пределами - в Украине. Поскольку было нецелесообразно получать все требуемые документы в связи с существенными неудобствами, член семьи отказался от участия в приватизации, договорившись с остальными участниками о том, что они его впоследствии примут в состав собственников. Помимо сделки по принятию в состав собственников приватизированных квартир первоначально отказавшегося от приватизации члена семьи требовалось проведение сделки, связанной с распределением между ними квартир в соответствии с достигнутой между ними договоренностью. Для сокращения срока проведения государственной регистрации сделки и сокращения расходов по государственной пошлине целесообразно соединить все условия в одном договоре, а не регистрировать каждую сделку самостоятельно. В этом случае с участников сделки в два раза меньше взимается государственная пошлина, потому что регистрируют они одну сделку, а не две, и сама регистрация осуществляется в течение одного месяца, а не двух. Участники первой сделки заключили договор, по условиям которого мать и сестра безвозмездно передали в собственность брата принадлежащие им доли в праве собственности на однокомнатную квартиру, а брат безвозмездно передал им и второму брату в собственность принадлежащую ему долю в праве собственности на двухкомнатную квартиру, в отношении которой они установили общую долевую собственность с равной долей каждого в одну треть. Участники второй сделки заключили договор, по условиям которого братья произвели отчуждение в собственность супругов принадлежащие им доли в праве на двухкомнатную квартиру, а супруга произвела отчуждение в собственность братьев принадлежащей ей доли в праве на однокомнатную квартиру. В обоих случаях только в качестве одаряемого выступили брат и муж сестры, которые не участвовали в приватизации квартир, в то время как остальные участники сделок выступали и в качестве дарителей, и в качестве одаряемых в соответствующих обязательствах. Данный договор включает комплекс обязательств, свойственных договору дарения, однако классическим договором дарения он не является, поскольку включает не одно обязательство определенного вида, а сразу несколько. Он не является договором мены, поскольку участники сделки не меняют принадлежащее им имущество, а дарят друг другу, без встречных обязанностей. Супруг сестры и второй брат в указанных сделках, кроме того, вообще ничего не предоставляли. Такой договор не может быть квалифицирован в качестве смешанного договора, поскольку содержит элементы не различных договоров, а только одного. Он также не может быть отнесен к числу непоименованных договоров, поскольку возникающие из комплексного договора обязательства предусмотрены законом, они свойственны договору дарения, в то время как обязательства, возникающие из непоименованного договора, в законе не предусмотрены. По смыслу п. 2 ст. 421 ГК РФ непоименованным следует считать такой договор, который, рассматриваемый в целом, не предусмотрен законом или иными правовыми актами. В данном случае в законодательстве не предусмотрена конструкция, сочетающая в себе комплекс обязательств одного вида, но сами такие обязательства поименованы в законе. Кроме того, признание подобного договора непоименованным влечет применение к нему не правил о соответствующем обязательстве, комплекс которых в нем содержится, а лишь общих положений об обязательствах и договорах, которые применяются ко всем непоименованным договорам. Такое положение вещей не соответствует существу рассматриваемого договора. Данный договор включает в себя элементы договора дарения, но вместе с тем не может рассматриваться в качестве классического договора дарения. В отличие от него он включает не одно, а сразу несколько обязательств, свойственных договору дарения. Следовательно, такой договор может рассматриваться в качестве комплексного, отличие которого от смешанного состоит в том, что он включает не несколько различных обязательств, а комплекс обязательств одного вида. Комплексный договор включает несколько обязательств одного договорного типа или вида (подвида), в которых одна сторона является кредитором, а другая должником, и наоборот. Его регулирование осуществляется исходя из правил, относящихся к обязательству, комплекс которых в нем присутствует, а в неурегулированной части с учетом существа такого договора к нему подлежат применению общие положения ГК РФ об обязательствах и договорах. Действующее законодательство РФ не знает такого понятия, как "комплексный договор", не определяет его признаки, понятие и существо, а также не устанавливает его соотношение с категорией "смешанный договор". Вместе с тем данным понятием активно оперирует гражданско-правовая наука и правоприменительная практика. В юридической литературе нет единства мнений по вопросам, связанным с пониманием комплексного договора и определением его соотношения со смешанным договором, предлагаются самые различные подходы. Е. А. Суханов считает, что комплексный договор представляет собой совокупность нескольких вполне самостоятельных обязательств, зафиксированных в едином документе, и приводит следующий пример: "...