Ответственность девелоперов по сделкам с землей для строительства индивидуального загородного жилья

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ДЕВЕЛОПЕРОВ ПО СДЕЛКАМ С ЗЕМЛЕЙ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ

Р. Д. ЗОРКОЛЬЦЕВ

Зоркольцев Роман Дмитриевич, адвокат, член Адвокатской палаты г. Москвы.

В статье предлагаются способы привлечения к ответственности недобросовестных девелоперов - подрядных организаций и продавцов земельных участков, предназначенных для строительства индивидуального загородного жилья. Автор приходит к выводу о том, что характер осуществляемых сделок и правоотношений на рынке продажи земельных участков для строительства индивидуального загородного жилья позволяет покупателю обосновать в гражданском процессе свои требования Законом о защите прав потребителей.

Ключевые слова: ответственность девелоперов, сделки с землей, индивидуальное жилищное строительство, строительство загородного жилья, приобретение земельных участков и недвижимости, защита прав потребителей.

Граждане, выбирающие жизнь в частном загородном доме, при приобретении земельных участков для строительства собственного жилья нередко сталкиваются с рядом проблем. Разногласия с девелоперами возникают после заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка и договора подряда на строительство дома, а также в ходе строительства и приемки объекта. Приводимые агентствами недвижимости на их сайтах свойства воздвигаемых элитных загородных поселков, которые должны содержать инфраструктуру, соответствующую ожиданиям будущих жителей, часто бывают далеки от реальности. Недоделки жилых домов, отступление от единого стиля поселка, отсутствие в нем необходимой инфраструктуры и другие неприятные обстоятельства, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств риелторами и строителями, могут потребовать защиты прав покупателя недвижимости. Как правильно защитить права в судебном порядке? Возможны ли внесудебные рычаги давления на риелторов через правоохранительные органы? Каково содержание правоотношений между девелоперами и гражданами-покупателями? В какой суд необходимо обращаться и какими мерами можно обеспечить свои исковые требования? Какими могут быть возражения девелоперов против иска? Какой может стать в ряде случаев уголовно-правовая квалификация действий девелопера - физического лица? Накоплена ли судебная практика по таким спорам? На эти и некоторые другие вопросы мы ответим в настоящей работе.

Содержание правоотношений между девелоперами и гражданами - покупателями земельных участков

