О значении постановлений Федерального Конституционного Суда ФРГ и Европейского суда по правам человека по делам, связанным с наймом жилого помещения, для формирования российской судебной практики, связанной с расторжением договора коммерческого найма жилого помещения

О ЗНАЧЕНИИ ПОСТАНОВЛЕНИЙ ФЕДЕРАЛЬНОГО КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА ФРГ И ЕВРОПЕЙСКОГО СУДА ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С НАЙМОМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ДЛЯ ФОРМИРОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ, СВЯЗАННОЙ С РАСТОРЖЕНИЕМ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

М. Ю. ДЕВИЦЫН

Рассматривая вопросы совершенствования национального частного права по итогам сравнительно-правовых исследований, немецкие компаративисты-цивилисты К. Цвайгерт и Х. Кетц отмечают, что "материалы, получаемые от систематических исследований или специальных экспертиз в области сравнительного права, служат в наши дни незаменимым инструментом для законодателя во многих странах, обеспечивая высокое качество его правотворческой деятельности" <1>. Аналогичного мнения придерживается и отечественный компаративист А. В Егоров, который считает, что сравнительно-правовые исследования должны быть направлены на повышение качества национальных регуляторов, а если речь идет о фундаментальной компаративистике, то и о глобальном усовершенствовании макропроцессов наподобие правовой интеграции <2>. -------------------------------- <1> Цвайгерт К., Кетц Х. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права: В 2 т. Т. I. Основы. М.: Междунар. отношения, 2000. С. 29. <2> См.: Егоров А. В. Сравнительно-правовой метод и установление содержания иностранного права // Журнал российского права. 2005. N 8.

Разделяя в полной мере данные методологические подходы о том, что сравнительно-правовые исследования не должны являться самоцелью и должны выходить за рамки описания зарубежного законодательства и судебной практики, автор настоящей статьи предпринимает попытку рассмотреть в настоящей статье возможное значение отдельных постановлений Федерального Конституционного Суда ФРГ (далее - ФКС) и Европейского суда по правам человека по делам (далее - ЕСПЧ), связанных с наймом жилых помещений для формирования российской судебной практики применения некоторых положений ГК РФ о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе наймодателя. 23 апреля 1974 г. ФКС вынес постановление по конституционным жалобам двух заявителей <3>, которое касалось оспаривания решений по применению в их делах Федерального закона об охране от расторжения отношений найма жилых помещений от 25 ноября 1971 г. <4> Согласно абз. 1 § 3 данного Закона наймодателю запрещалось расторгать договор найма с целью повышения платы за наем. Но наймодатель мог потребовать от нанимателя согласия на повышение размера оплаты жилья до обычного для данной местности размера оплаты жилья, при условии, что предыдущий размер платы за наем не увеличивался в течение года. Требуя от нанимателя согласия на увеличение размера платы за наем, наймодатель должен был сообщить ему в письменной форме основания, оправдывающие такое повышение (абз. 2 § 3). Но в абз. 2 § 3 Федерального закона об охране от расторжения отношений найма жилых помещений не были указаны обстоятельства, оправдывающие такое повышение. Поэтому судебная практика стала понимать под такими обстоятельствами критерии сравнимости жилых помещений, а именно: вид, размер, обстановку, качество и положение квартиры, указанные в абз. 1 § 3 Федерального закона. Кроме того, судебная практика выработала правила, согласно которым наймодатели должны были приводить в своих письмах о повышении платы за наем от 2 до 20 сравнимых квартир, а также указывать в них данные о наличии в квартирах ванных комнат и туалетов, а также сведения об общей площади квартир, об этаже и расположении квартиры на этаже и возможностях отопления (центральное или печное), а также горячего водоснабжения и лифта в доме, кроме того, приводить сведения о годах постройки домов. Столь подробная конкретизация жилых помещений оправдывалась в судебной практике стремлением обеспечить нанимателю возможность самому осмотреть эти жилые помещения или навести о них справки, чтобы убедиться в том, что размер платы, взимаемый за них, является обычным для данной местности. Если наниматель не согласится на предложение наймодателя о повышении платы за наем в течение шести недель, то наймодатель может в течение следующих шести недель предъявить иск о принудительном повышении платы за наем (абз. 3 § 3 Федерального закона). -------------------------------- <3> См.: BVerfGE 37, 132 - Vergleichsmiete I. <4> См.: BGB1. I S. 1839.