договор о поставке товара может включать также условия о его страховании, хранении, перевозке и т. д., что само по себе не требует оформления различных договоров (документов), но и не приводит к появлению единого договорного обязательства (правоотношения)" [3]. Солидарна с этой точкой зрения Н. И. Клейн, обращающая внимание на то обстоятельство, что на практике понятие комплексного договора используется в случаях, "когда договор как документ включает несколько самостоятельных обязательств, например обязательство поставки сложного оборудования и обязательство шеф-монтажа. Установленное комментируемой статьей (имеется в виду пункт 3 статьи 421 ГК РФ) правило о применимости различных норм к смешанному договору может быть использовано и при заключении комплексного договора" [4]. Некоторые исследователи видят отличие смешанного договора от комплексного в том, что первый порождает единое обязательство, в то время как второй - комплекс взаимосвязанных обязательств [10]. Так, к примеру, В. А. Писчиков различает смешанные и комплексные договоры, полагая, что первые порождают единые обязательства, а вторые - комплекс различных обязательств [6]. М. И. Брагинский придерживается взгляда, что комплексный договор является разновидностью смешанного [2]. Д. М. Огородов и М. Ю. Челышев отмечают, что соотношение смешанного и комплексного договоров "усматривается в том, что если комплексный договор проявляется и в области нормативного регулирования, и в области правореализации, то смешанный договор имеет место главным образом в последней сфере. Из смешанных договоров следует совокупность обязательств, характерных для различных гражданско-правовых договоров, тогда как из комплексных договоров вытекает набор обязательств, прямо определенных законом". По их мнению, смешанный договор конструируют сами стороны, а комплексный - законодатель [5]. А. А. Собчак провел четкую грань между смешанными и комплексными договорами, указав, что они представляют собой различные правовые явления. Смешанный договор он определяет как оформляющий устойчивые связи между участниками гражданского оборота, вызываемые к жизни объективным ходом экономического развития, в котором "сочетаются элементы разных договоров и который служит основанием возникновения единого обязательства, соединяющего черты договоров разного вида. Именно такое соединение в рамках единого обязательства и определяет своеобразие смешанных договоров". Комплексным, по его мнению, следует считать такой договор, который порождает "два и более различных обязательств, имеющих единую хозяйственную цель и группирующихся вокруг одного из них, которое является основным". В вопросах правового регулирования названных категорий договоров Собчак полагает, что к смешанным обязательствам применяются правила о договорах, которые его образуют, в то время как к комплексным - специальные законодательные положения о них, а при отсутствии - общие положения об обязательствах [7]. Дальше всех в рассматриваемом вопросе идет В. С. Белых, который выделяет смешанные, комплексные и комбинированные договоры. Комплексным договором, по его мнению, является такой договор, который содержит элементы, нормы различных отраслей права. В качестве примера он приводит соглашение о разделе продукции, включающее элементы частноправового и публично-правового регулирования. Комбинированным является такой договор, который содержит элементы комплексного и смешанного договоров [1]. А. А. Уралова вообще отказывает комплексным договорам в праве на существование, отмечая, что "расширение терминологии не способствует разработке уже установленных и закрепленных понятий, а лишь усложняет толкование" [11]. В судебной практике понятие "комплексный договор" применяется к договорам, содержащим несколько обязательств, причем не различных, а одного вида: сочетание в одном договоре страхования нескольких видов страхования (Определения ВАС РФ от 28 декабря 2010 г. N ВАС-17530/10, от 27 декабря 2010 г. N ВАС-17237/10, от 24 декабря 2010 г. N ВАС-16918/10), комплексное обслуживание многоквартирного дома (техническое содержание и ремонт мест общего пользования, инженерных