При приобретении земельного участка для индивидуального жилищного строительства девелоперы в большинстве случаев заключают с гражданами предварительный договор купли-продажи земельного участка и одновременно с ним договор подряда на строительство дома, поскольку продавцы участков действуют в этой сфере совместно со строительными организациями. В предварительном договоре купли-продажи земельного участка предусматривается местоположение участка, его площадь, кадастровый номер, категория земель (чаще всего это земли сельскохозяйственного назначения), разрешенное использование (например, для дачного строительства). Если к моменту заключения предварительного договора земельный участок под строительство конкретного дома не выделен, а продавец владеет на праве собственности участком большого размера, предназначенного для последующего дробления с целью перепродажи гражданам для индивидуального жилищного строительства, указываются идентифицирующие признаки участка. Предварительным договором купли-продажи земельного участка предусматривается обязательство продавца в течение определенного периода (например, одного месяца) с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на выделяемый земельный участок заключить с покупателем договор купли-продажи указанного земельного участка (основной договор). Кроме того, в предварительном договоре может быть сделана отсылка к договору подряда, который заключается между покупателем земельного участка (заказчиком) и строительной организацией (подрядчиком), с указанием, к примеру, на то, что основной договор будет заключен только при условии оплаты покупателем (заказчиком) строительных работ в определенном размере (например, 50%). В предварительном договоре может быть закреплено положение о том, что в течение определенного времени (например, двух недель) с момента заключения договора продавец предоставит покупателю письменное разрешение на ведение на земельном участке строительства в соответствии с договором подряда. В предварительном договоре приводятся существенные условия основного договора (как правило, они указываются в форме образца с пустыми графами при отсутствии на данном этапе сделки необходимой информации). Такими условиями могут быть: - сведения, идентифицирующие земельный участок (по примеру указанных выше); - сведения о серии и номере свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на земельный участок, дате записи государственной регистрации в Едином государственном реестре прав; - стоимость земельного участка (она может быть определена сторонами в виде конкретной суммы уже на этапе заключения предварительного договора); - порядок расчетов (чаще всего это 100-процентная предварительная оплата при заключении предварительного договора); - условие о том, что расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, несет покупатель (возможно также условие о том, что эти расходы не входят в цену земельного участка, а оплачиваются покупателем дополнительно); - гарантии продавца, что к моменту отчуждения земельного участка и заключения основного договора он не состоит в браке, зарегистрированном в соответствии с законодательством (российским или зарубежным), либо указание на то, что согласие его супруга на совершение сделки с указанным земельным участком в установленном порядке получено (если он в таком браке состоит); это условие требуется в случаях, когда брачным договором продавца и его супруга не изменен законный режим их имущества; - гарантии продавца, что продаваемый земельный участок свободен от имущественных прав и претензий третьих лиц, не продан, не заложен, в споре и под арестом не состоит, внаем (в аренду) не сдан, права на него не обременены и не ограничены иным образом; - гарантии продавца, что в отношении земельного участка не заключались или не совершались и не будут заключаться или совершаться сделки, в том числе предварительные договоры, имеющие целью отчуждение земельного участка третьим лицам либо иным образом обременяющие его; - гарантии сторон, что они полностью дееспособны, над ними не установлена опека, попечительство или патронаж и они не состоят на психоневрологическом или наркологическом учете; - обязательство сторон подписать при передаче участка передаточный акт; - обязательство продавца осуществлять сбор документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, представлять документы на государственную регистрацию. Иногда в предварительном договоре отражаются совместные декларативные заверения сторон о том, что, заключая договор, они находятся в здравом уме, ясной памяти, действуют добровольно и полностью отдают себе отчет в содержании договора и последствиях его заключения, что договор не является для сторон кабальной сделкой и не совершается под влиянием угрозы или насилия, не является мнимой или притворной сделкой, в момент подписания договора стороны способны понимать значение своих действий и руководить ими. Обычно такого рода надписи характерны для договоров, удостоверяемых нотариально, однако эта формулировка на практике перекочевала и в договоры, заключаемые в простой письменной форме. В предварительном договоре в качестве существенного условия основного договора стороны могут, сделав отсылку к договору подряда, предусмотреть, что в случае невозможности регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на земельный участок по причинам, не зависящим от покупателя, продавец обязан компенсировать покупателю полную сумму затрат, понесенных к этому моменту покупателем на строительство дома по договору подряда. К предварительному договору прилагается план земельного участка или план поселка, если дом возводится на территории коттеджного поселка, с указанием номера земельного участка. Лица, подписывающие договор, должны иметь на это полномочия: покупателю следует проверить правоустанавливающие документы на землю, а если договор от имени продавца подписывает уполномоченное лицо, то убедиться также в наличии доверенности. Договор подряда, заключаемый покупателем земельного участка со строительной организацией одновременно с подписанием предварительного договора купли-продажи земельного участка с продавцом, может содержать самые разнообразные условия, основное из которых - обязательство подрядчика (генерального подрядчика), имеющего соответствующую лицензию, выполнить строительство (включая ремонтно-отделочные работы) жилого дома, расположенного на приобретаемом покупателем (заказчиком) земельном участке. В приложениях к договору, как правило, указываются характеристики дома, крыши, фундамента, энергоснабжения (газификации, электричества), водоснабжения внутренней отделки и пр., а также цена работ и стоимость материалов для строительства. Таким образом, совершая сделку по приобретению земельного участка в коттеджном поселке, гражданин также заключает договор с дружественной продавцу участков строительной организацией, в общем же приобретая своего рода стиль жизни, который рекламируется ему на интернет-сайте агентства недвижимости. Однако в действительности, когда строительство разворачивается полным ходом, гражданин может столкнуться с тем, что девелоперы отступают от заявленных ими при совершении сделки обещаний, и в итоге может получиться продукт, который значительно отличается от ожидаемого "воплощения мечты об элитной жизни". С какими именно проблемами может столкнуться приобретатель земельного участка? Во-первых, с мошенничеством в сфере земельных отношений. По данным межрегионального общественного движения "Крестьянский фронт", с начала 1990-х годов 28 из 39 районов Московской области были затронуты мошенничеством в сфере земельных правоотношений. Пострадали около 160 тыс. человек. За период с 2006 по 2008 г. в указанную организацию обратились около 50 тыс. человек <1>. -------------------------------- <1> Хорошо иметь домик в деревне? Жители подмосковного Мамошина в этом не уверены // Новая газета. 2008. 27 окт.

Во-вторых, покупатель недвижимости может столкнуться с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. В построенном доме может протекать крыша, может отсутствовать автономная газификация, ограждение территории участка или водоснабжение, энергоснабжение, земля на участке может быть перерыта в связи со строительными работами; наконец, строительство в поселке может быть заброшено незадачливыми риелторами вовсе - со ссылкой на экономический кризис. Возможна, конечно, и просрочка строительства. Все это дает покупателям повод для защиты своих прав.

