Роль государства в жилищном хозяйстве

РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В ЖИЛИЩНОМ ХОЗЯЙСТВЕ

И. ЭЕКХОФФ, Л. Г. ХОДОВ

Эекхофф И., проф. (ФРГ).

Ходов Л. Г., проф.

В связи с чрезвычайно важной ролью, которую играет жилищное хозяйство, особенно жилищное строительство в развитии экономики, смягчении остроты социальных проблем и политической стабилизации общества, правительства многих стран проводили и проводят активную политику государственного регулирования в жилищном хозяйстве. Политика эта постоянно критикуется общественностью. Дискуссия по вопросам государственной жилищной политики ведется на двух уровнях: первый уровень - соответствует ли государственное регулирование строительства и использования жилья коренным основам рыночной экономики, в частности свободе распоряжения собственника своим капиталом; в каких пределах оно допустимо, чтобы не подорвать сам рыночный механизм. Второй уровень - каковы последствия и эффективность государственной жилищной политики в целом и отдельных ее инструментов для жилищного хозяйства. Обоснования суждений на этих двух уровнях дискуссии являются важными предпосылками для программ по жилищной политике партий, профсоюзов, союзов предпринимателей, правительства. Многие разногласия по жилищной политике отпадут сами собой, если будут четко определены причины возникновения проблем в жилищном хозяйстве, исследованы возможные последствия развития ситуаций и реальные краткосрочные и долгосрочные результаты государственных регулирующих мер, которые имеют или могут иметь место на жилищном рынке. Существует большой арсенал аргументов "за" и "против" активного государственного воздействия на жилищный рынок, которые приводятся в бесконечных дискуссиях на разных уровнях в течение последних почти полутора веков и с переменным успехом отражаются в экономической теории, а также программах политических партий и правительств.

1. ДВЕ ТОЧКИ ЗРЕНИЯ О ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ АКТИВНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

1.1. Аргументы в пользу государственного регулирования

Известный немецкий специалист по жилищному хозяйству, сторонник активного государственного регулирования жилищного рынка И. Церхе обосновывает свою позицию следующим образом <1>: -------------------------------- <1> Zerche J. Ukonomiche und Soziale Gedanken zu einer sozialen Wohnungspolitik. 1995. S. 379.

"Необходимость государственной жилищной политики вызвана несоответствием высоких затрат на создание, поддержание и эксплуатацию решающего для жизни и ее качества блага - жилья, с одной стороны, и ограниченным доходом подавляющего большинства населения - с другой. Без государственного вмешательства преодолеть это несоответствие на рынке предложения жилья и добиться количественного и качественного удовлетворения общественных потребностей не представляется возможным". Х. Ламперт и И. Альтхаммер, авторы учебника по социальной политике, по которому учатся студенты в Германии, США, Великобритании, Франции, Италии, Японии и Гонконге, приводят такой аргумент: "Необходимость жилищной политики коренится не только в неравновесии рынка вообще, но и в нарушениях структурного равновесия, вызываемых спецификой рынка жилья. Жилищный рынок - это рынок несовершенной конкуренции, состоящий из множества местных и качественно различных рынков. Жилищные рынки разнятся по типу жилищ - их размеру и виду: квартира в высотном доме, вилла с парком, дом на одну, две или несколько семей; по характеру собственности: собственный дом, собственная квартира; по размеру и местоположению, возрасту постройки и оснащенности удобствами. Эластичность спроса, с одной стороны, недостаточная прозрачность рынка, привязанность спроса на жилье к месту работы, учебы, лечения квартироприобретателя или нанимателя, а также границы финансовых возможностей основной массы населения, нуждающегося в жилье, с другой стороны, являются причиной многочисленных неравновесий на конкретных жилищных рынках" <2>. -------------------------------- <2> Lampert H., Althammer J. Lehrbuch der Soziapolitik. Springer, Berlin, Heidelberg, New York, 2004. S. 337.

