Эволюция института собственности в законодательствах стран древнего мира

(Шеметова Н. Ю.) ("Адвокат", 2014, N 5) Текст документа

ЭВОЛЮЦИЯ ИНСТИТУТА СОБСТВЕННОСТИ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВАХ СТРАН ДРЕВНЕГО МИРА

Н. Ю. ШЕМЕТОВА

Шеметова Наталья Юрьевна, адвокат Адвокатской палаты Иркутской области.

Статья Н. Ю. Шеметовой посвящена эволюции развития правоотношений собственности (на примере недвижимого имущества) в древних государствах Ближнего Востока, античных государствах. В историко-правовой науке подробно изучены древнегреческое и особенно древнеримское законодательство и практика его применения, поэтому автор уделяет основное внимание менее исследованному законодательству государств древнего Ближнего Востока. В статье рассматриваются не только законодательные памятники, но и документальные источники, свидетельствующие о практическом использовании норм древнего законодательства в наиболее значимых государствах древнего Ближнего Востока: Египте, Вавилоне, Палестине (на основании библейских и документальных источников). Исследуется влияние на правовую систему ближневосточных стран законодательства стран, колониями которых в древности были государства Ближнего Востока (в частности, Древнего Рима).

Ключевые слова: земля, землевладения, ном, пахотные земли, царская грамота, обременения недвижимого имущества, группа землевладельцев, территориальное общинное землевладение, общинники, общинный надел (хелек), племена (так называемые колена) в Израиле, Юбилейный год, левиты, ипотека, залог, имущественный наем, Законы XII Таблиц, Институции Гая, Свод Юстиниана, виндикация, узуфрукт, почва, плоды, манципация, домостроения, сельские сервитуты, публичное и частное право, эмвфитевсис, суперфиций.

Недвижимость - один из старейших имущественных объектов, регламентируемых законодательно. Высокая стоимость и огромная социальная роль, которую играет недвижимое имущество в общественной жизни, потребовали ее нормативного закрепления на самых ранних этапах существования цивилизации, когда еще не получила развития (или применялась в ограниченном объеме) система имущественных прав. История их развития в доримскую эпоху насчитывает несколько тысячелетий и не может быть списана в архив за ненадобностью как предмет, не имеющий никакой ценности. Если присмотреться к существовавшим тогда юридическим конструкциям, то можно за внешне архаичной оболочкой обнаружить черты ставших хорошо известными впоследствии правовых институтов или хотя бы отдельные их элементы. Сначала рассмотрим древнейшие цивилизации Востока. Юридически все восточное землевладение строилось по двум схемам: более архаичного общинного владения с отрицанием частной собственности на землю, с правом ограниченного пользования ею иными лицами - крупными землевладельцами или теми же общинами <1>. -------------------------------- <1> Подробнее об этом см.: Авдиев В. И. История Древнего Востока. М.: Высшая школа, 1970. С. 154.

Законодательство Древнего Египта. Безусловно, патриархом в сфере правового регулирования земли и связанных с ней объектов является Древний Египет. Главной чертой египетского землевладения на всем пути его развития (в наибольшей степени - в эпоху Древнего и Нового Царства, менее выраженно - к концу эпохи Древнего Царства, в начале Среднего Царства и практически всю историю Позднего Царства) была формальная принадлежность всей земли фараону и связанному с ним культу <2>. На практике же существовало несколько видов земельных владений: государственные, храмовые, частные и общинные земли. -------------------------------- <2> История Древнего Востока. М.: Высшая школа, 1988. С. 32 - 33.

Распространенная практика передачи государственных земель храмовым хозяйствам и царским вельможам обусловила раннее появление крупных землевладений. В деревне формирование вещных прав на землю шло довольно медленно по причине преобладания общинного землевладения. Однако источники (см. ниже) свидетельствуют: уже в период Древнего Царства общинные земли переходят из рук в руки. История Древнего Египта не оставила никаких законодательных памятников, и в распоряжении исследователей - только разрозненные памятники письменности, содержащие сведения о земельных отношениях в Древнем Египте. Одним из наиболее полных традиционно считается текст на стенах гробницы некоего Мечена, правителя номов (области) Нижнего Египта. Данный документ рассматривается нами как наиболее яркая иллюстрация существовавших в древнем Египте имущественных земельных правоотношений. Его исследование было начато египтологами еще в начале XX в. Разумеется, исследование и интерпретация текста производились больше с палеографической (историко-филологической) точки зрения. Юридическая же значимость находки до сих пор оценена мало, хотя использованные здесь правовые конструкции представляют для науки большую ценность. Надписи Мечена сообщают его титулы и перечисляют земельные и имущественные приобретения, сделанные им во время служебной карьеры и унаследованные. Условно говоря, надпись может быть разделена на две части. В первой содержится краткий перечень должностей Мечена, наиболее связанных с его карьерой правителя номов. Вторая часть надписи представляет собой собственно автобиографию Мечена. В ней снова и наиболее подробно говорится о земельных приобретениях Мечена, причем имеются дословные текстуальные совпадения с первой частью. В отрывке из первой части надписей говорится, во-первых, о приобретении Меченом большого количества пахотных земель, во-вторых, о наследственной передаче Мечену пахотной земли его матерью: "Достал он за вознаграждение пахотной земли 200 сот у многих, дано ему пахотной земли 50 сот матерью Небсент, когда сделала она распоряжение о доме в том детям, было помещено под них по царской грамоте" <3>. -------------------------------- <3> Древний мир: Сб. статей. М.: Изд-во Восточной литературы, 1962. С. 183.