Нюансы совершения сделок с земельными участками

Какие обстоятельства и доводы, кроме указанных выше, можно положить в основу иска или обращения в правоохранительные органы? Девелоперы в погоне за сверхприбылью нередко совершают сделки, несущие в себе заведомо порочные и незаконные условия. Так, в предварительном договоре купли-продажи земельного участка может быть указана цена продажи, значительно меньшая, чем рыночная стоимость участка. В целом цена земельного участка, указанная в договоре, может быть приравнена к его кадастровой стоимости. Такие случаи формально допускаются российским законодательством (а точнее, правоохранительные органы закрывают на них глаза), хотя на деле могут вызывать саркастическую усмешку не только у экспертов. Например, цена земельного участка площадью 1072 м <73> в Волоколамском районе Московской области (в строящемся элитном поселке), равная его кадастровой стоимости, может составлять 24832 руб. 88 коп., а цена участка площадью 1622 кв. м - 37573 руб. 63 коп. И такие цены отражаются в договоре с покупателем. Цена строительных работ на указанных участках, закрепляемая в договоре подряда, может составлять сумму в размере 777600 руб. (и в нее также будет входить стоимость материалов для строительства), а на деле за эту цену едва ли можно воздвигнуть даже фундамент элитного загородного дома. Прием денежных средств от граждан может осуществляться наличными, а не в безналичном порядке, как это закрепляется обыкновенно в договоре подряда, и фактическая цена земельного участка вместе с ценой строительных работ может составлять сумму, равную 7011993 руб. (за возведение одного дома) и соответственно 14023986 руб. (за два). При этом денежные средства могут в нарушение валютного законодательства приниматься в иностранной валюте. Для придания сделке видимости законности риелторы, получив наличные от покупателя, могут внести часть из них (а именно сумму, отраженную в договоре подряда) в банк для перечисления на расчетный счет строительной организации, и эта сумма будет отражена в выписке из банковского счета организации. В предварительном и основном договорах купли-продажи может быть закреплено условие о том, что расчеты за земельный участок произведены при их заключении: видимость законности создана. Денежные средства в полном объеме от граждан может получать девелопер - физическое лицо, имеющее в собственности продаваемые земельные участки. Это распространенная схема ведения незаконного предпринимательства в России: земли сельскохозяйственного назначения приобретаются у бывших членов колхозов, оформляются в собственность одного человека - девелопера, который затем осуществляет их перевод из одной категории в другую или изменяет разрешенное использование, дробит на мелкие участки и занимается их последующей перепродажей покупателям. Покупателю этот человек выдает расписку в получении всей суммы. При этом свою деятельность такие лица (продавцы земли и строительные организации) ведут под брендом какого-нибудь агентства недвижимости с презентабельным названием и оформление сделки, как правило, осуществляется в офисе этого агентства в присутствии обходительных и вежливых сотрудников. При этом девелопер - физическое лицо, являясь собственником продаваемых земельных участков, зачастую является одновременно и генеральным директором агентства недвижимости. Когда же возникает спор с гражданами, в суд такие риелторы могут предъявить подложные доказательства, например: - доверенность, якобы выданную строительной организацией продавцу, подтверждающую право получения денежных средств от граждан за строительство по договору подряда; - квитанции к приходным кассовым ордерам, якобы подтверждающие внесение этим продавцом в кассу строительной организации денежных средств, полученных от граждан; - агентский договор между агентством недвижимости и строительной организацией, предметом которого якобы является оказание агентством недвижимости строительной организации услуг по подбору покупателей и содействию в заключении с ними предварительных договоров и договоров подряда на строительство домов, расположенных на продаваемых земельных участках. Очевидно, что все это - подложные доказательства, призванные отразить фактическое состояние рассматриваемого между сторонами судебного дела и позицию ответчиков, имеющую своей целью снять любыми способами ответственность за неисполнение обязательств перед истцом с девелопера - физического лица, переложив ее, к примеру, на юридическое лицо - строительную организацию и ее директора, дружественного риелторам человека. При этом взыскать что-либо с данной строительной организации будет практически невозможно, поскольку размер ее уставного капитала может составлять минимально допустимую сумму для обществ с ограниченной ответственностью (10000 руб.), а движение по ее расчетному счету может являться фикцией хозяйственной деятельности. Объем денежных средств, поступивших на расчетный счет строительной организации в течение одного года, может быть меньше суммы, полученной от гражданина за строительство одного дома, а расходы организации исходя из движения денежных средств по счету вполне могут составлять примерно такую же сумму; таким образом, данная организации может получить годовой доход в пару-тройку сотен тысяч рублей, а то и вовсе (согласно налоговой декларации) осуществлять деятельность в убыток. Выполнив свои обязательства и построив дом, риелторы могут предложить покупателю порвать расписку, в которой полностью отражена полученная от него сумма.