Сторонники государственного регулирования жилищного хозяйства чаще всего приводят для обоснования своей точки зрения следующие доводы. 1. Жилищное хозяйство - особая отрасль рыночной экономики, отличающаяся высокой капиталоемкостью, медленной оборачиваемостью вложенных средств, наличием огромного количества разнообразных факторов, воздействующих на уровень квартирной платы и цены жилья. Необходимость устойчивой долгосрочной мотивации для инвесторов, которую рынок обеспечивает часто противоречиво и с большим опозданием, делает необходимым выполнение этой функции государством. В случае необходимости государство может подправлять рыночный механизм, а по существу, заменять его налоговым и юридическим регулированием, а в ряде случаев - прямым бюджетным финансированием и административными мерами. 2. Жилищное хозяйство играет чрезвычайно важную роль в экономике страны, воздействуя на спрос, занятость, темпы и размеры накопления, состояние народнохозяйственной конъюнктуры. Обеспечению стабильного роста, нормальной занятости и уменьшению инфляции можно эффективно содействовать мерами государственной жилищной политики. При резком ухудшении ситуации в народном хозяйстве регулирование инвестиций и рынка жилья может смягчить остроту проблем. 3. Около 1/3 расходов населения в развитых странах приходится на оплату приобретения, аренду и эксплуатацию жилья. Таким образом, уровень потребительских расходов, индекс стоимости жизни и структура потребления населения в существенной степени зависят от уровня квартирной платы и цен на жилье. Состояние рынка жилья сильно влияет на социальное положение в стране, устойчивость существующей социально-экономической системы. Таким образом, для обеспечения стабильности строя необходимо смягчать очаги социальных противоречий, в частности жилищную проблему. 4. При чрезвычайных ситуациях активное участие государства в восстановлении равновесия на рынке жилья совершенно необходимо. Массовый приток переселенцев в бывшие метрополии после обретения независимости Алжиром и Индонезией создал серьезную нехватку жилья во Франции и Нидерландах. В результате войны в Западной Германии было уничтожено и повреждено более 4 млн. жилищ, с территорий, отошедших от Германии к Польше, Чехословакии и СССР, в Западную Германию переместились миллионы переселенцев, а из ГДР - беженцы. Решить проблему крыши над головой для миллионов соотечественников, в короткие сроки вернувшихся на историческую родину, только за счет рыночного механизма в разоренной войной Западной Европе было без государственного вмешательства невозможно. Аналогичные проблемы возникают в странах, где происходят глубокие изменения в отраслевой и территориальной структурах экономики. Создание новых хозяйственных центров вокруг источников материальных ресурсов и объектов в перерабатывающей промышленности, в транспортных узлах, вызывающее массовое переселение сельских жителей в эти центры, а также приток в них иностранной рабочей силы вызывает дефицит жилья, который естественным рыночным путем может быть ликвидирован в очень долгие сроки. Пока этот дефицит существует, он служит серьезным тормозом в хозяйственном развитии страны. 5. Нерегулируемое рыночное хозяйство не способно решать социальные проблемы. Рыночное равновесие спроса и предложения ни в коей мере не означает удовлетворения социальных потребностей, социальной справедливости. Рынок может обеспечить только техническое выравнивание предложения и платежеспособного спроса. Критерии социальной справедливости чужды рыночному механизму по сути. Еще А. Смит отмечал, что невидимую руку рынка должна дополнять рука видимая. Государство обязано вмешиваться в ситуацию, если обеспеченность жильем беднейших слоев населения опуститься до критического уровня. 6. Государственное регулирование рынка жилья, вплоть до применения административных мер, может стать необходимостью, если в стране спекуляция жильем вышла из-под контроля, если налицо монополистический сговор с целью взвинчивания цен на жилую недвижимость и квартирной платы. Крайние ситуации необходимости государственного регулирования жилищного рынка - переход к прямому управлению жилым фондом могут стать единственным выходом из положения в чрезвычайных условиях стихийных бедствий, войны, когда приходится административно размещать войска, раненых, беженцев в имеющемся жилом фонде. Вынужденным административным и нерыночным, но сугубо социальным и необходимым элементом государственной жилищной политики в связи с этим является субсидирование квартирной платы наименее обеспеченным слоям населения, которые по уровню получаемых доходов не могут оплатить даже самое скромное жилье. В ФРГ, независимо от того, какая партия или коалиция партий находится у власти, Правительство вынуждено это делать, потому что Конституция страны гарантирует ее гражданам крышу над головой. В чрезвычайных условиях массового недовольства возросшей квартирной платой, особенно при снижении доходов и всплеске инфляции, государство может применить такую антирыночную меру, как замораживание или установление максимально допустимых темпов роста квартирной платы. Обосновывается такое решение необходимостью срочно снять напряженность на жилищном рынке и разрядить социально-политическую ситуацию в стране в условиях, когда недовольство ростом квартирной платы достигло критического уровня, угрожающего существованию государства и общественного строя.

1.2. Обоснования национализации жилья в ограниченных размерах как исключительной меры

