Охрана и защита жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях

ОХРАНА И ЗАЩИТА ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ГРАЖДАН, ПРОЖИВАЮЩИХ В ОБЩЕЖИТИЯХ

И. А. ФАРШАТОВ

Фаршатов И. А., доктор юридических наук.

Жилые помещения в общежитиях используются для проживания граждан на время их работы, службы и обучения; в помещениях, специально построенных либо переоборудованных для использования в качестве общежития в обычных жилых домах или в каких-либо частях этих домов. На основе положений ст. 105 Жилищного кодекса РФ "договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии". Основания и условия проживания в общежитиях регламентируются и в отдельных законодательных актах, примерных, типовых положениях об общежитиях, в частности в Федеральном законе от 22 августа 1996 г. "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" <1>, Примерном положении об общежитиях, утвержденном Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. <2> (с измен. от 23 июля 1993 г. <3>), Положении об общежитии для лиц, страдающих психическими расстройствами, утративших социальные связи, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 25 мая 1994 г. <4>, Типовом положении о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования РФ, утвержденном Постановлением Госкомвуза РФ от 31 мая 1995 г. <5>, письме Госкомвуза РФ от 18 августа 1994 г. "О взимании со студентов платы за проживание в общежитиях и другие коммунальные услуги" <6>, письме Минстроя РФ от 17 марта 1995 г. "О плате за проживание в общежитиях" <7>. -------------------------------- <1> Собрание законодательства РФ. 1996. N 35. Ст. 4135. <2> СП РСФСР. 1988. N 17. Ст. 95. <3> Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 31. Ст. 2860. <4> Собрание законодательства РФ. 1994. N 6. Ст. 606. <5> Российская газета. 1995. 2 авг. <6> Библиотечка "Российской газеты". 2000. N 6. <7> Текст письма официально не опубликован.

Министерства и ведомства, объединения, предприятия, учреждения и организации обладают законными правами по разработке и изданию своих положений об общежитиях, а также об общежитиях в жилых помещениях, находящихся в их ведении на правах хозяйственного ведения, оперативного управления или права собственности, с последовательным и неукоснительным соблюдением жилищных прав граждан, вытекающих из положений Конституции РФ, ЖК РФ, других законодательных актов. При этом должны соблюдаться и особые права граждан, связанные с их проживанием в общежитии. В Примерном положении об общежитии от 11 августа 1988 г. (с измен. от 23 июля 1993 г.), Постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. (с измен. от 25 октября 1996 г. <8>) предусмотрены требования относительно укомплектования помещений общежития мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для занятий и отдыха граждан; важное значение придается тому, имеются ли штаты обслуживающего персонала, каков размер платы, взимаемой за пользование общежитием. -------------------------------- <8> Основы жилищного законодательства. Т. 1. Москва - Санкт-Петербург: Издательский торговый дом "Герда", 1998. С. 224.

Очевидно, что эти виды услуг должны предоставляться и в жилых домах предприятий, учреждений и организаций, используемых в качестве общежитий. Жилая площадь в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м на одного человека. Семьям предоставляются изолированные жилые помещения. Вселяемому(ым) на основе договора найма выдается мебель, постельные принадлежности и другой инвентарь. Размер платы за проживание и бытовые услуги для обучающихся (студентов) за счет средств соответствующего бюджета не может превышать 5% от размера стипендии. Вместе с тем государственные образовательные учреждения профессионального образования в пределах нормативов самостоятельно устанавливают порядок и размеры оплаты за проживание в общежитии за предоставляемые коммунально-бытовые и другие услуги, непосредственно не связанные с образовательным процессом. К ним относятся дополнительные услуги, которые могут предоставляться только по желанию студентов и при наличии материально-технических возможностей (пользование телефоном, камерами хранения, пунктами проката бытовой орг-, теле-, радиотехники, химчисткой и прачечной, получение дополнительных медицинских услуг и т. п.) <9>. -------------------------------- <9> Письмо Минобразования РФ от 4 ноября 2000 г. N 29-52-40/29-02-07 "О плате за проживание в студенческих общежитиях" // Образование в документах. Межведомственный информационный бюллетень. 2001. N 4 (февраль).