Выбор суда, в который необходимо предъявлять иск

В правоотношениях по реализации гражданам земельных участков для строительства загородного жилья участвуют минимум три лица. Прежде всего это сам покупатель. Во-вторых, это продавец земельных участков - физическое лицо. В-третьих, строительная компания. Помимо этого, в этих отношениях может участвовать агентство недвижимости. На первый взгляд статус всех участников этих правоотношений очевиден, поэтому иск, как кажется, следовало бы предъявлять по месту нахождения ответчика, а иск к нескольким ответчикам - по месту жительства или месту нахождения одного из них (ст. ст. 28, 31 ГПК РФ). Между тем, если истец является потребителем, возможно предъявление иска по месту его жительства (ст. 29 ГПК), и этот иск наилучшим образом может защитить его интересы. Выгоды в этом случае следующие. Законодательство о защите прав потребителей направлено на наиболее полную защиту прав граждан-потребителей, им установлена более жесткая ответственность по отношению к нарушителям. Принимая во внимание состояние дел в сфере земельных отношений и косность системы правоохранительных органов в России, можно утверждать, что предъявление и рассмотрение иска именно на основании Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) на руку самим пострадавшим гражданам, всему обществу и государству. Закон о защите прав потребителей регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. Согласно этому Закону потребителем признается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Исполнитель - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору. Продавец - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи. Статьями 28 - 31 Закона предусмотрена возможность взыскания неустойки за просрочку выполнения работы, за нарушение сроков устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги), за нарушение назначенных потребителем новых сроков выполнения работы (оказания услуги), сроков удовлетворения отдельных требований потребителя, закреплены права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги). Кроме того, бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, возлагается на продавца или исполнителя (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 6 ст. 28 Закона). Гражданин чаще всего заказывает строительство жилья на земельных участках для личных, семейных, домашних и иных нужд (если это не связано с инвестициями): для пользования и проживания его самого и членов его семьи. У гражданина может возникнуть потребность обеспечить себя и членов своей семьи жильем в экологически чистом месте, за городом. В таком случае гражданин в соответствии с законом является потребителем. Между тем согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" при рассмотрении дел, возникших в связи с осуществлением и защитой прав потребителей, необходимо иметь в виду, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны. Учитывая это, суды не вправе руководствоваться законодательством о защите прав потребителей при разрешении споров, вытекающих из отношений между гражданами, вступающими в договорные отношения между собой с целью удовлетворения личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Поскольку продавец земельных участков чаще всего не является предпринимателем, зарегистрированным в установленном порядке, может показаться, что применить в деле Закон о защите прав потребителей будет невозможно. Однако представляется, что это лишь формальный повод для суда отказать гражданину в иске. Законодательство дает судам возможность применять в деле именно Закон о защите прав потребителей. Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Статья 23 ГК устанавливает, что гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований о государственной регистрации, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Статья 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" устанавливает, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами. В п. 1 указанного выше Постановления Пленума ВС N 7 предусмотрено, что отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать, в частности, из договоров розничной купли-продажи, из договоров подряда (бытового, строительного, подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, на техническое обслуживание приватизированного, а также другого жилого помещения, находящегося в собственности граждан) и других договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Согласно п. 2 данного Постановления отношения с участием потребителей регулируются ГК РФ, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (ст. 9 означенного Федерального закона N 15-ФЗ, п. 1 ст. 1 Закона о защите прав потребителей). Согласно п. 13 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров между гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей, а также между указанными гражданами и юридическими лицами арбитражным судам следует руководствоваться нормами ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иного правового акта или существа правоотношений (п. 3 ст. 23 Кодекса). Учитывая, что гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью, но не прошедший государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, не приобретает в связи с занятием этой деятельностью статуса предпринимателя, споры с участием таких лиц, в том числе связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, подведомственны суду общей юрисдикции. При разрешении таких споров могут быть применены положения ГК об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 4 ст. 23). Таким образом, вопрос о возможности применения к сделкам, заключенным гражданином, не зарегистрировавшим себя в качестве индивидуального предпринимателя, правил ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, решается судом. Причем наличие факта осуществления лицом предпринимательской деятельности зависит не от формального момента (его регистрации в этом качестве), а от фактических обстоятельств с учетом признаков этой деятельности. Данный вывод подтверждается практикой арбитражных судов <2>. -------------------------------- <2> См., напр.: Определение ВАС РФ от 31.05.2007 N 6564/07; Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.04.2009 N А78-4687/08-Ф02-1331/2009, ФАС Московского округа от 24.07.2007 N КГ-А41/6426-07, ФАС Поволжского округа от 20.12.2006 N А65-3901/06-сг3-12.

