К вопросу о том, какое дачное строение следует признавать жилым помещением

К ВОПРОСУ О ТОМ, КАКОЕ ДАЧНОЕ СТРОЕНИЕ СЛЕДУЕТ ПРИЗНАВАТЬ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ <*>

Н. В. РОСТОВЦЕВА

Ростовцева Н. В., к. ю.н., доцент кафедры гражданского права Государственного университета - Высшей школы экономики.

Многие граждане Российской Федерации не мыслят своего существования без отдыха на даче. На 6 сотках земли в садоводческих товариществах в настоящее время все чаще возводят комфортабельные дома, пригодные не только для летнего, но и для постоянного, круглогодичного проживания. Возможность возведения на земельных участках жилых и иных строений предусмотрена, в частности, ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации <1> (при условии соблюдения собственником земельного участка его целевого назначения и его использования с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов), а также Федеральным законом "О личном подсобном хозяйстве" <2>. В действующем российском законодательстве можно встретить даже понятия "дача", "садовый домик" <3>, хотя содержание этих понятий не раскрывается. -------------------------------- <1> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. 29 октября. N 44. Ст. 4147. <2> Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" // СЗ РФ. 2003. 14 июля. N 28. Ст. 2881. <3> Ст. 17 Закона Российской федерации от 15 мая 1991 г. N 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 21. Ст. 699; п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ // СЗ РФ. 2000. 7 августа. N 32. Ст. 3340; п. 3 ст. 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. 20 июля. N 29. Ст. 3400.

Каков же правовой режим возводимых на дачах строений? Если обратиться к Жилищному кодексу Российской Федерации, то можно обнаружить, что "дачи", "садовые домики", "жилые строения" не значатся в качестве объектов жилищных прав. Ими в соответствии с п. 1 ст. 15 ЖК РФ являются жилые помещения, имеющие следующие разновидности: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната (ч. 1 ст. 16). Между тем в Жилищном кодексе РФ понятие "дачный дом" все же встречается. Так, п. 2 ст. 136 закрепляет возможность создания товарищества собственников жилья путем объединения нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. В практике возник вопрос: можно ли квалифицировать как жилое помещение строение, возведенное на земельном участке садоводческого товарищества? В юридической литературе высказывалось мнение о том, что "регулировать отношения, связанные с владением и пользованием дачами, садовыми домиками в рамках жилищного закона нельзя, поскольку эти строения не являются жилыми, местом постоянного жительства. Они - всего лишь место пребывания" <4>. Полагаем, что в настоящее время данный вывод не является абсолютно бесспорным. Дело в том, что 14 апреля 2008 г. Конституционный Суд Российской Федерации признал не соответствующим Конституции абз. 2 ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" <5>, устанавливающий запрет на регистрацию проживания в возведенном на садовом земельном участке жилого строения <6>. -------------------------------- <4> Литовкин В. Н. Концепция развития жилищного законодательства // Журнал российского права. 2000. N 5 - 6. <5> Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" // СЗ РФ. 1998. 20 апреля. N 16. Ст. 1801. <6> Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г. N 7-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан" // Российская газета. N 92. 2008. 26 апреля.