Во втором отрывке этот текст разворачивается более подробно: "Достал он за вознаграждение пахотной земли 200 сот у многих, поставки хлебов 100 ежедневно из заупокойного храма матери детей царских, дом длиной 200 локтей, шириной 200 локтей, построен и оборудован, посажены деревья прекрасные, был вырыт пруд в нем большой весьма, посажены смоковницы и виноград, и было записано об этом в грамоте царской" <4>. Царская грамота обычно служила для введения в права земельного владения и связанного с ним движимого и недвижимого имущества. Термин "достать за вознаграждение" показывает, что "Царская грамота" в данном случае выступает в роли документа, санкционирующего купчую сделку, она выражает волю царя на закрепление за Меченом приобретенного им недвижимого имущества и поставок из заупокойного храма царской матери. -------------------------------- <4> Там же. С. 183 - 184.

В надписи Мечена исследователи выделяют следующие пункты "Царской грамоты": 1) указание о приобретении недвижимого имущества путем покупки и поставок из заупокойного храма; 2) инвентарная опись приобретенного недвижимого имущества: 200 сот земли, дом, сад, виноградник, пруд; 3) указание, у кого оно куплено; 4) сообщение о регистрации купчей сделки. Загадочно упоминание среди недвижимого имущества, приобретенного сановником, поставок 100 хлебов ежедневно из заупокойного храма матери царских детей Нимаатхеп. Что любопытно: поставки заупокойного храма царицы упоминаются в тексте среди приобретенного Меченом имущества, то есть включаются в имущественный комплекс. Вероятно, здесь имеет место одно из древнейших обременений недвижимого имущества: что-то вроде римского servituta, с той лишь разницей, что обременение здесь носит характер не просто права ограниченного пользования, но весь имущественный комплекс в целом (пахотная земля, вместе с недвижимым имуществом, находящимся при ней; поставки из заупокойного храма царицы) мог составлять материальную основу, обеспечивающую соблюдение заупокойного культа царицы (включая и содержание заупокойных жрецов для этой цели) <5>. -------------------------------- <5> Савельева Т. Н. Данные надписи Мечена о характере частного землевладения в древнем Египте в конце третьей и начале четвертой династии // Древний мир: Сб. статей. М.: Изд-во Восточной литературы, 1962. С. 185.

Еще один момент: в тексте сказано, что Мечен купил землю "у многих". В самом документе невозможно найти этому какие-либо объяснения. Исследователи полагают, что, "скорее всего, этот термин обозначал какую-то категорию или группу землевладельцев в номах Египта, которые, судя по записи Мечена, не только пользовались, но и владели землей, может быть условно, в том случае, если она была обременена повинностями обслуживания и содержания заупокойного культа царицы Нимаатхеп" <6>. Не исключено, что "многие" - это единый коллектив землевладельцев и продавцов, которые не могут самостоятельно распоряжаться своими владениями. В таком случае мы сталкиваемся в записи Мечена с чрезвычайно любопытным явлением коллективной, а может быть, даже территориальной общинной собственности на землю и коллективным или общинным фондом неделимого земельного владения, которое могло быть продано только целиком и с согласия всего коллектива. -------------------------------- <6> Там же. С. 186.

Содержание надписи Мечена составляет и дарственный акт на случай смерти. Здесь тоже ключевым моментом является согласие царя в виде "царской грамоты", которая, следовательно, служила документом, вводящим наследников в права владения. На основании этого небольшого отрывка можно заключить, что в Древнем Египте земля могла отчуждаться путем продажи и наследственной передачи, но при формальном согласии царя, выраженном "Царской грамотой", которая служила для санкционирования его волей актов отчуждения недвижимого имущества и введения новых владельцев в права владения. Древний Вавилон. Среди других цивилизаций Востока особо следует выделить Древнюю Вавилонию, оставившую такой классический образец законодательства периода древнейших деспотий, как Законы (Судебник) царя Хаммурапи. В этот период в Вавилоне существовали различные формы земельной собственности: царские, храмовые, общинные частные земли. Царская земля могла передаваться в пользование издольщикам <7>. Что же касается общинных земель, то в эпоху Хаммурапи их количество неуклонно сокращалось, уступая место частному землевладению (строительство ирригационных каналов делало излишней совместную обработку земли несколькими семьями). Частные землевладения могли различаться по размерам, но это не формировало различий в их правовом статусе. Земли могли свободно отчуждаться (сдаваться в аренду, продаваться, передаваться по наследству) без каких-либо ограничений в их правовом статусе. Что же касается общинных земель, то общинники могли менять, сдавать в аренду, закладывать свой земельный участок, а также передавать его по наследству. Однако при выходе из общины все эти полномочия утрачивались. -------------------------------- <7> Здесь и далее документ цитируется по: Хрестоматия по Всеобщей истории государства и права. Т. 1 / Под ред. К. И. Батыра и Е. В. Поликарповой. М.: Юристъ, 1996. С. 9 - 24.

