Ограничения прав иностранных лиц на земли сельскохозяйственного назначения: сравнительный анализ законодательства стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС

ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВ ИНОСТРАННЫХ ЛИЦ НА ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ: СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА СТРАН - УЧАСТНИЦ СНГ И ЕВРАЗЭС <*>

А. И. ДИХТЯР, С. Ю. СЕЛИФОНОВА

Дихтяр Ангелина Ивановна, заведующая кафедрой "Гражданское право и процесс" Юридического института ФГБОУ ВПО "Госуниверситет - учебно-научно-производственный комплекс", кандидат юридических наук, доцент.

Селифонова Светлана Юрьевна, аспирант Юридического института ФГБОУ ВПО "Госуниверситет - учебно-научно-производственный комплекс".

В статье представлен сравнительный анализ законодательств стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС, определяющих ограничения прав иностранных лиц на земли сельскохозяйственного назначения в общественных интересах. Выводы, изложенные автором, могут быть использованы в научной деятельности.

Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, иностранные лица, законодательство, СНГ, ЕврАзЭС.

Limitations of rights of foreign persons to agricultural lands: comparative analysis of legislation of the countries - members of the CIS and EurAsEC A. I. Dikhtyar, S. Yu. Selifonova

The article contains comparative analysis of legislation of the countries - members of the CIS and EurAsEC determining limitations of rights of foreign persons to agricultural lands in public interests. The conclusions made by the authors can be used in scientific activity.

Key words: agricultural lands, foreign persons, legislation, CIS, EurAsEC.

Сегодня ЕврАзЭС является одним из наиболее динамично развивающихся межгосударственных объединений на постсоветском пространстве. На основе "евразийской модели" происходит объединение независимых государств <1>. Процесс гармонизации национальных законодательств, безусловно, коснется правового регулирования прав на земельные участки и сделок с ними. -------------------------------- <1> Каширкина А. А., Морозов А. Н. Правовые аспекты интеграции на постсоветском пространстве в рамках ЕврАзЭС: проблемы и перспективы // Журнал российского права. 2010. N 2.

В соответствии с Договором об учреждении ЕврАзЭС от 10 октября 2000 г. данная международная организация создана для эффективного продвижения процесса формирования Договаривающимися Сторонами Таможенного союза и Единого экономического пространства, а также реализации других целей и задач, определенных в вышеназванных соглашениях о Таможенном союзе, Договоре об углублении интеграции в экономической и гуманитарной областях и Договоре о Таможенном союзе и Едином экономическом пространстве. Интеграция евразийского экономического пространства является приоритетным направлением в деятельности ЕврАзЭС, поскольку в государствах, объединившихся в ЕврАзЭС, наиболее сильна потребность в согласовании развития национальных правовых систем по пути их сближения с международными стандартами, а в целом - в более тесном сближении и унификации национального законодательства <2>. Аналогичная задача в области унификации стоит и перед странами - участницами СНГ. -------------------------------- <2> Международное право и национальное законодательство / Отв. ред. Ю. А. Тихомиров. М., 2009. С. 345.