В иных случаях за проживание в общежитии размер платы не должен превышать установленный органами исполнительной власти в данной местности уровень платы за жилье и коммунальные услуги в жилых муниципальных домах. От оплаты за проживание в общежитиях освобождаются лица, находящиеся на полном обеспечении, инвалиды I и II групп. Рекомендованный порядок не распространяется на лиц, поступающих на учебу с полным возмещением затрат на обучение (в т. ч. иностранцев), которые должны оплачивать услуги в полном объеме. Наниматели, проживающие в общежитии как в специализированном жилом фонде, не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем. Они (наниматели) как имеющие права только временного проживания, при отсутствии другой жилой площади (на территории РФ) и наличии оснований признания малоимущими (ст. 49 ЖК РФ), вправе требовать от местных органов самоуправления постановки на учет на получение жилья в порядке ст. ст. 51, 52 ЖК РФ. Ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" <10> предусматривает: "К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма". -------------------------------- <10> В редакции Федеральных законов от 26.12.2005 N 184-ФЗ; от 30.06.2006 N 93-ФЗ; от 29.12.2006 N 251-ФЗ.

И если эти жилые помещения, использовавшиеся ранее в качестве общежитий, переданы в ведение местных органов самоуправления с соблюдением требований законодательства, то впоследствии на эти помещения будут распространены положения статей ЖК РФ о договоре социального найма (ст. ст. 60 - 91) <11>. Граждане, проживающие в них, будут обладать правами на обмен, поднаем, изменение, расторжение договора найма, приватизацию. Они в этом случае обладают также правами на применение п. 9 ст. 156 ЖК РФ, т. е. "граждане, признанные в установленном (Жилищным кодексом) порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем)". -------------------------------- <11> Эти помещения утрачивают статус общежития.

Ст. 159 ЖК РФ предоставляет гражданам возможность получения субсидий на оплату жилого помещения и коммунальные услуги. В частности, гражданам, проживающим в жилых помещениях государственного и муниципального жилищных фондов... Предоставление гражданину места в общежитии, длительное время его проживания в нем (общежитии) не является основанием отнесения его к категории лиц, обеспеченных жильем на постоянной основе. Ибо, как было отмечено, жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания. Верховный Суд РФ в своих определениях и постановлениях неоднократно разъяснял, что недопустимо превращать комнаты в общежитии в место постоянного проживания и считать гражданина обеспеченным жильем. По одному из рассмотренных дел высшая судебная инстанция указала: "Удовлетворение иска о вселении молодого специалиста в комнату общежития не является обеспечением его и членов его семьи жилым помещением для постоянного проживания" <12>. -------------------------------- <12> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1998. N 3. С. 10 - 11.

Имеют место факты нарушений жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях, по мотивам переселения из одного общежития в другое. Такое решение может быть принято только при наличии законных оснований и должно быть согласовано с местными органами государственной власти и управления. При этом заинтересованные лица вправе обратиться в суд, ибо первоначальной стадией такого переселения является выселение из занимаемого помещения. Барнаульский юридический институт Министерства внутренних дел РФ обратился в суд с иском к супругам Ч. о переселении из комнаты здания по ул. Чкалова в комнаты общежития по ул. Тимуровской г. Барнаула, мотивируя это тем, что возникла необходимость использования здания по ул. Чкалова под общежитие курсантов в связи с передачей дома из ведения Министерства обороны РФ в ведение Министерства внутренних дел РФ. Решением Центрального районного суда г. Барнаула от 9 августа 1999 г. супруги Ч. выселены уз указанной комнаты общежития. Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда решение районного суда отменила и приняла новое решение, которым Барнаульскому юридическому институту отказала в удовлетворении требований. Президиум Алтайского краевого суда определение Судебной коллегии краевого суда отменил, а решение суда первой инстанции оставил в силе. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 26 января 2001 г. протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене постановления надзорной инстанции удовлетворила по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, Ч. общежитие получил как военнослужащий, уволен он из Вооруженных Сил РФ на основании п. "а" ч. 2 ст. 49 Закона РФ от 11 февраля 1993 г. "О воинской обязанности и военной службе" в связи с организационно-штатными мероприятиями от 7 декабря 1994 г., поэтому его могли выселить только с предоставлением другого жилого помещения. Судебная коллегия краевого суда правильно исходила из положений статей ЖК РСФСР (1983 г.) и обоснованно отменила решение по мотиву неправильного применения норм материального права. Определение об отказе в иске Барнаульскому юридическому институту следует признать законным и обоснованным. Президиум Суда сослался на ст. 109 ЖК РСФСР (1983 г.) и Примерное положение об общежитии от 11 августа 1988 г. (с измен. от 23 июля 1993 г.), указав, что вопросы обеспечения жилым помещением в общежитии, переселения из одного помещения в другое входят в компетенцию администрации предприятия, организации, в ведении которых находится общежитие. Начальник Барнаульского юридического института, по мнению Президиума, вправе был принять решение о переселении супругов Ч. из одного общежития института в другое. Таким правом он не обладал. Между тем упомянутые правовые акты устанавливают порядок предоставления жилой площади в общежитиях (а не переселения), а вопросы выселения граждан из общежития регулируются ст. 110 ЖК РСФСР (1983 г.), в соответствии с которой ответчик мог быть выселен только с предоставлением другого жилого помещения, не являющегося общежитием <13>. -------------------------------- <13> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2001. N 7. С. 8 - 9.