Государство в условиях рыночной экономики иногда вынуждено проводить национализацию жилых помещений и участков, если этого требует строительство военных объектов, аэродромов, дорог, плотин, санации городов. Изъятие частной жилой недвижимости, как и частной собственности вообще, может происходить только в соответствии с законами страны. Еще один путь перехода жилищного фонда из частной собственности в государственную - это национализация хозяйственных объектов. В новейшей истории в странах рыночной экономики государство по разным причинам, главным образом чтобы защитить от банкротства, выкупало частные компании или даже целые отрасли. Только во Франции за последние 70 лет были проведены три широкомасштабные национализации. Не раз проводилась национализация в Великобритании: добычи угля, электроэнергетики, газовой промышленности, черной металлургии, железнодорожного транспорта. У многих национализированных компаний был служебный жилой фонд. В результате он вместе с компаниями стал собственностью государства. Целями национализации наряду с необходимостью отчуждения частных земель для строительства и расширения национальных объектов может быть получение неиспользуемых участков для дальнейшего вовлечения их в хозяйственный оборот - жилищное строительство или образование рекреационных зон; восстановление и модернизация деградировавших жилых районов, если частный капитал не проявляет к этим районам интереса. Порядок национализации жилых зданий и земельных участков может быть следующим: - принудительным, с возмещением стоимости имущества и других убытков в порядке, установленном законодательством страны (в России - ст. ст. 239 - 243, 306 ГК РФ); - без возмещения, в качестве карательных мер, как это имело место после войны с имуществом, в том числе и жилой недвижимостью, проведенных оккупационными властями в освобожденных странах; - добровольным, по инициативе граждан и юридических лиц - собственников жилья и участков. После присоединения ГДР к ФРГ и вывода советских войск германским властям бесплатно достался огромный жилой фонд, в котором ранее размещались советские военнослужащие. То же самое произошло в восточноевропейских странах и бывших советских республиках. В бывших колониях и зависимых территориях целые жилые районы, в которых проживали чиновники и военные из метрополий, достались вновь образовавшимся государствам. Вопрос о целесообразности проведения национализации жилых объектов, масштабе, порядке и условиях ее осуществления, должен решаться исходя из прагматических соображений с соблюдением действующих законов и прав собственников. Важнейшим правом собственников при национализации является право на справедливую компенсацию. Обычно размеры возмещения определяются исходя из рыночной стоимости участка и жилого объекта, а также убытков, которые могут возникнуть у собственников в результате национализации. Национализация за выкуп как высшую форму дирижизма государственной жилищной политики в условиях рыночного хозяйства нельзя путать с национализацией жилого фонда при смене общественного строя - перехода от капитализма к социализму, которая осуществляется безвозмездно. В соответствии с экономическим содержанием это изменение формы собственности было бы правильно назвать конфискацией жилых объектов и участков застройки в пользу государства. Однако это революционное преобразование собственности на жилье проводит уже не буржуазное государство, призванное защищать систему рыночной экономики, а диктатура пролетариата, ставящая своей задачей построение социализма. Революционные административные меры в жилищной сфере принимает государство в переходный период от социализма к капитализму. Оно вынуждено проводить приватизацию жилья, т. е. передать его из государственной собственности в частную, чтобы создать одну из основ рыночной экономики.

1.3. Доводы противников государственного регулирования жилищного хозяйства

Возражения против государственного регулирования жилищного хозяйства носят, во-первых, системный характер. Система рыночного хозяйства в своей основе построена на свободе распоряжения своей собственностью и соответственно доходом от нее. Поэтому ограничение этой свободы противоречит сути частной собственности. Другое дело, что реальная рыночная экономика постоянно доказывает необходимость ограничения этой свободы. Сигналы, подаваемые инвесторам о соотношениях спроса и предложения через уровень квартирной платы и цены на дома и квартиры в условиях их государственного регулирования, не носят объективного и долгосрочного характера. При самых благих намерениях правительства регулирующие мероприятия могут зависеть от финансовых возможностей государственного бюджета, которые могут измениться в короткий срок; от близости выборов, когда жилищными подачками можно привлечь симпатии части избирателей к программе правящей партии; от программы нового правительства, сформированного партией, победившей на выборах. Меняются концепции хозяйственного развития страны, состояние конъюнктуры и иерархия задач государственной экономической политики, социально-политическое положение и соотношение сил групп по экономическим