Одной из важных проблем, принципиально влияющих на определение правового положения иностранных лиц на территории любой страны, является регулирование имущественных прав, в частности прав на землю. Вместе с тем развитие экономических отношений, в том числе международных, определяет необходимость особого правового регулирования сделок, осложненных иностранным элементом, с землями сельскохозяйственного назначения. Земельные отношения в значительной степени определяют экономические отношения в любом государстве и межгосударственном сотрудничестве, в том числе в рамках СНГ и ЕврАзЭС. Правовое регулирование прав иностранных лиц на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения является одним из направлений развития земельного и гражданского законодательства сравниваемых правопорядков. Рассмотрим эту проблему на основе анализа законодательства отдельных государств. Поскольку в настоящее время во всех государствах - членах СНГ и ЕврАзЭС действуют земельные кодексы, именно они как основные источники земельного права стали предметом сравнительно-правового анализа. Безусловно, в состав земельного законодательства каждого из государств входят и иные нормативно-правовые акты, однако для целей гармонизации земельного законодательства государств - членов СНГ и ЕврАзЭС представляется более целесообразным проводить анализ именно положений кодексов. Законодательство сравниваемых правопорядков рассматривает землю как природный ресурс и компонент природной среды. Земельный участок является недвижимым имуществом и объектом гражданских прав. И земля, и земельные участки, части земельных участков, земельные сервитуты, а также права на них являются объектами земельных отношений. Следует отметить, что в законодательстве Кыргызской Республики применительно к земельным участкам также используется такой термин, как "земельная доля". Различное законодательство сравниваемых правопорядков определяет круг субъектов земельных отношений и права на земельные участки. Согласно п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Употребляя термин "каждый", законодатель подразумевает не только граждан Российской Федерации, но и иных лиц, в том числе иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. При этом российский законодатель иностранные государства не включает в число участников земельных отношений. В соответствии со ст. 62 Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства осуществляют права и несут обязанности наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. Земельный кодекс РФ в целом ряде норм содержит ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, а также российских компаний с иностранным участием. Указанные ограничения делают невозможным для названных лиц обладание на праве собственности земельными участками (независимо от категории земель), расположенными на приграничных территориях, перечень которых установлен Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами. В частности, законодателем установлены определенные ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в зависимости от субъектного состава. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Следовательно, российские компании, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет 50% и менее, могут иметь на праве собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Следует отметить, что указанный закон не устанавливает подобных ограничений для сельскохозяйственных производственных кооперативов. Кроме того, ограничения, предусмотренные Федеральным законом N 101-ФЗ от 24.07.2002, не распространяются на земельные участки из земель сельскохозяйственного использования, расположенные на территориях населенных пунктов. Следовательно, иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и российские компании с иностранным участием вправе приобрести в собственность подобные земельные участки <3>. Анализ ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан" от 15.04.1998 N 66-ФЗ и Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ позволяет сделать вывод, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования "для садоводства и огородничества" могут отчуждаться иностранным гражданам и иностранным юридическим лицам, кроме случаев, установленных законодательством Российской Федерации <4>. -------------------------------- <3> Письмо Минэкономразвития РФ от 14.12.2009 N Д23-4217 // СПС "КонсультантПлюс". <4> Письмо Минэкономразвития РФ от 22.04.2011 N Д23-1681 // СПС "КонсультантПлюс".

