Организация на праве собственности владеет зданием, на помещения которого в 2002 г. были зарегистрированы долгосрочные договоры аренды. В 2012 г. здание было реконструировано, в результате чего старое здание как объект прекратило свое существование и появился новый объект с большей площадью, на который было получено соответствующее свидетельство. Можно ли снять обременения (аренду) на основании того, что объект был реконструирован и образован новый, на который не могли перейти вышеуказанные обременения?

Ответ: Реконструкция арендованного помещения не прекращает права и обязанности сторон по договору аренды, запись об аренде подраздела III-1 ЕГРП, внесенная на ранее существовавший объект, переносится на реконструированный объект. Таким образом, снять обременения (аренду) на основании того, что объект был реконструирован и образован новый, нельзя без волеизъявления сторон.

Обоснование: Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статья 219 ГК РФ закрепляет, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 24 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113 (далее - Методические рекомендации), в случае, если в результате реконструкции объекта недвижимого имущества внешние границы объекта недвижимого имущества, назначение объекта, объем выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства не меняются, в раздел ЕГРП, открытый на соответствующий объект недвижимого имущества, в соответствии с п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219) (далее - Правила) вносятся изменения.

При этом согласно п. 10 ст. 33 Закона о регистрации, если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I ЕГРП, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества, содержащего новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.

Согласно п. п. 25 и 26 Методических рекомендаций в остальных случаях реконструкции объекта недвижимого имущества для государственной регистрации прав на реконструированный объект недвижимого имущества рекомендуется открывать новый раздел ЕГРП, при этом раздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимого имущества, закрывается в соответствии с п. 36 Правил.

В соответствии с п. 44 Правил актуальные записи специальных частей подраздела III раздела ЕГРП на ранее существовавший объект переносятся в специальные части подраздела III раздела ЕГРП, открытого на реконструированный объект недвижимого имущества. В листах специальных частей подраздела III раздела ЕГРП, открытого на реконструированный объект недвижимого имущества, проставляется дата заполнения этих листов. В графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу "Особые отметки регистратора" после слов "Дата регистрации". В графе, в которой описывается объект недвижимого имущества или содержание ограничения (обременения) права, указываются сведения о ранее существовавшем объекте недвижимого имущества в соответствии с п. п. 28 - 35 Правил, а также его кадастровый (условный) номер.

На основании п. 44 Правил вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Запись об аренде вносится в подраздел III-1.

Следовательно, запись об аренде подраздела III-1, внесенная на ранее существовавший объект, переносится на реконструированный объект.

Так, например, в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 N 18АП-10061/2011 (Постановлением ФАС Уральского округа от 14.02.2012 N Ф09-9810/11 данное Постановление оставлено без изменения) суд указал, что факт проведения реконструкции или капитального ремонта в арендуемом помещении не прекращает права и обязанности сторон по договору аренды, запись об аренде подраздела III-1, внесенная на ранее существовавший объект, переносится на реконструированный объект.

Е. Д.Носкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

25.07.2013