Выводы из правоприменительных судебных актов следующие: если имущество приобретается гражданином с целью использования в предпринимательской деятельности даже при отсутствии регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, если получение имущества не имеет своей конечной целью личное использование, а используется для предпринимательской деятельности, к сделкам следует применять п. 4 ст. 23 ГК РФ. В нашем случае таким гражданином является девелопер - физическое лицо, собственник продаваемых земельных участков. Конечно, применение нормы п. 4 ст. 23 ГК в суде общей юрисдикции, как и в арбитражном суде, зависит полностью от усмотрения суда. С одной стороны, эта норма - повод для коррупции. Тем не менее при благоприятных условиях ею можно воспользоваться для защиты своих прав.

Доводы в пользу применения Закона о защите прав потребителей

Если гражданин заключал договор с агентством недвижимости и приобретал недвижимость для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, очевидно, что в деле должен применяться Закон о защите прав потребителей. Если в этом случае гражданин заключал договор подряда со строительной организацией, в деле также должен применяться этот Закон, хотя возможность фактического получения взыскиваемых средств с организации может быть в ряде случаев минимальной, если, конечно, речь не идет о крупной строительной компании, которая дорожит своей репутацией. Если же гражданин заключал договор с продавцом земельных участков и договор подряда со строительной организацией, можно привести следующие аргументы для того, чтобы в деле был применен Закон о защите прав потребителей. Продавец земельных участков и строительная организация (ответчики) могут вести деятельность, направленную на строительство жилых домов на земельных участках, передачу этих участков гражданам, в том числе истцу, совместно (строительная организация создавалась специально под определенный проект), и их обязательства могут быть тесно связаны между собой. К примеру, руководителем строительной организации может являться лицо, которое при заключении с истцом предварительного договора купли-продажи земельного участка действовало на основании доверенности от имени продавца. Это же лицо подписывает договор подряда от имени строительной организации. Продавец может являться собственником не только земельного участка, продаваемого данному гражданину, но и всех других участков, расположенных рядом (например, если земля расположена в воздвигаемом дачном поселке). В результате этой совместной деятельности ответчиков строительная организация может систематически заключать с гражданами договоры подряда, поскольку согласно законодательству для деятельности по строительству зданий необходима лицензия, а продавец - систематически заключать с заказчиками договоры купли-продажи земельных участков, и, не будучи зарегистрированным предпринимателем, согласовывать планы-графики строительства, скрепляя их собственноручной подписью. В этом случае деятельность продавца по реализации гражданам земельных участков, в том числе в целях строительства на них жилых домов, фактически будет являться предпринимательской, поскольку соответствует критериям, указанным в ст. 2 ГК РФ, - является самостоятельной, рисковой, направлена на систематическое получение прибыли. Подтверждением этого могут являться факты неоднократного заключения и подписания продавцом договоров купли-продажи земельных участков с другими приобретателями, особенно если он осуществлял ранее аналогичную деятельность в иных регионах страны или на территории административного района одного и того же субъекта Российской Федерации. Доказательством солидарного характера деятельности ответчиков могут быть обстоятельства перехода права собственности на землю. Например, до перехода земельных участков в собственность продавца они могли принадлежать фиктивному лицу (тому же руководителю строительной организации), затем передаваться ими друг другу по формально заключаемым и исполняемым договорам займа, результатом неисполнения обязательства заемщика по которым могло являться отступное в форме передачи земельных участков. Сделки с земельными участками могут совершаться лицом, являющимся руководителем строительной организации, от имени продавца на основании доверенности, сам же этот руководитель строительной организации может являться лишь зиц-председателем. Указанные доказательства можно обнаружить, если истребовать в судебном порядке и проанализировать следующие документы. В первую очередь копии дел правоустанавливающих документов на все имеющиеся у продавца земельные участки. Эти документы могут составлять тысячи листов, но тем не менее их следует истребовать, поскольку они могут содержать важные доказательства. В них могут иметься договоры, связанные с переходом прав на земельные участки (договоры займа, соглашения об отступном, договоры купли-продажи с гражданами), доверенности на право заключения договоров между солидарными ответчиками, документы о переводе земли из одной категории в другую или об изменении разрешенного использования земельных участков. Из содержания правоустанавливающих документов могут выясниться обстоятельства, связанные с запретом супруга продавца-девелопера на совершение