Независимо от правового статуса землевладения, каждый владеющий землей обязан был поддерживать в исправном состоянии оросительные сооружения и нести ответственность за неправильное обращение с ними перед соседями, если последним вследствие такого обращения был причинен ущерб. В Вавилонии регламентировались и сделки с недвижимым имуществом. Так, требовалась письменная форма для сделок по отчуждению недвижимого имущества (документы запечатывались в двойной конверт из глины в нескольких копиях и обжигались). Имелись и особые требования к отдельным видам сделок с землей: например, при аренде земли арендатор должен был вносить плату в виде 1/3 урожая и возвращать землю обработанной. При аренде на условиях отдачи половины урожая арендодатель обязан был участвовать в обработке поля. Аренда могла быть краткосрочной (на один или два года) либо долгосрочной (на больший срок), но только в отношении еще не освоенных земель. Допускалась и передача земли в обеспечение выплаты долга (что-то отдаленно напоминающее институт залога). Особенностями отличались земельные владения воинов, пожалованные им в связи с участием в военных походах: они не могли отбираться за долги. Кредитор мог отобрать за долги лишь купленные воином дом, сад, земельный надел. Взрослый сын воина становился законным наследником его надела. Если после смерти воина оставался малолетний сын, вдова получала одну треть надела, чтобы иметь возможность вырастить будущего воина. В случае пленения воина земельный надел за ним сохранялся. Воины, обеспеченные земельным наделом, были обязаны по приказу царя в любое время выступить в поход. Уклоняющийся от этой обязанности подлежал смертной казни, а его надел передавался лицу, выступившему в поход вместо него. Законодательство Древней Палестины. По нашему мнению, предметом особого интереса исследователя является история древнепалестинского законодательства. Палестина, начиная с III тысячелетия до н. э., была населена как кочевыми, так и оседлыми земледельческими племенами. Влияние соседних государств, например, Египта, содействовало развитию земледельческого хозяйства, торговли и росту торгово-ремесленных городов. Но в Палестине прочно сохранялся баланс между оседлостью одной части племен и продолжающимся кочевничеством другой части. Не случайно Библия утверждает: "Твои слуги - сторожа мелкого скота: это наше занятие, как оно было у наших отцов" <8>. В библейских текстах фигурируют кочевые племена хабири, кенитов, вениаминитов (буквально: "дети юга"). Племя ("колено") Вениамина сравнивается с хищным волком, который по утрам охотится за дичью, а вечером делит добычу. Постепенно оседлые земледельческие племена все более укреплялись в Палестине. Земельные участки распределялись между общинниками по жребию еще в VIII в. до н. э. В Библии сохранились воспоминания о том времени, когда земли, принадлежавшие всему роду, не могли выходить за пределы рода и могли передаваться лишь полноправным членам той же родовой группы. Но постепенно общинное землепользование начинает распадаться. В общинах появляется аристократия, которая обогащается благодаря захвату земель у соседних племен. Так, в Библии говорится о том, что израильтяне, завоевав Ханаан, навеки завладели землями хананеев. Слово, обозначавшее общинный надел (хелек), начинает применяться для обозначения участка, который можно купить за "серебро", т. е. за деньги. В Библии рассказывается о том, что Авраам купил за 400 шекелей серебра "поле и пещеру, которая на нем, и все деревья, которые на поле" <9>. Текст этого рассказа, возможно, воспроизводит форму договора на продажу земельного участка. -------------------------------- <8> Библия. Книга "Числа", 32, 17. <9> Библия. Книга "Бытие", 23, 16.