Первым заявителем конституционной жалобы было горнодобывающее акционерное общество, которое было наймодателем 60000 квартир. Оно потребовало от своих нанимателей повышения оплаты жилья и получило от них отказ. Однако участковый суд г. Ботроп удовлетворил требования наймодателя, так как посчитал, что заявленный наймодателем размер платы за наем находится в нижнем пределе соответствующих цен. Суд второй инстанции - земельный суд г. Эссен отказал в иске наймодателю, так как установил, что в письме наймодателя к нанимателю полностью отсутствуют такие необходимые по смыслу закона данные, как годы постройки домов, оформление и обстановка квартир (изолированность квартир, наличие в них ванных комнат и туалетов, а также возможностей отопления). Второй заявитель конституционной жалобы, будучи также наймодателем, потребовал от своего нанимателя повышения платы за наем и получил отказ. В связи с этим и возникло второе исходное гражданское дело в участковом суде г. Мюнхена. В письме, в котором наймодатель потребовал повышения размера платы за наем, были названы семь сравнимых квартир различной площади и цены за квадратный метр. Точное положение с указанием улицы и номера дома было указано наймодателем только для первых четырех квартир, в остальных случаях наймодатель ограничился указанием квартир и района города и пытался установить сравнимость квартир с помощью заключения эксперта. Суды, отказавшие заявителю в иске, сделали это по двум причинам: они посчитали, что наймодатель неточно описал квартиры и пытался определить их сравнимость недопустимым способом - через заключение эксперта. Представитель центрального союза владельцев недвижимости подтвердил в заседании ФКС, что суды часто выдвигают столь высокие требования по конкретизации жилых помещений при применении процедуры повышения платы за наем через суд, что требования владельцев жилых помещений о повышении платы за наем остаются нереализованными. Заявители конституционных жалоб оспаривали толкование и применение абз. 2 § 3 Федерального закона об охране от расторжения отношений найма жилых помещений. Они утверждали, что возложение на них обязанностей по сбору сведений о чужих жилых помещениях представляет для них большие правовые осложнения. Особенно это было сложно для горнодобывающего акционерного общества, которое выступало наймодателем 60000 квартир и было обязано в силу договора со своим материнским обществом повысить плату за наем, чтобы компенсировать возрастающие расходы по содержанию жилья. Кроме того, необходимо учитывать, что сбор сведений о чужих квартирах может повлечь вторжение в сферу частной жизни других лиц, что запрещается абз. 1 ст. 13 Основного Закона ФРГ, согласно которому гарантируется неприкосновенность квартиры. Поэтому права наймодателя войти в чужую квартиру и осмотреть ее исключаются. ФКС полагал, что задачей законодателя, вытекающей из ст. 14 Основного Закона ФРГ, является так определить содержание и пределы права собственности, чтобы при установлении императивных норм жилищного права интересы наймодателя и нанимателя учитывались в равной мере. Одностороннее предпочтение или ущемление одной из сторон несовместимо с социальной связанностью собственности согласно абз. 2 ст. 14 Основного Закона, согласно которому использование собственности должно служить одновременно благу общества. В постановлении от 23 апреля 1974 г. ФКС, подтвердив конституционность § 3 Федерального закона об охране от расторжения отношений найма жилых помещений, установил, что конституционным гарантиям собственности противоречит такое толкование судьей процедурных норм Федерального закона об охране от расторжения отношений найма жилых помещений, при котором наймодатель не может добиться допустимого повышения платы за наем жилого помещения. Постановление ФКС от 23 апреля 1972 г. не сразу повлекло изменение судебной практики, носившей дискриминационный для наймодателя характер. Так, например, 10 октября 1978 г. ФКС рассматривал дело <5> по конституционной жалобе собственника дома против решений участкового суда Ханновер от 2 февраля 1977 г. и земельного суда Ханновер от 23 июня 1976 г. Оба суда отказали собственнику дома - наймодателю в повышении платы за наем в связи с тем, что он недостаточно подробно описал указанные в письме о повышении платы за наем предложенные нанимателю шесть квартир. Попытка наймодателя установить сравнимость квартир путем экспертного заключения вновь была признана судами недопустимой, так как наниматель, по мнению судов, должен сам иметь возможность сравнивать квартиры. -------------------------------- <5> См.: BVerfGE 49244 Vergleichsmiete II.

