Особенности пожизненного содержания с иждивением в актах правоприменительной практики

ОСОБЕННОСТИ ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ В АКТАХ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ

О. Н. БОБРОВСКАЯ

Бобровская О. Н., заведующая кафедрой гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права.

Ключевые слова: содержание, иждивение, рентный платеж, привилегия, злоупотребление правом, заблуждение, моральный вред.

Договор пожизненного содержания с иждивением специфичен по многим аспектам. Прежде всего, направленность его действия связана с предоставлением особого статуса лицу, передавшему жилое помещение под выплату ренты и признаваемого законом заведомого более слабой стороной в обязательстве. Заключение указанного договора порождает множество спорных ситуаций, о которых и пойдет дальнейшее повествование.

The contract of the lifelong maintenance with expense is specific on many aspects. First of all, the orientation of its action is connected with granting of the special status to the person who has transferred premises under payment of a rent and recognized law notorious more by weakness in the obligation. The conclusion of the specified contract generates set of disputable situations about which the further narration will go.

Исходя из содержания ст. 605 ГК РФ возможность расторжения договора связывается с ненадлежащим исполнением плательщиком обязанностей по содержанию и обеспечению рентополучателя натуральной помощью и только по требованию последнего. В литературе озвучена позиция по поводу предоставления получателю рентных платежей еще одного дополнительного и действенного средства защиты при нарушении его прав <1> - возможности требования компенсации морального вреда от плательщика ренты. Однако предполагаемая мера вызывает сомнение. -------------------------------- <1> Козлова Ю. М. Компенсация морального вреда как способ защиты титульных пользователей жилым помещением // http://www. advocate-realty. ru.

Как представляется, эта мера будет чрезмерной, поскольку рентополучателем, скорее всего, выступает лицо пожилого возраста, находящееся под особой защитой государства. Требование о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением удовлетворяется в 90 случаях из ста, о чем неумолимо свидетельствует судебная статистика. Как показывает практика, суды обычно не удовлетворяют встречные требования плательщика ренты о замене пожизненного содержания на периодические рентные платежи прежде всего из-за характера договора. Кроме того, сторона, предоставляющая содержание и натуральную помощь, не должна заблуждаться относительно того, с какого момента наступают правовые последствия по договору. Этот момент особенно важен в случае, когда плательщик ренты приступил к исполнению обязательства, не доведя договор к надлежащей и установленной законом форме его заключения. В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Такой случай рассмотрен коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 сентября 2008 г. N 24-В08-2, определившей следующее: договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, поэтому права и обязанности по нему возникают у сторон с момента его регистрации. В случае несоблюдения обязательного требования о государственной регистрации договора этот договор не имеет юридической силы и не может иметь юридических последствий, следовательно, является незаключенным и права собственности на квартиру - не возникшими. Привилегированное положение получателя ренты нередко приводит и к злоупотреблениям своими правами. Поскольку получателем ренты определяется объем и размер содержания, а также конкретные виды предоставления натуральной помощи, постольку плательщик ренты обязан их выполнять, включая, нередко, необоснованные требования об индексации рентных площадей и увеличении видов предоставляемой помощи. К тому же, он вынужден фиксировать в журнале учета все произведенные им приобретения по просьбе получателя ренты по датам и стоимости во избежание иска о ненадлежащем исполнении договора. Однако, ст. 605 ГК РФ, регулируя прекращение пожизненного содержания с иждивением, вообще не упоминает о возможности прекращения договора по требованию нового собственника жилого помещения. Последний не только лишен возможности требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты, как неосновательного обогащения в связи с расторжением договора по требованию привилегированного лица. Рентоплательщик не вправе заявлять исковых требований и о компенсации морального вреда, поскольку пострадавшей и заведомо слабой стороной данного договора является рентополучатель. Важно учитывать и то обстоятельство, что стороны нередко по-разному трактуют близкие по содержанию, но имеющие разные правовые последствия договоры купли-продажи квартиры с правом пожизненного содержания и пожизненного содержания с иждивением. В этой связи уместно обратиться к практике, ставшей классическим примером в правоприменительной деятельности судов для решения аналогичных дел. Так Постановлением Президиума Верховного Суда РФ N 237пв-2000пр от 10 января 2001 г. <2> разрешался вопрос о допустимости правопреемства по заключенному сторонами договору. При этом суть вопроса сводилась: -------------------------------- <2> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2001. N 7. С. 11 - 12.