Частное землевладение в эпоху образования древнееврейских царств становится настолько прочным, что даже цари принуждены покупать земли у частных лиц для постройки города. Когда однажды царь Ахаз попытался конфисковать землю у некоего Набота, то этот самовольный поступок царя был признан преступлением, вызвавшим гнев бога Яхве <10>. Правда, уже в следующих книгах Библии в качестве неотъемлемого права царя указывается, что он может захватывать общинные земли: "И самые лучшие поля ваши, и виноградники ваши, и масличные рощи ваши возьмет и раздаст слугам своим" <11>. Очевидно, как и в других странах, в древней Палестине цари раздавали земли аристократам, воинам и чиновникам. Первый израильский царь Саул раздает "поля и виноградники и ставит их начальниками над 1000 и 100" (Первая Книга Царств) <12>. -------------------------------- <10> Библия. Первая Книга Паралипоменон, 8, 36. <11> Библия. Первая Книга Царств, 8, 14. <12> Библия. Первая Книга Царств, 22, 7.

Однако типичное для государств древнего Востока всеобъемлющее право собственности царя на землю в Израиле не существовало. Несмотря на развитость царского, а позднее - жреческого землевладения, царско-храмовый сектор экономики не охватывал всю площадь древнееврейских государств, о чем свидетельствует инцидент, описанный в "Третьей Книге Царств". Житель северного царства Навуфей имел виноградник по соседству с дворцом царя Ахава (IX в. до н. э.) в Самарии. Царь, пожелавший расширить свой сад, предложил Навуфею, что он купит его виноградник за серебро или обменяет на другой. Однако Навуфей отверг предложение царя, указав: "Упаси меня Яхве, чтоб я отдал тебе наследство отцов моих" (Библия. Третья книга Царств) <13>. -------------------------------- <13> Библия. Третья Книга Царств, 21, 3.

К началу I тысячелетия до н. э. в иудейско-израильском обществе отношения собственности на землю в основном сформировались. Библейское право исходит из того, что "обетованная земля" принадлежит Богу, который дал ее своему народу: "Землю не должно продавать навсегда, ибо Моя земля; Вы пришельцы и поселенцы у Меня, по всей земле владения Вашего дозволяйте выкуп земли" <14>, она была разделена между израильскими племенами ("коленами"), а внутри племен - между родами, поэтому земля вне царско-храмового сектора находилась в собственности рода и была, как правило, неотчуждаемой. Ветхозаветные законы предписывают, что если у человека нет прямых наследников - сыновей, в крайнем случае - дочерей, братьев отца, то "отдайте надел его близкому родственнику из рода его, чтоб он наследовал его", дабы земельная собственность не выходила за пределы рода <15>. Однако земля могла перераспределяться внутри рода, что в условиях дробления ее на наделы, находившиеся во владении отдельных семей, и преобладания родовой знати неизбежно вело к концентрации земли внутри рода. Библия учит: "Если брат твой обеднеет и продаст от владения своего, то придет близкий его родственник и выкупит проданное братом его; если же некому за него выкупить, но сам он будет иметь достаток и найдет, сколько нужно на выкуп, то пусть он расчислит годы продажи своей и возвратит остальное тому, кому он продал, и вступит опять во владение свое, если же не найдет рука его, сколько нужно возвратить ему, то проданное им останется в руках покупщика до юбилейного года, а в юбилейный год отойдет оно, и он опять вступит во владение свое" <16>. Таким образом, земля могла "продаваться" и на сторону, но после известного срока, в так называемый юбилейный год, который наступал через каждые семь лет, подлежала возврату в первоначальный род. -------------------------------- <14> Библия. Левит. 25, 23. <15> Библия. Левит. 25, 42. <16> Библия. Левит. 25, 28.

Особо регламентировалась продажа жилых домов в городах. Так, если отчуждался дом в городе, огражденном стеной, то можно было его выкупить до истечения года от его продажи. Если же он не будет выкуплен в этот срок, то дом навсегда остается у купившего его "в роды его", и в юбилейный год он к прежнему владельцу не возвращается. Это правило не распространялось на дома в селениях, вокруг которых нет стены: "должно считать их наравне с полем земли" <17>. Их всегда можно было выкупать, в юбилейный год они возвращались к прежнему владельцу. Особо регламентировалось распоряжение недвижимым имуществом во владениях так называемых левитов, одного из израильских колен, избранного Моисеем для служения в Скинии и религиозного воспитания народа. Древнееврейское законодательство установило множество изъятий, в том числе имущественного характера, для представителей племени левитов. Недвижимость в городах левитов и даже целые их поселения, независимо от наличия перед ними стены, проданные третьим лицам, можно было выкупить в любое время. Но даже невыкупленные дома все равно возвращались к левитам в юбилейный (т. е. седьмой год). В отношении же земель вокруг левитских городов правила были еще более жесткими: "Полей вокруг городов их продавать нельзя, потому что это вечное владение их" <18>. -------------------------------- <17> Библия. Левит. 25, 31. <18> Библия. Левит. 25, 34.