интересам. Наконец, возможны просто ошибки в оценке состояния и перспектив жилищного рынка или принятие правительством экономполитических решений в пользу одной из групп носителей экономических интересов. Сторонники этой точки зрения убеждены, что интенсивное государственное регулирование жилищного хозяйства наносит ущерб идее и механизму рыночного хозяйства в целом, ибо не может нормально существовать и развиваться организм, составные части которого действуют совершенно по разным правилам. Ограничение или отмена рыночных правил при получении и оплате жилья отрицательно сказываются на сопредельных отраслях - производстве строительного оборудования, материалов, качестве сданного жилья, ремонте. Возражения против государственного регулирования рынка жилья часто раздаются в связи с опасным разделением функции принятия решения о мерах поощрения или ограничения в строительстве и реализации жилья, с одной стороны, и ответственностью за последствия осуществления этих решений - с другой. Принимают решения по государственному регулированию депутаты выборных органов разного уровня, исполняют их чиновники, мотивация которых, как правило, краткосрочная и социально-политическая, реже - общеэкономическая. Ответственность за последствия этих решений ложится на инвесторов и собственников наличного жилого фонда, которые руководствуются рыночными интересами - получением прибыли. Длительные сроки эксплуатации жилых объектов не соответствуют частым изменениям в государственной жилищной политике, зависящей от программы находящегося у власти правительства. Возникают недоверие к мерам государственного регулирования, сомнения, на долго ли сохранятся эти условия игры, насколько долгосрочны и реальны экономические сигналы, подаваемые государственными регулирующими органами инвесторам. Жилищное строительство и сдача квартир и домов внаем становятся рискованными видами бизнеса. Критикуют активную государственную жилищную политику и с точки зрения формирования и расходования государственного бюджета. На финансирование государственной поддержки жилищного хозяйства тратятся деньги, собранные в виде налогов. Чем больше их тратят, тем больше надо собирать, повышая налоговое бремя, розничные цены через косвенные налоги или увеличивая государственную задолженность, а сегодняшние государственные долги, как известно, это завтрашние налоги. Налоговое бремя (доля всех собранных налогов в национальном доходе) существенным образом влияет на уровень жизни населения и национальную конкурентоспособность. Если государственное финансирование жилищного хозяйства происходит за счет сокращения других статей расходов бюджета, то не исключено, что ущерб будет нанесен расходам на образование, улучшение отраслевой и территориальной структуры экономики страны. Противники государственного регулирования жилищного хозяйства приводят факты и обосновывают неизбежную неэффективность различных средств жилищной политики. Они пишут о нерациональном характере инвестиции, о недостижимости поставленных целей, об отрицательных последствиях долгосрочных и дорогих экономико-политических акций, которые привели к обесценению основного капитала, воплощенного в наличном жилом фонде; сокращении модернизации домов в национальных масштабах в результате государственного жилищного строительства или поощрения частных капиталовложений в новое жилье. Часто раздаются упреки в оттоке капитала из отрасли в результате регулирования, снижения заинтересованности потенциальных инвесторов. Так как в осуществлении государственной жилищной политики важную роль играет личный фактор, то критика государственного жилищного регулирования часто направлена на некомпетентность и безответственность, бюрократизм регулирующих органов, индивидуальные предпочтения со стороны чиновников при распределении дешевого жилья, вплоть до случаев коррупции. К недостаткам государственного жилищного регулирования вернемся далее. Заканчивая далеко не полный перечень аргументов противников активной государственной жилищной политики, остановимся на социальных аспектах их аргументации. Во многих развитых странах рыночной экономики существует или существовала система государственного поощрения строительства или приобретения частного жилья, а также его модернизации в виде дотаций из государственного бюджета на специальные счета жилищно-строительного накопления частных инвесторов. Кроме этих дотаций государство предоставляет застройщикам или приобретателям льготные кредиты и налоговые льготы при выплате иммобильной задолженности. Все эти льготы достаются инвесторам, имеющим определенный стартовый капитал и располагающим доходом, который позволит им заключать договоры о жилищном накоплении, брать иммобильные кредиты, со временем выплатить задолженность за жилье. Представители беднейших слоев населения не могут в массе своей осуществлять накопления для строительства или приобретения жилья, получать иммобильные кредиты. Однако все виды льгот предоставляются за счет бюджета, финансируемого из налоговых сборов со всего населения. Таким образом, государство проводит перераспределение национального дохода в ущерб наименее обеспеченным гражданам.

2. ЧАСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ЖИЛЬЕ - ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ ПРЕДПОСЫЛКА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ

Существующая социально-экономическая система решающим образом определяет отношения собственности в жилищном хозяйстве. В жилищном хозяйстве, как и во всей экономике страны, частная собственность находится под особой защитой Конституции. Причиной этого обязательного явления служит неразрывная связь между свободой и частной собственностью. Демократический строй, при котором живут свободные и независимые граждане, так же как и система рыночного хозяйства, не мыслим без частной собственности. Ибо у кого нет собственности, тот не может брать на себя ответственности и не может свободно принимать решения. Частная собственность - это высший приоритет рыночной системы, объектом которой являются все виды собственности: овеществленный капитал и денежные требования, ценные бумаги и личный доход, унаследованное имущество и индивидуальная способность создавать блага. Обязательной предпосылкой и условием функционирования рынка является частная собственность в жилищном хозяйстве - это собственность на застроенные и застраиваемые участки и жилые здания. Собственность на жилье может принадлежать пользователю. Тогда собственник и пользователь - одно лицо. Дом или квартира могут принадлежать физическому или юридическому лицу, которое сдает его внаем. Собственником жилья может быть лицо или компания, которая приобретает участки, строит на них жилые здания и сдает их в аренду. Еще одно существенное преимущество частной собственности: собственник чрезвычайно заботливо и ответственно относится к своему дому или квартире. Он заботится об их поддержании в хорошем эксплуатационном состоянии, ремонте, внешнем виде. Он заботится о том, чтобы помещение не оставалось долго время незанятым и не только потому, что за него не поступает квартирная плата, но и из-за того, что пустующее жилье может оказаться объектом вандализма хулиганов или социально деградированных граждан. Собственник ухаживает за домом и территорией вокруг него для того, чтобы объект был привлекательнее и его легче было сдать в аренду. В первую очередь он делает это для того, чтобы жилой объект служил как можно дольше и в случае необходимости при продаже за него можно было бы получить хорошую цену. Он будет стараться, чтобы затраты на ремонт и модернизацию были умеренно обоснованными. Если он в состоянии сделать что-то сам для поддержания вида и качества сдаваемого им жилья, он обязательно это сделает. В связи с тем, что он не может определить по своему желанию уровень платы за сдаваемую квартиру - она складывается в ходе конкуренции на рынке - он крайне заинтересован в повышении качества квартиры и минимизации расходов на ее содержание. Собственник тщательно выбирает квартиросъемщика. Он должен учитывать, подходит ли новый квартиросъемщик уже проживающим в доме соседям. Иначе он рискует возникновением в доме конфликтных ситуаций вплоть до выезда отдельных жильцов и возникновением проблем со сдачей освободившихся квартир. Частная собственность на жилье в сравнении с государственной собственностью имеет целый ряд серьезных преимуществ для пользователя, т. е. для квартиросъемщика. Если жилье предоставляется государством, то квартиросъемщик, как правило, имеет дело с одним государственным учреждением, распределяющим квартиры. Часто это даже один человек, от которого нуждающийся в квартире зависит. При этом личные отношения, симпатии или антипатии, общественное положение нуждающегося, подарки и любезности с его стороны, вплоть до коррупции, играют большую роль. Существуют многочисленные административные предписания, например, относительно жилой площади, предоставляемой на одного человека, различных привилегий в зависимости от семейного положения, профессии, былых заслуг, членства в общественных организациях и др. Практически всегда существует очередь на государственное жилье, потому что на него нет рыночно устанавливаемой арендной платы и государство, исходя из социальной целесообразности, взимает за него пониженную квартирную плату. Но это далеко не всегда социальная целесообразность, потому что решают вопрос, кому дать квартиру, государственные жилищные органы. Они не могут всех остро нуждающихся и необеспеченных поставить во главе очереди, потому что существует целый ряд других аргументов и указаний свыше о срочной необходимости предоставления жилья конкретному лицу. Государственных квартир, как было отмечено выше, всегда недостаточно, они разного качества, жилой площади, территориального положения, т. е. имеют разную потребительную стоимость в глазах очередников. Практиковавшееся при социализме социальное распределение жилья не было ни эффективным, ни социальным. Не говоря о том, что очереднику предлагалась, как правило, конкретная квартира, т. е. он был лишен права выбора. В рыночной экономике огромное число собственников сдаваемой жилплощади конкурируют друг с другом, точно так же как и посредники, и нуждающиеся в квартирах. Конкурируют между собой и местные власти, к которым относятся отдельные жилые районы, за привлечение крупных инвесторов и превращение их районов в богатые и престижные, за увеличение налоговых поступлений с жилой недвижимости в местные бюджеты. Большое преимущество рыночной системы в том, что ищущий квартиру не привязан к ее собственнику или посреднику, а находится в состоянии свободы поиска, сравнивает различные варианты и может выбирать между предложениями по квартплате, размеру, оснащению и местоположению. Если на конкретном региональном рынке спрос превышает предложение, то повышается квартирная плата, растет спрос на квартиры поменьше и подешевле, спрос частично перемещается в соседние районы. Повышение квартплаты подает сигнал собственникам-инвесторам о целесообразности строительства новых домов, надстройки и перестройки существующих домов с целью создания дополнительной площади и сдачи ее внаем. Для создания хорошо функционирующего рынка жилья во всей стране требуются много времени и огромные капиталовложения. Как известно, в развитых странах стоимость недвижимости составляет не менее 2/3 всего национального имущества. Людям тоже нужно время, чтобы осознать свое место на рынке, привыкнуть к его правилам и принять на себя ответственность собственников за финансирование и хозяйственное управление жилыми объектами. Чтобы в широких слоях населения не возникло массового недовольства переходом к новой системе отношений в сфере жилищного хозяйства, с самого начала рыночный механизм жилищного хозяйства должен быть разъяснен с абсолютной доступностью и ясностью, в частности, и тем гражданам, кто не сможет, исходя из своего социального положения и уровня доходов, приобрести или арендовать жилье желаемого размера и качества. Принципиальным является юридическое обеспечение жилищной собственности, закрепленное в своде законов, и ведение учета недвижимости, т. е. фиксация права собственности в соответствующих документах и регистрационных книгах. Надежно защищенное право частной собственности играет настолько важную роль в рыночной экономике, что оно выделено практически во всех развитых странах специальным разделом в конституции. Законы фиксируют право собственности на участки и здания, отношения, возникающие при их наследовании, продаже, дарении, сдаче внаем, передаче в доверительном управление, а также права пользования. Права частной собственности на недвижимость могут быть нарушены центральными государственными органами или местными властями только в исключительных случаях, оговоренных в законах. Например, изъятие недвижимой собственности в силу чрезвычайных обстоятельств при строительстве автомобильной или железной дороги. Но при этом собственнику изъятой недвижимости должен быть предоставлен соответствующий участок или выплачена компенсация по рыночным ценам. Право собственности на участок и обязательства, лежащие на нем, должны быть полностью отражены в книге недвижимости - официальной документации, отражающей отчетливо, однозначно и бесспорно все правовые нюансы конкретного объекта недвижимости. Право собственности должно быть не только декларированным, но и реально безотказно реализуемым. В конце зимы 2007 г. в Испании возникла напряженность в больших городах в связи с недостаточным предложением квартир, сдаваемых в аренду. Квартирная плата достигла уровня Федеративной Республики Германии, но квартир все равно не хватало. По имеющимся статистическим данным, в стране имеется более 23 млн. жилищ примерно на 42 млн. населения, т. е. на одну жилую единицу приходится менее 2 чел. Такие показатели говорят о достаточности жилой площади. Следует отметить, кроме того, что многие испанцы временно работают за границей. Группа специалистов решила исследовать ситуацию и выяснить причины дефицита. Результат оказался неожиданным. Оказалось, что внаем сдается 13% всех имеющихся квартир и домов и пустыми стоят еще примерно 4 - 4,5% <3>, т. е. почти миллион жилищ, в процентном отношении больше, чем во Франции, Италии или ФРГ. Хозяева пустующих квартир главной причиной этого назвали неплатежи квартиросдатчиков при попустительстве государственных органов. Некоторые квартиросъемщики утверждали, что они год тому назад подали документы в суд на выселение неплательщиков, а суд или не принял решения о выселении, а если и принял, то оно не выполнено. Квартиронаниматели продолжают жить и не платить. Такая практика широко распространилась по стране и дезорганизовала жилищный рынок. -------------------------------- <3> Euronews. 19 Febr. 2007.

