Предварительный договор и меры гражданско-правовой ответственности за его неисполнение

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР И МЕРЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА ЕГО НЕИСПОЛНЕНИЕ

К. Д. ГАСНИКОВ

Гасников Кирилл Дмитриевич, старший научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук.

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 января 2011 г. по делу N А40-114316/10-23-973, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2011 г. N 09АП-7470/2011-ГК и Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 августа 2011 г. N КГ-А40/8635-11.

Как показывает анализ арбитражной практики, при разрешении дел суды испытывают определенные трудности при определении правовой природы предварительного договора и применении мер гражданско-правовой ответственности за нарушение его условий. Арбитражный суд г. Москвы 11 января 2011 г. вынес решение по делу N А40-114316/10-23-973, которое впоследствии было поддержано Постановлением N 09АП-7470/2011-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2011 г., а также Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа N КГ-А40/8635-11 от 15 августа 2011 г. Суть дела заключалась в следующем. Между ООО "Технопром" (далее - арендодатель или истец) и ООО "Инвест-Плаза" (далее - арендатор или ответчик) заключено Соглашение о взаимных обязательствах сторон N 12-к (далее - соглашение), в котором были закреплены права и обязанности его участников, касающиеся размещения ответчиком боулинг-центра в здании по адресу: г. Москва, мкр. Куркино, (СЗАО), Новокуркинское шоссе, вл. 1, включая порядок проведения соответствующих работ и обязательства по заключению договора аренды помещения. Условия договора аренды помещения содержались как в самом соглашении, так и в приложениях N 1 и N 2 к нему. В соответствии с п. 2.3 соглашения арендодатель и арендатор обязались подписать договор краткосрочной аренды на условиях, оговоренных сторонами, в течение 10 рабочих дней с даты получения арендатором письменного уведомления арендодателя, но в любом случае до официального открытия указанного здания, которое должно было состояться не позднее 30 сентября 2011 г. В целях обеспечения своих обязательств по соглашению арендатор обязался оплатить арендодателю в течение пяти рабочих дней с момента подписания соглашения обеспечительный депозит в размере 95323 долларов США, включая НДС (п. 9.1 Соглашения). В п. 10.10 соглашения было закреплено право арендодателя на взыскание с арендатора суммы неустойки в размере 0,3% за каждый день просрочки на неуплаченные по соглашению суммы. Все платежи по соглашению должны были осуществляться в рублевом эквиваленте по официальному курсу доллара США, установленному Центральным банком Российской Федерации на дату выставления счета (п. 9.9 Соглашения). Согласно условиям соглашения истец 23 июня 2010 г. выставил и передал ответчику счет на оплату обеспечительного депозита в сумме 2945127 руб. 52 коп. Ответчик письмом от 13 июля 2010 г. N 13.07/10 гарантировал истцу оплату обеспечительного депозита в срок до 31 июля 2010 г. Однако в связи с неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств истец 10 августа 2010 г. направил ему претензию с требованием уплатить сумму основного долга и пени. Ответчик обеспечительный депозит так и не оплатил. Кроме того, он направил истцу письмо от 23 августа 2010 г. N 23.08/10, в котором уведомил его об утрате интереса в коммерческом проекте по размещению боулинга в здании по адресу: г. Москва, мкр. Куркино, (СЗАО), Новокуркинское шоссе, вл. 1, и просил на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочно расторгнуть соглашение, ссылаясь на изменение обстоятельств, из которых он исходил при его заключении. Получив данное письмо, истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ответчику о взыскании суммы обеспечительного депозита в размере 2945127 руб. 52 коп., а также неустойки (пени) за период с 15 июня 2010 г. по 16 сентября 2010 г. в размере 821690 руб. 58 коп. В свою очередь ответчик подал встречный иск о расторжении соглашения о взаимных обязательствах сторон от 7 июня 2010 г. N 12-к на основании ст. 451 ГК РФ. При рассмотрении данного дела ответчик заявил о ничтожности заключенного им соглашения в части обязательства по перечислению обеспечительного депозита по причине того, что он является задатком по предварительному договору. Арбитражный суд г. Москвы, руководствуясь ст. ст. 309 и 310 ГК РФ, вынес решение, в котором частично удовлетворил требования истца, взыскав с ответчика сумму основного долга в полном объеме в размере 2945127 руб. 52 коп., а сумму неустойки на основании ст. 333 ГК РФ снизил до 100000 руб. в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства. В удовлетворении встречного иска ответчику было отказано. При разрешении спора по существу Арбитражный суд г. Москвы сделал следующие выводы: 1) указанное соглашение в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации является предварительным договором; 2) обеспечительный депозит является способом обеспечения исполнения обязательства ответчика на основании п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации; 3) у ответчика имеется возможность не заключать договор аренды, исходя из тех обстоятельств, на которые он указывает как на основание для расторжения предварительного договора, в связи с чем его встречный иск не может быть удовлетворен. Не согласившись с вынесенным Арбитражным судом г. Москвы решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил принятое судом первой инстанции решение отменить и принять новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылался на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие вывода суда фактическим обстоятельствам дела, а также на нарушение норм материального права. В обоснование своей позиции ответчик в апелляционной жалобе утверждал, что к обеспечительному депозиту должны применяться положения о задатке, предусмотренные ст. 380 ГК РФ, в связи с чем соглашение в данной части является ничтожной сделкой. Девятый арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены решения суда первой инстанции и полностью поддержал его выводы. Как было указано судом апелляционной инстанции, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ст. 310 ГК РФ), в связи с чем неоплата ответчиком обеспечительного депозита в соответствии с письмом от 23 августа 2010 г. об утрате интереса в размещении боулинга на основании договора краткосрочной аренды в здании по адресу: г. Москва, мкр. Куркино, (СЗАО), Новокуркинское шоссе, вл. 1 - неправомерна. Поскольку стороны в соглашении указали срок, в течение которого они обязуются заключить основной договор, а такой срок не наступил, то в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон по соглашению не прекращены. Девятый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении правомерности вывода суда первой инстанции относительно отказа в удовлетворении встречного иска ответчика также учел, что в соответствии со ст. 451 ГК РФ договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны только при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Ввиду отсутствия указанных условий оснований для признания судом соглашения расторгнутым по заявлению ответчика в деле не имелось. Что касается заявления ответчика о том, что к обеспечительному депозиту подлежат применению положения о задатке, то суд апелляционной инстанции отклонил данный довод, сославшись на то, что он выступает договорным и непоименованным в п. 1 ст. 329 ГК РФ способом обеспечения исполнения обязательств ответчика перед истцом, в том числе по заключению договора аренды. С учетом изложенного апелляционная инстанция посчитала решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а жалобу ответчика - не подлежащей удовлетворению. Не согласившись с вынесенным Девятым арбитражным апелляционным судом решением, ООО "Инвест-Плаза" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций по основаниям несоответствия сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права и принять по делу новый судебный акт. Однако суд кассационной инстанции, рассмотрев кассационную жалобу, не нашел оснований для ее удовлетворения и оставил в силе ранее вынесенные решения по данному делу. В мотивировочной части Постановления суд кассационной инстанции для обоснования своей позиции использовал те же аргументы, что и суд апелляционной инстанции. Анализ изложенных судебных актов позволяет сделать вывод о том, что суды первой, апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении указанного дела обосновывали свою позицию ссылками практически на одни и те же положения гражданского законодательства. Однако они не уделили должного внимания определению правовой природы предварительного договора, определению его существенных условий, а также анализу положений гражданского законодательства в части применения мер гражданско-правовой ответственности за его нарушение. Учитывая это, а также неоднозначную судебно-арбитражную практику по спорам, связанным с заключением и исполнением предварительных договоров в области сделок с недвижимым имуществом, рассмотрим указанные судебные решения подробнее. Предварительный договор - одна из разновидностей гражданско-правового договора, и поэтому на него в полном объеме распространяются требования, содержащиеся в ст. 432 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на предусмотренных в нем условиях. Предварительный договор должен включать в себя все существенные условия основного договора, а также срок его заключения. Если такой срок предварительным договором не установлен, то основной договор подлежит заключению в течение года с даты заключения предварительного договора (п. п. 3 - 4 ст. 429 ГК РФ). В рассматриваемом соглашении должны были содержаться все существенные условия договора аренды помещения боулинга, включая предмет договора аренды, размер арендных платежей, а также срок его заключения. В упомянутых судебных актах вопрос согласования сторонами предмета договора аренды не рассматривался. Вместе с тем от четкого определения в предварительном договоре предмета договора аренды зависит возможность или невозможность заключения основного договора. Данный вывод обусловлен содержанием п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, который обязывает стороны договора аренды включать в него подробное описание сдаваемого в аренду имущества. При этом отсутствие в основном договоре аренды четких характеристик арендуемого имущества влечет за собой признание его незаключенным. Следовательно, сдаваемое в аренду имущество должно было быть определено сторонами в соглашении таким образом, чтобы его можно было четко идентифицировать при заключении основного договора аренды. Как свидетельствует судебная практика, для согласования в предварительном договоре предмета основного договора аренды достаточно указать адрес сдаваемого в аренду объекта недвижимого имущества и его проектные характеристики <1> (в частности, площадь и расположение в соответствующем строении). -------------------------------- <1> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июня 2009 г. по делу N А56-35721/2008.

