Организация-продавец и организация-покупатель обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по заключенному между ними договору купли-продажи указанного объекта. Впоследствии продавец обратился в регистрирующий орган с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов без проведения регистрации, на основании которого указанный орган приостановил государственную регистрацию перехода права на месяц. В течение месяца продавец в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации вновь не обращался

Позднее регистрирующий орган отказал в государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), указав, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора и отсутствие волеизъявления одной из них является препятствием для проведения государственной регистрации перехода права.

Правомерны ли действия регистрирующего органа?

Ответ: Действия регистрирующего органа в виде отказа в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в случае, если одна из сторон договора купли-продажи после представления документов на регистрацию обратилась в регистрирующий орган с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов и в течение месяца после этого с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности не обращалась, правомерны.

Обоснование: Согласно положениям п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пункт 1 ст. 551 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В силу абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно п. 4 ст. 20 Закона N 122-ФЗ до внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права.

В соответствии с п. 3 ст. 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Законодательством установлена обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Как следует из изложенного, существует возможность не только отказа в государственной регистрации прав, но и приостановления такой регистрации. Между тем в качестве последствия приостановления государственной регистрации предусмотрен отказ в ее проведении, в случае если в течение месяца не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав.

Для разрешения рассматриваемого вопроса обратимся к судебной практике.

По обстоятельствам дела, рассмотренного ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 08.06.2012 N Ф03-2136/2012, общество (продавец) и индивидуальный предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи. Затем общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о прекращении государственной регистрации, на основании которого было принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества на основании абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона N 122-ФЗ сроком на месяц. Впоследствии управление отказало в государственной регистрации перехода права собственности на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ. Индивидуальный предприниматель обратился в суд с требованием признать решение регистрирующего органа незаконным.

По данному делу суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что у регистрирующего органа не имелось законных оснований для отказа в регистрации по основаниям абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ ввиду отсутствия заявления индивидуального предпринимателя о прекращении государственной регистрации со ссылкой на п. 4 ст. 20 Закона N 122-ФЗ, на что буквально указывал регистрирующий орган в оспариваемом отказе.

Однако Постановлением Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11371/12 данное Постановление отменено, в удовлетворении требований отказано. Президиум ВАС РФ посчитал, что при рассмотрении данного спора суды нижестоящих инстанций не учли следующее: отказ в государственной регистрации прав предусмотрен также ст. 19 Закона N 122-ФЗ как последствие приостановления государственной регистрации. Под причинами, препятствующими государственной регистрации прав, в данном случае следует понимать отсутствие предусмотренного п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ единства волеизъявления сторон договора, направленного на осуществление государственной регистрации прав, выразившееся в том, что отозвавшая поданные на регистрацию документы сторона в течение месяца не обратилась вновь в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации.

Признавая отказ регистрирующего органа не соответствующим законодательству, суды нижестоящих инстанций руководствовались п. 4 ст. 20 Закона N 122-ФЗ. Между тем в рассматриваемом случае имело место не прекращение государственной регистрации прав, процедура которого установлена названной нормой, а предусмотренный абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона N 122-ФЗ отказ в регистрации права как последствие приостановления государственной регистрации в связи с отзывом документов, поданных на регистрацию одной из сторон договора.

При этом не имеет значения, с каким заявлением сторона договора обращается в регистрирующий орган - о прекращении регистрации или о возврате документов, поданных на регистрацию, без ее проведения. Объективным критерием квалификации данных действий на основании абз. 2 п. 3 ст. 19 либо п. 4 ст. 20 Закона N 122-ФЗ является обращение в регистрирующий орган одной стороны сделки либо обеих. Таким образом, оснований для применения положений п. 4 ст. 20 Закона N 122-ФЗ у судов не имелось.

Из изложенного следует, что отказ регистрирующего органа согласуется с положениями п. 1 ст. 16 и абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона N 122-ФЗ.

По нашему мнению, подход Президиума ВАС РФ по аналогии применим и в отношении рассматриваемой ситуации.

Таким образом, применительно к рассматриваемому вопросу на основе исследованной судебной практики и с учетом правовой позиции Президиума ВАС РФ можно сделать вывод о том, что имел место отказ регистрирующего органа в проведении государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, который в данном случае является последствием приостановления государственной регистрации, поскольку в течение месяца продавец, ранее отозвавший необходимые для регистрации документы, не обратился вновь в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации, что согласно п. 3 ст. 19 Закона N 122-ФЗ влечет обязанность регистрирующего органа отказать сторонам договора в государственной регистрации прав.

Следовательно, действия регистрирующего органа в рассматриваемой ситуации правомерны.

Ю. К.Борисов

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

31.05.2014