Соотношение инвестиционной деятельности в сфере жилищно-коммунального хозяйства с предпринимательскими рисками

СООТНОШЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА С ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИМИ РИСКАМИ

С. В. ДОЛЖИКОВ

Должиков С. В., соискатель кафедры гражданского права Всероссийской государственной налоговой академии Минфина России.

Социально-экономическое развитие Российской Федерации способствовало выработке государственной властью концептуальных направлений внутренней экономической политики. Финансовые возможности бюджета Российской Федерации, а также иные финансово-экономические показатели государства позволили обратить внимание публичной власти на те направления, в которых за предшествующие годы формирования рыночной экономики накопились серьезные нерешенные проблемы. Одной из таких проблемных сфер деятельности государства является в настоящее время жилищно-коммунальное хозяйство. Следует отметить, что существующие проблемы в сфере жилищно-коммунального хозяйства накапливались десятилетиями. Характерная для советской хозяйственной системы централизация инвестиционного процесса в жилищно-коммунальном хозяйстве была вполне логична с институциональной точки зрения. В условиях преобладания и верховенства государственной собственности осуществляемые директивно в рамках плановой экономики мероприятия обеспечивали расширенное воспроизводство принадлежащих государству основных фондов в отрасли. С началом экономических реформ в анализируемой отрасли стала преобладать муниципальная форма собственности. Несбалансированность налоговой и бюджетной системы предопределила резкое сокращение возможностей государства, а также органов местного самоуправления для участия в инвестировании ЖКХ. Сложный ход рыночных преобразований способствовал тому, что на определенное время вопросы инвестиционной деятельности в ЖКХ оказались без внимания со стороны государства, что еще в большей степени способствовало кризису в отрасли. О необходимости реформирования жилищно-коммунального хозяйства в своем Послании Федеральному Собранию РФ от 26 апреля 2007 г. говорил Президент РФ: "Расширяя строительство нового жилья, нельзя забывать и о поддержании в надлежащем состоянии существующего жилищного фонда... из 3 млрд. квадратных метров жилого фонда России более половины нуждается в ремонте. Объем ветхого жилья по стране составляет 93 млн. квадратных метров, из них аварийного - более 11 млн. квадратных метров. Нужно признать, что сегодня без поддержки государства многие наши сограждане, оказавшиеся в наиболее тяжелых, сложных жизненных условиях, сами решить этот вопрос не в состоянии... Считаю, что для эффективной работы по реформированию ЖКХ необходимо создать специальный фонд - в объеме не менее 250 млрд. руб." <1>. -------------------------------- <1> Послание Президента РФ Федеральному Собранию РФ от 26 апреля 2007 г. // Парламентская газета. 2007. 27 апр.

Заметим, что, по мнению экспертов, непринятие срочных мер, связанных с капитальным ремонтом и реконструкцией жилищного фонда, может привести и к неконтролируемой аварийности в жилищно-коммунальной сфере. При этом требуемый объем инвестиций оценивается экспертами в сумму порядка 3 трлн. руб. Таким образом, активные действия публичной власти являются не только необходимыми, но и вынужденными. Следует отметить, что реформа ЖКХ является одним из приоритетных направлений развития национальной экономики. Одной из основных задач реформирования сферы ЖКХ является необходимость выведения тарифов оплаты населением за оказываемые услуги на уровень 100% от величины экономически обоснованных тарифов на жилищно-коммунальные услуги <2>. Сказанное позволяет сделать вывод, что данное направление деятельности перспективно и в будущем должно приносить стабильный доход организациям, занимающимся управлением и эксплуатацией в сфере ЖКХ. -------------------------------- <2> Одна из наиболее актуальных проблем, стоящих перед управляющей компанией, - накопление средств собственников квартир на проведение капитального ремонта. Модели подобного накопления пока отсутствуют. Государство, будучи не в состоянии предложить действующий механизм сбережения и накопления денежных средств на осуществление капремонта, передало весь комплекс в частные руки, а именно самим собственникам жилья. Согласно расчетам Департамента ЖКХ г. Москвы для проведения капитального ремонта через 30 лет уже сегодня каждый собственник должен вносить по 18 руб. с квадратного метра площади. При этом не решена проблема обеспечения гарантированной доходности этих средств.