Таким образом, от четкого закрепления предмета договора аренды зависит не только действительность предварительного договора, но и его исполнимость. Форма предварительного договора была соблюдена сторонами, поскольку предметом соглашения является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора аренды недвижимого имущества. Следовательно, такой договор совершается в простой письменной форме и не подлежит государственной регистрации <1>. -------------------------------- <1> См.: п. 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // ВВАС РФ. 2001. N 4.

С учетом вышеизложенного выводы судов первой, апелляционной и кассационной инстанций о признании соглашения предварительным договором и его действительности правомерны. Объектом правоотношения, возникающего в результате заключения предварительного договора, являются действия его сторон, направленные на вступление в будущем в договорные отношения по поводу передачи имущества, выполнения работ или оказания услуг в срок и на условиях, которые в нем указаны. По своей правовой природе предварительный договор является юридическим фактом, а именно правомерным действием, направленным на возникновение договорного правоотношения. Заключение предварительного договора порождает субъективное право лица требовать заключения основного договора в срок и на условиях, которые в нем содержатся, а у контрагента возникает обязанность заключить такой основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Таким образом, можно говорить о том, что предварительный договор относится к категории правопорождающих юридических фактов. Поэтому права и обязанности сторон в результате заключения предварительного договора находятся в потенциально-определенном состоянии до момента заключения основного договора в соответствующий срок. В качестве подтверждения данного вывода можно привести слова Ю. Г. Басина, который утверждал, что "правоотношение возникает в момент заключения договора либо наступления иного правопорождающего юридического факта... Однако до наступления срока (обстоятельства) права и обязанности еще не приведены в активное состояние и существуют в своем потенциальном качестве, как пружина, сжатая для будущего действия" <1>. -------------------------------- <1> Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 122 - 125.

Исходя из сказанного, следует, что предварительный договор порождает только одно право - право на заключение основного договора. Срок для заключения основного договора относится к категории пресекательных сроков, и за его пределами сторона предварительного договора лишается возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Если до окончания срока, в течение которого стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен либо одна из сторон не направила другой предложение о его заключении, то обязательство из предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ). В рассматриваемом деле ответчик в одностороннем порядке отказался от заключения основного договора до момента истечения срока для его заключения, тем самым нарушив положения ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации. В результате у истца возникло право на привлечение ответчика к гражданско-правовой ответственности в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 445 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения предварительного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Таким образом, в рассматриваемом деле истец был вправе на основании ст. ст. 15 и 393 ГК требовать от ответчика полного возмещения убытков, причиненных ему в результате незаключения краткосрочного договора аренды нежилого помещения под размещение боулинга. Под убытками понимаются расходы, которые истец произвел или должен был бы произвести для восстановления нарушенного права (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Однако вместо возмещения убытков истец обратился к ответчику с требованием уплатить предусмотренные соглашением обеспечительный депозит в рублях Российской Федерации в сумме, эквивалентной 95323 долларов США, включая НДС (сумма основного долга), а также сумму неустойки из расчета 0,3% за каждый день просрочки его уплаты. Арбитражные суды первой, апелляционной и кассационной инстанций при разрешении возникшего спора посчитали, что заявленные истцом требования правомерны, поскольку обеспечительный депозит непоименован в п. 1 ст. 329 ГК РФ в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и за неисполнение обязательства по его уплате может быть предусмотрена неустойка. Существующая в настоящий момент судебно-арбитражная практика по вопросу правомерности включения в предварительный договор каких-либо обязательств денежного характера достаточно противоречива и в связи с этим требует детального рассмотрения. Первая точка зрения основывается на том, что предварительный договор порождает лишь обязанность в срок и на предусмотренных в нем условиях заключить основной договор. Именно по этой причине существует мнение, что предварительный договор носит исключительно организационный характер <1>. -------------------------------- <1> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 ноября 2010 г. по делу N А79-13435/2009.

Из этого следует, что никакие обязательства денежного характера не могут возникать в результате заключения предварительного договора, включая обязательства по уплате обеспечительного депозита, а также неустойки. Данный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой <1>. -------------------------------- <1> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 августа 2005 г. по делу N А56-5519/2004.

Однако более распространена иная точка зрения, согласно которой право заключить основной договор аренды может обеспечиваться в предварительном договоре таким способом обеспечения исполнения обязательств, носящим денежный характер, как обеспечительный депозит <1>. -------------------------------- <1> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 декабря 2009 г. по делу N А21-1652/2009.

При этом возникает вопрос, носит ли обеспечительный депозит возвратный характер, или же он может быть засчитан в счет будущих платежей по основному договору? Как представляется, он должен быть возвращен получателем плательщику в следующих случаях: 1) если обязательства по предварительному договору прекратились по любому основанию, за которое плательщик обеспечительного депозита не отвечает (например, в результате истечения срока для заключения основного договора; при отсутствии в договоре всех существенных условий основного договора; в результате уклонения получателя обеспечительного депозита от заключения основного договора и т. д.). Данный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой <1> и основывается на положениях законодательства, закрепляющих недопустимость неосновательного обогащения (ст. ст. 1102 - 1104 ГК РФ); -------------------------------- <1> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 июля 2010 г. по делу N А56-14466/2009.