сделок с земельными участками, а также выявиться факты представления продавцом ложных сведений в регистрационный орган об отсутствии зарегистрированного брака на территории России. Могут выявиться обстоятельства мошенничества указанного лица. Примером могут служить случаи, в которых он получит денежные средства за земельный участок, согласия на продажу которого его супругом не предоставлялось, а в регистрационном органе и, следовательно, в регистрационном деле имеется прямое письменное доказательство запрета супруга на совершение сделок с участками. В правоустанавливающих документах может содержаться также решение продавца-девелопера, датированное и подписанное им, о разделе участка большого размера на множество более мелких в целях последующей их реализации гражданам. Это существенное доказательство предпринимательского характера деятельности этого лица, поскольку гражданин, приобретающий участки для личных целей, не будет принимать какое-либо письменное решение и скреплять его своей подписью для самого себя. Можно истребовать выписку из ЕГРЮЛ об агентстве недвижимости как о юридическом лице. Из нее можно установить, что девелопер - продавец участков является генеральным директором этого агентства. Из нее можно обнаружить единое местонахождение и единое место осуществления деятельности продавца земельных участков и строительной организации. Именно в офисе этого агентства, расположенном по адресу, содержащемуся в едином государственном реестре юридических лиц, могла совершаться сделка, могли подписываться договоры о продаже земельных участков и договоры подряда со строительной организацией. Если земельные участки расположены в элитном поселке, на сайте этого поселка могут иметься сведения о застройщике (о той же самой строительной организации), а также сведения о том, что проект реализуется агентством недвижимости, генеральным директором которого является тот самый продавец-девелопер. Из содержания сайта агентства недвижимости и сайта, на котором предлагаются к реализации земельные участки в поселке, может следовать, что свою деятельность указанные лица ведут, используя вывеску (бренд) этого агентства, при этом на обоих сайтах может быть указан один и тот же номер телефона. Для того чтобы распечатка сайта имела доказательственное значение, ее можно получить с участием пристава в рамках обеспечения иска. У регистратора можно запросить сведения о принадлежности доменных имен этих сайтов: в результате можно определить, что их администратором является кто-либо из работников агентства недвижимости либо сам девелопер, а адрес местонахождения администратора доменного имени совпадает с адресом местонахождения агентства. В регистрационных данных может быть также указан номер телефона, совпадающий с номером телефона агентства недвижимости, который размещен на обоих указанных сайтах. Если перед предъявлением иска истец направит досудебную претензию, может выясниться факт ее получения руководителем строительной организации не по месту нахождения этой организации, а по месту нахождения агентства недвижимости, под эгидой которого действуют и продавец земельных участков, и строительная организация. Если земельные участки расположены в элитном поселке, в этой местности может быть создано дачное некоммерческое партнерство, из содержания правоустанавливающих документов которого (его устав может обнаружиться среди прочих правоустанавливающих документов) может выясниться, что его учредителями являются те же самые лица - девелопер, руководитель строительной организации, а также вежливые и обходительные сотрудники агентства недвижимости. Полезно найти информацию о том, что продавец земельных участков ранее вел деятельность по реализации земельных участков и строительству на них жилых домов в другой местности (в другом административном районе или на территории другого субъекта Российской Федерации). Это могут быть публикации в газетах и журналах, сведения из правоохранительных органов. Более того, в результате анализа истребованных копий дел правоустанавливающих документов может выясниться незаконный характер деятельности девелоперов с земельными участками в различных регионах страны. Например, может быть обнаружен факт привлечения продавца земельных участков в качестве свидетеля к участию в уголовном деле по факту незаконного совершения третьими лицами сделок с землей, выявиться характер и условия заключаемых им договоров с гражданами - покупателями этих земельных участков, факты неисполнения им своих обязательств перед ними. Желательно в таком случае истребовать копии дел правоустанавливающих документов также из территориального регистрационного органа этого региона. Соисполнители (ответчики) могут оформлять обязательства с гражданами так, как им удобно в связи с их деятельностью. Однако для гражданина (покупателя, заказчика) при совершении всех операций и заключении сделок с указанными лицами, как правило, очевидно явствует взаимосвязь ответчиков, ведение ими совместно деятельности по строительству жилых домов на земельных участках, по передаче этих участков, оформлению прав собственности на участки и на жилье, и поэтому они должны отвечать по принятым на себя обязательствам как соисполнители заказа такого гражданина.