Региональный опыт реформирования жилищно-коммунального хозяйства показывает положительную динамику по переходу от муниципальной к частной форме собственности обслуживающих жилищный фонд организаций. Так, по данным Кемеровской обладминистрации, сейчас в ЖКХ Кузбасса работают 125 частных предприятий (например, в г. Новокузнецке осталось одно муниципальное предприятие в сфере ЖКХ), которые оказывают жилищные услуги - занимаются эксплуатацией 23,3 млн. кв. м жилья (почти 60% от всего обслуживаемого жилищного фонда области). Опережают других в развитии рынка частных ЖЭКов и в создании конкурентной среды г. г. Березовский, Киселевск, Ленинск-Кузнецкий, Новокузнецк, Кемерово. Инвестиции частников в ЖКХ Кузбасса в 2004 г. составляли около 150 млн. руб., в 2005 г. - 500 млн. руб. Как показывает практика, наиболее крупными и успешными в данной сфере являются дочерние компании, связанные непосредственно с инвестором строительства, что обусловлено прежде всего сложившейся схемой взаимодействия по приемке в эксплуатацию и дальнейшей эксплуатации и управления жилыми домами. Первый опыт крупного частного бизнеса в ЖКХ в России уже есть. Реализуются два крупных проекта в рамках ОАО "Российские коммунальные системы" и ОАО "Российские коммунальные инвестиции". Первый опыт реализации этих проектов в регионах показал перспективность для частного инвестора работать в данном секторе: по предварительным оценкам, доходность на вложенный капитал будет колебаться в пределах 5 - 7%. Необходимо отметить, что повышение доходности деятельности частных организаций, развитие рынка жилищно-коммунальных и дополнительных услуг в области обслуживания и управления объектами, внедрение стандартов обслуживания жилого и нежилого фонда, повышение качества обслуживания и, как следствие, увеличение инвестиционной привлекательности предлагаемых проектов - вот одна из основных целей деятельности управляющих компаний в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг. Данная цель может быть достигнута путем повышения качества услуг (в том числе за счет внедрения современных технологий) <3> и выстраивания отношений с ресурсоснабжающими организациями в изменяющемся правовом поле. -------------------------------- <3> Невысокое качество предоставляемых услуг в связи с плохой организацией работы на конкретном объекте можно минимизировать путем усиления контроля за производственным персоналом и средним звеном управленческого персонала, а также организациями, работающими по договорам с организацией в сфере предоставления услуг домовладельцам. Для этого в организации целесообразно создавать отдел контроля эксплуатационной деятельности, входящий, например, в Департамент эксплуатации, а также Контрольно-ревизионное управление, непосредственно подчиняющееся генеральному директору организации.