сетей и оборудования) (Определение ВАС РФ от 3 февраля 2011 г. N ВАС-361/11), комплексное обслуживание морских судов (Определения ВАС РФ от 8 июля 2010 г. N ВАС-5620/10, от 3 августа 2010 г. N ВАС-9795/10), комплексное техническое обслуживание тепловых систем (Определение ВАС РФ от 11 марта 2010 г. N ВАС-2272/10), договор, включающий комплекс услуг по перевозке (Постановление ВАС РФ от 6 октября 2009 г. N 8244/09), при этом не всегда проводится различие между категориями "смешанный" договор и "комплексный" договор. В частности, МКАС при Торгово-промышленной палате РФ по одному из дел указал, что "анализ содержания Договора позволяет сделать вывод о том, что он имеет комплексный характер, в нем содержатся элементы договора перевозки и договора транспортной экспедиции. По мнению единоличного арбитра, рассматривавшего данный спор, такое соглашение следует квалифицировать как смешанный договор" (решение МКАС при ТПП от 28 января 2010 г. N 127/2009). Из приведенного примера видно, что нередко суды понятие "комплексный договор" используют в качестве синонима понятия "смешанный договор", отождествляя их между собой. Таким образом, даже при отсутствии единства мнений и при наличии противоречий можно выделить два преобладающих подхода к пониманию существа комплексного договора, один из которых доминирует в доктрине, а другой - в правоприменительной практике. В отличие от гражданско-правовой доктрины судебная практика в качестве комплексных признает договоры, включающие несколько обязательств одного вида, в то время как в доктрине большинством исследователей поддерживается взгляд на комплексный договор как включающий обязательства различного вида, объединенных единой целью и для удобства включенных в один такой договор. Правильной в связи с этим представляется выдвинутая нами позиция о том, что комплексным договором следует считать такой, который включает несколько обязательств одного договорного типа или вида (подвида), в которых одна сторона является кредитором, а другая должником и наоборот. Помимо рассмотренного нами в начале статьи комплексного договора о распределении квартир можно привести еще один - сделка РЕПО, представляющая собой приобретение (продажу) ценных бумаг, при покупке (продаже) которых у организации возникает обязательство по последующей обратной продаже (покупке) указанных ценных бумаг через определенный срок по заранее фиксированной цене на условиях, установленных такой сделкой (распоряжение ФКЦБ РФ от 14 августа 2002 г. N 991/р "Об утверждении Методических рекомендаций по заполнению форм отчетности профессиональных участников рынка ценных бумаг", Постановление ФКЦБ РФ от 14 августа 2002 г. N 32/пс "Об утверждении Положения о клиринговой деятельности на рынке ценных бумаг Российской Федерации"). Сделка РЕПО в качестве составных своих частей имеет две сделки купли-продажи, где каждая из сторон выступает продавцом и покупателем, на что справедливо указывается в российской цивилистике [12].

Литература

1. Белых В. С. Предпринимательское право России: Учебник. М., 2010. 2. Брагинский М. И. Основы учения о непоименованных (безымянных) и смешанных договорах. М.: Статут, 2007. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право" (том 3) (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ 3. Гражданское право. Т. III. Обязательственное право / Под ред. Е. А. Суханова. М., 2006. 4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М., 2005. 5. Огородов Д. В., Челышев М. Ю. Конструкция смешанного договора в гражданском (частном) праве. М.: Статут, 2008. 6. Писчиков В. А. Смешанные и нетипичные договоры в гражданском праве России: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. 7. Собчак А. А. Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве // Советское государство и право. 1989. N 11. 8. Современные проблемы правотворчества и правоприменения: Сборник научных трудов / Отв. ред. А. А. Усачев. Вып. 4. Москва; Иркутск, 2007. 9. Сидорова Т. Э. Реализация принципа свободы договора в торговом обороте // Коммерческое право: актуальные проблемы и перспективы развития. Сборник статей к юбилею Б. И. Пугинского / Сост. Е. А. Абросимова, С. Ю. Филиппова. М., 2011. 10. Степанов Д. И. Услуги как объект гражданских прав. М., 2005. 11. Уралова А. А. Смешанный договор в системе гражданско-правовых договоров / Современные проблемы правотворчества и правоприменения: Сборник научных трудов / Отв. ред. А. А. Усачев. Вып. 4. Москва; Иркутск, 2007. 12. Шершеневич Г. Ф. Курс торгового права. Т. 2. М., 2003.

------------------------------------------------------------------

Название документа