Купля-продажа земельных участков юридическими лицами у публично-правовых образований, управляющих земельными ресурсами
(Русин А.)
("Жилищное право", 2012, N 2)
Текст документа
КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ
У ПУБЛИЧНО-ПРАВОВЫХ ОБРАЗОВАНИЙ, УПРАВЛЯЮЩИХ
ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ
А. РУСИН
Русин Алексей, юрисконсульт общества с ограниченной ответственностью "Эдлайн Групп".
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.
Предоставление земельных участков (приватизация земельных участков) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 29 ЗК РФ осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.
В этой связи возникает очень много споров. Рассмотрим некоторые из них.
Заключение на основании судебной практики: при продаже земельных участков на основании пункта 3 статьи 35 ЗК РФ предоставление доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка, обязательно.
Судебная практика.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10.
Так, общество с ограниченной ответственностью "Аспект-РЕАЛ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области о признании незаконным бездействия территориального управления Росимущества, выразившегося в уклонении от принятия решения о предоставлении обществу в собственность земельного участка площадью 490 010 кв. метров, кадастровый номер 50:20:0070312:577, находящегося примерно в 1103 метрах по направлению на юг от ориентира "жилой дом", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская обл., Одинцовский р-н, с. Жаворонки, ул. Солнечная, д. 8, и в уклонении от направления в адрес общества проекта договора купли-продажи этого участка; об обязании управления принять решение в форме распоряжения о предоставлении обществу названного земельного участка; об обязании управления в месячный срок после принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность общества подготовить проект договора купли-продажи участка и направить его в адрес общества.
Решение первой инстанции:
решением Арбитражного суда Московской области от 16.12.2009 требования удовлетворены.
Постановление апелляционной инстанции:
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2010 решение суда первой инстанции отменено, уточненные требования общества удовлетворены.
Постановление кассационной инстанции:
Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 02.09.2010 Постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации:
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации решение Арбитражного суда Московской области от 16.12.2009 по делу N А41-42032/09, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2010 и Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.09.2010 по тому же делу отменил, в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Аспект-РЕАЛ" отказал.
Высший Арбитражный суд Российской Федерации, разрешая спор, руководствовался следующим:
"Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, Кодекс) и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка. При этом в пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса указано, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Однако суды удовлетворили требование общества о продаже в собственность земельного участка площадью 490 010 кв. метров в нарушение требований статьи 33 Земельного кодекса при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях".
Заключение на основании судебной практики: подписание договора аренды земельного участка при заключенном договоре купли-продажи данного земельного участка влечет расторжение последнего по взаимного согласию.
Судебная практика.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 N 8265/10.
Комитет по управлению имуществом Саратовской области (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к открытому акционерному обществу "Элвис-Гарант" (далее - общество) о взыскании 3 289 166 рублей 21 копейки задолженности по уплате выкупной цены земельного участка по договору купли-продажи от 04.12.2008 N 761 и 141 433 рублей 88 копеек пеней за просрочку платежа.
Решение первой инстанции:
решением Арбитражного суда Саратовской области от 22.10.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановление кассационной инстанции:
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа Постановлением от 25.02.2010 решение суда первой инстанции оставил без изменения.
Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации:
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации решение Арбитражного суда Саратовской области от 22.10.2009 по делу N А57-15856/2009 и Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.02.2010 по тому же делу оставил без изменения, заявление комитета оставил без удовлетворения.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, разрешая спор, руководствовался следующим:
"Суды установили и стороны при рассмотрении дела не оспаривали, что указанный земельный участок 17.05.2004 по договору N 474 был передан обществу в аренду сроком на 5 лет для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания автосалона. Спорный договор купли-продажи был заключен до истечения срока аренды.
Таким образом, к моменту заключения договора купли-продажи земельный участок уже находился во владении приобретателя, поэтому признается переданным ответчику с момента заключения этого договора.
Между тем необоснованность выводов, сделанных в судебных актах, не привела к вынесению неправильного решения по делу в силу следующего.
Несмотря на наличие подписанного договора купли-продажи земельного участка, между обществом и администрацией заключен договор аренды спорного земельного участка от 26.07.2010 N А-10-661 Ю-4.
Принимая во внимание, что полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, были переданы администрации, которая подписала с обществом договор аренды после договора купли-продажи, Президиум приходит к выводу, что стороны фактически расторгли договор купли-продажи по взаимному соглашению.
В связи с изложенным продавец не вправе взыскивать покупную цену".
Заключение на основании судебной практики: пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.
Судебная практика.
Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 N 8155/10.