Бывают случаи вселения в общежитие без оформления договора найма на правах временного проживания лиц, как указанных в законе, так и не указанных в нем (не обладающих правами проживания) на основе письменного или даже устного распоряжения руководителей предприятий, учреждений и организаций, в ведении которых находятся общежития. Проживание таких граждан в общежитии без данных правовых оснований продолжается годами и после увольнения таких лиц с работы в связи с неоднократными нарушениями трудовой дисциплины, службы. Из-за бездействия руководителей граждане становятся фактически постоянными жильцами общежития и в связи с истечением больших сроков проживания (10 и более лет) становится весьма затруднительным их выселение без предоставления другой жилой площади из-за пропуска срока исковой давности. По общему правилу на эти требования распространяются положения ст. ст. 195, 196, 198 - 200 ГК РФ о сроке исковой давности. Утверждение, что на это требование (о выселении) не распространяется срок исковой давности из-за "требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304) (ч. 4 ст. 208 ГК РФ)", несостоятельно: эти граждане в свое время были вселены в общежитие на законном основании (письменные и устные распоряжения руководителей о вселении приравниваются к законным основаниям). Другое дело, если в общежитие граждане вселились самовольно. На эти требования, естественно, не распространяется срок исковой давности. Большую озабоченность людей, непонимание сути и смысла вызывает положение п. 2 ст. 102 ЖК РФ: "Переход права собственности на... жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения". Что означает прекращение договора найма в данном случае? Каковы последствия такого прекращения? Может ли такое прекращение договора найма привести к выселению проживающих без предоставления другой жилой площади? Выражение "прекращение договора найма" означает утрату прав и обязанностей по договору не по воле сторон. На основании п. 5 ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя. Но это относится к договору социального найма. В рассматриваемом же случае слово прекращение употребляется применительно к договору найма в специализированном жилом помещении - общежитии. Как представляется, в том и другом случае "прекращение" означает утрату прав и обязанностей не по воле сторон по конкретному договору. И оно непосредственно не связано с выселением, тем более без предоставления другой жилой площади. Попытки толковать выражение п. 2 ст. 102 ЖК РФ как "...прекращение договора найма такого жилого помещения..." приводят к выселению жильцов из занимаемых комнат без предоставления другой жилой площади, что противоречит статьям 99, 101, 103, 104 ЖК РФ, а также принципиальным положениям ст. 40 Конституции РФ. Возможно, со временем редакция п. 2 ст. 102 ЖК РФ будет уточнена в интересах охраны и защиты жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях, Государственной Думой, через разъяснения в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ либо в постановлениях Конституционного Суда РФ в точки зрения соответствия этой нормы ст. 40 Конституции РФ. Это возможно в будущем. К сожалению, жизнь показывает, что пока критические замечания и предложения по совершенствованию ряда статей ЖК РФ, как правило, не воспринимаются. А граждан, оказавшихся в ситуации выселения без предоставления другой жилой площади в связи с передачей общежития другим собственникам либо владельцам, надо защищать сегодня. Такая защита должна строиться, прежде всего, исходя из правового анализа договора по передаче такого жилого помещения - общежития - другим лицам на правах собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Соответствует ли закону; в связи с какими, собственно, обстоятельствами закончен этот договор по передаче общежития? Как прошли стороны этапы регистрации недвижимости? Нет ли оснований для признания договора как мнимой или притворной сделки (ст. 170 ГК РФ), совершенной, возможно, с целью выселения ряда "неугодных" жильцов или установления более высоких размеров платежей за жилье и коммунальные услуги? Весьма действенной является защита, построенная на основе ссылок на практику рассмотренных Верховным Судом РФ подобных дел. Так, по одному из гражданских жилищных дел Верховный Суд РФ разъяснил: "Перевод общежитий в ведомственный, муниципальный или государственный жилищные фонды с закреплением за проживающими в них гражданами занимаемых ими жилых помещений, как правило, связан с перераспределением жилых помещений с целью разрешения жилищных проблем как можно большего числа очередников предприятия. Такое перераспределение вызывает большое количество споров. При рассмотрении подобных споров судам следует учитывать, что основания для выселения граждан из жилых помещений в общежитиях, в т. ч. и с предоставлением других жилых помещений, указаны в законе; расширительному толкованию их перечень не подлежит. Изменение статуса жилого помещения в общежитии само по себе не является основанием для выселения лица, занимающего в этом общежитии жилое помещение" <14>. -------------------------------- <14> Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. N 8; с измен. 2000. N 1. С. 17.

