Может ли продавец по договору купли-продажи потребовать от покупателя возврата проданной вещи в случае расторжения договора купли-продажи в связи с нарушением условий договора покупателем, если в договоре отсутствует условие о наличии у сторон права требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ)?

Ответ: Да, может, руководствуясь нормами Гражданского кодекса РФ о взыскании неосновательного обогащения. При этом наличие записи об ипотеке, зарегистрированной в отношении недвижимой вещи, являющейся предметом расторгаемого договора, в пользу третьего лица, не препятствует расторжению договора купли-продажи и возврату вещи первоначальному собственнику при нарушении покупателем условий договора.

Обоснование: В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Исходя из этого право стороны по договору потребовать от другой стороны возвращения того, что было исполнено ей по обязательству до момента расторжения договора, должно быть прямо предусмотрено соглашением сторон.

Такая позиция нашла отражение в судебной практике (Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2008 N 82-В08-11).

В то же время согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Как следует из п. 3 ст. 1103 ГК РФ, правила о возврате неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Отсутствие у продавца права потребовать от покупателя возврата проданной вещи в случае расторжения договора противоречило бы указанным нормам ГК РФ.

Позиция о том, что продавец вправе потребовать возврата вещи покупателем в случае расторжения договора купли-продажи в связи с нарушением условий договора покупателем независимо от того, имеется ли в договоре условие о наличии у продавца такого права, нашла отражение в п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Указанное разъяснение, данное в целях обеспечения единообразия судебной практики, впоследствии было воспринято судами при вынесении судебных актов по спорам, возникающим в связи с расторжением договоров купли-продажи недвижимости, право собственности покупателя по которым было обременено ипотекой третьего лица - кредитора покупателя, предоставившего ему денежные средства для оплаты приобретаемой вещи. Как указали суды, наличие такого обременения не препятствует расторжению договора купли-продажи и возврату вещи первоначальному собственнику при нарушении покупателем условий договора (Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 по делу N А75-5195/2011, ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2010 по делу N А44-4610/2009).

Т. Ю.Сковородова

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

24.07.2013