Наряду с этим существовали и другие земли: пустоши, не захваченные ранее отдельными родами, становившиеся по мере их захвата собственностью отдельных частных лиц. Эти земли можно было продавать, покупать, дарить и пользоваться ими по усмотрению собственника. Законы о родовой земле не ставили непреодолимой преграды обезземеливания мелких землевладельцев, во-первых, они не препятствовали купле-продаже земли внутри рода, и такая операция не попадала под действие законов о юбилейном годе. Во-вторых, срок от одного юбилейного года до другого был достаточно велик, чтобы землевладелец, вынужденный продать свою землю, разорился окончательно и не имел бы возможности восстановить свое хозяйство. Тем не менее преобладающими в Палестине на протяжении тысячелетий оставались мелкие и средние крестьянские хозяйства. Крупные, безусловно, тоже существовали, но, судя по тому, оттенок какой исключительности придает им Библия (например, упоминается хозяйство некоего Набала, в котором были "три тысячи овец и тысяча коз" <19>), можно заключить, что, в отличие от того же Египта, в Израиле крупная частная сельскохозяйственная собственность в силу причин исторического, религиозного порядка большого распространения не получила. -------------------------------- <19> Библия. Первая Книга Царств, 25, 3.

Суммируя вышеизложенное, можно заключить, что ветхозаветное древнееврейское законодательство содержало ряд специфических норм о земле и связанных с ней объектах. Как и остальное ветхозаветное законодательство, они носили не только юридический, но и религиозный характер. Кроме того, на правовую систему Израиля оказали сильнейшее воздействие и многочисленные его завоеватели, предписаниям которых он должен был следовать. Наибольший след в израильском законодательстве более поздней эпохи оставил Рим. Поэтому не случайно в письменных памятниках новозаветной эпохи ярче всего проявляется влияние, главным образом, не израильского, а именно римского законодательства. Так, арамейский контракт 134 г. до н. э. из окрестностей Мертвого моря представляет собой типичный договор о продаже дома, максимально приближенный уже к канонам современной цивилистики <20>. Как и в современных договорах на продажу дома, арамейский контракт содержит индивидуальные характеристики дома ("дом открывается на север во внутренность моего двора"), цену договора ("8 зуз, равных двум села <21>"), оговорены принадлежности к строению ("содержащиеся в нем камни, бревна и кирпичи"). Любопытно, что в контракте содержатся некоторые традиционные для римского права институты. К ним, в частности, относится отказ продавца от виндикации имущества ("Ты, Элеазар, свободен от нынешнего дня и навеки"). -------------------------------- <20> Здесь и далее цит. по: Амусин И. Д. Арамейский контракт до 134 г. н. э. из окрестностей Мертвого моря // Древний мир: Сб. статей. М.: Изд-во Восточной литературы, 1962. С. 202 - 213. <21> Села - единица измерения в Древнем Израиле.

Отдельного интереса заслуживает и согласие супруги продавца на продажу дома ("И я Шалом, дочь Симеона, не имею возражений против продажи этого дома"), оно следует предписаниям Мишны, согласно которой имущество мужа является предусмотренной брачным контрактом гарантией имущества или приданого жены. Разумеется, что никто не будет покупать собственность женатого человека без формального отказа жены последнего от ее прав на продаваемую собственность (буквально: "слов (возражений) нет у меня", причем термин "слово" в древнееврейском законодательстве использовался и для обозначения судебной тяжбы. Особого рассмотрения заслуживает форма договора. Так, контрактом предусмотрено, что: "Документ этот простой, и подписали его внутри Хадар, сын, за себя, Шалом, дочь Симеона, за себя, Элеазар, сын, за себя, Шимеон, сын Йохосефа, свидетель, Йехуда, сын Йехуды, свидетель" <22>. В Библии упоминаются купчие документы, к примеру, в книге пророка Иеремии сказано: "И взял я купчую запись как запечатанную по закону и уставу, так и открытую и отдал эту купчую запись Варуху, сыну Нирии..." <23>. -------------------------------- <22> Амусин И. Д. Указ. соч. С. 202 - 213. <23> Библия. Книга пророка Иеремии, 32, 12.