2) при заключении участниками предварительного договора основного договора. В связи с этим представляется незаконной сложившаяся на сегодняшний момент применительно к сделкам с недвижимым имуществом практика, когда сумма обеспечительного депозита не возвращается плательщику, а засчитывается в качестве аванса в счет платежей по основному договору. Поскольку аванс (предварительная оплата) представляет собой частичное исполнение денежного обязательства применительно к основному договору, то его выплата в рамках предварительного договора, т. е. на стадии, когда еще неизвестно, будет ли вообще заключен основной договор, просто невозможна. Следует также отметить, что в рассматриваемом нами деле исполнение основного обязательства (заключение основного договора) не произошло. Поэтому даже если признать обеспечительный депозит авансом, то его невозвращение в любом случае повлечет за собой неосновательное обогащение <1>. -------------------------------- <1> См.: Сарбаш С. Возврат уплаченного как последствие неисполнения договорного обязательства // Хозяйство и право. 2002. N 6. С. 83.

Из вышесказанного также следует невозможность признания обеспечительного депозита задатком, на что правомерно в своих судебных актах указали суды первой, апелляционной и кассационной инстанций. В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Из данного определения вытекают следующие выводы: 1) задаток подтверждает заключение основного договора, а не предварительного; 2) задаток представляет собой денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по основному договору платежей, и поэтому платеж в форме задатка не может иметь место в рамках предварительного договора; 3) задаток передается в обеспечение заключения основного договора, который, во-первых, при предварительном договоре еще не заключен, а, во-вторых, последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, в отличие от содержания императивной нормы п. 4 ст. 445 ГК РФ, совершенно иные: если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны; если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Указанные последствия абсолютно неприменимы в рамках предварительного договора, что подтверждается также позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <1>. -------------------------------- <1> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 января 2010 г. N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583.

Поэтому при вынесении решения по рассматриваемому делу судами был абсолютно обоснованно отклонен довод ответчика о том, что к обеспечительному депозиту должны применяться положения о задатке. Таким образом, становится очевидным, что взыскание обеспечительного депозита судом применительно к рассматриваемому делу является имущественной санкцией за односторонний отказ ответчика от исполнения предварительного договора. В связи с этим возникает вопрос о правовой природе такого платежа. Как представляется, обеспечительный депозит в рассматриваемом случае является не чем иным, как неустойкой, рассматриваемой на стадии заключения предварительного договора как способ обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора (ст. 330 ГК РФ), а на стадии нарушения этого обязательства - как ответственность за неправомерные действия ответчика (ст. 394 ГК РФ). В таком случае является спорным вывод судов о том, что обеспечительный депозит - это непоименованный способ обеспечения исполнения обязательства. При этом нельзя не упомянуть, что отказ ответчика от заключения основного договора влечет за собой возможность взыскания с него только убытков, поскольку положения п. 4 ст. 445 ГК РФ носят императивный характер. Неустойка и возмещение убытков являются различными способами защиты нарушенного гражданского права (ст. 12 ГК РФ) и соотносятся между собой следующим образом. Убытки взыскиваются только в части, не покрытой неустойкой, и при наличии установленной законом или договором неустойки закон не предусматривает возможности взыскания только убытков (ст. 394 ГК РФ). Кроме того, в п. 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" <1> говорится, что в случаях, когда в договорном обязательстве предусмотрена обязанность уплаты неустойки (пени) за просрочку его исполнения, "суду следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении" данной меры гражданско-правовой ответственности, "не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или договором". -------------------------------- <1> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1998. N 12.

Таким образом, налицо несоответствие между собой п. 4 ст. 445 ГК РФ и п. 2 ст. 394 ГК РФ, что ставит под сомнение правомерность вывода судов о взыскании обеспечительного депозита с ответчика. Что касается решения судов в части взыскания неустойки за несвоевременную уплату обеспечительного депозита, то они также представляются достаточно спорными. Во-первых, суд первой инстанции в обоснование своего решения о взыскании неустойки неправомерно указал, что "со стороны ответчика имело место нарушение обязательств по оплате арендных платежей", а, во-вторых, неустойка, если исходить из признания обеспечительного депозита в рассматриваемом деле именно в качестве такой меры гражданско-правовой ответственности, штрафными санкциями обеспечена быть не может. Анализ вышеизложенного дела лишь подчеркивает противоречивость сложившейся судебно-арбитражной практики по спорам, связанным с исполнением предварительных договоров, и острую необходимость в скорейшем приведении ее к единообразию.

------------------------------------------------------------------

Название документа