Налицо неисполнение государством одной из своих важнейших функций - защиты жилой частной собственности.

3. ПРИВАТИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Понятие и обоснование приватизации

Приватизация - это переход объектов государственной собственности в частную. Возвращение имущества из государственной собственности их бывшим владельцам называется реприватизацией. Приватизации и реприватизации часто подвергается жилая недвижимость, ранее приватизированная у частных владельцев или созданная за счет государственных средств. В пользу приватизации, как правило, выдвигается две группы аргументов: - идеологические: рыночная экономика должна базироваться на частной собственности, и жилая недвижимость, в которой воплощена значительная часть накопленного национального капитала, должна быть в максимально возможной степени в частных руках; - экономические: государственные жилые объекты недостаточно динамично реагируют на изменения на жилищном рынке, бюрократизированы, коммерчески не эффективны.

3.2. Принципы приватизации

В процессе приватизации государственной жилой недвижимости должен соблюдаться генеральный принцип целесообразности всех реорганизаций и реформ - "Не навреди". Сформулируем ряд требований к приватизации, основанных на опыте стран с развитой рыночной экономикой и бывших социалистических государств. 1. Приватизация государственного жилья не является догмой или модой. Она требует тщательного отбора объектов, чтобы государственное жилье оставалось достаточным для решения социальных задач, возникающих перед страной. 2. Приватизация не должна вести к резкому и необоснованному росту цен и квартирной платы. Повышение платы квартиросъемщиков должно быть постепенным и экономически обоснованным. 3. Механизм приватизации должен поощрять капиталовложения новых собственников в модернизацию и санирование приватизированных домов и участков. 4. Приватизация должна проходить во время относительно благоприятной конъюнктуры, когда у населения достаточные доходы и накопления, чтобы реально приспособить новую собственность к потребностям и уплатить в случае необходимости соответствующие взносы. Тяжесть взносов за приватизацию, если она платная, должна быть соизмеримой с платежеспособным спросом населения и условиями предложения на рынке жилья. 5. Приватизации государственного жилья должна предшествовать широкая информационная кампания, объясняющая населению преимущества и выгоды участия в ней. 6. Целесообразно, чтобы приватизация жилого фонда включала в себя социальные соображения: дифференциацию цены выкупаемой квартиры в зависимости от ее площади, качества, и размеров семьи, числа детей, инвалидов. Некоторые преимущества могут быть предоставлены семьям, проживавшим в этих квартирах до приватизации. 7. Приватизация может тяжело отразиться на социально-политической ситуации в стране, если она будет носить характер пропагандистской кампании и проводится некомпетентно, безответственно, корыстно. Массовое критическое отношение, недоверие к приватизации жилья является одной из главных угроз реформам. Поэтому каждый шаг в процессе приватизации государственного жилья должен быть обоснованным, публичным, доступным общественному контролю.

3.3. Приватизация в зрелой рыночной экономике

Полной противоположностью национализации, приобретения и строительства государством жилых объектов: поселков для переселенцев, квартир для чиновников и служащих, отслуживших контрактный срок офицеров, общежитий для приехавших на заработки иностранных рабочих, жилья для социально неустроенных - является приватизация государственного жилого фонда в сформировавшейся рыночной экономике. Приватизация эта всегда возмездна и это логично, ибо государственные жилища были выкуплены или построены на бюджетные деньги. Значит, вырученные за государственные квартиры средства должны поступить обратно в бюджет, т. е. на нужды населения страны. Приватизация государственного жилья проводится, когда острая потребность в нем для решения государственных задач миновала. Нет масштабной потребности обеспечить крышей над головой бездомных, льготными государственными жилищами создать дополнительный стимул для некоторых категорий специалистов, приезжих рабочих, иностранного самодеятельного населения. Возник относительный избыток государственного жилья, оно дешево и представляет собой привлекательный объект вложения капитала. Население, в первую очередь семьи, пользующиеся государственным жильем, располагают средствами, чтобы его выкупить и стать собственниками. Государство с удовольствием освобождается от части государственных квартир, сокращая таким образом бюджетные расходы на дотации и обеспечивая поступление дополнительных средств от приватизации. Значит ли это, что государственному жилому фонду пришел конец? Увы, это не так. Никто не может гарантировать, что в стране не ухудшится экономическое положение и не увеличится безработица, инфляция. Определенная часть социальных низов окажутся не в состоянии оплачивать жилье и станут бездомными. Хозяева домов не захотят сдавать этим социально деградирующим людям квартиры, даже если квартирную плату за них готовы выплачивать местные власти. В одной из бывших колоний национальное правительство объявит изъятие земельной собственности у белых поселенцев и несколько десятков тысяч семей соотечественников прибудет на свою историческую родину только с ручным багажом. Программа космических исследований во французской Гвиане не будет выполняться из-за дефицита специалистов, а специалисты, несмотря на высокую оплату, туда не едут из-за острой нехватки цивилизованного жилья. Обеспечить службу в армии технически образованных офицеров значительно легче, если в контракте после окончания срока службы будет гарантирована работа и недалеко от нее льготная муниципальная квартира. Представим себе, что в нужный момент жилищный рынок не в состоянии обеспечить достаточное предложение подходящего жилья. Возможно, жилье и появится в достаточном количестве и там, где нужно, через десять лет. Но оно нужно сейчас, и через десять потребности изменятся. Невозможно предположить, что конъюнктура и хозяйственно-политическая ситуация даже в самой развитой стране навсегда останутся неизменными. Волны строительства государственных жилищ и их приватизации в зависимости от кризисов и войн, необходимости освоения отсталых районов и привлечения иностранной рабочей силы накатывались и откатывались в недавнем прошлом. Продолжаться это будет и в дальнейшем. Во время кризисов, особых ситуаций дефицита жилья вынужденное и срочное государственное жилищное строительство или выкуп и реконструкция частных домов для заселения их остро нуждающимися, как правило, возражений у общественности и деловых кругов не вызывают, т. к. частный капитал массового нерентабельного предложения квартир обеспечить не может. Таким образом, граница между увеличением государственного жилого фонда и его приватизацией подвижна, она зависит от конкретной ситуации, остроты проблем, текущих задач государственной жилищной политики. Во всех случаях как расширение государственного жилищного фонда, так и его приватизация служат генеральной цели государственного регулирования экономики - укреплению и приспособлению существующего строя к изменяющимся условиям, а также социальной стабилизации.