Отличие запечатанного ("перевязанного") документа от простого ("распростертого") заключается в том, что в первом случае во избежание последующей фальсификации документа при его заполнении, после того как подписаны одна, две, три строки текста, заполненная часть документа загибается, на оборотной стороне свидетели последовательно ставят свои подписи, а места сгиба прошиваются; во втором же случае документ остается открытым и подписи свидетелей ставятся на лицевой стороне документа. Такие формы документов восходят к юридической практике, установившейся уже в VI в. до н. э. Налицо, таким образом, смешение древнеримских юридических конструкций с традиционным древнееврейским законодательством. Очевидно, что древневосточное законодательство прошло длительный путь развития: от простой записи казусов оно эволюционировало к подробным конструкциям договоров; подробной регламентации как правового статуса объектов недвижимости, так и сделок с ними. Рассматривая проблемы их правового статуса, нельзя не прийти к выводу, что недвижимость как имущественный объект на древнем Востоке так или иначе была связана с правом собственности государства на землю (знаменитая формула: "Отсутствие частной собственности на землю есть ключ к восточному небу") и связанные с ней объекты, а также особой ролью общины как пользователя (в ряде государств - собственника) земли. В этой связи можно констатировать, что недвижимость как объект вещных и обязательственных правоотношений является отражением экономических отношений в обществе в их наиболее яркой, концентрированной форме, а уровень регламентации ее статуса свидетельствует о цивилизованности общества и, главное, о мере свободы личности, признаваемой государством. Древнегреческое законодательство. Среди государств древнего мира в наибольшей степени права и свободы личности были регламентированы в античном мире, именно там исследуемый нами институт приобрел наиболее завершенную на тот момент форму. В Древней Греции (в данном случае следует оговориться, что мы рассматриваем Афинское государство: его законодательство было наиболее разработанным среди других античных полисов) собственность могла быть совместной (государственной, храмовой, общественной) и частной <24>. Последняя признавалась производной от государственной. Показателен в этом смысле тот факт, что крупные собственники облагались повинностями в пользу государства (так называемые литургии). После реформ Солона и Клисфена удельный вес земли, находившейся в частной собственности, резко увеличился. Однако этот правовой институт не достиг в Греции такого развития, как в Древнем Риме. Развитие института частной собственности на недвижимые объекты осложняли сохранявшиеся элементы родового землевладения: земля по-прежнему предоставлялась в надел по жребию (так называемые клеры). -------------------------------- <24> Здесь и далее см.: Хрестоматия по Всеобщей истории государства и права. Т. 1 / Под ред. К. И. Батыра и Е. В. Поликарповой. М.: Юристъ, 1996 С. 59 - 78.

Следует отметить, что афинскому законодателю уже были известны права на чужие вещи. Так, что-то отдаленно напоминающее римский сервитут представляло собой право домовладельца, который не обнаруживал воду на принадлежащем ему участке земли после прорытия колодца глубиной не менее 20 метров, на пользование водой у соседа два раза в день и в определенном количестве. Особое значение в древнегреческой истории имел залог земли - ипотека. Именно из Афин этот правовой институт берет свое начало: впервые его ввел архонт Солон в IV в. до н. э. В 594 г. до н. э. Солон осуществил свою знаменитую реформу: отменил поземельные налоги, ввел свободу завещания. Каждый собственник получил право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного вида обязательств была личность должника, которому при невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника (на пограничной меже) столб с надписью (по-гречески hipotetheca - подставка, подпорка), что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. При ипотеке заложенная земля оставалась во владении и пользовании должника, лишенного права распоряжаться ею. При неисполнении должником обязательства земля переходила к кредитору. Таким образом, в рассматриваемый период сформировалось конструктивное ядро классического института ипотеки, известного и более позднему законодательству, включая новейшее. Любопытно, что римский законодатель заимствовал конструкцию ипотеки как более совершенной формы залога. В афинском праве законодательно регламентировался и ряд договоров, так или иначе применимых к объектам недвижимого имущества, причем не только к земле, всегда составлявшей особый предмет для нормативного закрепления, но и к иным объектам, например, домам. Законодательству Афин были известны договоры купли-продажи и имущественного найма, в том числе недвижимого имущества. Последний получил наибольшее распространение среди метеков, не имевших права или имевших ограниченное право приобретения домов. Законодательство Древнего Рима. Дальнейший ход развития вещных прав на недвижимость, в особенности права собственности на землю, тесно связан с развитием частноправовых институтов и представляет собой расширение объема прав частного лица по отношению к государству. Ярчайшим примером тому явился Древний Рим, оставивший после себя исключительные по своей разработанности институты частного права, в первую очередь - институт собственности. В римском праве применялось деление вещей на движимые и недвижимые. Так, согласно Законам XII Таблиц срок давностного владения в отношении земельного участков устанавливался в два года, в отношении же других вещей - в один год <25>. Любопытно, что в более позднем пересказе этой нормы в Институциях Гая используется более абстрактная формулировка: "По Законам XII Таблиц срок давности для вещей движимых - годовой; для недвижимых - двухгодичный". В сохранившемся тексте XII Таблиц термин "недвижимость" не встречается ни разу; вероятно, он появился в юридическом обиходе Рима в более поздний период. При этом сам факт наличия его в римском законодательстве представляется нам бесспорным по следующим причинам. Из сохранившихся источников о недвижимом имуществе речь идет в уже упоминавшихся Институциях Гая, в них автор опирался на существовавшее в тот момент законодательство и практику его применения; маловероятно, чтобы в учебнике, предназначенном в первую очередь для практического использования, автор руководствовался бы лишь своими собственными субъективными суждениями. -------------------------------- <25> Здесь и далее источники римского права цит. по: Дигесты Юстиниана. Т. 4. М.: Статут, 2002.