Так, общество с ограниченной ответственностью "Сопроцессор" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконным бездействия департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - департамент) по принятию решения о предоставлении обществу на праве собственности земельного участка площадью 16126 +/- 44,44 кв. метра с кадастровым номером 36:34:0603033:29, расположенного по адресу: г. Воронеж, наб. Максима Горького, 49б; об обязании департамента устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества, приняв решение о предоставлении ему на праве собственности указанного земельного участка; в течение месяца со дня принятия решения представить обществу подписанный уполномоченным лицом департамента проект договора купли-продажи этого участка с определением выкупной цены в размере 2 543 200 рублей 98 копеек; в случае непредставления департаментом проекта договора купли-продажи в течение месяца со дня принятия решения считать договор купли-продажи земельного участка заключенным на условиях проекта договора, представленного обществом в суд, с выкупной ценой участка 2 543 200 рублей 98 копеек.
Решение первой инстанции:
решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.08.2009 требования удовлетворены.
Постановление апелляционной инстанции:
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановление кассационной инстанции:
Федеральный арбитражный суд Центрального округа Постановлением от 25.02.2010 указанные судебные акты отменил, в удовлетворении требований отказал.
Позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации:
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25.02.2010 по делу N А14-8163/2009187/10 и решение Арбитражного суда Воронежской области и направил на новое рассмотрение.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, разрешая спор, руководствовался следующим:
"Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 21.03.2006 N 14711/05 сформировал правовую позицию: одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.
Пунктом 2 статьи 3 названного Закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).
При этом одинаковый порядок реализации права на приобретение земельных участков по названным двум основаниям не означает, что к отношениям по приобретению обладателем права постоянного (бессрочного) пользования незастроенного земельного участка применимы нормы подпунктов 1.1 и 1.2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают земельные участки, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, в собственность по льготной цене, которая не может превышать кадастровой стоимости таких земельных участков".
Заключение на основании судебной практики: собственники незавершенного строительства не имеют исключительного права на приватизацию земельных участков в порядке статьи 36 ЗК РФ.
Судебная практика.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 7454/10.
Так, общество с ограниченной ответственностью "Юпитер Плюс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконными действий Федерального агентства по управлению государственным имуществом в части отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка N 62 с кадастровым номером 50:08:050427:0044, расположенного по адресу: Московская область, Истринский район, сельское поселение Обушковское, 37-й км автомагистрали Москва - Рига, жилой комплекс "Балтия", дом 62, и обязании Росимущества совершить действия по устранению допущенного нарушения прав и свобод путем заключения этого договора.
Решение первой инстанции:
решением Арбитражного суда Московской области от 09.11.2009 требования удовлетворены.
Постановление кассационной инстанции:
Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 13.04.2010 решение суда первой инстанции оставил без изменения.
Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации:
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "Юпитер Плюс" отказал.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, разрешая спор, руководствовался следующим:
"Суды неправомерно применили к взаимоотношениям сторон положения пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса, в соответствии с которым исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках, поскольку в территориальное управление с заявлением о выкупе земельного участка обратилось лицо, имеющее в собственности не завершенный строительством жилой дом.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса определен круг обладателей прав лишь на здания, строения, сооружения, которые могут приобрести в собственность земельный участок; к их числу не отнесены собственники не завершенных строительством зданий, строений или сооружений, так как эти объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
Удовлетворяя заявленные обществом требования, суды не применили толкование статьи 36 Земельного кодекса, содержащееся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08".
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.
Так, общество с ограниченной ответственностью "ФИН-СтройПроект" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения мэрии городского округа "Тольятти" (далее - администрация) об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 3129 кв. метров, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводской р-н, ул. 70 лет Октября, д. 7, и об обязании администрации в двухнедельный срок направить обществу три экземпляра проекта договора купли-продажи земельного участка, подписанных уполномоченным лицом (с учетом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение первой инстанции:
решением суда первой инстанции от 28.12.2007 заявленные требования удовлетворены.
Постановление апелляционной инстанции:
Постановлением суда апелляционной инстанции от 28.02.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановление кассационной инстанции:
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа Постановлением от 24.04.2008 решение суда первой инстанции и Постановление суда апелляционной инстанции изменил, заменив в резолютивной части решения слова "в двухнедельный срок" на слова "в месячный срок", в остальной части оставил без изменения.
Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации:
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации решение Арбитражного суда Самарской области от 28.12.2007 по делу N А55-16774/2007, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2008 и Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24.04.2008 по тому же делу отменил, требования общества с ограниченной ответственностью "ФИН-СтройПроект" оставил без удовлетворения.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, разрешая спор, руководствовался следующим:
"Как установлено судами и следует из материалов дела, общество на основании договора купли-продажи от 28.02.2007 приобрело у гражданина Демидова И. В. в собственность объект незавершенного строительства - магазин с кафе (далее - объект), готовый на 52 процента. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0101154:0018 (далее - спорный участок). Право собственности общества на объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.03.2007.
На обращение общества от 06.03.2007 с заявлением о продаже ему спорного участка в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, администрация сообщением от 21.01.2007 N 5151/4 обществу отказала".
Заключение на основании судебной практики: при отсутствии согласованных условий в договоре купли-продажи земельных участков судам надлежит определять данные условия.
Судебная практика.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4667/10.
При заключении договора от 19.02.2009 купли-продажи земельного участка площадью 7374 кв. метра с кадастровым номером 40:04:0501 20:0001 (далее - договор купли-продажи) между обществом с ограниченной ответственностью "Полипром" (далее - общество "Полипром") и отделом по управлению имуществом Дзержинского района Калужской области (далее - отдел) возникли разногласия по пункту 2.1 данного договора относительно стоимости земельного участка.
Общество обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к отделу об определении условия пункта 2.1 договора купли-продажи в редакции: "Цена участка составляет 34 997 рублей. Расчет цены определен в приложении N 2 к договору" (с учетом частичного отказа от иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение первой инстанции:
решением Арбитражного суда Калужской области от 27.07.2009 в удовлетворении иска отказано.
Постановление апелляционной инстанции:
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановление кассационной инстанции:
Федеральный арбитражный суд Центрального округа Постановлением от 18.01.2010 решение суда первой инстанции и Постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации:
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил решение Арбитражного суда Калужской области от 27.07.2009 по делу N А23-1731/09 Г-20-115, Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 и Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18.01.2010 и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калужской области.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, разрешая спор, руководствовался следующим:
"На основании обращения общества "Полипром" отдел подготовил и направил ему проект договора купли-продажи, подтвердив тем самым исключительное право собственника объектов недвижимого имущества на приобретение им указанного земельного участка в собственность, в пункте 2.1 которого определил цену участка в сумме 231 544 рублей.
Не согласившись с предложенной редакцией названного пункта, общество "Полипром" направило в адрес отдела протокол разногласий от 23.07.2006, в котором предложило следующую редакцию пункта 2.1: "Цена участка составляет 34 997 рублей. Расчет цены определен в приложении N 2 к договору".
При этом в обоснование данной редакции общество "Полипром" указало на то, что согласно пункту "б" части 2 статьи 1 Закона Калужской области от 06.02.2008 N 401-ОЗ "О цене земельных участков" цена земельного участка должна быть равна десятикратному размеру ставки земельного налога на единицу площади земельного участка, тогда как в предложенном проекте договора стоимость участка крайне завышена (письмо отделу от 24.03.2009).
Поскольку соглашение между сторонами по урегулированию разногласий, касающихся редакции пункта 2.1 договора купли-продажи, определяющего выкупную цену участка, достигнуто не было, общество "Полипром" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции вынес решение, оставленное без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, об отказе в иске, в результате чего разногласия по существенным условиям договора купли-продажи остались неразрешенными.
Однако суды не учли следующее.
Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
На основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации судам надлежало определить условия договора, по которым у сторон имелись разногласия".
Заключение на основании судебной практики: в силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают право выкупа на эти земельные участки.
Судебная практика.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08.
Так, общество с ограниченной ответственностью "Арверон" (далее - общество "Арверон", общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконным отказа управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля в предоставлении обществу права выкупа земельных участков площадью 26 074 и 40 857 кв. метров, расположенных по адресу: г. Ярославль, 1-й Промышленный пр., д. 14, по цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Решение суда первой инстанции:
решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.03.2008 заявленное требование удовлетворено.
Постановление апелляционной инстанции:
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 18.06.2008 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требования отказано.
Постановление кассационной инстанции:
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа Постановлением от 22.09.2008 отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил без изменения решение суда первой инстанции.
Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации:
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.03.2008 по делу N А82-251/2008-14 и Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.09.2008 по тому же делу оставил без изменения, заявление мэрии города Ярославля - без удовлетворения.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, разрешая спор, руководствовался следующим:
"В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса (в редакции от 24.07.2007) установлен субъектный состав лиц, которым до 01.01.2010 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
К этим лицам относятся:
- коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;
- граждане и некоммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений и сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не предусмотрен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
Из содержания приведенной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности".
------------------------------------------------------------------
Название документа