Для организации предоставления жилищно-коммунальных услуг населению цена реализации продукции определяется как ставка (тариф) на данный вид услуги. Следует отметить, что при осуществлении деятельности частной управляющей компании для уменьшения внешних рисков, связанных с конкуренцией со стороны муниципальных ДЕЗов, цены на предоставление услуг по содержанию и ремонту жилого помещения и коммунальным услугам устанавливаются исходя из тарифов (ставок), утвержденных местными органами власти, тарифы на дополнительные услуги (охрана, организация службы дежурных по подъезду) определяются исходя из фактических расходов согласно заключенным договорам. Необходимо отметить, что на развитие анализируемого вида предпринимательской деятельности оказывают влияние различные объективные риски, к которым можно отнести: изменение законодательства Российской Федерации в части, касающейся правил предоставления жилищно-коммунальных услуг гражданам, и изменение ставок (тарифов) на предоставление услуг ЖКХ населению. На данный риск возможно влиять путем формирования общественного мнения через саморегулируемые некоммерческие организации и ассоциации, например по г. Москве и ряду регионов РФ - через саморегулируемую организацию управляющих недвижимостью (СОУН); качество строительства принимаемых в эксплуатацию многоквартирных домов, так как зачастую управляющая организация сталкивается с приемом домов-новостроек с низкой строительной готовностью, что влечет за собой непредвиденные расходы, либо берет в управление многоквартирные дома со значительными сроками эксплуатации. В том числе данный риск влияет также в дальнейшем и на деятельность организации, что выражается в обоснованных претензиях домовладельцев и дополнительных финансовых затратах. Минимизировать данный риск возможно путем усиления контроля за качеством строительства и наладки работы по гарантийным обязательствам со стороны генподрядчиков строительства; риск потери ликвидности (рост дебиторской задолженности в связи с неоплатой гражданами предоставляемых услуг, а также несвоевременная оплата в рамках генподрядных договоров, где исполнителем является управляющая организация). Риск неоплаты гражданами услуг на содержание и ремонт жилого помещения, коммунальных и дополнительных услуг в полном объеме наиболее существен при оценке ликвидности проекта. Выходом из ситуации может стать проведение эффективной разъяснительной работы среди домовладельцев, претензионно-исковая работа, в том числе с привлечением специализированных коллекторских агентств; влияние конкурентов неразрывно связано с расширением рынка управляющей организации в сфере ЖКХ, и некоторые из них ведут агрессивную политику в отношении конкурентов при поддержке местных администраций. Избежать влияния данного риска на деятельность организации можно путем проведения открытых конкурсов, с предоставлением каждому домовладельцу обоснованной тарифной политики; влияние местных органов власти пересекается также с риском изменения законодательства. Зачастую риск носит субъективный характер и зависит от позиции администрации к реформе ЖКХ в конкретном регионе. Нивелировать влияние данного риска на предлагаемый проект можно путем привлечения к совместной работе независимых общественных и некоммерческих организаций, а также открытостью информации о деятельности организации как публичной компании; кредитные риски, связанные с увеличение дебиторской задолженности ввиду невыполнения обязательств поставщиками материально-технических средств или подрядными организациями, где организация выступает в качестве заказчика. Выходом из ситуации может служить правильная финансовая политика организации при заключении договоров с подрядчиками, эффективная претензионно-исковая работа, внедрение методики оценки кредитных рисков. Заметим, что фактор внешнего риска, характерный для Московского региона и связанный с высокой конкуренцией со стороны сторонних управляющих компаний, тоже велик, однако существенное влияние на нивелирование данного риска оказывает качество предоставляемых услуг. Поэтому расчет тарифов на содержание и ремонт жилого помещения необходимо производить исходя из фактических затрат организации. Таким образом, можно сделать вывод, что основными целями организации системы инвестирования в жилищно-коммунальный комплекс является объединение и координация действий предприятий и организаций ЖКХ, частных инвесторов, заинтересованных в развитии инвестиционной деятельности в целях оздоровления отрасли и, соответственно, повышения качества оказываемых услуг. Совершенно очевидно, что ведущее место в жилищно-коммунальной и социальной сфере принадлежит инвестиционным ресурсам. Особую значимость эта проблема приобретает на региональном уровне, так как именно здесь реально происходят рыночные преобразования и здесь должны быть созданы условия, способные привлечь материальные и финансовые ресурсы в необходимых объемах. В заключение необходимо отметить, что перспективы активизации инвестиционной деятельности в жилищно-коммунальное хозяйство в настоящее время более реалистичны, чем в предыдущие годы реформ, что связано с заинтересованностью в том числе и публичной власти в данных процессах. Созданный Фонд содействия реформированию ЖКХ как государственная корпорация имеет необходимые инвестиционные ресурсы для осуществления масштабных инвестиций в указанную сферу. Не следует забывать, что жилищно-коммунальное хозяйство является интересным инвестиционным объектом для частного инвестора, так как данная сфера обладает очень многими притягательными чертами, особенно в период стабильной экономики, формирующегося жилищного законодательства, адекватными механизмами воздействия на собственников и нанимателей жилых помещений. Организации, осуществляющие управление и предоставление услуг в ЖКХ, являются, как правило, естественными локальными монополистами и имеют гарантированный рынок сбыта. Потребитель не может отказаться от предоставляемых этими предприятиями услуг. За свои услуги, отпускаемые потребителям, прежде всего населению, предприятия имеют устойчивую часть поступлений в виде "живых денег". Кроме того, эти платежи прогнозируемы, своевременны и стабильны.