При рассмотрении конкретных споров, связанных с передачей общежитий в ведение других предприятий и организаций, особое внимание следует уделить положениям законодательных актов о преимущественных формах перехода общежитий в ведение местных органов власти и управления. Конкурсный управляющий унитарного предприятия "Строительно-монтажный трест N 37 "Белзапсибстрой" обратился в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (регистрационная служба) о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора от 23.11.2006 купли-продажи здания общежития и в государственной регистрации перехода права собственности на здание общежития, а также о признании незаконными действий регистрационной службы по отказу в государственной регистрации. Заявитель просил обязать регистрационную службу зарегистрировать договор купли-продажи от 23.11.2006 и переход к покупателю права собственности на указанное здание. Решением первой инстанции Арбитражного суда Тюменской области от 16.03.2007, оставленным без изменения Постановлением суда апелляционной инстанции от 25.06.2007 и Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.09.2007, в удовлетворении заявленных требований отказано. Заявитель просил Высший Арбитражный Суд РФ судебные акты отменить, указывая, что действия регистрационной службы не соответствуют положениям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; статьям 92, 94 Жилищного кодекса РФ, ст. 132 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", так как спорный объект был введен в эксплуатацию до 1994 г., находился у предприятия на праве хозяйственного ведения и принятое федеральным органом исполнительной власти решение о его передаче в муниципальную собственность не подлежит исполнению, поскольку предприятие находится в стадии конкурсного производства и правомочия собственника по распоряжению имуществом ограничены. Высший Арбитражный Суд РФ отказал в передаче дела на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, признав законными и обоснованными решения и постановления арбитражных судов Тюменской области и Западно-Сибирского округа. При этом Высший Арбитражный Суд РФ отметил: "Доводы заявителя, которые сводятся к тому, что спорное здание не было в установленном порядке отнесено к объектам специализированного жилищного фонда, находится у предприятия на балансе и на него распространяется право хозяйственного ведения, поэтому спорное здание было включено в состав конкурсной массы предприятия и реализовано на торгах, исследованы судебными инстанциями и им дана надлежащая правовая оценка. Пунктом 1 приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 к объектам муниципальной собственности отнесен жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов. Согласно положениям статей 6, 7 ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР общежития были отнесены к жилищному фонду и жилые дома, в т. ч. общежития, ведомственного жилищного фонда подлежали передаче в ведение местных органов исполнительной власти. Согласно статьям 13, 92 ныне действующего Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ жилые помещения в общежитиях отнесены к специализированному жилищному фонду, отчуждение которых не допускается. При таких обстоятельствах отказ в государственной регистрации перехода права собственности на здание общежития, которое было незаконно отчуждено по сделке конкурсным управляющим в частную собственность другого лица со ссылкой на п. 5 ст. 132 упомянутого Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", судами признан правомерным". Сезонные, временные работники, иные лица, работающие по срочному трудовому договору, обучающиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения. Другие работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, службой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин <15>, за систематические нарушения трудовой дисциплины при отсутствии льгот, предусмотренных п. 2 ст. 103 ЖК РФ. -------------------------------- <15> Работник, которому было предоставлено жилое помещение в общежитии в связи с работой, может быть выселен из него без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин лишь по требованию организации, с которой он состоял в трудовых отношениях и которая предоставила ему общежитие (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 1. С. 17).

При применении положений ст. 103 ЖК РФ следует иметь в виду: 1) могут быть выселены из жилых помещений в общежитии без предоставления другой жилой площади лица: а) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, т. е. если они имеют другую жилплощадь на основе договора социального найма; б) имеющие жилплощадь как собственники этого жилья или являющиеся членами семьи собственника жилого помещения; при этом не состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Сказанное связано с тем, что жилые помещения в общежитиях могут быть предоставлены лицам для временного проживания, имеющим жилую площадь на основе права собственности либо договора социального либо коммерческого найма; 2) не могут быть выселены из общежития без предоставления другой жилой площади: а) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов Федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов Государственной противопожарной службы, органов контроля за оборотом наркологических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей; б) пенсионеры по старости (как показывает судебная практика, все пенсионеры обладают такой льготой); в) члены семьи работника, которому было предоставлено жилое помещение в общежитии и который умер; г) инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I и II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы; д) женщина, оставшаяся после расторжения брака проживать с несовершеннолетним ребенком в общежитии <16>. -------------------------------- <16> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N 4. С. 24.

Этим гражданам другие жилые помещения предоставляются в черте населенного пункта; они должны быть благоустроенными применительно к территории города, поселка, села.

Название документа