ФКС повторил свой вывод от 23 апреля 1974 г. о том, что оспоренные заявителем решения нарушают его основное право собственности, гарантированное ст. 14 Основного Закона ФРГ. 28 июня 1999 г. ЕСПЧ рассматривал дело по заявлению компании "Иммобилиаре саффи" против Италии <6>. Компания "Иммобилиаре саффи" получила в результате слияния со строительной компанией I. B. сданное в аренду жилое помещение. Строительная компания I. B. хотела еще 31 декабря 1983 г. прекратить аренду жилого помещения в связи с истечением срока договора, о чем известила арендатора заказным письмом. Но четыре законодательных декрета, изданных в целях предупреждения волнений в связи с тем, что значительная часть договоров аренды жилья истекала в 1982 - 1983 гг., продлили сроки действия договоров аренды жилья до 1989 г. Законом N 61/89 было установлено новое правило: с 1 мая 1989 г. судебные приказы о выселении будут исполняться, но в порядке приоритета, который должен определяться префекториальным комитетом в составе мэра, префекта, представителей арендодателей и арендаторов. При этом приоритетом в исполнении судебных решений пользовались лица, истребовавшие квартиры для личных нужд: себя, своего супруга или своих детей. Такой порядок привел к тому, что исполнение судебного решения постоянно неоднократно откладывалось, и компания "Иммобилиаре саффи" смогла получить квартиру только в апреле 1996 г. после смерти нанимателя. -------------------------------- <6> См.: Европейский суд по правам человека: Избранные постановления 1999 - 2001 гг. и комментарии / Под ред. Ю. Ю. Берстенева и А. О. Ковтун. М.: Юрид. лит., 2002. С. 420.

ЕСПЧ установил нарушение Италией ст. 1 Протокола N 1 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, согласно которому каждое физическое и юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности и никто не может быть лишен своего имущества иначе как на условиях, предусмотренных законом и в соответствии с общими принципами международного права. Система приостановки исполнения судебных приказов о возвращении собственности ее владельцам признана ЕСПЧ в принципе допустимой, но, по его мнению, "должны существовать определенные процедурные стандарты с тем, чтобы функционирование системы и ее воздействие на имущественные права собственников не были ни произвольными, ни непредвидимыми". Общим для рассмотренных судебных постановлений является то, что они наглядно показывают, как процедурные нормы, особенно при искаженном их применении судами, могут полностью блокировать действие материально-правовых требований кредиторов. Рассмотренные судебные постановления имеют значение для формирования российской судебной практики по расторжению договора коммерческого найма жилого помещения в связи с виновными действиями нанимателя, предусмотренными в ст. 687 ГК РФ. Согласно ст. 687 ГК РФ наймодатель в случаях нарушения нанимателем договора должен сначала обратиться с требованием о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, однако вместо удовлетворения этого иска суд может (но не обязан) предоставить нанимателю срок до года для устранения нарушений. Решение о расторжении договора принимается судом только по повторному обращению наймодателя, если наниматель не устранит допущенные нарушения договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении может отложить исполнение решения на срок не более года. Иногда высказывается мнение, что отечественный законодатель достаточно либерально и даже попустительски подходит к нарушениям нанимателя, предоставляя суду возможность два раза назначать сроки до года. Однако в ст. 687 ГК речь не идет о сроках, обязательно в силу закона равных году. Оба срока, упоминаемые в ст. 687 ГК РФ, назначаются судом по своему усмотрению и не могут превышать один год каждый. Поэтому, учитывая зарубежный опыт правового регулирования соответствующих отношений, автор предлагает российским судам взвешенно подходить к установлению сроков для нанимателей для устранения нарушений при предоставлении отсрочки от выселения. Если судами будут предоставляться чрезмерно длительные сроки в рамках годичных сроков, то это может рассматриваться наймодателями - собственниками жилых помещений как нарушение их основных прав, гарантированных в России, в том числе ст. 1 Протокола N 1 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод. А это может повлечь соответствующее обращение потерпевших лиц в ЕСПЧ. Вряд ли имеет смысл совершенствовать закон, когда решение проблемы лежит, по мнению автора настоящей статьи, на путях правоприменения <7>. -------------------------------- <7> Иное мнение, а именно необходимость совершенствования ст. 679 ГК РФ в целях охраны интересов наймодателя, излагается доц., к. ю.н. Н. Е. Сосипатровой при чтении лекций по гражданскому и жилищному праву на юридическом факультете Нижегородского государственного университета.

------------------------------------------------------------------

Название документа