Название документа Вопрос: Сын служит на Северном Кавказе, выслуга - 10 лет. Холост. Увольняется по состоянию здоровья. Хочет получить ГЖС и купить жилье в Московской области, где имеет 1/2 доли в однокомнатной квартире общей площадью 34 кв. м. Так как купить квартиру на средства, выделенные по ГЖС, невозможно, хотел бы приобрести вторую часть квартиры, в которой имеет 1/2 доли. Возможно ли это? ("Право в Вооруженных Силах", 2008, N 7) Текст документа

Вопрос: Сын служит на Северном Кавказе, выслуга - 10 лет. Холост. Увольняется по состоянию здоровья. Хочет получить ГЖС и купить жилье в Московской области, где имеет 1/2 доли в однокомнатной квартире общей площадью 34 кв. м. Так как купить квартиру на средства, выделенные по ГЖС, невозможно, хотел бы приобрести вторую часть квартиры, в которой имеет 1/2 доли. Возможно ли это?

Ответ: Не вдаваясь в вопрос, имеет ли Ваш сын право участвовать в подпрограмме (для этого Вы указали мало данных), обращаю Ваше внимание на то, что в соответствии с п. 30 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг., утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 марта 2006 г. N 153, граждане - участники подпрограммы, имеющие жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности или им и членам их семей на праве общей собственности, под роспись уведомляются, что сертификат будет выдан им только в случае, если они и члены их семей примут на себя обязательство о безвозмездной передаче принадлежащих им на праве собственности и свободных от обязательств жилых помещений в государственную или муниципальную собственность. Граждане - участники подпрограммы, проживающие в жилых помещениях по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, под роспись уведомляются, что сертификат будет выдан им только в случае, если они и члены их семей примут на себя обязательство освободить и сдать занимаемое жилое помещение.

Р. А.Закиров Адъюнкт кафедры военной администрации, административного и финансового права Военного университета, старший лейтенант юстиции

Название документа Вопрос: Военнослужащий. Общая выслуга (со срочной службой) более 25 лет. При получении государственного жилищного сертификата в ноябре 2007 г. на Башкортостан размер субсидии рассчитан по цене 22430 руб. за 1 кв. м. Но по Башкортостану в 2007 г. установлена цена 24450 руб. за 1 кв. м. Кто прав? ("Право в Вооруженных Силах", 2008, N 7) Текст документа

Вопрос: Военнослужащий. Общая выслуга (со срочной службой) более 25 лет. При получении государственного жилищного сертификата в ноябре 2007 г. на Башкортостан размер субсидии рассчитан по цене 22430 руб. за 1 кв. м. Но по Башкортостану в 2007 г. установлена цена 24450 руб. за 1 кв. м. Кто прав?

Ответ: В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации "О некоторых вопросах реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы от 21 марта 2006 г. N 153 размер субсидии рассчитывается на дату выдачи сертификата, указывается в сертификате и является неизменным на весь срок действия сертификата. В соответствии с Приказом Минрегиона России от 4 сентября 2007 г. N 91 средняя стоимость 1 кв. м общей площади жилья на IV квартал 2007 г. по Республике Башкортостан установлена 24550 руб. (на второе полугодие и III квартал 2007 г. - 24450 руб.; на I квартал 2007 г. - 22450 руб.). Если в сертификате дата выдачи указана позднее I квартала 2007 г., расчет субсидии произведен неверно.

С. В.Шанхаев Кандидат юридических наук, капитан юстиции

Название документа