Кроме того, в Своде Юстиниана в Книге шестой, говоря о виндикации вещи, Ульпиан упоминает специальный вещный иск об истребовании отдельных вещей (actio in rem), который "имеет место в отношении всех движимых вещей... и вещей, которые соединены с почвой". В Книге седьмой тот же Ульпиан пишет: "В силу легата может быть предоставлен узуфрукт на недвижимое имущество (res soli) или на движимую вещь..." <26>. Дальнейшее рассмотрение этих источников позволяет предположить, что недвижимость не только как юридическая категория получила в Древнем Риме распространение (в законодательстве, в практике его применения, в научных источниках и в правовом обиходе в целом), но и представляла собой развитый правовой институт, включавший в себя правила, касавшиеся порядка отчуждения земельных участков, расположенных на них зданий, разнообразных обременений недвижимого имущества, определения юридической судьбы вещей, так или иначе связанных с землей. -------------------------------- <26> Там же. С. 457.

Не давая абстрактного определения недвижимостей, римский законодатель формулирует основные критерии отнесения к ним того или иного имущества. Среди них и уже упоминавшееся нами ульпианово правило из Свода Юстиниана ("...все, что связано с почвой"); суждение Гая о виндикации плодов с участка ("Плоды, соединенные с вещью (fructus pendentes), рассматриваются как часть участка..."); нетривиальная формулировка Цельса ("Почва является частью строений...") <27>. Многие из норм затрагивают оборот недвижимости не напрямую, а через другие институты (например, когда речь идет о виндицировании бревен или камней, из которых строится дом). Таким образом, среди сохранившихся до настоящего времени документов нормы, касающиеся недвижимых объектов, занимают одно из ключевых мест. -------------------------------- <27> Там же. С. 215 - 375.

Среди других категорий вещей древнеримский законодатель относит недвижимое имущество к манципируемым вещам, не изъятым из оборота. Под манципацией понималась специальная процедура оформления сделок по отчуждению имущества, требовавшая обязательного присутствия сторон, пяти свидетелей, весовщика, которые совершали действия, имитирующие продажу при посредстве весов и кусочка меди. Особую роль при этом играли торжественно произносимые формулы определенного содержания. Такой порядок требовалось соблюдать при отчуждении земли в Италии (провинциальные земли были собственностью государства и передавались частным лицам лишь во владение); для домостроений и сельских сервитутов. Владение государственной землей осуществлялось не через посредство манципации, а путем оформления соответствующих государственных распоряжений. Что же касается дорог и храмов, то они не просто принадлежали государству, но и вообще относились к сфере публичного, а не частного права. Такие кардинальные различия в правовом статусе были обусловлены существовавшим в римском праве делением вещей на относящиеся к божественному праву (res sacrae, res riligisae) и человеческому. В свою очередь: "Те же вещи, что относятся к человеческому праву, являются публичными или частными" <28>. -------------------------------- <28> Там же. С. 126.

Приобрести право собственности на недвижимое имущество можно было также путем уступки права через мнимый судебный спор либо путем приобретения вещи за давностью пользования - узукапио (для недвижимого имущества этот срок составлял два года). Самостоятельной и детально разработанной формой вещных прав на недвижимость был сервитут. Изначально сервитуты появились в сфере земельных отношений и оформлялись обрядом манципации. Так, фиксировалось право прохода через участок, прогона скота, проезда с гружеными повозками и т. д. Позднее сервитутные права стали связываться не только с определенным земельным участком, но и с определенным лицом. Помимо вышеупомянутых, со временем появились и такие виды вещных прав на недвижимость, как эмвфитевсис и суперфиций. В целом римское право исключительно подробно регламентировало различные аспекты вещных прав, в том числе прав на землю и связанные с ней объекты, в том числе сугубо технические. Так, в Законах XII Таблиц предусматриваются ряд требований к постройкам (например, по расположению границ земельного участка вокруг здания или границ для установки забора и т. д.), расположению объектов в границах земельного участка (например, деревья высотой более 15 футов обрезались, чтобы тень от них "не причиняла вреда соседнему участку"). Подробно регулировалась процедура передачи поземельных участков, причем законодатель оговаривал, что она несколько отличается от аналогичной процедуры для прочих вещей. Залоговые отношения в Древнем Риме эволюционировали от сделки fiducia cum creditore, по которой должник передавал кредитору в обеспечение долга право собственности на вещь с условием, что в случае удовлетворения требований кредитора по основному обязательству вещь должна быть передана обратно в собственность должника. По причине отсутствия в этом случае правовых механизмов истребования вещи от кредитора <29>, а в более поздний период - из-за их неспособности защитить интересы надлежащего должника при отчуждении вещи третьему лицу появилась "переходная" форма залога, т. н. pignus, предполагавший передачу вещи не в собственность, а во владение, причем обязательным условием сделки была обязанность кредитора возвратить вещь надлежаще исполнившему свое обязательство должнику. -------------------------------- <29> Л. Жюллио де ла Морандьер отмечает: "Ни сделки об отчуждении недвижимости, ни даже сделки об установлении ипотеки не подлежали у римлян какой бы то ни было записи органами государства. Поэтому римский ипотечный режим и не вышел из зачаточного состояния" // Л. Жюллио де ла Морандьер. Гражданское право Франции. Т. 3. М.: Изд-во иностранной литературы, 1961. С. 606.