3.4. Приватизация государственного жилого фонда в переходный период

Приватизация при переходе от централизованно планируемого хозяйства к рыночному, так же как и национализация при переходе от капитализма к социализму, играет совершенно особую роль, отличающуюся от роли одного из средств государственного регулирования рыночной экономики. Приватизация выполняет системообразующую функцию в формировании новых рыночных отношений. Переход от социализма к капитализму происходит сначала на идеологическом, политическом, институциональном уровне. В начале коренная перемена происходит на уровне сознания, потом - на уровне политических основ общества: отменяется однопартийная система или многопартийная, в которой одна - ведущая, а остальные сателлиты. Затем происходят изменения в принципах формирования власти, которые закрепляются конституцией. Но при всей очевидности перемен переход к новому строю еще не состоялся. Новая власть не соответствует старой сущности собственности. Задача переходного периода - привести в соответствие отношения власти и собственности, ибо многопартийная система, основанная на демократических свободах, может базироваться только на рыночных отношениях при определяющей роли частной собственности. Повторяется специфический опыт перехода к социализму: не система экономических отношений и господствующая форма собственности формируют адекватную себе политическую, идеологическую надстройку, а надстройка создает соответствующую ей основу - господствующую систему собственности. Один из важнейших элементов этой системы - восстановленная частная собственность на жилье как на самую большую часть накопленного национального богатства. Приватизация жилья носит всеобщий характер. Невозможно провести ее при переходе к рыночной экономике дифференцированно по социальным, территориальным или национальным признакам. Она предоставляет возможность всем, кто живет в государственном жилом фонде и кто хочет этого, стать собственниками занимаемой ими жилой площади. Приватизация жилья, в отличие от приватизации природных ресурсов, предприятий в промышленности и сфере услуг, исключает опасность возникновения частных монополий, которые могли бы нарушить свободную конкуренцию на жилищном рынке, т. к. каждая семья получает в собственность бывшую государственную квартиру, в которой она живет. Приватизация носит социальный характер, т. к. она проводится практически бесплатно. Теоретически иначе и быть не может, т. к. социалистическое государство когда-то национализировало жилые дома безвозмездно, а жилье, построенное за годы советской власти, считалось частью фонда общественного потребления, которое предоставлялось трудящимся бесплатно как часть оплаты труда. Приватизация ведет к образованию собственности у населения, которую можно покупать и продавать, дарить и наследовать, закладывать и сдавать в аренду. Возникает огромный и емкий жилищный рынок - важная составная часть рыночной экономики. С народнохозяйственной точки зрения переход жилья в частную собственность - это мощный стимул накопления и практики иммобильного кредитования. Частная собственность на жилье способствует смягчению жилищной проблемы, т. к. возникает динамичный рынок жилых объектов. Собственники могут продать свою квартиру и приобрести себе другую, более подходящую по размерам, качеству и местоположению, обратить излишки жилой площади в капитал и пустить его в оборот. Возникла возможность сдать свою жилую площадь в аренду и получать доход. У собственника совсем другое отношение к своему жилью, чем у проживающего в государственной квартире. Он готов вкладывать средства и труд в ремонт и модернизацию, благоустройство окружающей территории, чтобы не уменьшалась потребительная и рыночная стоимость, воплощенная в его квартире или доме. Наглядной демонстрацией этого стал массовый и дорогой ремонт квартир, замена сантехнического оборудования, вставка новых окон, дверей в свои квартиры в городах и поселках России после приватизации. В приватизации жилого фонда в России было значительно меньше нарушений законности и злоупотреблений, чем в приватизации государственной собственности в других отраслях экономики, так как она проводилась бесплатно и каждая семья получала право собственности на площадь, на которой она проживала. Конечно, в проведенной приватизации были недостатки. Например: - бесплатные жилища получила только часть населения, правда, очень большая. Владельцы собственных домов, а таковыми является почти все население деревень, поселков и части жителей районных и областных городов, так же как и хозяева кооперативных квартир, в получении этой части накопленного национального богатства не участвовали. Правда, владельцам домов были переданы в собственность участки, на которых эти дома находятся; - имевшее место при социализме неравенство в размерах, качестве и местоположении государственных квартир было закреплено приватизацией. Жители роскошных и огромных квартир в лучших жилых районах оказались в отличие от обитателей блочных пятиэтажек владельцами огромных капиталов; - в связи с приватизацией государство стало выплачивать частичную компенсацию при приобретении жилья в собственность. Резкий взлет цен на жилую недвижимость в течение нескольких лет лишил такой возможности основную массу населения даже несмотря на некоторое облегчение получения кредитов. До сих пор приобретение квартир доступно лишь гражданам с уровнем доходов многократно выше среднего. Именно эти граждане и получают государственную компенсацию.

