На что рассчитывать при сносе

(Шипунова Е.)

("ЭЖ-Юрист", 2008, N 11)

Текст документа

НА ЧТО РАССЧИТЫВАТЬ ПРИ СНОСЕ

Е. ШИПУНОВА

Ева Шипунова, аспирант кафедры гражданского и семейного права МГЮА.

Мы проживаем в муниципальной квартире по договору социального найма. Наш дом относится к так называемым хрущевкам, уже на протяжении нескольких лет его обещают снести. В квартире живут две семьи: мы - родители и наша дочь с мужем и ребенком. Всего в ней прописано 4 человека (все, кроме мужа дочери). Какую квартиру должны нам предоставить в случае сноса дома? Можем ли мы рассчитывать на две квартиры? Будет ли квартира предоставляться в том же районе? Не выгоднее ли нам сейчас приватизировать квартиру?

М. Богачева, г. Москва

Характеризуя жилое помещение, предоставляемое взамен жилого помещения в доме, подлежащем сносу, необходимо учитывать следующее.

Согласно ст. 86 ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Данное законодательное положение конкретизируется в ст. 89 ЖК РФ, устанавливающей, что предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Исходя из буквального толкования приведенных норм, предоставляемая квартира должна быть пригодной для проживания, то есть отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям действующего законодательства; в квартире должны быть проведены водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и пр.; и по общей площади (в которую не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас) квартира должна быть равнозначна освобождаемой.

Применительно к вопросу о возможности получения двух квартир вместо одной необходимо констатировать, что в настоящее время законодателем не закреплены условия предоставления двух жилых помещений вместо одного, занимаемого в доме, подлежащем сносу. Кроме того, при предоставлении жилого помещения не учитывается состав семьи нанимателя жилого помещения в доме, подлежащем сносу.

Для данного вопроса также не имеет существенного значения и наличие или отсутствие отдельных лицевых счетов, поскольку действующее жилищное законодательство не содержит положений, согласно которым наличие у нанимателей отдельных лицевых счетов является достаточным основанием для предоставления им отдельных изолированных жилых помещений. Само по себе наличие отдельного лицевого счета свидетельствует лишь о том, что наниматель самостоятельно вносит плату по договору найма.

Как видим, учитывая сказанное, в данном случае может быть предоставлена только одна квартира.

Положение о том, что предоставление жилого помещения в связи со сносом дома не имеет под собой цели улучшения жилищных условий, подтверждается также и выводом Верховного Суда РФ (см. Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 года).

Вместе с тем согласно ст. 49 ЖК РФ малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном порядке.

Статья 50 ЖК РФ устанавливает, что нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

В соответствии со ст. 57 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Исходя из анализа приведенных статей, в том случае если переселяемые лица состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, то им в порядке очередности в зависимости от усмотрения органов местного самоуправления (в случае наличия свободных жилых помещений) может быть предоставлено жилое помещение в соответствии с нормой предоставления. Следовательно, при соблюдении данного условия предоставляемая квартира будет превышать по площади ранее занимаемую.

Однако в соответствии с Определением Конституционного Суда РФ от 16.11.2006 N 503-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Хухаревой Ольги Николаевны на нарушение ее конституционных прав ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ" достаточно сложно утверждать, что на практике требования о предоставлении жилого помещения будут удовлетворены с учетом нормы предоставления. Вместе с тем если жильцам будет предоставлено другое равнозначное жилое помещение без учета нормы предоставления, то они сохранят право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Как мы уже говорили, помимо того, что предоставляемая квартира должна быть благоустроенной, необходимо еще и соблюдение такого условия, как предоставление квартиры в пределах одного населенного пункта.

Действующее федеральное законодательство не раскрывает понятие "населенный пункт". Закон г. Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" расширяет перечень прав граждан, говоря в статье 3 о предоставлении квартиры в районе проживания. Соответственно, в случае сноса дома жильцам должно быть предоставлено жилое помещение в районе проживания.

Относительно приватизации жилого помещения в доме, подлежащем сносу, необходимо отметить, что поскольку предоставить собственнику квартиру по договору социального найма ЖК РФ не позволяет, то согласно ст. 32 ЖК РФ ему полагается:

- по общему правилу выплата выкупной цены, включающей рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду;

- или, по соглашению между собственником и соответствующим органом, предоставление другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Таким образом, предоставление другого жилого помещения собственникам является в данном случае правом соответствующих органов, а не обязанностью. Но на практике, как правило, предоставляются именно жилые помещения.

Название документа