Обеспечение иска

Все это нужно для того, чтобы при необходимости привлечь указанных лиц к солидарной ответственности, если это будет возможно из характера отношений сторон, а также обеспечить исковые требования арестом имущества, принадлежащего девелоперу - физическому лицу, поскольку именно он, а не строительная организация может располагать имуществом, которым можно обеспечить исполнение решения суда в будущем (например, земельными участками, которые он реализует гражданам-покупателям). В связи с этим при предъявлении иска рекомендуется заявлять о применении обеспечительных мер - о наложении ареста на имущество, находящееся у ответчика-девелопера (физического лица), на сумму заявленных исковых требований. Цена иска в зависимости от характера неисполненных обязательств может составлять как несколько сотен тысяч, так и несколько десятков миллионов рублей. Высокая цена иска может смутить и самих истцов, намеренных обосновать свои требования Законом о защите прав потребителей. Казалось бы, какая может быть защита прав потребителей при покупке элитного жилья, когда цена иска составляет несколько миллионов или десятков миллионов рублей? Однако это обстоятельство не должно смущать заявителей: закон един для всех и не ставит возможность защиты прав гражданина в зависимость от его имущественного положения, а ст. 19 Конституции РФ установлено равенство прав граждан перед законом и судом и предусмотрен запрет на дискриминацию по имущественному признаку. Стоит также отметить, что Налоговым кодексом РФ предусмотрены льготы по уплате государственной пошлины при обращении в суды общей юрисдикции. Так, согласно подп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, с учетом положений п. 3 этой статьи освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей. Согласно п. 3 ст. 333.36 НК РФ при подаче в суды общей юрисдикции, а также мировым судьям исковых заявлений имущественного характера плательщики, указанные в п. 2 настоящей статьи, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 млн. руб. В случае если цена иска превышает 1 млн. руб., указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн. руб. Итак, цена иска может составлять значительную сумму и при подаче иска потребителями. Для наложения ареста истец должен знать, какое имущество имеется у ответчика. К заявлению об обеспечении иска можно приложить выписки из Единого реестра прав (если такие имеются) о земельных участках, принадлежащих девелоперу на праве собственности. Доказательствами, обосновывающими соразмерность обеспечения, может служить предварительный договор купли-продажи земельного участка, в котором указана его цена. Если имеются сведения о количестве принадлежащих ответчику земельных участков, то простым арифметическим умножением цены, отраженной в договоре, на количество участков можно показать суду их общую стоимость (она, конечно, не будет рыночной), с тем чтобы иметь возможность наложить арест (или запрет на отчуждение) на все земельные участки этого незадачливого девелопера. Более того, этих мер может даже не хватить для полного обеспечения иска. Тогда в ходе исполнительного производства можно наложить арест на другое недвижимое имущество, находящееся у ответчика (например, на жилые помещения, если они не являются единственным жильем ответчика), наложить запрет на совершение регистрационных действий с принадлежащими ответчику автомототранспортными средствами.

Доказательства по делу

Доказательствами, которые могут подтверждать совместный или солидарный характер деятельности ответчиков, могут служить следующие документы: 1) предварительный и основной договор купли-продажи земельного участка, планы земельных участков; 2) договор генерального подряда с приложениями к нему, дизайнерские и архитектурные проекты, смета; 3) свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок; 4) расписка девелопера - физического лица (продавца) о получении денежных средств от покупателя в счет строительства; 5) графики производства работ, подписанные самим девелопером - физическим лицом (продавцом); 6) доверенности, выданные продавцом третьим лицам на совершение сделок с земельными участками, подписание договоров с покупателями; 7) выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданные территориальным подразделением регистрационного органа; 8) устав дачного некоммерческого партнерства (если оно существует на территории строящегося поселка), протоколы общего собрания его членов; 9) выписки из ЕГРЮЛ об агентстве недвижимости, о строительной организации; 10) публикации из журналов и газет о деятельности девелопера в других регионах страны; 11) распечатка сайта, на котором предлагается к реализации строительство домов на земельных участках (если это элитный поселок), распечатка сайта агентства недвижимости, справки о принадлежности доменных имен этих сайтов; 12) описи вложения и почтовые квитанции об отправке досудебных претензий об удовлетворении требований потребителя в добровольном порядке по всем возможным адресам, уведомления об их вручении получателям, телеграммы о проведении переговоров; 13) выписки по банковскому счету строительной организации; 14) сведения из регистрирующего органа о наличии или отсутствии государственной регистрации продавца земельных участков в качестве индивидуального предпринимателя; 15) сведения из правоохранительных органов о деятельности девелопера, судебные постановления о наложении ареста в связи с гражданскими исками в уголовном процессе в отношении девелопера или третьих лиц, которые продавали ему земельные участки в том же или в другом регионе страны; 16) ответы на запросы из пенсионного фонда о наличии работников в агентстве недвижимости и строительной организации с целью выявления совместного характера деятельности; 17) дела правоустанавливающих документов на земельные участки, полученные из территориальных подразделений регистрационного органа; 18) сведения из налоговых органов о доходах строительной организации и девелопера - физического лица.