- к аутентичности определения предмета заключенного сторонами договора; - к возможности правопреемства по договору, предмет которого сторонами определяется по-разному. По нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 29 января 1996 г. Рихтер М. Н. передала принадлежащую ей квартиру в г. Москве Долгополовой О. В. с условием пожизненного проживания и получения содержания. В июне 1996 г. Р. обратилась в Преображенский межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Долгополовой О. В. о признании данного договора недействительным, ссылаясь на то, что ко времени заключения договора находилась в тяжелом болезненном состоянии. В апреле 1997 г. Рихтер М. Н. обратилась в тот же суд с заявлением об изменении предмета иска и просила расторгнуть вышеназванный договор, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет. 11 июля 1997 г. Рихтер М. Н. скончалась. Определением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 15 сентября 1997 г. производство по делу по иску Рихтер М. Н. к Долгополовой О. В. было приостановлено до вступления в дело правопреемника истицы. Определением того же суда от 28 декабря 1997 г. в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Р., в связи с чем производство по делу было возобновлено. Решением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 27 января 1999 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 апреля 1999 г., договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием, заключенный 29 января 1996 г. между Рихтер М. Н. и Долгополовой О. В., расторгнут. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ N 237пв-2000пр от 10 января 2001 г. было определено: поскольку обязательства покупателя квартиры Долгополовой О. В. по обеспечению ухода и содержанию продавца Рихтер М. Н. подлежали исполнению непосредственно в пользу последней и были неразрывно связаны с личностью Рихтер М. Н., они прекратились вследствие ее смерти. Следовательно, к наследнице Рихтер М. Н. не могло перейти ее право требования к Долгополовой О. В. по предоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора от 29 января 1996 г. и, соответственно, право требовать расторжения данного договора ввиду существенного нарушения его условий. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания. Однако предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, т. е. требование о расторжении договора купли-продажи квартиры (ч. 2 ст. 605 ГК РФ). Указанное требование было заявлено первоначально самой Рихтер М. Н., а затем ее наследницей по завещанию Рукавишниковой Н. В. В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым, поэтому суд правомерно допустил к участию в деле правопреемника истицы и разрешил спор по существу с вынесением решения о расторжении договора купли-продажи квартиры. В приведенном выше примере судом не проводится различий между определением платежей в договорах, имеющих разные предметы. Рентные платежи, упоминаемые судом в качестве средств обеспечения необходимого уровня жизни продавца жилого помещения, сохраняющего право пожизненного проживания, с предоставлением выплат и натуральной помощи, таковыми, по сути, не являются. И могли бы быть названы обеспечительными средствами по договору купли-продажи. Однако мы имеем дело с такой трактовкой суда, которая отражает экономическую сущность платежного средства, именуемого рентным доходом, или доходом от имущества (properti inc-come), который образуется за счет владения любым видом собственности. В него входят доходы от недвижимости, дивиденды и проценты. Он также известен как доход, получаемый вне связи с трудовой деятельностью <3>. В рассматриваемом случае обеспечительные платежи называются рентными, в силу ошибочного представления продавца о предмете обязательства. Заключая договор, последний был уверен, что устанавливает отношения, присущие рентному обязательству. Аналогия могла бы иметь место в случае, если бы стороны согласовали условия договора по правилам п. п. 1 и 2 ст. 585 ГК РФ, предусматривающей возможность передачи имущества за плату по правилам о купле-продаже. -------------------------------- <3> Экономика. Толковый словарь / Под. ред. И. М. Осадчей. М., 2000.

Однако покупатель, безусловно, имел представление о характере проводимой и осуществляемой им сделки и добровольно принимал на себя дополнительное обременение по договору купли-продажи жилого помещения, состоящее из предоставления общего объема содержания в месяц не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (нам представляется, что цена жилого помещения была существенно ниже среднерыночной; часть разницы уплачивалась покупателем в виде обеспечительного платежа). Объем предоставления мог выражаться в уплате обеспечительных средств или предоставлении натуральной помощи, которые были отражены в отдельном соглашении (в нашем случае использованы оба положения). Иного мнения придерживаются Д. Б. Карпухин и Л. Б. Забелова <4>, считая, что ответчица отказалась исполнять обязательства по их содержанию, поскольку заключала договор купли-продажи с условием пожизненного проживания, а не содержания истцов. -------------------------------- <4> Забелова Л. Б., Карпухин Д. В. Правоприменительные аспекты договора пожизненного содержания с иждивением // Жилищное право. 2009. N 4.

Поскольку осуществленная сторонами сделка не являлась фидуциарной, постольку стороны не состояли в родственной или социальной связи и действовали независимо, в своем интересе. При этом, исходя из анализа проведенного судебного разбирательства очевидно отсутствие намерения со стороны покупателя ввести продавца в заблуждение относительно характера и условий совершаемой ими сделки. Обнаружение заблуждения со стороны продавца выразилось в его намерении расторгнуть сделку, что и было выражено им при жизни и осуществлено после его смерти правопреемником. Кроме того, на практике нередки случаи, когда стороной договора пожизненного содержания с иждивением является лицо, состоящее в браке. В случае развода бывший супруг требует раздела совместно нажитого имущества, включая спорную квартиру. И его требование небезосновательно, поскольку квартира, приобретенная одним из супругов по договору пожизненного содержания с иждивением, в соответствии с ч. 1 ст. 601 ГК РФ является общей совместной собственностью супругов. Исполнение возмездного договора обеспечивалось регулярными платежами за счет общих доходов супругов. В этой связи правила ч. 1 ст. 36 СК РФ о передаче имущества по безвозмездным сделкам в единоличную собственность супруга к данным отношениям не применимы, и в случае расторжения брака квартира подлежит разделу. Данный вывод основан на анализе Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2004 г. (вопрос N 15) <5> и соответствует Постановлению Президиума Московского областного суда от 19.03.2008 N 225). -------------------------------- <5> Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2004 г. (по гражданским делам) (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 и 30 июня 2004 г.)

При этом вопрос об определении размера долей супругов может решаться в зависимости от того, сохранялся ли брак в течение всего периода исполнения рентного обязательства или был прекращен ранее, что повлекло уплату рентных платежей из доходов лишь стороны обязательства.

------------------------------------------------------------------

Название документа