Поводом к рассмотрению дела явились жалобы граждан Т. И. Булах и В. Д. Сукачева, Г. Ф. Шулевки и И. В. Шулевки, а также А. Ю. Шулевки, И. Б. Шулевки и Ю. И. Шулевки. Граждане постоянно проживали в расположенных в садоводческом товариществе жилых строениях, право собственности на которые были оформлены надлежащим образом. Так, гражданин Ю. И. Шулевка совместно с членами своей семьи и родителями проживал в жилом строении, состоящем из четырех комнат, жилой площадью 76,6 кв. м и общей площадью 238,9 кв. м, по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, садоводческое товарищество "Ветеран", улица Ореховая, дом N 488. На указанное жилое строение гражданином Ю. И. Шулевкой было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на основании акта приемки законченного строительством жилого строения в эксплуатацию и соответствующего постановления главы администрации округа от 4 февраля 2005 г. Граждане Т. И. Булах и В. Д. Сукачев с 1998 г. постоянно проживали в расположенном на садовом земельном участке N 134 по улице Садовой в садоводческом товариществе "Авиатор" (пос. Афипский Северского района Краснодарского края) в доме площадью 56,8 кв. м, который был принят в эксплуатацию в 2001 г. и принадлежал В. Д. Сукачеву согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности. Жилые строения являлись единственно возможным для заявителей местом жительства. Между тем Управление Федеральной миграционной службы по Краснодарскому краю отказало им в регистрации по месту жительства в указанных жилых строениях. Граждане обратились в суд общей юрисдикции с целью признать данный отказ неправомерным. Однако в удовлетворении их требований было отказано. Тогда они обратились с жалобой в Конституционный Суд РФ с целью признать примененную норму абз. 2 ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" не соответствующей Конституции Российской Федерации. Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что норма абз. 2 ст. 1 указанного Закона порождает правовую неопределенность, нарушает конституционный принцип равенства, позволяет органам регистрационного учета отказывать в регистрации по месту жительства гражданам, которые постоянно проживают в возведенных на садовых земельных участках жилых строениях, принадлежащих им на законных основаниях, пригодных для постоянного проживания и являющихся для них единственно возможным местом жительства. Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (ч. 1 и 2), 27 (ч. 1) и 55 (ч. 3) абз. 2 ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов. Как отметил Конституционный Суд РФ, потребуется внесение изменений в Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Также Конституционный Суд РФ указал: поскольку жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации), субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления - утвердить правила землепользования и застройки. При этом не исключается возможность введения субъектами Российской Федерации указанного правового регулирования в опережающем порядке. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (гл. 28 ГПК РФ). Таким образом, Конституционный Суд РФ признал, что правовой режим жилых строений, при условии, что они, во-первых, расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям населенных пунктов, и, во-вторых, пригодны для постоянного проживания, определяется нормами жилищного законодательства Российской Федерации. А поскольку объектами жилищных прав, как уже было отмечено, являются жилые помещения, то указанные выше жилые строения должны обладать признаками жилых помещений. Конституционный Суд РФ указал на необходимость соблюдения самого важного принципа жилых помещений - принципа пригодности для постоянного проживания. Пригодность для постоянного проживания граждан определяется соответствием санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В частности, Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" <7> устанавливает, что жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока; содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам (ст. 23). -------------------------------- <7> Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (ред. от 01.12.2007) // СЗ РФ. 1999. 5 апреля. N 14. Ст. 1650.

Общие требования, предъявляемые к жилому помещению, закреплены в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" <8>. В нем, в частности, установлено, что: -------------------------------- <8> Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // СЗ РФ. 2006. 6 февраля. N 6. Ст. 702.

- жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории; - несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования; - жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение); в поселениях без централизованных инженерных сетей в одно - и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных; - инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности; - внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м; - концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол. В Постановлении указываются также основания для признания жилого помещения непригодным для проживания. При этом не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания, в частности, отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно - и двухэтажном жилом доме. Важно отметить, что помещение, пригодное для постоянного (круглогодичного) проживания, фактически может быть использовано для временного (например, летнего) проживания. Таким образом, на отнесение помещения к жилому не должен влиять факт его использования для временного или постоянного проживания. Главное, чтобы помещение было пригодно для постоянного проживания. Жилищный кодекс РФ называет еще два признака, которым должно отвечать жилое помещение: оно должно быть недвижимым имуществом; оно должно быть изолированным (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Понятие недвижимости раскрывается в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ <9>. В соответствии с ним к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства <10>. -------------------------------- <9> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. 5 декабря. N 32. Ст. 3301. <10> Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 06.12.2007) // СЗ РФ. 1994. 5 декабря. N 32. Ст. 3301.

По мнению ряда ученых-юристов, указание на недвижимый характер жилого помещения в Жилищном кодексе РФ представляется излишним. Так, А. А. Иванов замечает: "...если следовать логике ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, то должны существовать помещения: движимые, неизолированные и не предназначенные для постоянного проживания граждан... Но откуда возьмутся "движимые" помещения, если они всегда рассматривались как части зданий (сооружений), т. е. объектов недвижимости?" <11>. -------------------------------- <11> Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 88.

Принцип изолированности, который, кстати, был закреплен и в Жилищном кодексе РСФСР, также имеет неоднозначную оценку. Как отмечает тот же автор, свойством изолированности обладает любое помещение. Ведь любое помещение предполагает более или менее четкое (конструктивное) определение его границ <12>. Отсюда можно сделать вывод о том, что достаточно отразить в Жилищном кодексе РФ только принцип пригодности для постоянного проживания для квалификации помещения как жилого. Представляется, что этой позиции придерживается и Конституционный Суд РФ, который в рассматриваемом Постановлении указал на необходимость установления лишь одного признака жилого помещения. -------------------------------- <12> Там же.

Следует также отметить, что режим жилых помещений будет распространяться лишь на тот объект, который включен в реестр жилищного фонда, т. е. отражен в данных государственного учета, который включает технический учет жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). Порядок проведения государственного учета жилых помещений установлен Постановлением Правительства Российской Федерации "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" <13>. Кроме того, право собственности и иные права граждан на жилое помещение как объект недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <14>. -------------------------------- <13> Постановление Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 20.10.1997. N 42. Ст. 4787. <14> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.

Название документа