3.5. Реприватизация - реституция

Одним из вариантов приватизации жилья является реприватизация - восстановление в правах собственности лиц, лишенных этих прав в результате конфискационной (безвозмездной) национализации. Основными формами реприватизации являются реституция, т. е. возвращение собственности прежним владельцам в натуральном виде, и компенсация стоимости жилых объектов государственными ценными бумагами, реже, деньгами. На практике чаще всего используются одновременно и та и другая формы - частичная реституция и частичная компенсация ценными бумагами. Реприватизация бывает с компенсацией материального ущерба, нанесенного собственнику, или без нее. При реприватизации могут возникать встречные требования у бывшего собственника жилой недвижимости и государства. Бывший собственник может потребовать компенсации доходов, не полученных им за время нахождения приватизированного объекта в руках государства, государство может выставить встречные требования - попытаться зачесть свои расходы на поддержание жилого объекта в эксплуатационном состоянии, на модернизацию и капитальный ремонт, если они проводились. В процессе реституции возникают проблемы с жителями домов, заселенных туда властями после проведения социалистической национализации, а теперь передаваемых прежним владельцам. Возвращение объектов жилой недвижимости их бывшим владельцам может иметь другое экономическое содержание в отличие от приватизации квартир, построенных на государственные средства. Здесь речь идет не о передаче в частную собственность потребительной стоимости, одновременно представляющую собой необходимую для человеческой жизни услугу, а о возврате крупных капиталов в виде зданий и участков земли: доходных многоэтажных домов, в которых сдаются не только квартиры, но и помещения для торговых, развлекательных фирм, бюро, кафе, аптек. Были случаи возвращения дворцов, средневековых замков с прилегающими лесопарками. Реприватизация жилой недвижимости проводилась в обеих формах - реституции и компенсации - в бывшей Чехословакии (позднее в Чехии), Венгрии, Словении, Хорватии, Болгарии, Эстонии. В России, Украине, Белоруссии, республиках Центральной Азии, Закавказья и Казахстана реприватизации не проводилось. В странах, где проводилась реприватизация, доля жителей, которых затронуло социалистическое безвозмездное изъятие жилой собственности, была довольно велика; проведена она была относительно недавно, и к началу проведения преобразований форм собственности в связи с переходом от социализма к капитализму еще были живы поколения, помнившие принадлежавшие им дома и участки. Поэтому с социально-психологической и политической точки зрения возврат или компенсация жилого имущества способствовали смягчению напряженности и привлечению симпатий населения к новому режиму. На территории России к началу социалистических преобразований население в основном было сельское. У него, за исключением 2 - 3 богатых семей в большой деревне, домов не отнимали. Собственники больших домов в городах, принадлежавшие к высокообеспеченным слоям населения, эмигрировали или погибли во время революции и гражданской войны, а также в период репрессий в 30-е годы. Во время Второй мировой войны на территории наиболее населенной части нашей страны большинство городов европейской части России были буквально стерты с лица земли. Эти города и поселки, так же как и новые промышленные центры, отстраивались заново. Так что по сравнению с Чехией, Венгрией или Эстонией доля старых досоциалистических жилых построек в городах России была незначительной. Кроме сказанного, следует вспомнить, что национализация жилья в России проходила примерно на четверть века раньше, чем в перечисленных выше государствах, где позднее была проведена реприватизация, в частности реституция. В ряде стран реприватизация жилья явно преследовала этнические цели - ущемления интересов и вытеснения представителей других народов, переселившихся в Эстонию и Хорватию после установления в них социалистического строя. В России после более чем за 75 лет советской власти практически не осталось людей, осознававших себя наследниками немногих, сильно запущенных, часто не подвергавшихся ремонту с момента залпа "Авроры" старых домов. Реприватизация была не актуальна, она могла лишь обозлить значительную часть населения, живших в условиях квартирного дефицита, поэтому она не проводилась.

Название документа