Преимущественно иностранным лицам земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в аренду, минимальные и предельные сроки аренды устанавливаются законодательством. Российское земельное законодательство не предусматривает ограничений прав бипатридов на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а также в качестве основания прекращения права собственности российского гражданина на земельный участок случай утраты российского гражданства. Вместе с тем некоторые ограничения в этой области установлены законодательством отдельных сравниваемых правопорядков. По земельному законодательству других государств - членов ЕврАзЭС и СНГ пользование иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться только на праве аренды. Например, в Республике Беларусь земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства (ст. 13 Конституции Республики Беларусь, ч. 1 ст. 2 Кодекса о земле РБ). В случае утраты гражданства Республики Беларусь по решению суда допускается принудительное изъятие земельных участков, находящихся в собственности граждан (пп. 3 ч. 1 ст. 53 КоЗ РБ). Статья 5 Земельного кодекса Кыргызской Республики, посвященная праву иностранных лиц на земельный участок, определяет, что предоставление и передача в собственность иностранным лицам сельскохозяйственных угодий не допускается. Кроме того, ч. 1 ст. 7 Закона Кыргызской Республики "Об управлении землями сельскохозяйственного назначения" предусматривает, что право собственности на землю, предоставление и передача в собственность земель сельскохозяйственного назначения в Кыргызской Республике запрещаются иностранным гражданам, юридическим лицам и государствам; лицам без гражданства, проживающим на территории Кыргызской Республики; совместным предприятиям; супругам, если один из них является гражданином иностранного государства либо лицом без гражданства. В Кыргызской Республике переход иностранному лицу земельного участка сельскохозяйственного назначения в порядке универсального правопреемства влечет последствия, предусмотренные п. 2, 3 ст. 37 Земельного кодекса. Если наследником сельскохозяйственных угодий является иностранное лицо, оно обязано в течение одного года с момента возникновения права на земельный участок произвести его отчуждение гражданину Кыргызской Республики. В случае, когда иностранным лицом не произведено отчуждение права на земельный участок, перешедшего по наследству, отчуждение производится принудительно. Иностранным лицам, иностранным юридическим лицам земельные участки в черте населенного пункта (городов, поселков, сельских населенных пунктов) могут предоставляться на правах срочного (временного) пользования или передаваться в собственность в случае кредитования ими ипотечного жилищного строительства в соответствии с Законом Кыргызской Республики "О залоге". Иностранным лицам земельные участки вне населенных пунктов, за исключением сельскохозяйственных угодий, могут предоставляться на правах срочного (временного) пользования Правительством Кыргызской Республики. Поскольку земельные кодексы Республики Таджикистан и Республики Узбекистан не допускают нахождение земельных участков в частной собственности, то отдельной статьи, ограничивающей права иностранцев на земли сельскохозяйственного назначения, земельные кодексы данных стран не содержат. Земельное законодательство Республики Таджикистан предусматривает возможность предоставления иностранным гражданам и иностранным юридическим лицам земельных участков в срочное пользование (аренду) сроком до 50 лет. Земли особо охраняемых территорий иностранным гражданам и иностранным юридическим лицам не предоставляются (ст. 25 ЗК РТ). Земельный кодекс Республики Узбекистан не предусматривает прав иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Земли, предназначенные для сельскохозяйственных целей, могут предоставляться в аренду на срок до пятидесяти лет, но не менее чем на тридцать лет (ст. 24 ЗК РУ). В соответствии со ст. 4 ЗК Республики Молдова обладателями земель на праве частной собственности могут быть иностранные инвесторы в соответствии с законодательством. Статья 36 ЗК Республики Молдова, конкретизируя порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения, определяет, что земли сельскохозяйственного назначения предоставляются для сельскохозяйственного и агропромышленного производства совместным сельскохозяйственным предприятиям. Земля предоставляется в аренду физическим и юридическим лицам иностранных государств, а также международным организациям и объединениям (ст. 41 ЗК). Срок аренды сельскохозяйственных земель и арендная плата устанавливаются договором (ст. 41/2 ЗК). Согласно нормам Земельного кодекса Азербайджанской Республики иностранцы и лица без гражданства, иностранные юридические лица, международные объединения и организации, а также иностранные государства могут выступать участниками земельных отношений с ограничениями, предусмотренными статьей 48 настоящего Кодекса (ст. 3 ЗК). Но в соответствии с п. 2 ст. 14 Кодекса иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица вправе получить земельные участки сельскохозяйственного назначения для производства и переработки сельскохозяйственной продукции только в аренду. Кроме того, на правах аренды земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены находящимся в собственности иностранцев и лиц без гражданства и иностранных юридических лиц учреждениям, занимающимся научно-исследовательской, учебной, учебно-практической и испытательской деятельностью в области сельского хозяйства (п. 3 ст. 15 ЗК). Земельный кодекс Республики Армения и Кодекс Туркменистана "О земле" не содержат отдельной статьи, посвященной праву иностранных лиц на земельные участки сельскохозяйственного назначения. В соответствии с Конституцией Республики Армения иностранные граждане и лица без гражданства не могут иметь права собственности на землю в Республике Армения. Они могут быть только пользователями земли (ст. 4 ЗК Республики Армения). В Туркменистане в собственность земельный участок может предоставляться только гражданам Туркменистана (ст. 17 Кодекса Туркменистана "О земле"). Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, иностранные государства и международные организация не лишены права иметь земельные участки на праве аренды (ст. 17 Кодекса Туркменистана "О земле"). В Республике Армения срок аренды земельных участков, являющихся государственной и муниципальной собственностью, не может быть более 99 лет, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, срок аренды которых устанавливается до 25 лет, при этом арендатор имеет преимущественное право при повторном заключении договора аренды на прежних или равных условиях или при приобретении данного земельного участка в случае его отчуждения (ст. 48 ЗК). Анализ положений Гражданского кодекса и Кодекса Туркменистана "О земле" относительно аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения позволяет сделать вывод, что срок аренды определяется сторонами в договоре аренды. В Республике Казахстан в частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Казахстан могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для ведения товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением (п. 3 ст. 23 ЗК). В частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (негосударственных) могут находиться земельные участки для целей, указанных в п. 3 ст. 23, за исключением земель, предназначенных для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения (п. 4 ст. 23 ЗК). В случае предоставления земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения казахскому гражданину при выходе из гражданства Республики Казахстан его земельный участок подлежит возврату в собственность государства либо право на земельный участок должно быть в течение года переоформлено на право временного землепользования на условиях аренды сроком на 10 лет. В случае возврата земельного участка в государственную собственность собственнику выплачивается цена земельного участка, по которой он был приобретен у государства, за счет средств, поступающих от продажи земельных участков. В случае отказа местного исполнительного органа от приобретения такого земельного участка по его разрешению он может быть продан гражданину Республики Казахстан (п. 5 ст. 24 ЗК РК). Сравнительный анализ национальных законодательств позволяет предположить, что различия в правовом регулировании могут явиться фактором сдерживания иностранных инвестиций в аграрный сектор экономики стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС, для которых проблема унификации правового регулирования продолжает оставаться актуальной. Решение этой проблемы во многом зависит от определения видов актов международных организаций и форм их влияния на национальные законодательства стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС.

Название документа