Однако и в этом случае должник был лишен права пользования заложенной вещью. Перенесенная на римскую "почву" греческая ипотека сохраняла за должником и право пользования, и право собственности на заложенное имущество, а главное - в случае неисполнения обязательства кредитор получал не право собственности на саму вещь, а лишь обязательственное право получить удовлетворение в денежной сумме из стоимости заложенного имущества, что позволяло должнику неоднократно закладывать вещь в обеспечение нескольких обязательств. Иногда причиной появления ипотеки считают сложившуюся в Риме практику найма сельскохозяйственных участков. Не вдаваясь во все нюансы регламентации правового статуса недвижимого имущества в римском праве (которые сами по себе представляют предмет для самостоятельного исследования), представляется очевидным не только наличие в нем самой категории "недвижимое имущество", но и разработанность ряда сопутствующих правовых конструкций. При всем том, что римское право, как и любое другое объективно существующее явление, не могло быть лишено недостатков, его колоссальное значение в формировании в последующем системы имущественных прав признается очевидно. При этом грандиозное построение римского права не было создано по определенному плану, но выросло в процессе исторического развития из норм положительного права, действовавших, с одной стороны, в публичном, с другой - в гражданско-правовом обществе. Думается, нельзя не согласиться с В. И. Синайским, что главная особенность римского права, предопределившая его исключительную развитость, - то, что "в древние времена сакральное право, находившееся в ведении юристов-жрецов, имело большее значение, чем светское право, что объясняется теоретическим построением древнеримской жизни" <30>. -------------------------------- <30> Синайский В. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 29.

Библиография

Авдиев В. И. История Древнего Востока. М.: Высшая школа, 1970. Амусин И. Д. Арамейский контракт 134 г. до н. э. из окрестностей Мертвого моря // Древний мир: Сб. статей. М.: Изд-во Восточной литературы, 1962. Библейская энциклопедия. Репринтное издание. М.: ТЕРРА, 1990. Библия. Книга "Числа", 32, 17. Библия. Книга "Бытие", 23, 16. Библия. Книга пророка Иеремии, 32, 12. Библия. Первая Книга Паралипоменон, 8, 36. Библия. Первая Книга Царств, 8, 14. Библия. Первая Книга Царств, 22, 7. Библия. Третья Книга Царств, 21, 3. Библия. Левит. 25, 23. Библия. Левит. 25, 42. Библия. Левит. 25, 28. Библия. Левит. 25, 31. Библия. Левит. 25, 34. Библия. Первая Книга Царств, 25, 3. Дигесты Юстиниана. Т. 4. М.: Статут, 2002. Древний мир: Сб. статей. М.: Изд-во Восточной литературы, 1962. Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. Т. 3. М.: Изд-во иностранной литературы, 1961. История Древнего Востока. М.: Высшая школа, 1988. История религий: В 2 т. Т. 1. Народы Африки, Америки, Великого Океана. Китай. Япония. Египет. Вавилон и Ассирия. Сирия и Финикия. Израиль. Ислам / Под ред. проф. Д. П. Шантепи де ля Соссей. 2-е изд. М.: Российский Фонд мира, 1992. История религий: В 2 т. Т. 2. Индия: ведийская и браманская религия. Джайнизм. Буддизм. Индуизм. Персы: зороастризм. Авеста. Греки. Римляне. Балты и славяне. Германцы / Под ред. проф. Д. П. Шантепи де ля Соссей. 2-е изд. М.: Российский Фонд мира, 1992. Мень А. История религии: в поисках Пути, Истины и Жизни: В 7 т. Т. 2: Магизм и Единобожие: религиозный путь человечества до эпохи великих Учителей. М.: Слово, 1991. Савельева Т. Н. Данные надписи Мечена о характере частного землевладения в древнем Египте в конце третьей и начале четвертой династии // Древний мир: Сб. статей. М.: Изд-во Восточной литературы, 1962. Синайский В. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. Фрэзер Д. Д. Фольклор в Ветхом Завете. 2-е изд., испр. / Пер. с англ. М.: Политиздат, 1985. Хрестоматия по Всеобщей истории государства и права. Т. 1 / Под ред. К. И. Батыра и Е. В. Поликарповой. М.: Юристъ, 1996.

------------------------------------------------------------------

Название документа