Возражения ответчиков против иска

Ответчики могут выдвинуть следующие аргументы против иска, обоснованного нарушением прав потребителя. 1. Возражения против предъявления требования из договора подряда на строительство дома к девелоперу - физическому лицу (продавцу земельных участков). Согласно ст. ст. 48, 49, 56 ГК РФ юридические лица самостоятельно выступают в гражданском обороте, имеют гражданские права и несут гражданско-правовую ответственность по своим обязательствам всем своим имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы. Под органом юридического лица понимается лицо (единоличный орган) либо группа лиц (коллегиальный орган), представляющие интересы юридического лица в отношениях с другими субъектами права без специальных на то полномочий (без доверенности). Заключая договор подряда, строительная организация в лице своего генерального директора, имеющего право без доверенности действовать от имени данной организации, приобрело обязанности исключительно для себя, юридического лица и самостоятельного участника гражданско-правовых отношений. Продавец земельных участков стороной указанного обязательства не являлся, действовал от своего имени в качестве физического лица, самостоятельного субъекта гражданского права, в связи с чем договор подряда не мог создавать для него никаких прав и обязанностей (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Денежные средства от истца (покупателя земельного участка) были получены продавцом по доверенности от имени строительной организации, переданы в указанную организацию в полном объеме и в дальнейшем использованы на строительство дома для истца. Как можно видеть, все эти аргументы являются формальными. На деле может выясниться, что денежные средства, полученные от покупателя, не вносились в кассу строительной организации, не были задекларированы в качестве доходов физических лиц - продавца земельных участков, учредителей строительной организации или агентства недвижимости либо доверенных лиц. Проще говоря, они были сокрыты от налогообложения. 2. Возражения против солидарной ответственности строительной организации и продавца земельных участков - физического лица. Согласно ст. 322 ГК солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникают, если они предусмотрены договором или установлены законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Продавец земельных участков не может являться должником по обязательству, стороной которого он не является, вследствие чего не может также нести солидарную ответственность. Фактически неделимость предмета обязательства явствует из предмета и характера обязательства: без покупки земельного участка невозможно строительство дома на нем; в предварительном договоре купли-продажи земельного участка (заключенном между покупателем и продавцом) могут иметься ссылки на обязательства, вытекающие из договора подряда на строительство дома (заключенного между покупателем и строительной организацией), и на сам договор, его реквизиты; продавец, являясь девелопером и "главным куратором" строительства, может лично согласовывать и подписывать планы-графики работ, поскольку без его ведома работы на участках не могут быть ни начаты, ни продолжены, ни закончены. 3. Возражения против применения к продавцу земельных участков как к физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, мер ответственности, предусмотренных законодательством о защите прав потребителей. Согласно Закону о защите прав потребителей изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) признается организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, производящие товары, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору. Продавец земельных участков является физическим лицом, не имеющим статуса индивидуального предпринимателя, который лично услуги покупателю не оказывал, в связи с чем требования, вытекающие из договора об оказании услуг (выполнении работ), основанные на положениях Закона о защите прав потребителей, к продавцу земельных участков предъявлены быть не могут. Как видно, эти доводы также являются исключительно формальными. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований о государственной регистрации, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в том числе нормы, обеспечивающие права потребителя.

Выбор способа защиты нарушенных прав

Безусловно, деятельность девелоперов может стать основой для уголовного дела: во-первых, по факту незаконного предпринимательства, во-вторых, по факту мошенничества, в-третьих, по факту уклонения от уплаты налогов. Кроме того, при расследовании могут выясниться факты нарушения валютного законодательства, законодательства о контроле над обращением наличных денежных средств и др. Вполне вероятно, что если бы правоохранительные органы задались целью обеспечить в государстве правопорядок, можно было бы навести порядок и в сфере земельных отношений. Однако наши наблюдения позволяют сделать вывод о том, что для тех, кто работает в правоохранительной системе, подобное положение дел или выгодно, или безразлично. Отказывая в иске по формальным основаниям ("ответчик не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, поэтому иск не может быть обоснован нарушением прав потребителя"), суды предлагают истцам обращаться в правоохранительные органы. Судебная система, таким образом, снимает с себя отведенную ей процессуальным законодательством, обществом и государством роль разрешать гражданские дела "в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан... способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду" (ст. 2 ГПК РФ). В правоохранительные органы граждане не обращаются по причинам, известным любому человеку, проживающему в нашем государстве и столкнувшемуся со сложившейся системой власти. У гражданина одна надежда - на суд, но получается, что тот отворачивается от него. Впрочем, капитализм основан на выгоде: права граждан могут быть защищены, если у власти имеется в этом интерес. Доводы об отсутствии практики применения в судах общей юрисдикции Закона о защите прав потребителей в отношении подобных споров не могут приниматься во внимание, поскольку судьи в силу отсутствия прецедентного права в России не связаны ни решениями других судов, ни руководящими разъяснениями суда высшей инстанции, но разрешают дела исключительно на основе закона и по своему внутреннему убеждению - именно в этом проявляется их независимость.

Название документа